(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
-
"당근이세요?"…슬세권·하이퍼로컬이 뜹니다
"혹시… 당근이세요?" 퇴근길 전철역 출입구에서 자주 들을 수 있는 대화입니다. 낯선 사람과 중고거래를 하는 모습인데 이제는 생소하지도 않습니다. 당근은 당근마켓이라는 지역을 기반으로 서비스하는 플랫폼을 이야기합니다. 거래후기를 공유하며 공감하는 것이 하나의 트렌드가 되고 있습니다. 슬세권이라 알려진 하이퍼로컬(Hyper Local)은 ‘아주 좁은 범위의 특정 지역에 맞춘’이라는 의미입니다. 슬리퍼와 같은 편한 차림으로 각종 편의시설을 이용할 수 있는 주거권역을 뜻하는 ‘슬세권’과 비슷한 용어입니다. 신종 코로나19 사태가 장기화되면서 사람들의 생활반경이 좁아지고 좁은 범위의 지역기반인 하이퍼로컬 서비스가 급성장하게 되었습니다. 한국의 하이퍼로컬 플랫폼의 선두주자는 당근마켓입니다. 지역 기반의 중고 거래 플랫폼으로 출발했지만 지금은 지역 기반의 커뮤니티로 성장했습니다. 2022년12월 기준 당근마켓 누적 가입자 수는 약 3200만명에 이릅니다. 우리나라 인구의 62%가 사용한다는 말입니다. 미국에도 넥스트도어(Nextdoor)라는 유사한 서비스가 있습니다. 하이퍼로컬의 급성장은 데이터로도 확인됩니다. 대표적인 로컬가게인 편의점의 매출 성장세는 2021년 6.9%에서 2022년 10.8%로 늘었습니다. 2021년 편의점 3사의 매출비중은 대형마트를 넘었습니다. 작년에는 그 격차를 더 벌리는 중입니다. 2023년 1월의 매출동향을 봐도 대형마트와 백화점이 모두 3%대의 역성장을 하고 있지만 편의점만 전년대비 8.4% 성장했습니다. 글로벌 시장 조사업체인 리서치앤드마켓은 2019년 9,730억달러 규모인 하이퍼로컬 서비스시장이 2027년까지 약 20% 성장해 약 3조6343억달러 규모에 이를 것으로 전
2023-04-29 07:30 -
위기의 '프롭테크' 기업, 하반기가 더 문제인 이유
2023년 부동산 벤처업계에서는 혁신과 성장이 뒷전으로 밀려나고 있습니다. 기업의 생존이 가장 중요한 한 해가 될 것으로 보입니다.프롭테크 회사는 부동산 시장이 상승기일 때 가장 주목받습니다. 주택의 가치가 증가하고 거래 또한 늘어나면 회사의 수익과 마진이 덩달아 증가하게 됩니다. 안타깝게도 2022년 이후 부동산 시장이 급속히 냉각돼 성장하는 프롭테크 회사보다는 평준화 또는 성장이 정체되는 회사를 더 많이 보게 될 것입니다. 물론 국가별로 프롭테크의 성장 단계가 어떠냐에 따라 달라질 수 있습니다. 현재 유럽은 프롭테크 기업들이 여전히 주목받는 것으로 보입니다.지난 10년 동안 부동산건설시장과 소비자들이 상호 작용하는 방식을 근본적으로 변화시킨 새로운 서비스에 열광하면서 프롭테크 기업들은 호황을 누렸습니다. 초기 혁신은 주택 구매자 또는 판매자가 데이터에 더 쉽게 접근할 수 있도록 하는 부동산정보플랫폼에서 나왔습니다. 한국은 직방과 다방 등이 대표적이고 미국에서는 질로우(Zillow), 트룰리아(Trulia), 리얼터닷컴(Realtor. com) 등을 들 수 있습니다. 이제 인터넷에 연결된 사람이라면 누구나 시장에 나와 있는 주택에 대한 정보, 과거에는 전문 부동산 중개인이나 접근가능 했던 다양한 데이터를 확보하고 의사결정을 내릴 수 있습니다.차세대 혁신의 물결은 오픈도어(Opendoor), 플라이홈즈(Flyhomes), 오퍼패드(Offerpad), 리본Ribbon)과 같은 회사인 '아이-바이어스(i-buyers)' 및 '파워 바이어스(power buyers)'에서 나왔습니다. 물론 한국에서는 전매제한이나 세금규제 등의 문제로 수익성이 떨어질 수밖에 없는 사업입니다. 이런 회사들은 주택 거래를 그 어느 때보다 쉽게
2023-04-25 07:00 -
보증금 9억에 月 550만원…'100세 시대'의 이면
보증금 9억원에 월 550만원. 강남의 초고가 월세가 아닙니다. 실버타운이라고 알려진 광진구의 한 노인복지주택의 보증금과 1인 생활비입니다. 실버타운의 생활비는 의무식(입소하게 되면 의무적으로 먹어야 하는 식사 횟수)이 각각 다르다보니 일률적으로 비교하기는 힘듭니다. 하지만 올해 들어 가장 비싸게 월세 거래된 중형 아파트의 보증금과 월세가 각각 2억과 1100만원이니 큰 차이가 없어 보입니다.<실버타운 올가이드>라는 책을 내기도 한 유튜브 공빠TV가 집계한 자료에 의하면 국내 상위 5개의 실버타운은 보증금 3억2000만~9억원이라고 합니다. 1인 월 생활비는 224만~550만원이 든다고 합니다. 노후의 안정적인 생활을 걱정하는 노인인구가 많은 점 등을 고려한다면 실버타운의 보증금과 월 생활비는 많아 보입니다. 추가적으로 들어가는 비용도 있겠지요. 이를 고려한다면 어지간한 자산가가 아니면 실버타운의 문을 두드리는 것은 어렵습니다.고령화가 진전되면서 노인들이 입소할 수 있는 실버타운에 대한 관심이 커지고 있습니다. 하지만 안타깝게도 국내에는 실버타운 자체도 많지 않지만 입이 떡 벌어지는 입소비용은 노인주거에 대한 고민을 가중시키고 있습니다. 실버타운 입소연령이 60세임(부부 중 한 사람만 적용)을 고려한다면 대상 연령층으로 진입하는 베이비부머들은 갈수록 늘어날 겁니다. 이들을 수용할 수 있는 노인주거시설이 적다면 사회에 부담이 되는 건 시간문제가 아닐까 싶습니다.실버타운은 왜 이렇게 비쌀까요? 기본적으로 실버타운은 관리가 필요한 케어(care)시설이기 때문입니다. 하지만 의료서비스와 식사 그리고 기본적인 청소 등을 외부에서 조달한다고 하더라도
2023-04-19 07:00 -
'중복규제' 토지거래허가제, 언제 폐지될까
서울시가 오는 4월26일로 지정기한이 만료되는 압구정, 여의도, 목동, 성수 토지거래허가구역을 1년 더 연장하기로 했습니다. 이번 결정으로 내년 4월26일까지 토지거래하가구역 지정이 유지됩니다.토지거래허가구역이란 땅 투기 억제를 위해 국토교통부장관이나 시도지사가 특정지역을 거래규제지역으로 지정하는 제도입니다. 최장 5년까지 지정이 가능하며 구역 내의 토지를 거래하기 위해서는 시장, 군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다.주택시장에서 문제가 되는 부분은 토지거래허가구역으로 지정되면 임대를 놓거나 전세를 끼고 집을 매수하는 일명 ‘갭 투자’가 불가능하게 된다는 점입니다. 더 큰 문제는 토지거래허가 기준면적의 축소입니다. 주거지역의 경우 기존 60㎡에서 10분의 1 수준인 6㎡로 축소해서 대부분의 주택이 적용되도록 만들었다는 사실입니다. 당시 공공재개발 후보지 8곳을 사례 분석한 결과 변경된 허가 기준면적으로 강화할 경우 93.9%의 토지가 허가대상으로 대폭 확대되는 것으로 나타났습니다. 기준면적의 축소로 서울지역의 경우 토지거래허가제가 아닌‘주택거래허가제’가 시행되는 효과가 있을 것으로 우려됩니다.공적인 목적(주택시장 안정)을 위해 개인의 자유가 제한될 수도 있습니다. 하지만 토지거래허가구역이 가지는 가장 큰 문제는 ‘중복규제’라는 점입니다. 이미 규제지역을 통해 거래제한을 하고 있고, 투기를 방지한다는 목적으로 각종 세금을 동원한 정책도 여전히 시행되는 중입니다. 그럼에도 불구하고 동일한 목적을 가지는 규제가 존재한다는 것은 규제의 효율성이나 일관성 측면에서 큰 문제가 아닐 수 없습니다.중복규제는
2023-04-12 07:30 -
지방대학의 위기, 부동산 활용해 극복하면 어떨까
“벚꽃 피는 순서대로 망한다”는 이야기가 있습니다. 대학 관계자들끼리 모이면 하는 얘기입니다. 아무래도 지방대학들이 상대적으로 어렵기 때문에 이야기되지만 사실 수도권 대학들도 안심할 수는 없는 일입니다. 지난 15년 가까운 기간동안 등록금이 동결되고 학령인구의 감소가 급격히 진행된 원인이 큽니다. 정부의 재정지원이 충분하지 않은 상황에서 거의 등록금 수입에만 의존하다시피 하는 국내 대학의 위기는 커지고 있습니다.신입생 충원율의 대학별 현황을 살펴보면 지방소재 대학과 전문대학의 위기가 더욱 심화될 가능성이 큽니다. 미래 학생수 감소에 따른 등록금 수입 증감을 추계해보면 2040년 지방 사립대 등록금 수입은 현재보다 45.1%나 감소하는 것으로 나타납니다. 지방대는 위기를 넘어 소멸의 가능성까지 점쳐지고 있습니다. 2018년 6월 읍면동 기준으로 살펴본 지자체 소멸 위험지역은 1503개로 43.4%에 이릅니다. 지방대학의 위기는 지방 소멸과도 연관이 되어 있어 절대로 간과해서는 안되는 상황입니다.대학의 위기는 눈앞에 닥친 어려움으로 빠른 해결 방안이 절실합니다. 대학이 현재의 위기를 극복할 수 있는 방안은 다양할 수 있지만 단기적으로 시행할 만한 대책은 그리 많지 않습니다. 학생 모집과 정부 지원이라는 두가지 변수밖에 없기 때문입니다. 가능한 대안은 현재 사학법인이 보유한 수익용 기본재산을 효율적으로 활용하는 겁니다. 최근 정부에서도 유휴 교사시설 내 입주가능한 업종에 대한 규제를 네거티브 방식으로 전환했습니다. 교지위에도 수익용 기본재산 건물을 건축할 수 있도록 규제를 풀었습니다.사립대학 대부분이 수익용 기본재산에 대한 관리소홀
2023-04-03 08:25
-
서울 아파트값으로 포도밭 딸린 유럽 대저택 살 수 있다는데…
넓은 들판에 펼쳐진 포도밭(vineyard)과 와이너리(winery)가 딸린 대저택 매물들이 쏟아지고 있답니다. 팬데믹 이후 급격한 금리 상승과 원가 폭등으로 사업을 유지하기 어려워진 탓입니다. 일단 가격이 저렴합니다. KB국민은행의 2월 서울아파트 평균 매매가격(12억5000만원)보다 낮은 곳이 수두룩합니다. 서울의 아파트 한 채를 살 돈이면 프랑스, 이탈리아, 스페인 등 유럽은 물론 미국과 아르헨티나 같은 세계 유명 와인 산지의 그림 같은 집을 구입할 수 있습니다.이에 따른 혜택도 큽니다. 대부분의 와인생산국들은 외국인이 이런 부동산을 매입할 경우 장기거주비자 신청이 가능합니다. 영리사업 또한 가능한 경우가 많다고 합니다. 더욱 고무적인(?) 점은 주요 와인생산국가의 와이너리 매물 시세가 떨어지는 추세랍니다.서울의 아파트 한 채 가격도 되지 않는 이 저렴한 매물을 그냥 지나치기에는 너무 매력적으로 보입니다. 하지만 저렴한 초기 투자비용만을 생각하기엔 매입 이후의 운영이 어려울 수 있습니다. 상업용 부동산을 활용한 사업은 끊임없는 협상을 하면서 운영해야하는 특징이 있습니다. 허가와 직원고용, 라이선스, 보험 같은 사업 수행이 뒤따르게 됩니다. 따라서 12억5000만원이 아닌 몇배의 자금이 더 소요될 수 있습니다. 최근 와이너리들이 와인 생산 대신 전원풍경을 중심으로 한 숙박사업으로 방향을 트는 것도 이런 이유가 큽니다.한때 중세시대의 고성이 매물로 나온 적이 있었습니다. 이 가격 또한 매력적이었습니다. 홍콩의 방 한 칸 아파트 가격이면 중세시대 이탈리아의 고성을 무려 두 채나 살 수 있었습니다. 유로존 재정위기 당시에는 폴란드가 중세 고성 140채를 시민권을 부여하
2023-03-27 07:00 -
공사비도 땅값도 오르는데…아파트값이 떨어질까요
미국 단독주택의 건축비가 전체 가격에서 차지하는 비중이 60%를 넘어섰습니다. 전미주택건설협회(NAHB: National Association of Home Builder)가 최근 건설비용을 조사한 자료에 따르면 2022년 평균 주택판매가격의 60.8%가 건축비용으로 구성됐다고 합니다. 나머지 구성 요소 중에는 토지비가 가장 큰 비중을 차지할 겁니다.2월 미국소비자물가지수(CPI)의 상승률은 6.0%로 1월의 6.4%에서 조금 하락했습니다만 여전히 높은 수치를 기록 중입니다. 인플레이션이 계속되는 주요한 이유 중 하나는 주택가격입니다. 노동통계국(Bureau of Labor Statistics)에 따르면 주택비용은 현재 인플레이션의 70% 이상을 주도하고 있다고 합니다. 결론적으로 미국 인플레이션은 주택의 건축비용이 좌우하고 있습니다.한국의 경우 전체 주택판매가격에서 건축비가 차지하는 비중이 미국보다 더 높습니다. 이는 미국은 대부분의 주택유형이 단독인데 반해, 한국은 아파트이기 때문입니다. 단독주택은 땅이 넓기 때문에 건축비보다는 토지비가 더 많은 비중을 차지합니다. 반면 아파트의 경우 대지지분이 크지 않기 때문에 건축비가 차지하는 비중이 상대적으로 큽니다. 서울의 경우 땅값이 높기 때문에 토지비가 차지하는 비중이 더 클 것으로 예상됩니다만 상대적으로 그렇다는 말입니다. 따라서 미국보다는 한국이 공사비의 상승에 더 크게 노출될 수 있습니다.공사비만이 아닙니다. 주택가격에서 차지하는 비중이 큰 땅 값도 오르는 중입니다. 2022년 수도권의 아파트 실 거래 가격은 무려 20%가 넘게 하락했지만 땅값은 3%대의 상승률을 보였습니다. 가장 많이 오른 지역은 경기도인데 작년(4.31%)에 비해서는 상승률이 줄었지만 3.11% 상승했습니다.공
2023-03-22 08:00 -
주택시장, 금리인하에 대비해야 합니다
주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 금리, 그 중에서도 기준금리입니다. 국토연구원의 최근 연구(주택시장과 통화(금융)정책의 영향 관계 분석과 시사점)에 따르면 대출규제, 주택공급, 인구구조 그리고 경기 등은 금리 다음으로 주택매매가격에 미치는 영향이 큰 것으로 나타났습니다. 기준금리의 기여도가 가장 큰 이유는 주요 연구에서 언급한 바와 같이 글로벌 금융위기 이후 주택시장에 대한 금리의 영향이 확대됐기 때문입니다.기준금리 다음으로는 대출규제가 가장 큰 영향 요인이었습니다. 그런데 이는 비전통적 통화정책 수단으로 대출총량규제가 최근까지 시행된 영향이 큽니다. 대출총량규제를 실시한 시기는 그렇지 않은 시기에 비해 상대적으로 주택가격이 안정적이었습니다.내 집 마련 상담을 진행하다 보면 주택매매가격에 가장 큰 영향을 미치는 기준금리가 어떻게 될지 궁금해하는 분들이 많습니다. 이는 한국은행이 2021년 8월부터 기준금리를 계속 인상해왔으나 최근 들어 기준금리가 3.5%에서 멈추고 시장금리 또한 하락하고 있기 때문입니다. 시장금리는 미래의 경제성장률과 물가상승률의 기대치가 포함됐습니다. 다만 정책적 변수에 의해서도 좌우됩니다. 주택대출금리가 빠르게 오르면서 금융당국의 압박이 심해지자 기준금리는 올랐지만 시장금리는 떨어지는 이상한 현상도 발생했습니다.미국 실리콘밸리은행(SVB) 붕괴 사태가 몰고 온 파장 또한 큰 역할을 할 겁니다. 미국의 중앙은행인 연방준비제도는 최근 여러 차례에 걸쳐 인플레이션을 잡기 위해 적극적으로 기준금리를 인상하겠다고 공언해왔습니다. 월가에서는 3월 연준이 빅스텝(0.5%포인트 인상)을 단행할 것
2023-03-18 07:29 -
주택보급률 떨어졌다는데…공급은 충분할까요
주택보급률이란 주택공급을 나타내는 대표적인 양적지표로서 국내 주택수급 사정을 판단하는 기준이 됩니다. 안타깝게도 이 수급지표가 계속 뒷걸음질을 치고 있습니다. 문재인 정부 기간 동안 주택공급 물량은 충분하다고 했지만 1~2인 가구 분화 등 수요증가를 예측하지 못한 결과로 판단됩니다. 문제는 이런 흐름이 당분간 지속될 가능성이 커 가구별 맞춤형 주택공급을 원점에서 재검토해야 할 수도 있습니다.등록센서스 기준으로 살펴본 2021년 전국 주택보급률(일반가구 수 대비 주택 수 비율)은 102.2입니다. 수도권은 96.8, 서울은 94.2에 그치고 있습니다. 최근 4만가구 이상의 아파트 입주물량으로 몸살을 앓고 있는 인천도 97.5에 불과합니다. 수도권 뿐만 아니라 전국 평균과 비교해도 낮은 비율입니다. 더 큰 문제는 주택보급률의 추이입니다. 당연하게 2019년까지 주택보급률은 늘었습니다. 수도권을 포함한 전국이 동일한 추이를 보였습니다. 하지만 2020년부터 주택보급률은 하락하기 시작합니다. 주택보급률이 하락하는 가장 큰 원인은 가구수가 증가하는데도 불구하고 이에 상응하는 적절한 규모의 주택이 공급되지 않았다는데 있습니다.2020년 전국 기준으로 가구 수는 2.87% 증가했는데도 불구하고 주택수는 1.71% 증가에 그쳤습니다. 이는 2019년과 완전히 반대되는 상황입니다. 2021년은 더욱 심각합니다. 가구수는 2.49% 증가했는데 주택수는 1.12%만 늘었습니다. 수도권만의 문제는 아닙니다. 안정적으로 주택을 공급하던 지방의 경우에도 2021년 주택수 증가율은 0.75%에 그쳤습니다. 수도권과 비교하면 증가율이 절반밖에 되지 않습니다.주택보급률 통계는 가구 수에 대한 기준과 집계방식의 문제로
2023-03-15 07:30 -
좀 떨어졌는데…이제 집 사도 될까요
"지금 내 집 마련을 해도 될까요?"최근 가장 많이 듣는 질문입니다. 주택가격을 예측하는 것은 인간의 한계를 벗어나는 일입니다. 따라서 본인의 판단과 기준으로 하시는 것이 정답입니다. 소위 부동산 전문가라는 사람들은 내 집 마련의 의사결정에 참고자료나 도움을 주는 정도의 역할에 그칩니다. 내 집 마련을 결정하는 3가지 질문을 소개합니다. 판단은 오롯이 주택수요자 여러분의 몫입니다.첫 번째 판단기준은 “아파트 가격이 지금보다 더 하락할 것인가?”입니다. 2022년 실거래가 기준으로 수도권의 아파트가격은 20% 이상 하락했습니다. 물론 중요한 것은 미래겠죠. 앞으로도 아파트가격이 더 떨어질 것이라고 생각한다면 조금 더 관망하는 것이 좋겠습니다. 아니라는 판단이라면 급매 등 조건이 맞는 주택을 지금 매입하는 것이 좋을 듯합니다. 바닥을 알아채는 것이 인간의 영역이 아니라고 한다면 무릎 정도에서 매입하는 것도 나쁘지 않은 선택일 겁니다. 두 번째 판단기준은 “당분간 더 싸게 아파트를 지을 수 있는가?”입니다. 이를 학계에서는 재조달원가라고 표현합니다. 재조달원가의 구성비율은 토지와 건축비입니다. 이 구성원가가 내년에 더 떨어진다면 지금 아파트를 구입하면 안되겠죠. 청약 등 내 집 마련을 할 수 있는 여건이 내년에 더 좋아질 수 있기 때문입니다. 안타깝게도 토지와 건축비 모두 내년에는 더 오를 가능성이 큽니다. 러시아의 침공으로 촉발된 글로벌 공급망의 문제가 여전하고 심지어 중국의 경제가 다시 예전으로 돌아간다면 원자재 가격은 더 오를 수도 있습니다.두 번째 판단기준은 첫 번째 판단기준인 가격과도 연결되는 변수입
2023-03-12 08:00
-
"금리 하락·대출규제 완화…아파트 거래량을 주목하라"
서울부동산정보광장에 의하면 작년 10월 서울 아파트 매매거래량이 559건으로 최저점을 기록했습니다. 문재인정부 이전 10년 월별 매매거래량 평균이 1만건에 육박했던 것을 고려하면 거래절벽도 이런 절벽이 없습니다. 이후 매매거래량은 계속 증가해서 12월에는 835건으로 2022년2월(821건)보다 늘어나는 추세를 보였습니다.의미 있는 움직임은 2023년부터입니다. 1월 거래량은 1417건으로 집계돼 작년 가장 적었던 거래량과 비교하면 2.5배를 넘어섰습니다. 더욱 주목할 만한 시기는 아직 실거래건수 집계가 완료되지 않은 2월의 거래량입니다. 3월6일 현재 1506건으로 1월의 거래량을 이미 추월했습니다. 경기도도 유사합니다. 작년 9월 최저거래량(2606건)을 기록한 이후 아파트 매매거래량은 빠르게 늘고 있습니다. 드디어 2023년 1월 거래량이 4588건으로 집계되어 최저거래량과 비교하면 2배 가까이 늘어났습니다. 서울과 마찬가지로 3월6일까지 집계된 2월 거래량은 5180건으로 이미 1월 거래량을 추월했습니다.최근 증가하는 수도권의 아파트 매매거래량은 계약체결 시점을 기준으로 판단한다면 윤석열정부가 들어서면서 본격화된 부동산 규제완화 정책의 효과로 보여집니다. 새정부 초기의 공급완화 정책에서 최근 대출과 청약제도를 중심으로 한 수요완화 정책이 그동안 관망세를 보였던 주택수요자들을 다시 주택시장으로 돌아오게 만든 주요 원인입니다. 크게 하락한 아파트 가격 또한 이들의 시장 진입을 촉진시키는 주요한 요인입니다. 2022년 서울, 경기, 인천을 가리지 않고 실거래가는 20% 이상 하락했습니다. 통계 집계이래 가장 큰 하락폭이 아닌가 판단됩니다. 가격이 치솟던 수도권 아파트를 보고
2023-03-08 07:18 -
인구는 줄어도 가구는 늘어난다?… 270만호 주택공급의 함정
기본적인 부동산 수요는 인구 수에서 비롯됩니다. 인구가 늘어나는 지역에 투자하면 부동산의 안정성을 유지할 수 있습니다. 서울의 인구가 감소하고 있다는 소식은 서울에 아파트를 구입하려는 분들에게는 부정적인 뉴스임에 틀림없습니다. 하지만 궁극적으로 부동산의 매입단위는 '가구'라는 점을 잊으면 안됩니다. 엄마 한 채, 아빠 한 채, 아들 한 채 씩 구입하는 경우도 있겠지만 가구당 한 채인 경우가 대부분입니다. 다주택자가 꽤 되지만 이들의 경우에도 매입의 의사결정은 가구단위로 이루어집니다. 따라서 부동산수요 파악할 때 인구수도 중요하지만 가구수를 따져봐야 합니다.우리나라 인구는 3년 연속으로 감소 중인 것으로 나타났습니다. 작년(2022년)의 경우 자연감소 인원은 12만3800명으로 역대 최대규모입니다. 더 심각한 것은 전국 17개 시도 중 세종(1500명)을 제외한 모든 시도에서 인구가 자연 감소했다는 점입니다. 이렇게 인구 감소 폭이 두드러지지만 부동산 시장은 큰 흔들림이 없습니다. 왜냐하면 우리나라 가구수는 여전히 늘어나기 때문입니다. 통계청의 장래가구 추계를 보면 2039년까지는 2387만 가구까지 증가할 것으로 예상됩니다. 수도권의 비중은 계속 늘어나 2050년이 되면 51.3%로 2020년 48.9%보다 증가할 것으로 봅니다. 이러한 전망은 향후 15년간은 수도권 주택부족이 계속될 것이라는 판단의 근거가 됩니다. 가구수는 늘어난다지만 증가율은 급격히 떨어지고 있습니다. 2011년부터 시작된 가구수 증가는 2020년 증가폭이 급격히 줄어드는 중입니다. 2020년 전국의 가구수 증가율은 2.72%로 지난 10년간 가장 높았습니다. 하지만 이후 떨어지기 시작해서 작년에는 0.99%로 1%대 이
2023-03-05 07:30 -
"많이 떨어진 아파트에 주목하세요"…부동산에도 '기저효과'
기업들의 실적 시즌입니다. 이때 자주 들을 수 있는 경제용어가 기저효과(Base Effect)입니다. “기저효과로 좋은 실적이 나왔다”, “올해 실적이 좋지 않아 내년에는 기저효과가 기대된다” 등의 해설이 나옵니다. 기저효과란 기준시점에 따라서 경제지표가 원래의 상태보다 크게 부풀리거나 혹은 위축되는 현상을 의미합니다. 즉, 기준을 잡는 것에 따라서 결과가 바뀌는 것인데요. 일종의 통계적 착시입니다. 현재 갈팡질팡하는 부동산시장의 데이터들도 기저효과를 대입하면 어렵지 않게 해석할 수 있습니다. 기저효과와 정반대의 뜻을 가진 역기저효과도 있습니다.기저효과가 중요한 이유는 자산시장에 미치는 영향 때문입니다. 착시효과가 주가나 부동산가격에 심리적인 효과를 보입니다. 자산시장에 투자할 때는 실제 기업이나 부동산 상품 자체의 경쟁력을 보고 판단해야 하나 심리적 요인으로 인해 좋은 것은 더 좋게, 나쁜 것은 더 나쁘게 인식되기도 합니다.최근 아파트 매매가격의 하락폭이 줄었다고 합니다. 주간단위로 1%대씩 하락하던 서울의 아파트 매매가격이 0.28%(2월 2째주)의 하락으로 줄었습니다. 하락폭이 줄어든 것이지 하락이 상승으로 반등한 수치는 아닙니다. 최악의 부동산 시장이었던 작년의 경제상황을 기준시점으로 비교하면, 가격지표가 실제보다 부풀려져 나타날 수 있습니다. 기저효과 때문입니다. 0.28%의 하락도 연간 기준으로 집계하면 15%에 가까운 하락률입니다. 심각한 변동폭이지만 매주 1%대의 하락보다는 훨씬 더 긍정적으로 비춰질 수 있는 겁니다.부동산 시장의 데이터들이 갈팡질팡하는 모습을 보이는 이유도 집계하는 방식과 표본 그리고 발표하는
2023-02-28 07:00 -
공공임대주택 재건축, 해법이 아닐 수 있습니다
서울주택도시공사(SH공사)가 보유하고 있는 노후아파트에 대한 재건축을 본격화하겠다고 예고했습니다. 50년 전 개발된 잠실과 여의도, 가양, 등촌, 상계, 목동 등 34개 단지의 아파트 4만여가구를 재건축해서 10만가구로 6만가구 이상 늘릴 예정입니다. 현재 하계 5단지와 상계마을에 대한 재정비 사업을 추진하고 있습니다.임대주택을 재건축한다고 과거와 같은 임대주택을 짓지는 않을 전망입니다. 토지임대부 주택, 타워팰리스 같은 임대아파트 등 다양한 임대주택을 지을 것으로는 예상됩니다. 하지만 과연 현재 임대아파트가 가지는 문제점인 공실 등을 어떻게 해소할 수 있을지 의문입니다. 과거 물량만으로도 임대주택이 공실때문에 몸살을 앓았는데 지금보다 2.5배 수준으로 임대아파트가 늘어날 때 이 물량을 임대의 형태로 온전히 소화 가능할 지 고민해봐야 합니다.수도권 공공임대주택도 공실 어려움에 빠져 있습니다. 국토교통부가 최근 공개한 공실률이 높은 10개 공공임대주택의 공실자료에 따르면 화성시 비봉면의 한 아파트의 경우 반이 비어 있습니다. 주변에 편의시설은 부족한데 임대주택만 지어지다 보니 발생하는 문제입니다. 특히 좁은 면적은 임대주택 수요자들에게도 외면을 받는 중요한 요인이 되고 있습니다. 국토교통부 장관까지 나서서 초소형 임대주택의 공실 현황을 점검하고 가구통합 리모델링 등 공실해소를 위한 대안까지 제시하고 나섰습니다.공공임대주택이 공실의 문제에서 허덕이고 있는 가장 큰 원인은 일차적으로는 저출산, 고령화에 있습니다. 인구감소에 따라 자연스럽게 임대주택의 미입주가 늘어납니다. 공실이 계속해서 발생하는 상황을 고려한다면 이제는 빈
2023-02-23 06:03 -
'차 없는 거리' 만든다고 상권이 좋아질까요
일반적으로 보행이란 '걷는다'라는 의미를 지닌 다른 모든 교통수단과 연계되는 가장 기본적인 이동 수단의 하나입니다. 또한 보행이란 이동의 목적을 달성하는데 없어서는 안 되는 수단으로 시작과 마무리를 장식합니다. 광역시의 경우 보행수단의 교통 분담률은 20%를 훌쩍 넘는 수준으로 적지 않습니다. 도시에서의 보행환경은 자동차 위주로 구성돼 사람들에게 좋은 보행환경을 제공해주지 못합니다. 지속적으로 증가하는 자동차와 이에 수반되는 도로의 확장은 보행환경까지 악화시킵니다. 대중교통, 녹색교통을 이용하도록 유도해 도시의 교통 문제를 해소하고자 하는 움직임은 극히 최근의 일입니다.선진국에서는 도심의 상업지역이 쇠퇴하는 현상을 막기 위해 보행자를 위한 공간계획이 주요한 관심사가 되었습니다. 국내 또한 보행환경 개선에 관심이 높아져 서울시의 경우 걷고 싶은 거리사업, 보행자 전용지구 지정, 보행환경개선사업 등이 비교적 활발하게 진행되고 있습니다. 특히 상업지역의 가로환경 개선은 지역상인 뿐만 아니라 지역거주민과 건축주, 토지소유주 등 모든 이해당사자의 큰 관심 사항입니다. 가로환경이 보행자의 구매활동에 영향을 미치고 상가 내에서의 물리적 환경이 인간의 구매행위에 미치는 영향에 대한 관심입니다.'인간이 어떻게 걷는가'를 아는 것은 수익형부동산 투자에 매우 중요합니다. 일단 쇼핑몰과 점포 내로 고객이 들어와야 쇼핑도 할 수 있는 것입니다. 고객을 유인하는 데는 쇼핑몰이나 내 점포가 가진 경쟁력보다는 가로환경이 어떻게 구성됐는지가 중요합니다. 쇼핑에 대한 고민 이전에 보행환경이 중요한 이유입니다. 사람들이 도보를
2023-02-20 06:30
-
아파트 살 때, '대지지분' 꼭 확인해야 하는 이유
"아파트를 구입할 때 가장 중요시하는 기준이 무엇입니까?" 가끔 이런 질문을 받곤합니다. 아파트를 고르는 기준 중에는 대지지분의 비중과 그 가격(공시지가)이 중요한 요소를 차지하기에 '대지지분을 확인하라'고 답변합니다.부동산은 궁극적으로 토지입니다. 토지 이외의 부분은 장기적으로 소멸되는 것이라 생각해도 무방합니다. 부동산의 특성 중 영속성은 토지가 가진 특성을 가장 두드러지게 표현한 것입니다. 토지는 절대 소멸하지 않습니다.아름다운 섬나라 투발루(Tuvalu)가 지구온난화로 해수면이 상승해 2060년에는 전체가 바다에 잠기는데 어떻게 소멸되지 않는다는 말이냐고 항의하는 분들이 있을 수 있습니다. 하지만 지구 온난화로 사라지는 투발루는 주거지역이 자연환경 보전지역(해안)으로 용도가 바뀐 것일 따름이지 없어진 것은 아닙니다. 이와는 반대로 해수면을 매립해 대지로 만든다고 하더라도 토지가 갑자기 생긴 것도 아닙니다. 단지 토지의 용도가 바뀐 거라 이해하면 됩니다. 아무리 인테리어를 비싸고 화려하게 하여도 매매가격에 반영되지 않으며, 대지지분이 유사한 재건축아파트는 표기되는 (舊)평수가 다르더라도 나중에는 같은 가격에 수렴합니다.주상복합 아파트는 한 건물에 상업용도와 주거용도가 혼재된 주거의 형태입니다. 상업용지에 건설하므로 높은 용적률을 적용 받을 수 있어 더 집약적으로 토지를 이용할 수 있습니다. 건물 안에서 편리한 생활을 누릴 수 있고 보안도 철저합니다. 하지만 높은 용적률과 집약적인 토지의 이용은 투자가치를 떨어뜨립니다. 주상복합아파트의 매매가격 상승률을 일반 아파트와 비교하면 높지 않아 투자가치의 차이
2023-02-16 07:38 -
부동산 경기 좋을 때 중개업소 개업하면…
지난해부터 부동산 중개업소들은 힘든시기를 겪었습니다. 거래가 있어야 돈을 벌 수 있는 구조다보니 거래가 말라붙은 상황에서는 어쩔 수 없었겠지요. 그런데 최근들어 수도권 아파트 거래가 회복되고 있다고 합니다. 서울부동산정보광장에 의하면 작년 10월 아파트 거래량은 560건으로 최저점을 기록했습니다. 이후 계속 증가해 비수기이지만 작년 12월 거래량은 836건으로 2022년 2월(820건) 수준을 넘어섰습니다.1·3부동산대책이 발표된 이후 2023년 1월 이후의 거래량은 어떻게 바뀌었을까요? 2월10일 현재 1066건으로 작년 6월 이후 처음으로 1000건을 넘어섰습니다. 실거래 건수가 한달 늦게 집계되는 점을 고려하면 올해 1월의 아파트 매매거래량은 2000건에 육박할 것으로 보입니다. 2022년 이후 최고 거래건수를 기록할 것으로 기대됩니다.거래가 회복되는 지역은 서울만이 아닙니다. 경기도 또한 유사하게 거래가 늘고 있습니다. 작년 9월 최저거래건수(2607건)를 기록한 이후 거래량은 빠르게 늘고 있습니다. 작년 12월 3151건을 기록한 이후 1월 들어 현재까지 집계된 2023년 1월의 거래건수는 3893건이었습니다. 서울과 마찬가지로 2022년 이후 가장 많은 거래건수를 기록할 것으로 예상됩니다.윤석열 정부의 부동산 규제완화와 금리가 정점을 지났다는 인식이 널리 퍼지면서 부동산 시장은 회복의 조짐을 보이는 중입니다. 물론 본격적인 상승을 기대하기에는 무리가 있습니다. 부동산 거래량이 늘어나고 시장이 회복된다면 부동산 중개업소들은 마냥 좋기만 할까요?부동산 중개비즈니스는 경기의 부침이 큰 산업입니다. 이런 경기산업은 호황일 때 돈을 벌어 불황일 때 버티는 패턴이 필요합니다. 호황일 때
2023-02-13 07:00 -
주택시장 예측, 이제는 '경기'를 봐야 합니다
많은 미국인들이 코로나 팬데믹 초기에 도심을 떠나 원격으로 일하기 위해 교외지역으로 이동했습니다. 2년이 지난 후 다시 도심으로 복귀하려고 집을 알아보고는 주택담보대출(Mortgage) 금리에 화들짝 놀라서 구매계획을 접었다고 합니다. 금리도 문제지만 주택가격 또한 급등하면서 매수계획을 포기한 주택수요자들이 많았습니다. 하지만 2023년이 되면서 이러한 상황은 바뀌고 있습니다.작년 대출비용이 급증하고 주택가격 또한 많이 올라 시장을 떠났던 매수(예정)자들이 다시 주택시장으로 돌아오고 있습니다. 모기지 금리가 하락하고 있지만 부동산경제학자들은 이제는 매수자와 매도자에게 더 중요한 것은 경제상황이라고 말합니다. 이제 주택시장의 가장 큰 변수는 금리가 아닌 일자리입니다. 현재는 미국의 경제가 튼튼하지만 경기침체가 예상된다면 주택시장 또한 여기에서 자유로워질 수가 없습니다.다행스러운 점은 미국 노동부(U.S. Department of Labor)의 고용보고서에 의하면 몇 달 동안 일자리 증가율이 꾸준히 감소했지만 2023년 1월에는 51만7000명의 일자리가 추가되는 예상치 못한 고용 폭발(burst of hiring)이 일어났습니다. 더욱 경이로운 점은 실업률이 1969년 이후 최저 수준인 3.4%로 떨어졌다는 사실입니다. 미국의 부동산경제학자들이 2023년 미국 주택시장을 긍정적으로 바라보는 변수는 두가지입니다. 첫번째는 모기지 금리가 하락하고 연말에는 5%대에 진입할 것이 확실시된다는 점입니다. 이미 30년 고정금리 모기지의 평균 이자율은 작년 10월 7.08%에서 6.09%로 떨어졌고 모기지 금리 변화에 특히 민감한 신규주택판매는 작년 12월에 전달보다 2.3% 증가했습니다. 두번째는 고용 상황입니다. 지
2023-02-09 06:30 -
반등 기미 보이는 美 주택시장, 한국 집값은?
레드핀(REDFIN)에 의하면 미국의 주택시장은 작년 11월 둘째 주 저점을 기록한 후 회복세를 보이고 있다고 합니다. 아직 완전히 늪에서 빠져나오지는 못했지만 주택 수요자들은 구매대열에 합류하고 있습니다. 임장(Tour)을 요청하는 레드핀 고객 수는 11월 저점보다 17%포인트 늘어났으며 주택 구매 프로세스를 시작하기 위해 에이전트에게 연락하는 사람들의 수는 13%포인트 올랐습니다. 1년전과 비교하면 홈투어와 서비스 요청은 각각 23%와 27% 감소했지만, 두 수치 모두 11월 저점(40% 감소)보다는 개선된 것입니다.이는 더 많은 주택판매로 이어지고 있습니다. 레드핀 에이전트는 시애틀, 중부 플로리다 및 리치먼드를 포함한 일부 주택시장에서는 입찰경쟁(bidding wars)이 다시 시작됐다고 보고합니다. 주택 수요는 2022년초의 최고치보다는 낮은 수준을 유지하고 있지만 시장은 새로운 국면으로 접어들었고 가격이 좋은 매물(급매)은 빠르게 판매되고 있습니다.이런 변화는 평균 30년 고정금리 모기지의 이율이 작년 11월 최고치인 7.08%에서 6.15%로 하락하면서 모기지 신청이 11월 초보다 28% 증가한 데에 따른 것으로 보입니다. 주택수요자들은 6%대의 모기지 금리에 적응하고 있습니다. 우량 고객들의 경우 중요한 심리적 기준점인 5%대의 이자율도 가능하다고 합니다.미국의 일부 지역에서 주택수요는 다시 돌아오는 중입니다. 하지만 이는 선택적입니다. 입찰전쟁을 불러일으키는 주택은 저렴하고 교외에 있는 단독주택이며 입주가 가능하고 가장 중요한 것은 가격 경쟁력이 있다는 겁니다. 즉 저렴한 급매 실수요 주택에 수요가 몰리고 있다는 것입니다. 신규매물 또한 1월22일로 끝나는 4주동안 전년과 비교해 18% 감
2023-02-06 07:53 -
"집값 붕괴 기다립니다"…무주택자들의 착각
최근 미국에서는 재미있는 설문조사가 발표됐습니다. 설문조사에 따르면 수백만명의 미국인이 주택구입을 준비하고 있음에도, 미국의 주택시장에 대해 잘못된 정보를 가지고 있는 것으로 나타났습니다.미국의 핀테크회사인 너드월렛(NerdWallet)의 설문조사에 따르면 2800만명의 미국인이 2023년에 주택을 구입할 계획이라고 합니다. 평균적으로 그들은 26만9200달러(약 3억2800만원)를 지출하기를 희망했습니다. 조사에 응한 미국인의 3분의 2는 '곧 주택시장이 붕괴할(crash) 것'으로 예상한다고 말했습니다.그러나 부동산중개플랫폼인 레드핀(Redfin)에 따르면 이 수치는 작년 12월의 평균 주택가격인 38만8100달러(약 4억7300만원)보다 10만달러 이상이 부족한 금액입니다. 평균 주택가격은 2013년에 이미 26만9000달러를 넘었습니다. 우리 돈으로 희망가와 현재가가 1억5000만원가량이 차이나는 셈이니, 그만큼 집값이 떨어지기를 바란다는 말입니다.전문가들의 의견은 어떨까요. 부동산 경제학자들은 이와 다릅니다. 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 수석 이코노미스트는 올해 평균 판매가격은 작년과 비슷한 38만5800달러(약 4억7000만원) 로 전망했습니다. 레드핀은 4% 하락을 예측했습니다. 집값이 붕괴되기 보다는 하향조정된다는 의미입니다.무주택자 입장에서는 주택가격이 붕괴되는 것이 좋을 겁니다. 하지만 가능성은 거의 없습니다. 설령 그런 상황이 발생한다면 이미 한 국가의 경제 및 금융시스템이 붕괴되는 상황이 될 수 있습니다. 대부분의 무주택자는 직장을 잃었을 수도 있습니다. 실현 가능성이 극히 낮은 희망보다는 현실을 직시하는 것이 내 집 마련에는 더 도움이 되지 않을까 싶
2023-02-02 10:06