(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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직주근접의 희망, 기업이 떠나고 있습니다
한국을 떠나는 '백만장자'가 몇 년째 계속 늘고 있습니다. 2022년에는 400명이 떠났는데 지난해에는 800명으로 두배 늘며 세계 7위로 올라섰습니다. 올해는 역대 최대인 1200명이 한국을 떠날 것으로 예측됩니다. 세계 순위는 4위로 올라섰습니다. 현재 전쟁을 치르고 있는 국가인 러시아보다도 심각한 상황입니다.백만장자들은 앞으로 다가올 경제 위험을 미리 알려주는 ‘탄광의 카나리아’라고 할 수 있습니다. 그들이 떠나거나 새로 이주하는 국가는 미래 국가경쟁력에 광범위한 영향을 받습니다.일단 경제환경이 우호적이냐, 아니냐를 판단하는 데 중요한 변수가 되며, 이주하는 백만장자들은 자신의 자산과 함께 전문지식, 네트워크, 역동성을 가지고 이주해 이주 국가에 경제적 활력을 불어넣습니다.사람뿐 아니라 기업도 떠나고 있습니다. 미국 제조기업의 복귀를 지원하는 단체인 ‘리쇼어링 이니셔티브’는 지난 5일 발표한 2023년 연례보고서를 통해 미국에 새로 생긴 일자리 28만7299개 중 14%가 한국에서 나왔다고 분석했습니다. 한국은 일자리 기여도 세계 1위를 차지했습니다.사람과 기업이 떠나면서 한국은 비어가고 있습니다. 이미 오래전부터 원가 절감을 위해 동남아로 공장을 옮기는 기업이 늘어났는데 최근에는 반도체, 배터리 등 첨단기술 기업들마저 보조금이 많은 미국과 유럽으로 떠나고 있습니다.원가 절감 외에도 규제 때문에 이전하는 기업도 많습니다. 한국은 상속세가 세계 최고 수준이고 법인세도 경제협력개발기구(OECD) 평균을 훌쩍 넘어섭니다. 세금에 포함되지 않는 부담금도 만만치 않습니다. 결국 기업에게는 한국을 떠나는 것이 경제학에서 이야기하는 '합
2024-07-26 07:03 -
"서울 집값 오른다는데…" 지금 사려면 '이것' 알아야 합니다
서울 아파트 매매가 상승 폭이 커지고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 7월 첫 주 서울 아파트 가격은 0.24% 올랐습니다. 이를 연율(1년 기간)로 환산하면 12%가 넘는 상승률입니다. 서초구(0.4%)와 송파구(0.41%)의 상승세는 무서울 정도입니다. 연율로 환산하면 20%가 넘는 상승률입니다. 지금은 상승세가 뚜렷하게 보이지만, 올해 초만 하더라도 집값 상승을 의심하는 사람이 많았습니다. 이런 상황에서는 무주택자들이 매수에 나서기 어렵습니다. 불확실한 상황에서 전재산을 투자한다는 것이 쉽지 않기 때문입니다. 처음 집을 사는 경험의 진입장벽 또한 무시못할 변수입니다.최근에는 전세 수요가 매매로 전환되는 경우가 늘고 있습니다. 임대차법의 부작용으로 전셋값이 오르자 이번 기회에 아예 내 집 마련에 나선 것입니다. 매수에 우호적으로 변한 주택시장도 이런 시도에 힘을 실어 주는 중입니다.현재는 갈아타기 수요와 최초매입 수요 모두 늘어나는 상황입니다. 우대빵부동산연구소는 올해 1분기 집값 상승세를 갈아타기 수요가 견인한 것으로 보고 있습니다. 현재도 마찬가지입니다. 상승기에는 당연히 갈아타기 수요가 많다고 생각할 수 있지만, 이는 착각입니다. 실제 갈아타기는 하락기(조정기)에 하는 경우가 많고, 실제로도 더 유리합니다. 하락의 폭은 같기에 상급지로 이동하는 것이 훨씬 수월하기 때문입니다. 가령 10억원짜리 아파트가 20% 하락하면 2억원이 떨어집니다. 같은 상황에서 20억원짜리 아파트는 4억원이 떨어집니다. 강서구 아파트를 팔고 마포구 아파트를 사면 얼마가 필요할까요? 필요 금액은 실거래가, 호가 등 여러 가격으로 산출할 수 있겠지만, '단지표준가격'
2024-07-19 09:07 -
대장 아파트 가격 흐름을 눈여겨봐야 합니다
'대장주', '대장 아파트'는 지역을 대표하는 고가 아파트를 말합니다. 랜드마크나 블루칩이라는 단어도 언급하지만, 현장에서는 '대장'이라는 친근한 단어를 더 많이 사용합니다. 서울 강남구 도곡동 '타워팰리스'가 대장 아파트의 시초로 꼽힙니다.지역을 대표하는 대장 아파트는 주택시장이 호황일 때 다른 아파트보다 빨리, 많이 오릅니다. 주택시장이 불황기에 접어들어도 늦게 떨어지거나 하락 폭이 낮습니다. 외부 환경에 큰 영향을 받지 않고 내재가치만으로도 가격을 끌어올리기 때문입니다.지역의 범위를 전국으로 넓히면 강남권 아파트들을 대장 아파트로 꼽을 수 있습니다. KB국민은행에서는 이런 아파트들을 모아 선도아파트 지수를 발표합니다. 대표적인 지수는 ‘KB 선도아파트 50 지수’인데 이는 매년 12월을 기준으로 아파트의 시가총액이 가장 높은 전국 상위 50개 단지를 선정해 시가총액 변동률을 지수화한 겁니다.더 고가의 아파트의 움직임을 보려면 ‘서울 시세총액 TOP20지수’도 있습니다. 서울에서 시세 총액이 가장 높은 20개 아파트를 대상으로 합니다. 올해 6월 현재 96.4로 서울 매매가격지수(90.2)보다 높고 KB 선도아파트 50 지수인 94.7도 훌쩍 넘었습니다.이러한 대장 아파트 가격 변동률은 지역 주택시장을 선도하는 지표가 됩니다. 대장 아파트가 비싸게 거래되면 그다음 가격대 아파트도 곧 가격이 오른다는 신호일 수 있습니다.이는 지역에도 적용됩니다. 강남 아파트 가격이 오르면 마용성(마포·용산·성동구) 아파트 가격도 따라서 오릅니다. 그래서 최근에는 '타이밍보다 상품'이라는 말까지 나왔습니다. 주택 매수 시점을 따
2024-07-13 07:00 -
"서울 집값 언제 얼마나 오를까요?"…이 지표 봤더니 '깜짝'
서울 집값이 언제 얼마나 오를지 궁금해하는 이들이 많습니다. 우선 가격 상승을 정확히 예측하는 것은 불가능합니다. 너무나 많은 변수가 있기 때문입니다. 심지어 예상하지 못한 변수(블랙스완)도 생기니 정확한 예측은 신의 영역에 가깝습니다.하지만 대략적인 방향성을 예측할 수 있는 방법은 있습니다. 경기가 전체적으로 바뀌기 전에 먼저 바뀌는 선행지표를 살펴보는 것입니다. 주택산업에서는 인허가 건수가 선행지표 역할을 합니다. 주택시장 분석에서 가장 많이 활용하는 입주 물량 통계는 선행지표가 결정되면 자연히 따라오는 후행지표입니다.주택시장의 또 다른 선행지표는 거래량입니다. 거래가 늘어나면 늘 가격이 올랐습니다. 대략 3~6개월 동안 거래량이 계속 늘어나면 이는 시장이 긍정적으로 변해간다는 의미입니다. 특히 거래량이 평균 수준이 회복되면 시장이 변곡점(하락에서 상승으로 반등하는)에 다다랐다고 판단할 수 있습니다. 올해 5월 서울아파트 거래량은 5000건으로 평균 거래량에 육박했습니다.선행지표를 살피면 앞으로 아파트 가격이 오를 것인지 내릴 것인지를 내다볼 수 있습니다. 이러한 지표도 통계를 모아서 발표하는 시간이 걸리기에 현장의 정보보다 느립니다. 실거래가 신고는 거래 한 달 이내에 이뤄집니다. 발표된 시점에서는 이미 늦은 정보인 셈입니다.거래하자마자 신고되는 실거래가도 주택 수요자가 의사결정을 내리는 시간까지 고려하면 후행지표에 가깝습니다. 집은 의사결정에 시간이 오래 걸리는 고관여 상품입니다. 집이 어떠한지 확인한 뒤에 고민해야 하고 다른 사람들의 평가도 참고해 최종 결정을 내립니다. 이를 감안하면 실거래가도 최소 3개월
2024-07-06 07:00 -
'탄광의 카나리아' 백만장자들이 한국을 떠난다
글로벌 투자 이민 컨설팅 기업 헨리&파트너스는 2013부터 다른 국가로 이주한 백만장자의 수를 나타내는 '헨리 개인자산 마이그레이션 보고서'를 발간하고 있습니다. 백만장자란 100만 달러 이상의 가용 자산을 보유한 개인을 의미합니다. 살던 나라를 떠나는 백만장자는 2013년 5만1000명에 불과했지만, 이후 꾸준히 증가했습니다. 2023년에는 무려 12만명이 이주한 것으로 나타났는데, 10년 사이 2.35배나 증가한 수치입니다. 2024년 잠정 수치와 2025년 예측치도 백만장자의 이주가 늘어날 것으로 나타나고 있습니다.2024년은 부의 세계적 이동이 나타날 가능성이 큽니다. 지정학적 긴장, 경제적 불확실성, 사회적 격변이라는 폭풍이 몰아치는 가운데, 백만장자들은 자신의 자산과 가족의 이익을 위해 더 좋은 곳으로 이주할 계획을 세우고 있습니다. 올해 이주가 예상되는 백만장자는 12만8000명에 달해 지난해 기록을 넘어설 것으로 보입니다.백만장자들의 이주는 앞으로 다가올 위험을 미리 알려주는 ‘탄광의 카나리아’라고 할 수 있습니다. 그들이 떠나거나 새로 이주하는 국가는 미래 궤적에 광범위한 영향을 받습니다. 자신의 자산과 함께 전문지식, 네트워크, 역동성을 가지고 이주하기에 국가의 경제적 활력에 직접적인 영향을 끼치기 때문입니다.2024년 백만장자 유출이 가장 많을 것으로 예상되는 국가는 중국입니다. 1만5200명의 순 유출이 예상됩니다. 2023년 1만3800명에서 계속 늘어나는 중입니다. 중국 경제는 2000년부터 2017년까지 빠르게 성장했지만, 이후로 중국의 부와 백만장자 성장은 둔화하고 있습니다. 중국을 떠나는 백만장자들의 인기 이주지역으로는 싱가포르, 미국, 캐나다가 포
2024-06-26 08:03
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부의 축적, 소득보다 자산이 중요합니다
한국의 1인당 국민소득(GNI)이 사상 처음으로 일본을 앞선 것으로 나타났습니다. 이달 한국은행 발표에 따르면 지난해 한국의 1인당 국민소득은 3만6194달러였습니다. 반면 일본은 3만5793달러로 한국이 일본보다 1인당 국민소득이 401달러 더 많았습니다.한국이 5년마다 정기적으로 국내총생산(GDP) 집계 기준 연도를 바꾸는 과정에서 GNI가 많이 증가한 가운데 일본의 엔저 현상까지 겹치면서 달러화 기준으로 두 나라 국민소득이 처음 역전된 것이라는 분석입니다.우리나라의 소득이 일본보다 높다는 것은 좋은 일입니다. 하지만 이 발표를 듣고 한국이 일본보다 더 잘살게 되었다고 기뻐하거나 한국이 일본을 따라잡았다고 생각하는 사람이 있지 않을까 걱정됩니다. 이는 소득과 자산을 잘못 이해하기 때문에 생기는 오류입니다.우리는 소득과 자산을 동일선상에 두곤 합니다. 소득이 많은 사람이 자산도 많다고 여깁니다. 하지만 동일하지 않은 경우도 많습니다. 소득이 높은데 반해 자산이 적은 경우입니다. 물론 반대의 경우도 있습니다.우리가 일본보다 소득이 높다고 해서 자산까지 많지는 않습니다. 우리나라와 일본의 자산을 비교할 수 있는 지표로는 대외순자산이 있습니다. 2023년 기준으로 우리는 7466억 달러(약 1038조원)를 기록했습니다. 일본은 세계 1위입니다. 우리의 4배를 훌쩍 넘는 무려 3조1655억 달러(약 4403조원)를 보유 중입니다. 따라서 우리가 일본 보다 잘산다고 생각하는 것은 착각일 수 있습니다.누가 가장 부자인가를 따질 때도 소득보다는 자산을 고려합니다. 한국의 부자 순위 1위는 이재용 삼성전자 회장입니다. 이재용 회장이 가장 부자인 것은 자산이 많기 때문이지 소득이 높아서가 아
2024-06-24 08:30 -
못 믿을 호가와 느린 실거래가…장점만 합치면 어떨까요
투자 경험이 많지 않으면 부동산 시세를 놓고 혼란을 겪는 경우가 종종 있습니다. 가격이 하나가 아니기 때문입니다. 현재 아파트 가격은 △호가 △실거래가 △감정가 △공시가로 분류되어 시장에서 시세를 형성하거나 책정되고 있습니다.우선 호가란 매도자가 받고자 하는 판매 가격을 말합니다. 부동산정보제공업체에서 수집, 분석, 축적하고 있는 아파트 시세의 경우 이 호가가 많이 반영되어 있습니다. 실거래가는 실제 거래가 체결된 가격입니다. 다만 과거 거래의 가격이기에 현재 시장과는 시간 차이가 있습니다.감정가는 해당 물건의 경제적 가치를 일정 시점을 기준으로 판정 화폐액으로 표시한 겁니다. 경매 물건에 대해 법원이 감정평가법인을 통해 타당한 가격을 매길 때 많이 활용합니다. 공시가는 부동산 가치평가를 기반으로 정부가 공식적으로 발표하는 해당 부동산의 가격을 말합니다. 보통 세금을 산정하는 기준으로 활용됩니다.여러 가격을 놓고 고민하는 주택 수요자들이 가장 궁금해하는 것은 집값이 오르는 시점입니다. 소위 자산투자시장에서 이야기되는 '바닥'을 말합니다. 바닥을 정확히 안다면 상품을 선택하는 데 크게 고민이 없습니다.바닥에 맞춰 가장 좋은 상품을 고르면 되기 때문입니다. 주식시장에서는 블루칩, 주택시장에서는 대장 아파트입니다. 대개의 경우 블루칩이나 대장 아파트가 가장 먼저 오릅니다. 따라서 지금이 변곡점(굴곡의 방향이 바뀌는 지점)인지 파악된다면 자산투자가 쉬워질 수 있습니다.이를 보다 쉽게 파악하고자 주택 관련 통계를 살피는 경우도 많습니다. 대표적인 부동산 통계로는 한국부동산원과 KB부동산, 부동산R114 통계를 들 수 있습니
2024-06-20 12:00 -
규제 끝판 '토지거래허가구역', 폐지가 답입니다
집을 사는데 구청장의 허가를 받아야 합니다. 거주이전의 자유가 있는 전 세계 어느 곳에서도 자치단체장의 허가를 받아 집을 사지 않습니다. 물론 중국과 북한과 같은 사회주의 국가는 거주이전의 자유를 제한하기도 합니다. 국민을 통제하기 위한 수단입니다. 북한의 경우 인민반, 중국은 호적제를 통해 이를 실현해왔습니다.최근 중국의 경우에는 경제성장률을 끌어올리고 부동산 침체의 문제를 해결하고자 ‘호적제’의 문턱을 낮추고 있습니다. 경제를 살리고 부동산 수요를 늘리기 위해서는 도시화율을 높이는 것이 가장 좋은 방법입니다. 호적제를 완화하면 농촌사람들이 도시로의 이주가 늘어날 수 있기 때문입니다. 진나라때 처음 만들어진 호적제는 중국 국민들을 통제하기 위한 가혹한 수단이었습니다. 공산당 헌법에는 ‘국민들에게 이주와 거주의 자유가 있다’고 규정한 점을 고려한다면 애초부터 헌법에 위배되는 불법 조례였던 셈입니다.'토지거래허가구역'이란 땅 투기를 억제하기 위해 국토교통부장관, 시·도지사가 특정지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다. 최대 5년까지 지정이 가능하며, 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장이나 군수, 구청장의 허가를 받아야 합니다. 사실 이 제도는 1979년에 도입되었을 정도로 역사가 오래되었고 과거에는 큰 무리 없이 운영됐습니다.문제는 문재인 정부 들어서 시작됐습니다. 허가대상면적을 획기적으로 낮춘 겁니다. 서울시내 주거지역은 대지지분을 6㎡ 지정기준으로 바꿨습니다. 정상적인 아파트는 모두 포함돼 이제는 이 규제가 주택거래허가구역으로 변질됐습니다. 실제로 2023년11월 잠·청·
2024-06-16 07:30 -
서울 아파트 거래 증가가 의미하는 것
서울의 4월 아파트 매매거래량이 4343건(6월1일 기준)으로 집계되어 3월(4208건)보다도 더 증가했습니다. 2021년 9월 이후 가장 많은 매매거래량을 보인 겁니다. 단순히 한 달 정도의 짧은 기간동안 거래가 늘어난 것이 아니라 작년 12월부터 5개월 이상 추세적으로 상승했습니다. 그렇다보니 시장 안팎에서 이를 의미 있게 바라보고 있습니다.4000건 내외의 거래량이 예전의 아파트 매매 거래량 평균(6000~7000건)에 비하면 그리 많은 건수는 아닙니다. 하지만 주택시장이 조정을 받고 있는 지금 두 달(3~4월) 연속 4000건 이상의 거래가 나왔다는 점은 주목받을 만합니다. 아직 한달 정도 집계 기간이 남았지만 5월의 거래량 또한 이미 2579건입니다. 거래량 증가세는 계속되고 있는 셈입니다.더 큰 의미는 아파트의 평균 거래 금액입니다. 실거래 집계가 완료된 올해 4월의 아파트 평균 거래금액은 11억4312만원이었습니다. 2022년5월 이후 가장 높았습니다. 2022년 8월의 7억8862만원과 비교하면 평균 거래금액은 많이 올랐습니다. 불과 1년 6개월 사이에 거래금액은 3억5450만원이나 늘었습니다. 무려 30%가 넘는 상승률입니다. 거래건수와 함께 평균 거래금액까지 높아진 점은 더욱 의미 있습니다. 주택시장의 하락기에는 거래건수가 늘어납니다. 이는 주택시장에 급매가 많기 때문입니다. 시세보다 터무니없이 낮은 가격의 급매가 많으면 거래건수는 늘어나지만 거래금액은 오히려 떨어집니다. 하지만 거래건수가 늘어나면서 거래금액까지 높아진다면 이는 상승기의 전형적인 주택시장의 모습입니다. 하락기와는 다르게 집주인(매도자)들이 호가를 높이고 있다는 방증이기 때문입니다. 금리인상과 함께 시작된 주택시장의 조
2024-06-10 07:49 -
주택수요 결정하는 소득, 한·미·일 비교해보니…
수도권 아파트값이 상승으로 전환한지 꽤 흘렀습니다. 한국부동산원에 의하면 수도권 주택시장의 바로미터인 송파구의 아파트 가격은 2월12일 이후 계속 상승 중입니다. 수도권 아파트 가격 반등이 일시적인지 계속될 것인지에 대한 논란이 계속되고 있습니다. 그러나 추세적 상승의 방향으로 움직이고 있는 것은 부정할 수 없는 사실입니다.물론 반대되는 의견은 있습니다. 주택시장에서는 처음 들어본 데드캣바운스(dead cat bounce)라는 용어를 사용하면서 곧 다시 하락이 올 것이라고 주장하는 사람들도 있고, 50% 폭락할 것이라고 예측하는 폭락론자들도 있습니다. 누구를 믿어야 할 지 헛갈리는 상황에서 주택수요의 가장 큰 변수인 소득측면에서 미국과 일본 그리고 한국에서 비교해 소개하고자 합니다.먼저 미국의 경우에는 현재 시장금리가 높은데도 불구하고 주택가격은 오르는 중입니다. 5월23일 기준 미국의 주간 평균 모기지(30년 고정) 금리는 6.94%로 낮아졌지만 우리와 비교하면 높은 수준입니다. 하지만 주택가격은 작년 같은 기간과 비교하면 4.5% 상승해 사상 최고치를 기록했습니다. 주택가격을 결정하는 가장 직접적인 변수인 금리가 꽤 높은 수준임에도 불구하고 주택가격이 오르는 이유는 소득이 증가할 것이라는 기대가 있기 때문입니다.미국의 가계소득 전망은 꾸준히 개선되고 있습니다. 고용이 늘어나고 있으며 임금상승률도 물가상승률을 넘어서고 있습니다. 이렇게 소득이 높아지면서 대출이자에 대한 부담이 줄고 주택시장 심리가 긍정적으로 바뀌는 중입니다.일본도 마찬가지입니다. 일본은 1990년대 이후 경제가 디플레이션에 빠지면서 물가가 오히려 내려가는 현상이 발생했습니다.
2024-06-03 12:00
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"그 가격엔 안팔려요"…내 집 가격을 중개업소가 정하다니
아파트의 가격은 누가 결정할까요. 집주인이 결정할까요? 집주인은 아무런 결정권이 없습니다. 얼핏 집주인이 결정하는 것 같지만 실상은 부동산 중개업자들이 결정합니다. "그 가격에는 안 팔립니다", "요즘 손님 없어요" 하는 순간 시간적 여유가 없는 집주인들은 바로 가격을 내려서 내놓을 수밖에 없습니다. 그런데 그 가격에 못 팔고 손님이 없다는 것은 중개업소 한군데의 얘기입니다. 다른 부동산 중개업자와의 가격 경쟁에서 밀린다는 뜻입니다. 경쟁 부동산의 매물가격보다 낮아야 한다는 얘기이기도 합니다. 그들에게 집주인의 사정은 크게 상관이 없습니다.다음의 얘기들은 모든 중개업소가 그렇다는 건 아닙니다. 집주인의 사정을 잘 봐주고 집주인 못지 않게 발 벗고 나서주는 중개업소들도 있습니다. 하지만 수년에 한번씩 내놓는 집을 두고 이런 경우를 당하게 되면 중개업소에 신뢰는 떨어지게 됩니다.집주인들이 가격 결정권을 가져가기 위해서는 정확한 시장 정보를 받아야 하는데, 실제 집주인들이 받는 정보는 시장 정보가 아니라 부동산 중개업소의 운영 정보인 경우들이 많습니다. 어쩌다 맞을 수도 있지만 대부분은 정확하지 않고 그들 부동산의 운영 목표(계약해서 돈 벌어야지)에 따른 정보일 수 있습니다. 집주인들은 본인의 가장 크고 중요한 재산 가격을 중개업소가 정해준 가격에 따라 결정해야 하는 상황으로 몰리게 됩니다. 중개업자는 있지도 않은 매수 손님을 가정해서 다른 부동산보다 낮은 가격으로 광고할 수 있는 매물로 만들어 놓기도 합니다. 그래야 중개업자 본인이 계약을 할 수 있기 때문입니다.집주인들은 중개업소에만 전화합니다. 전부는 아니
2024-05-28 12:19 -
"불국사 앞 수학여행 성지도 폐허 전락"…경주에 무슨 일이?
국내 관광단지 현황은 어떤 상황일까요. 2023년 6월 기준 문화체육관광부가 고지한 자료에 따르면 전국에 지정된 관광단지는 49개소, 관광지는 224개소입니다.과거에는 각 지방자치단체의 관광개발공사가 주도해서 개발했습니다. 지방자치단체가 개발한 관광단지의 경우 토지확보, 자금확보, 인허가 등 본격적인 시설 개발 전까지의 속도나 안정성은 민간개발보다 뛰어났습니다. 하지만 자체적으로 운영할 수 있는 관광시설이 거의 없어 조성계획이 승인됐더라도 장기간 빈 땅으로 남아있거나 노후화에 대응하지 못하는 경우가 빈번합니다. 관광시설의 경우에도 지역에 맞게 차별화된 것이 아니라 전국 어디서나 볼 수 있는 관광시설들만 가득합니다.실제 1997년 조성계획이 수립된 감포해양관광단지는 관광도시 경주에 위치하고 있음에도 장기간 민자유치가 되지 않아 방치됐습니다. 그러다가 최근 관광과 무관한 원자력연구단지로 변경돼 새로 조성 중입니다. 1975년 4월 지정된 국내 대표 관광단지인 보문관광단지의 경우 한때 신혼여행, 수학여행의 성지로 불리웠습니다. 최근 방문해보면 수학여행 성지였던 불국사 앞 숙박업소들은 모두 폐허처럼 방치됐고, 보문호수 인근에서도 어렵지 않게 폐업한 호텔들을 찾을 수 있습니다.경주에서 가장 관광객들이 북적거리는 공간은 보문관광단지가 아니라 황리단길처럼 새로 조성된 상업지역입니다. 젊은 관광객들의 경우 숙박 역시도 노후한 관광단지 내 호텔이 아니라 한옥스테이, 풀빌라 등 다양하고 특색 있는 장소를 선호합니다. 이처럼 관광산업은 개발주체의 관점이 아니라 소비자의 관점에서 만들고, 소비자의 변화에 빠르게 대응할 수 있어야 하는
2024-05-23 06:00 -
"심각한 전세시장, 앞으로가 더 문제"
전세매물이 계속 줄고 있습니다. 아실에 의하면 서울의 아파트 전세매물이 2만건대로 떨어졌습니다. 한달 전과 비교하면 5%이상 줄어든 수치입니다. 사실 전세매물의 감소는 서울만의 문제는 아닙니다. 경기와 인천 또한 한달전과 비교하면 5~6%대 수준에서 감소 중입니다. 아파트 입주물량이 많은 인천의 감소폭이 6%대로 가장 높습니다. 두 달 전과 비교하면 10% 가 훌쩍 넘게 줄어들어 입주물량이 많지만 매물 감소폭 또한 크다는 것을 알 수 있습니다.아실에서 발표하는 매물 증감 통계를 100% 신뢰하는 것은 아니지만 매물이 추세적으로 줄어든다는 것은 전세시장에 미치는 영향이 긍정적이지는 않습니다. 일반적으로 매매보다는 전세거래가 많습니다. 주택을 매입한다는 것은 다양한 변수를 고민해야 하기에 이보다는 더 쉽게 접근할 수 있는 수단이 전세입니다. 특히 아파트 전세계약의 경우에는 비아파트 상품인 연립이나 오피스텔에 비해 사고의 위험이 훨씬 적습니다. 위험도 적고 고민도 크게 안 해도 되니 전세거래가 매매거래보다 많이 일어납니다.아파트 매매매물은 8만4000건에 가깝습니다. 한 달전과 비교해도 다시 늘었습니다. 전세수요가 더 많음에도 불구하고 전세매물은 반도 되지 않습니다. 매물의 양 만을 가지고 전세시장의 불안을 예측한다면 심각한 수준을 이미 넘어섰다고 볼 수 있습니다. 더 큰 문제는 앞으로도 이런 추세가 계속될 것이라는 우려입니다.지난 13일 기준으로 한국부동산원이 발표한 ‘주간 아파트가격 동향’에 의하면 서울 아파트 전셋값은 0.07% 오르며 52주 연속 오름세를 나타냈습니다. 서울에선 1000가구의 대단지 아파트임에도 불구하고 전세매물이 전혀 없
2024-05-20 07:30 -
2030, '영끌'로 아파트 산 줄 알았더니…놀라운 통계
집을 사기 위해 영혼까지 끌어모아 대출했다는 '영끌족'이 2030세대에 얼마나 될까요. 집값 상승기에 대출했던 그들은 금리상승기를 무사히 넘겼을까요. 한국부동산원에서 발간하는 학술지 ‘부동산분석’ 최신호(4월)에 ‘2030세대 영끌에 대한 실증분석’이라는 논문이 발간됐습니다. 집값이 상승했던 시기인 2020~2022년 서울에서 3억원이 넘는 집을 구매한 2030세대 중에 총부채원리금상환비율(DSR) 40%(매년 갚아야 할 원리금 상환액이 소득의 40%) 이상을 조달한 영끌 사례는 3.8%에 불과한 것으로 나타났습니다.연구 결과에서 영끌 기준의 대상 범위를 다소 넓혀 DSR 30% 이상으로 확대하면 2030세대 영끌 매수자는 14.7%로 늘어납니다. 반대로 더 줄여 DSR 50% 이상으로 축소하면 1.3%로 급격히 감소한다는 것입니다. 청년층에서 무리하게 영끌을 통해 집을 산 사례는 극히 드물다는 겁니다.홍정훈 한국도시연구소 연구원과 임재만 세종대 교수는 함께 연구한 논문에서 당시 널리 퍼져 있던 청년 세대의 ‘영끌 담론’이 과장됐다고 주장합니다. 청년 세대 내 자산격차와 부모 찬스와 같은 세대간 부의 이전이라는 현실이 '영끌'에 가려졌다는 겁니다.실제 같은 기간 2030세대 주택 구입자 중에 빚이 전혀 없거나 가족의 도움을 1억5000만원 이상 받은 경우는 영끌 족과 비교해 각각 2.8배, 5.1배나 많았습니다. 즉 영끌 족(DSR 40% 이상)이 전체의 3.8%에 그친데 반해, 가족으로부터 1억5000만원 이상 지원받은 매수자는 19.7%에 달했습니다. 심지어 차입금이 없는 비중도 무려 10.9%로 나타났습니다.당시에는 청년층이 과도한 주택담보대출과 신용대출을 조달해 주택을 구입했다는 보도들이 많이
2024-05-09 12:00 -
"혼자 살려면 10평에 살라고?"…국민청원 4만명 '눈앞'
국회 ‘국민동의청원’에 올라온 ‘임대주택 면적 제한 폐지에 관한 청원’이 뜨거운 이슈로 떠오르는 중입니다. 3일 현재 청원에 동의하는 이들이 3만8000명가량 됩니다. 청원인인 노모씨는 "세대원 수에 따른 임대주택 면적 제한은 저출산 문제를 해결할 방법이 될 수 없다"고 주장하고 있습니다. 기존 건설된 임대주택의 면적에 맞지 않는 규정으로 상향 조정이 되어야 한다는 의견입니다. 청원기간은 5월4일까지인데 이때까지 5만명이 동의하면 국회가 이 청원에 대해 논의하게 됩니다.문제가 된 법률은 정부가 올해 3월에 공포한 ‘공공주택특별법 시행규칙’입니다. 세대원수에 따라 공공임대주택 전용면적에 제한을 두는 내용입니다. 세대원 1명은 전용면적 35㎡(10.5평) 이하, 2명은 25~44㎡(13.3평), 3명은 35~50㎡(15.1평) 등으로 구분했습니다.행정안전부에 따르면 올해 3월 기준 혼자 거주하는 1인 세대수는 1000만명이 넘어 전체 세대에서 차지하는 비중이 무려 41.8%에 달합니다. 이제 압도적으로 다수인 1인 세대들이 여유롭게 살수 있는 방법을 찾았으면 하는 청원으로 보여집니다. 국토교통부에서는 이번 논란을 전혀 예상을 못한 모양입니다. 보도 설명자료를 통해 1~2인 가구의 넓은 주택 입주를 배제하는 것은 아니라고 밝혔지만 논란이 계속되자 결국 전면 재검토하겠다는 입장을 밝혔습니다.독거노인과 미혼 싱글이 많아지면서 혼자사는 사람이 1000만명을 넘어섰습니다. 청원인이 저출산을 특정한 것을 고려하면 미혼 싱글에 대한 고민으로 추측됩니다. 미혼 싱글도 당연히 넓은 면적에서 거주하는 것이 삶의 질을 높이는 방법이 돼 보일 수 있습니다.하지만 정부의 재원이 많
2024-05-03 12:00
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'따박따박' 상가 월세 기대했다면…큰코다친다
현재 상가 시장을 보면 임차인이든 임대인이든 다 '어렵다'는 하소연뿐입니다. 임차인인 영업주는 장사가 안되거나 임대료가 높아서, 임대인인 건물주는 공실에 임대료가 밀려서라고 합니다. 경기가 침체하고 물가는 나날이 높아지니 어느 쪽이든 어려움을 겪고 있습니다.상가의 임대료 산정방식은 정률제와 정액제로 나눌 수 있습니다. 상가 대부분은 '정액제'로 운영됩니다. '보증금 1억에 월 300만원'의 방식이 정액제입니다. 상가의 매출이 늘든 줄든 임대료 수익은 일정합니다. 이 얘기를 건물주 입장에서 해석하면 '상가의 매출이 어떻든 임대인은 큰 관심이 없다'는 의미입니다. 한 달 단위로 꼬박꼬박 들어오는 월세에 관심이 있습니다. 현재 임차인의 영업상황이 어떤지, 장사가 잘되는지는 관심 밖의 일입니다. 보증금도 많이 받아놓은 상황이라 임차인의 영업이 어려워 월세가 밀려도 큰 걱정이 없습니다.이런 상가에서 하는 영업은 한계가 많습니다. 임대인이 임차인의 영업상황에 관해 관심이 없다는 말은 영업이 잘되도록 하려는 노력 또한 없다는 말입니다. '영업은 임차인의 소관이고 나는 월세만 잘 받으면 된다'는 생각입니다. 젠트리피케이션(gentrification)이 광범위하게 발생하고 쇼핑몰이라는 대규모 구분소유 업종지정 상가가 망하는 가장 큰 이유도 정액제 방식의 상가임대 관행에 따른 문제가 주요 원인이라는 지적입니다.반면 정률제는 매출의 15%와 같이 점포의 매출에서 일정 비율을 매장 제공료의 형태로 받아 가는 임대차 방식입니다. 이런 임대차 계약의 경우 임대인이 관심을 가져야 할 사항은 임차인의 매출입니다. 임차인의 매출이 바로 임대인
2024-04-29 12:00 -
부동산 중개업소, 왜 월세 비싼 '1층'에 있을까
부동산 시장이 침체하고 거래가 줄면 가장 먼저 타격을 받는 업종이 있습니다. 바로 부동산 공인중개업소입니다. 실제 지난달 1248곳의 공인중개업소가 휴·폐업했다고 합니다. 전국 중개업소 수는 2년 8개월 만에 최저치로 떨어졌다고 하네요.한국공인중개사협회에 따르면 지난 3월 폐업한 중개업소는 1129곳, 휴업한 중개업소는 119곳이었습니다. 폐업 업소는 전달(1057곳) 대비 약 6.8% 증가했습니다. 새로 개업한 업소는 1024곳으로 전달(890곳)보다 약 15% 늘어나긴 했지만 휴·폐업 업소 수(1248곳) 보다는 적었습니다. 신규 개업 업소는 협회가 개·폐업 현황 조사를 시작한 2015년 이후 3월 기준으로 가장 적다고 합니다.이렇게 어려움을 겪고 있는 부동산 중개업소들이라지만, 대부분 상가 1층을 차지하고 있습니다. 왜 부동산들은 그 비싼 월세를 내면서 1층을 고수하고 있을까요.일반적으로 1층 상가 분양가를 100 정도라고 봤을 때 2층은 1층의 30~40% 사이에 분양이 되고 3층의 경우에는 다시 2층의 60~80% 수준에서 분양가가 결정됩니다. 최상층을 제외하고 5층 이상부터는 엘리베이터를 이용하기 때문에 접근성이 비슷하다고 판단해 유사한 금액으로 책정이 되곤 합니다. 분양가는 자연스럽게 매매가격 판단의 주요 기준이 되고 있습니다.일반인들에게도 '부동산은 1층에 있어야 한다'는 고정관념이 있습니다. 1층의 상가가 주목도나 접근성에서 상대적으로 뛰어나고 고객들이 찾아오기에도 편하기 때문일 겁니다. 이런 장점들이 반영돼 1층 상가의 가격은 2층 이상 상가와 비교하면 월등히 높게 형성되어 있습니다.보통 기업들은 위기에 직면하면 비용을 줄이거나 구조조정을 하는 등의 노력을
2024-04-25 12:10 -
노후 아파트가 주택시장에 미치는 영향
서울 아파트의 노후화가 가속화되고 있습니다. 입주한지 20년이 경과한 아파트가 드디어 100만가구를 돌파했습니다. 부동산R114자료에 의하면 서울에서 입주한지 20년이 초과된 아파트는 전체 아파트에서 차지하는 비중이 60%에 이릅니다. 이는 전국 노후아파트 비중 52.12%를 훨씬 웃도는 수준입니다. 10가구 중 6가구가 지은지 20년이 넘는 노후아파트라는 겁니다.서울에서 아파트를 공급할 수 있는 거의 유일한 방법인 정비사업이 지지부진합니다. 그러니 아파트 노후화가 최근 10년동안 빠르게 진행됐습니다. 앞으로의 신규 주택 공급도 그리 녹록지 않습니다. 주택공급의 선행지표인 인허가와 착공실적이 크게 줄어 이런 공급부족 현상은 당분간 심화할 것이란 우려가 제기되고 있습니다.단독주택이 주류를 이루는 미국의 경우에도 마찬가지입니다. 미국의 2030세대 주택 구매자들은 베이비부머 세대가 자신의 부동산을 리모델링하지 않는 점을 우려하고 있습니다. 결국 값비싼 개조 및 수리 비용을 자신의 세대에게 물려줄 으로 보고 있기 때문입니다.많은 베이비붐 세대가 다운사이징(주택규모 축소)을 선택하지 않고 있습니다. 전체 중 68%가 30년 이상 같은 집에서 살았다는 연구도 있습니다. 이 그룹에 속하는 주택 소유자들은 집을 리모델링한 적이 없고 주요 가전제품을 교체한 사실도 없으며 그럴 계획도 없다고 합니다.미국의 부동산중개 플랫폼인 레드핀(Redfin)의 최근 연구에 의하면 베이비부머는 밀레니얼 세대보다 두 배나 많은 대형주택을 소유하고 있는데 그 비중이 각각 28% 대 14%라고 합니다. 일부 밀레니얼 세대는 늘어나는 가족을 수용할 수 있는 더 큰 주택을 구하기 위해 대기하는 중입니다
2024-04-19 09:46 -
부동산 폭락론은 왜 귀에 쏙쏙 들어올까?
4·10 총선이 끝났습니다. 선거일이 가까워질수록 듣기 부담스러운 말들이 난무했습니다. 내가 좋고 능력 있으니 뽑아달라는 것이 아니라 상대가 더 나쁘니 나를 뽑아달라는 선거운동입니다. ‘차선(次善)’이 아니라 ‘차악(次惡)’을 선택하는 것이 민주주의 국가의 선거라고는 하지만 갈수록 심각해지는 막말에 짜증부터 납니다. 이를 확대해서 재생산하는 방송이나 유튜버들도 마찬가지입니다.인지심리학자들은 이런 심리적 특성을 부정성 편향(Negativity Bias)에서 그 원인을 찾습니다. 부정성 편향 또는 부정성 효과(negativity Effect)는 어떤 대상이나 상황에 대해 긍정적인 측면보다 부정적인 측면에 더 주목하고 평가하는 현상을 말합니다. 이 현상은 인간의 인지적 특성으로 생존을 위해 위험을 회피하려는 본능적인 반응이라고 할 수 있습니다. 부정적인 정보는 위험한 상황에 대한 경고로 작용해 우리가 위험을 인식하고 대처할 수 있게 합니다. 이러한 반응은 인간의 진화과정에서 자신의 생존을 위해 중요했던 것으로 추측됩니다.예를 들면 미디어에서는 부정적인 정보가 더 많이 보도되고, 광고나 마케팅에서도 부정적인 정보가 더 효과를 발휘하는 겁니다. 어떤 상품이나 서비스에 대해 장점과 단점이 동일한 비중으로 제시돼도 사람들은 단점에 더 큰 영향을 받습니다. 안타까운 점은 이러한 인간의 본능적인 반응을 악용하는 겁니다. 선거운동이 대표적입니다.비단 선거운동만이 아닙니다. 부동산 시장에서도 폭락만을 주장하는 전문가들과 자칭(?) 전문가들이 넘쳐납니다. 현재 주택시장을 예측하는 다양한 지표가 긍정적인 방향으로 이동하고 있습니다. 아직 부정적인 숫자들도
2024-04-14 12:30 -
SNS로 부동산 직거래하는 중국
중국에서는 중개업소를 통하지 않고 소셜미디어(SNS)를 통해 직접 주택을 사거나 파는 거래 희망자들이 늘고 있다고 합니다. 중개 수수료를 절약하는 동시에 집을 빨리 팔고 싶은 집주인들이 직접 나서는 겁니다.부동산 경기침체로 주택 매물이 쌓여가고 있다는 점도 집주인들이 직접 나서는 이유 중에 하나입니다. 올해 2월 중국의 1선도시의 중고 주택가격은 작년 같은 기간과 비교하면 6.3%나 하락했습니다. 이는 관련 통계가 작성된 이래 가장 큰 하락폭입니다. 그만큼 거래가 잘 이루어지지 않는다는 말입니다. 집주인들 입장에서는 집을 하루빨리 팔고 싶은 겁니다. 그러니 방법 중 하나로 직거래를 고려한다는 겁니다. SNS의 발달이 이런 현상을 더 가속화하고 있습니다.중국인들이 부동산을 직접 거래하고자 하는 다른 이유는 중개 수수료를 아끼기 위해서입니다. 중국은 대도시로 갈수록 중개 수수료가 비싸다고 합니다. 중개 수수료는 원래 주택 매수자가 내는 구조였고, 베이징의 경우 1~2.5% 수준에 달한다고 합니다. 하지만 최근 중국 최대 부동산 체인기업이 최근 수수료를 낮추고 매도자·매수자가 같이 수수료를 부담하는 구조로 바꾸고 있다고 합니다. 상황이 이러니 호황을 누렸던 중국 부동산 중개업계도 내리막길을 걸을 것이란 전망도 나오는 중입니다.부동산 직거래란 개업공인중개사를 거치지 않고 매도자와 매수자가 직접 거래하는 유형을 말합니다. 우리나라도 최근 부동산 직거래가 꽤 늘었습니다. 부동산R114가 국토교통부의 전국 아파트 매매 실 거래 자료를 분석한 결과 2023년 직거래가 전체거래에서 차지하는 비중이 11%로 2022년 16% 대비 5%p(포인트) 줄었지만 여전히 만만치 않
2024-04-09 08:00