월세 '따박따박' 수익형부동산, 다시 뜰 날 올까?[심형석의 부동산정석]

심형석 필진

입력2023.08.06 07:53 수정2023.08.07 10:36

한경닷컴 더 머니이스트

매달 수익 발생하는 '월세형 부동산'
상가, 오피스, 지식산업센터, 오피스텔, 원룸 등
금리 인상, 경기침체 등으로 이중고

한국에서 수익형부동산이란 수익이 발생하는 부동산자산을 말합니다. 여기서 수익이란 개념은 일반적인 개념이 아닌, '매월 발생하는 직접적인 수익'을 말합니다. 부동산 자산의 수익은 시세차익(자본소득)과 임대수익(운영소득)으로 구분할 수 있습니다. 이중 임대수익에 집중하는 부동산입니다. 따라서 수익형부동산이라는 용어는 그 뜻을 알기에는 좀 모호한 단어이며 '월세형부동산'이 더 정확한 용어라고 해석됩니다.

수익형부동산의 종류로는 상가, 오피스, 지식산업센터, 오피스텔, 원룸 등을 들 수 있습니다. 하지만 이러한 용도별 분류보다는 수익실현 방법에 따른 분류가 더 적절할 겁니다. 아파트를 예로 들면 전세로 임차인을 유치하는 경우 전세형부동산이지만 월세로 임차인을 유치하면 수익형부동산으로 분류할 수 있습니다.

현재 수익형부동산 시장이 좋지 않습니다. 가장 큰 원인은 급격한 금리인상입니다. 수익형부동산의 대표상품인 상가는 대출금리 인상과 경기침체의 이중고를 겪고 있습니다. 올 상반기 아파트 거래는 작년과 비교해 늘었지만 상업·업무용부동산 거래량은 10년만에 최저치를 기록 중입니다. 대출을 갚지 못해 경매 신규 물건 또한 급격히 늘고 있습니다. 가파르게 오른 금리와 경기 침체 등의 영향으로 대출금 상환에 어려움을 겪고 있습니다.

오피스텔 또한 예외는 아닙니다. 상반기 서울 오피스텔 매매거래량은 60% 가까이 줄었습니다. 한국부동산원에 따르면 오피스텔 매매가격은 1분기 1.19%, 2분기에는 0.85% 하락했습니다. 대출금리 상승과 함께 역전세와 전세보증금 미 반환 등의 문제로 전세를 기피하는 현상이 발생한데 따른 영향으로 보입니다.

더 큰 문제는 현재 수익형부동산이 처한 어려움이 당분간 유지될 전망이란 점입니다. 금리가 갑자기 떨어지는 것도 쉽지 않지만 경기 또한 급격히 회복될 것이란 기대가 줄었습니다. 올해 2분기 경제성장률도 0.6%에 그쳐 두 분기 연속 0%대의 힘겨운 성장을 유지하는 중입니다. 역성장은 피했지만 수출입 부진의 여파는 여전합니다.

특히 오피스텔의 경우 아파트와는 경쟁관계에 있는 상품입니다. 아파트 구입이 어려울 때 오피스텔의 인기가 올라갑니다. 즉 주택시장의 상승기일 때 오피스텔시장 또한 좋습니다. 반면 주택시장이 하락기일 때는 오피스텔 시장은 침체기를 맞습니다. 아파트도 쉽게 살수 있는 시기에 오피스텔이 주목받는 경우는 많지 않습니다.

수익형부동산시장이 지금처럼 계속 나쁘지는 않을 겁니다. 조만간 금리도 인하할 것으로 예상하는 경제학자들이 많습니다. 미국이 금리를 올린다고 하더라도 우리도 금리를 올릴 가능성은 크지 않다고 합니다. 금리는 물가의 변수인데 소비자물가가 두 달 연속 2%대에 머물렀기 때문입니다. 따라서 금리 인하가 시작된다면 수익형부동산을 짓누르는 가장 큰 부담이 덜어질 것으로 생각됩니다.

경기 또한 마찬가지입니다. 경기는 사이클이 있고 현재를 경기저점으로 인식하는 전문가들이 많습니다. 따라서 조만간 경기침체를 벗고 최소한 잠재성장률 수준으로 경제가 바뀔 겁니다. 그럼 자연스럽게 수익형부동산의 임차인들을 확보하기가 더 수월해질 것으로 생각됩니다.

조심스럽지만 현장에서는 수익형부동산을 보러 다니는 투자자들이 늘고 있습니다. 팔리지 않으니 매매가격은 많이 떨어졌고 월세는 올라있기 때문입니다. 수익성이 높아졌다는 말입니다. 올해 상반기 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔의 경우 100만원 이상의 월세 거래는 2032건으로 전체 거래의 10.6%를 차지했습니다. 이는 관련 통계를 집계하기 시작한 이래 가장 많습니다. 아직은 원하는 요구수익률(required rate of return)을 맞춘 상품을 찾기가 쉽지 않습니다. 하지만 매매가격 하락과 월세가격 상승은 시간이 지날수록 경쟁력 있는 매물을 계속 만들어 낼 겁니다.

금리가 하락하더라도 월세가격은 유지될 가능성이 큽니다. 부동산상품의 가격 중 가장 실수요에 가까운 가격은 월세입니다. 매매가격이나 전세가격과 비교해 월세가격은 시장상황에 따른 변동은 크지 않습니다. 따라서 한번 오른 월세가격은 부동산가격 중 가장 하방경직성이 크다고 볼 수 있습니다. 월세 임대차 시장이 일반화되면서 그동안 억제됐던 월세가격이 우리와 경제수준이 비슷한 국가들처럼 높아질 겁니다. 미국 월세 임대료 1위 도시인 뉴욕주의 방 3개짜리 집의 월세 평균이 무려 7705달러(약 975만원)입니다.

수익형부동산에 관심을 가져야 하는 이유는 고령화 때문입니다. 우리나라는 전세계에서 가장 빠르게 고령화사회로 나아가고 있습니다. 역사상 어느 나라와 비교해도 유래를 찾아보기 힘듭니다. 반면 우리나라의 노인빈곤율은 OECD국가중 가장 높습니다. 따라서 소득이 없어지는 은퇴 이후 월세 받는 부동산에 대한 관심이 클 수밖에 없습니다. 지금부터 제대로 된 수익형부동산을 선택할 수 있는 눈을 갖추도록 노력해야 하는 이유입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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