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한국경제 한경 60년 미래를 봅니다 - since 1964

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오피니언

최원철의 미래집

소비자는 아파트 바라는데…오피스텔 지으라는 도시계획

한국에서 내 집 마련 대상은 오로지 아파트라는 인식이 많습니다. 빌라나 오피스텔, 도시형생활주택, 생활형숙박시설은 내 집 장만 전까지 임시로 사는 곳 정도로 취급되곤 합니다.지난해 주택건설실적 통계에 따르면 주택 인허가 물량 38만8891가구 중 아파트가 34만2291가구로 88%를 차지했습니다. 단독주택과 다가구주택 인허가는 3만1815호로 8.2%에 그쳤고 빌라라고 하는 다세대주택은 8887호로 2.3%, 연립주택도 5898호로 1.5%에 불과했습니다.2013년만 하더라도 아파트 비중은 63.3%였는데 10년 만에 약 25%포인트나 증가했습니다. 소비자가 아파트를 원한다는 의미입니다. 대규모 전세 사기가 터지니 빌라와 오피스텔 전세 기피 현상도 빚어지고 있습니다. 공급이 줄어드는 게 당연한 일입니다.그렇지만 서울시나 각 지자체가 주거환경 개선을 위한 소규모 재개발이나 재건축을 추진할 때 아직도 빌라나 오피스텔을 공급해야만 하는 곳들이 많습니다. 지구단위계획에서 용도 제한과 고도 제한에 걸려 아파트를 건설할 수 없는 지역이 있기 때문입니다.이런 곳에는 오피스텔과 도시형생활주택, 생활형숙박시설 등이 지어지곤 합니다. 겉보기엔 아파트와 비슷하고 전용 84㎡를 포함해 아파텔이라고 불리기도 하지만, 수요자들의 외면을 피하긴 어렵습니다. 동대문구 청량리역 주변이 대표적인 사례입니다.청량리역 주변을 한꺼번에 개발하면서 중대형 오피스텔이 대거 공급됐습니다. 아파트를 지을 수 있는 땅이 부족했기 때문인데, 아파트보다 전용률이 30%가량 떨어지기에 수요가 적습니다.결국 내달 입주를 앞둔 한 초고층 오피스텔에서는 분양가보다 2억원 저렴한 매물도 있을 정도로 마이너스 프리미엄 매물이 쏟

조재영의 투자 스토리

"세금 공제받고 5000만원 증여할 때 50만원만 더 하세요"

자녀에게 증여하고 국세청(수증자 관할 세무서)에 증여신고를 하는 문화가 점점 확대되고 있습니다. 매년 국세청에서 발표하는 국세통계연보에 따르면 2020년 이후 매년 20만건 이상의 증여신고가 이뤄지고 있습니다.이 수많은 증여건들 중에는 배우자에 대한 증여 등도 있겠지만, 아무래도 부모가 자녀에게 증여하는 건이 대부분일 것입니다. 만 19세 미만의 미성년자에게는 2000만원의 증여공제금액이 적용되며, 만 19세 이상의 성년 자녀에게는 5000만원의 증여공제금액이 적용됩니다.그래서 대부분의 부모님들은 보통 미성년자 증여공제금액인 2000만원 또는 성년 증여공제금액인 5000만원에 딱 맞춰서 증여합니다. 이 금액에 맞춰 증여해야 세금이 없다는 조언을 많이 들어보셨을 겁니다.부모에게 증여받은 증여금액을 증여세 신고 절차를 거친 후 운용하면 증여일 이후 발생한 주가상승분, 배당금, 이자 등의 수익에 대한 별도의 증여세 과세가 없습니다.하지만 증여공제금액 이하로 증여했다고 별도의 증여신고 없이 증여재산을 운용하면, 향후에 증여재산에서 불어난 수익에 대해서도 증여세가 부과될 가능성이 있습니다.상당한 시간이 흐른 뒤 추가적인 수익에 대한 증여세 과세를 피하기 위해 자금 운용의 현금흐름을 다시 과세관청에 증빙하기란 참 번거로운 일입니다. 결론적으로 '증여신고를 해도 되고, 하지 않아도 되는 증여금액이라면, 그냥 증여신고를 하는 것이 낫다'라는 게 대부분 전문가들의 의견입니다. 증여공제금액에 딱 맞춰 미성년 자녀에게는 2000만원을, 성년 자녀에게는 5000만원을 증여하고, 이 금액을 증여신고하는 경우를 가정해 보겠습니다.증여공제금액만큼만 증여했기

김효선의 부동산이지!

1월에 아파트 거래량 늘었다는데…집값 상승 조짐일까?

주택시장의 선제지표로 흔히 거래량을 꼽습니다. 주택은 정가가 없기에 거래가 활발해지면 매물이 감소하고, 오히려 수요는 증가하게 되면서 가격이 오른다는 논리입니다. 실제로 과거 주택 거래량과 주택매매가격지수는 시차를 두고 비례하는 경우가 많았습니다. 지난해 주택 시장도 이러한 논리가 적용됐습니다. 회복세에 이어 상승 전환했던 주택 시장은 4분기 이후 급격하게 하락하는 모습을 보였습니다. 이 과정에서도 거래량이 맥을 같이 했는데, 2월부터 꾸준히 증가하던 서울 아파트 거래량이 6월에는 4000건을 넘어서며 매매가격도 상승으로 전환됐습니다. 하지만 9월 이후 거래량이 감소하면서 연말 1790건으로 마무리됐고, 주택 매매 가격도 하락했습니다.그렇게 줄었던 거래량은 올해 1월 다시 증가했습니다. 이미 2300건을 넘었는데, 신고일이 남았다는 점을 감안하면 3000건에 달할 가능성도 있습니다. 그렇다면 1월 아파트 거래량 증가를 주택 가격 상승의 징조로 볼 수 있을까요. 거래량으로 가격 향방을 가늠한다는 논리가 현재 주택 시장에서도 유효할지 국토교통부 실거래가 내역을 분석했습니다.거래량이 본격적으로 줄기 시작한 지난해 10월부터 올해 1월까지의 국토교통부 실거래가 내역을 살펴보면 서울에서 노원, 송파, 성북, 강남, 강서 순으로 거래가 많았던 것을 알 수 있습니다. 이 5개 구가 전체 25개 구 거래량에서 32%의 비중을 차지했습니다. 이들 지역의 첫번째 특징은 아파트 가구 수 자체가 다른 지역구 대비 많다는 점입니다. 서울의 아파트 가구 수는 약 170만 가구인데, 해당 5개 지역의 세대수를 합하면 약 60만 가구로 전체의 36%를 넘게 차지합니다. 그만큼 거래가 많을 가

이은형의 부동산 돋보기

그린벨트 푸는 尹 정부…지금이 적절한 이유

정부가 '개발제한구역(GB) 규제 혁신'과 '농지 이용규제 합리화' 방침을 발표했습니다. 일각에서 약 30년 뒤면 국내인구가 현 시점의 절반으로 감소한다고까지 전망하는 와중이고 지방소멸이 가시화되고 있다고 합니다. 이런 국가의 미래가 불투명한 현 시점에서 논의할 수 있는 사안입니다.예정된 생산가능인구의 감소를 산업경쟁력을 끌어올려 상쇄하는 것이 장기적이지만 궁극적인 정책목표입니다. 그렇기에 적용범위는 비수도권으로 시작해서 점차 확대될 것으로 봐야 합니다. '비수도권의 개발제한구역 해제'는 기존 산업시설의 증설이나 확충 등 중점·핵심산업(지역전략산업)의 육성이라는 본질을 전제하고 논의하는 사안입니다. 그린벨트라고 통칭되는 이 제도가 도입됐던 과거와 현재의 여건은 크게 다릅니다. 도심의 공원이나 녹지면적 등이 예시입니다.때문에 기존 제도를 유연하게 적용하는 시도가 필요합니다. 혹자는 이젠 지식산업의 시대라며 산업클러스터의 존재를 경시하지만, 현실에서는 소프트웨어 중심의 지식산업과 하드웨어를 다루는 장치산업이 모두 중요합니다. 향후 실무적용단계에서 종전 선례처럼 주택을 포함한 복합개발이나, 아예 집지을 땅을 확보하자며 개발이익을 위해그린벨트를 해제하자는 엇나간 주장이나 계획이 나올 수 있으므로 이를 대응해야할 적합한 제재방안도 준비해야 합니다. '토지이용규제기본법의 개정'은 그간 중첩되거나 과잉적용된 규제를 일원화 또는 알기 쉽게 한다는 점에서, 우리가 익히 아는 표현인 규제완화나 원스탑서비스의 맥락으로 볼 수 있습니다. 사업을 다루는 입장에서는 사업계획을 보다 용

조평규의 중국본색

경영인이 인문학 소양 길러야 하는 이유

애플이 세계를 선도하는 기업으로 자리 잡은 배경엔 스티브 잡스의 '인문학적 소양'이 있습니다. 잡스의 철학은 스마트폰의 등장을 앞당겨 빅데이터 산업의 기반을 조성했습니다. 또 인공지능(AI)의 가교 구실을 함으로써 4차산업 패러다임 전환을 불러일으켰습니다.인문학이란 인간의 삶과 사상 및 문화를 대상으로 가치 탐구와 표현 활동을 내용으로 하는 언어·언어학·문학·역사·법률·철학·고고학·예술사·비평·예술 등의 이론과 지식을 학습해 얻은 교양과 이를 실천하는 것이 포함합니다. 인문학은 인간이 인간다움을 갖출 수 있도록 도움이 되는 철학과 교양 그리고 인류 문화에 관한 모든 정신과학을 일컫습니다.인문학의 학문적 영역은 자연현상을 다루는 자연과학과 대립합니다. 다만 과학과 기술은 상상력의 원천인 예술, 문학, 철학 등과 결합해야 더 새로운 발상이 나옵니다. 미래에 대한 방향을 제시하기 위해서도 과학 기술과 인문학을 융합한 사고방식을 갖춰야 합니다.하지만 인문학이 갈 길은 멀어 보입니다. 4차산업혁명의 선두 주자로 AI, 빅데이터, 메타버스, 챗GPT 등 신기술이 우리 사회에 빠르게 보급되면서, 과학이나 기술과 직접 관계가 적은 인문학은 상대적으로 대접받지 못하고 있습니다. 과학과 인문학을 접목하는 것이 경영·첨단 제품 개발의 새로운 돌파구라고 하면서도 실제로 실행하는 사람은 드뭅니다. 아울러 인문학을 전공하는 것만으론 취업하기 어려워 학문 자체를 경시하는 풍조가 생겨날 정도입니다.과학기술은 구체적이고 실험으로 검증할 수 있어 눈에 잘 띕니다. 인문학적 속성은 눈에 잘 보이지 않지만, 더 가

아하!부동산법률

강제집행 하려는데, 갑자기 월세 낸 세입자…이젠 어쩌나

#. 세입자를 상대로 명도소송 끝에 승소 판결을 받았습니다. 문제는 강제집행을 하려고 하자 세입자가 연체된 임대료를 지급하면서 1년 정도만 장사하게 해달라는 겁니다. 세입자의 사정도 이해하지만, 강제집행을 하지 않았다가 문제가 생기진 않을까 걱정입니다.상가 임대차에서 명도 분쟁이 발생하면 건물주는 명도소송과 강제집행을 통해 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있습니다. 명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말합니다.명도소송은 승소 판결이 나오기까지 상당한 시간이 소요됩니다. 이 과정에서 건물주는 문제의 세입자를 함부로 쫓아낼 수 없고 새로운 세입자마저도 받을 수 없습니다. 오래 걸린다는 것이 건물주에게는 부담입니다.이러한 탓에 강제집행을 앞두고 세입자가 선처를 부탁해도 망설여집니다. 혹여 다시 분쟁이 발생했을 때 명도소송부터 다시 해야 한다는 생각과 그 과정에서 겪었던 시간적 경제적 손실이 말이 아니었기 때문입니다.하지만 명도소송에서 승소판결문을 받았다면 이야기는 달라집니다. 법률상 명도소송의 판결문은 10년까지 유효해 지금 당장 세입자를 상대로 강제집행 신청을 하지 않아도 걱정할 필요가 없습니다. 심지어 10년이 지난 시점에서 세입자가 문제를 일으킨다면 시효 연장을 위한 판결만 받으면 이후에도 강제집행을 할 수 있습니다.강제집행을 하려고 했는데 세입자가 밀린 월세를 낸다든지 등 사정이 생긴다면 잠시 강제집행을 미룰 수 있단 얘기입니다.10년간 명도소송 판결문은 유효하지만, 건물주가 주의해야 할 사항은 남아 있습니다.강제집행을 하기 위해서는 계약 당사자와 목적물이 승소판결문에

최원철의 미래집

"재건축 공사비 갈등 줄이려면…아파트 구조부터 바꿔야"

재건축·재개발 현장마다 난리입니다. 공사비가 폭등하면서 조합원들이 분담금 폭탄을 맞아서입니다. 일부 단지는 갈등을 봉합하지 못하고 공사가 멈췄습니다.공사비는 올해도 크게 오를 것이라는 게 대형건설사들의 전망입니다. 내부적으론 공사비 검증이 되지 않으면 수주하지 말라는 지침도 내려졌다고 합니다. 잘못 계약했다간 공사비를 받을 수 없어 손해를 볼 수 있다는 판단입니다.공사비만 문제인 것은 아닙니다. 중대재해처벌법이 강화돼 소규모 하청업체까지도 안전관리 비용이 급증하고 있고, 층간소음과 관련한 규제 문턱도 높아지면서 집을 짓기는 더욱 어려워지고 있습니다.이런 갈등을 획기적으로 해소할 수 있는 방안이 있습니다.바로 '라멘구조' 아파트입니다. 라멘구조의 아파트는 기존 벽식구조에 비해 골조를 재활용할 수 있다는 장점이 있고 설비를 교체하기도 용이합니다. 리모델링할 때도 용이한 것으로 알려졌습니다.다만 그동안 라멘구조를 꺼려왔던 이유는 골조공사비가 3~6% 더 들어간다는 이유 때문이었습니다. 그런데 코어 선행공법과 최상층 슬라브 설치를 먼저 하게 되면 비가 오는 날에도 저층부 슬라브 콘크리트 타설이나 다른 공사를 진행할 수 있습니다. 오히려 벽식구조에 비해 공기가 줄어들고 전체 공사비용도 줄어들 가능성이 커집니다.라멘구조로 아파트를 지으면 층간소음 문제도 확 줄어듭니다. 층간소음은 주로 벽식구조의 벽을 타고 소음이 내려옵니다. 국토교통부가 조성한 세종시 시범단지는 벽식구조 아파트보다 층간소음이 6~8dB이 줄어들었다고 합니다.라멘구조로 아파트가 지어진다면 각종 설비교체의 어려움으로 최근 30년만 넘으면 재건축

심형석의 부동산정석

용산국제업무지구에 아마존이 들어올까?

서울 도심 삼각 편대의 정중앙에 위치한 ‘용산국제업무지구’가 10년만에 깨어날 준비를 하고 있습니다. 2025년 기반시설 착공에 들어가면 2030년 초에 입주를 시작할 것으로 예상됩니다. 단군이래 최대개발사업인 <용산국제업무지구 개발계획(안)>이 지난 2월5일 발표됐습니다.용산철도정비창부지에 조성되는 ‘용산국제업무지구’는 서울을 '글로벌 톱5 메가시티'로 올려놓기 위해 추진중인 도시공간 대개조의 핵심 프로젝트입니다. 과거와는 다르게 서부이촌동 아파트 부지를 제외하고 사업의 공익성을 담보하기 위해 코레일과 SH공사를 사업시행자로 내세웠습니다.세 부문으로 나눠서 개발은 진행됩니다. 면적은 제일 적지만 국제업무 존(Zone)이 핵심이라는 사실은 명확합니다. 국제업무 존은 종상향을 통해 최대 용적률 1700%까지 부여해 100층 내외의 랜드마크가 들어서도록 할 계획입니다. 하지만 이는 물리적인 구축물에 대한 계획입니다. 개발사업의 핵심 경쟁력은 콘텐츠, 즉 입점하려는 기업에서 나옵니다.사업계획에서도 국내외 유수 기업, 국제기구 등을 유치하기 위한 홍보에 들어갈 계획이라고 나와 있습니다만 콘텐츠를 확보하려는 계획은 구체적이지 않아 아쉬움을 남깁니다. 100층 건물과 1700%의 용적률은 사업을 추진하면서 달라질 수 있습니다. 그러나 해외의 유력기업을 유치하는 일은 절체절명(絶體絶命)의 과제입니다. 해외의 유력기업이 입점하지 않는다면 국제업무 존이라는 이름이 무색한 우스꽝스러운 결과물만 남게 될 겁니다.해외의 유력기업을 유치하기 위한 노력은 예전부터 있어왔습니다. 기업도시가 대표적입니다. 기업도시는 산업입지와 경제활동을 위

퇴직연금톡톡

"IRP에서 1년동안 연금 얼마나 나올까?"

개인형퇴직연금(IRP) 계좌에선 직접 적립한 금액 및 퇴직하면서 받은 퇴직금 이체금액 등을 만 55세 이상일 때 연금으로 수령할 수 있습니다.단 근로자퇴직급여보장법에 따르면 IRP에서 적립금을 한꺼번에 빼 쓰지 못하도록 연금수령한도를 두고 있는데요.이때 연금수령한도 내에서 연금을 수령하면 낮은 세율의 연금소득세를 과세하지만 연금수령한도를 초과한 인출금에는 상대적으로 높은 세율의 퇴직소득세와 기타소득세를 부과하니 유의할 필요가 있습니다. ◆한 해 연금수령한도는?IRP 적립금을 연금으로 수령하려면 가입 기간이 5년 이상이어야 하고 가입자가 만 55세를 넘겨야 합니다. 다만 IRP에 퇴직금을 이체한 경우에는 가입 기간과 무관하게 가입자가 만 55세 이상만 되면 연금을 받을 수 있습니다.그렇다면 IRP에서 한 해에 얼마까지 연금으로 수령할 수 있을까요? 연금수령한도를 계산하려면 먼저 IRP를 평가해야 합니다.연금수령을 개시한 해에는 연금개시 신청일의 IRP 잔고를 기준으로, 다음해부터는 매년 과세 기간 개시일 즉 1월 1일 현재 IRP 잔고를 기준으로 연금수령한도를 평가합니다.그 다음 이 IRP 평가액을 ‘11-연금수령연차’로 나눕니다. ‘연금수령연차’는 최초 연금수령일이 속하는 과세 기간을 1년차로 봅니다. 이렇게 계산된 금액의 1.2배가 그 해의 연금수령한도입니다. ‘연금수령연차’가 11년 이상이면 그 때부터는 연금수령한도를 적용하지 않습니다.예를 들어 2023년 중 연금개시를 신청해 연금수령연차가 1년차이고, IRP 계좌의 평가액이 3억원일 경우 연금수령한도를 알아보겠습니다.계좌 평가액 3억원을 10(11-1년차)으로 나누면 3000만원이고, 이 금액의

심형석의 부동산정석

지금도 비싼데 왜 계속 오를까?

전국 아파트시장이 불황에 허덕이고 있지만 ‘초고가아파트’의 신고가 행진은 이어지고 있습니다. 초고가아파트의 주 수요층이 고금리와 대출규제 등 규제에 비교적 자유로운 자산가 위주로 형성됐기 때문입니다. 신고가 행진은 당분간 이어질 것으로 예상됩니다. 그렇기에 현재와 같은 집값 조정기에는 오히려 투자적기로도 인식되고 있습니다.KB국민은행에서 집계하는 선도아파트50지수는 2023년1월 90.1에서 2024년 1월 93.6으로 올랐습니다. 반면 같은 기간 전국 아파트 매매가격지수는 94.7에서 89.9로 하락했습니다. 서울시 시세총액 TOP20 아파트의 경우에는 같은 기간 89.0에서 95.2로 선도아파트50지수보다 더 많이 상승한 걸 알 수 있습니다. 비싼 아파트일수록 지난 1년간 더 많이 상승했다는 결론입니다.작년 미국에서도 고급 주택가격은 그렇지 않은 주택에 비해 두 배 빠른 속도로 상승했습니다.  이는 부분적으로 높은 모기지 금리가 부유한 주택구매자들과는 관련이 없기 때문입니다. 낮은 재고수준도 가격 상승을 이끄는 다른 요인이었습니다. 고급주택 신규매물이 증가했음에도 불구하고 전체 공급량은 여전히 팬데믹 이전 수준보다 낮습니다.더 놀라운 사실은 현금으로 주택을 구입한 비율이 고급주택시장의 상대적인 강세를 주도했다는 점입니다. 2023년 4분기 고급주택 구입의 거의 절반(46.5%)이 현금으로 이루어졌는데 이는 전년 같은 기간 40%보다 증가한 수치입니다. 고급주택이 그렇지 않은 주택에 비해 빠르