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심형석

심형석 머니이스트외부전문필진
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*약력
(현)미IAU교수, 에스테이트클라우드 본부장
(현)법무법인 조율 수석전문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.

앞에선 묶고 뒤에선 풀고…규제의 역설 [심형석의 부동산 정석]

정부가 다주택자에 이어 비거주 1주택자까지 매물 출회를 유도하는 방안을 검토하는 등 수도권 주택 시장에 공급 확대 신호를 계속 보내고 있습니다. 겉으로는 투기 억제를 외치면서 실제로는 정상 거래의 숨통을 조이고 퇴로까지 막아버리는 정책 간 충돌이 심각한 수준입니다. 매물 출회 효과가 크지 않을 것이란 전망도 함께 나옵니다. 시장에서는 "규제의 역설"이라는 비판이 쏟아집니다. 겉으로는 투기 억제를 외치면서 실제로는 정상 거래의 숨통마저 조이고 퇴로까지 막아버리는 정책 간 충돌이 나타났다는 지적입니다. 정책대출은 주거복지의 일환으로 인식돼 왔지만, 이재명 정부 들어 정책대출로 집을 사는 것도 투기라고 간주하는 듯합니다. 하지만 동시에 저출생 대책으로 내놓은 신생아 특례 대출이나 디딤돌 대출 등과 같은 정책대출의 한도까지 축소하면서, 실거주 목적의 청년·신혼부부조차 집을 살 수 없는 상황에 처했습니다. 서민 주거 안정을 외치면서 정작 서민의 구매 수단(대출)은 빼앗아버린 꼴입니다. 정책대출은 주거복지의 일환으로 인식되어 왔는데 이재명 정부 들어 정책대출로 집을 사는 것도 투기라고 간주하는 것 같습니다. 아마 조만간 정책대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되지 않을까 우려됩니다. 정부의 정책에 대한 신뢰도가 떨어지고 있습니다. 투기 억제를 위해 거래를 허가제로 운영한다면서 예외를 늘리니, 실질적인 매물 출회(공급) 효과는 사라지고 '되는 곳만 되는' 시장 왜곡만 심화됩니다. 심지어 양도소득세 중과 전 토허제 신청만 하는 거래에 대해서도 중과 예외사항에 넣겠다고 하니 정부의 정책을 믿고 더 낮은 매

2026.04.29 06:30
정부가 퇴로 열었지만…시장은 요새 구축했다 [심형석의 부동산 정석]

정부는 5월9일 다주택자 양도세 중과 시점까지 ‘매물 유도’를 통해 부동산시장을 안정시키려고 합니다. 정부가 부동산시장을 안정시키기 위해서는 이렇게 출회된 매물이 거래라는 계약을 통해 가격이 조정돼야 합니다. 하지만 거래현장에서는 정부의 정책적 목적인 다주택자의 ‘퇴로’ 마련에 대응해 ‘자산의 응집’과 ‘똘똘한 한 채로의 이동’이라는 시장의 생존 전략이 오히려 두드러지게 나타나고 있습니다. 다주택자들은 양도세 중과 유예 기간 내에 매도하기보다, 향후 가치 상승분이 더 클 것으로 기대되는 강남권 및 한강변 아파트를 자녀에게 증여하는 사례가 늘고 있습니다. 대법원 등기정보광장에 의하면 지난달 서울의 아파트·연립·다세대·오피스텔 등 집합건물 증여건수는 1385건으로 집계됐습니다. 증여건수는 작년 1월부터 꾸준히 증가했는데 올해 3월의 증여건수는 2022년 12월(2384건) 이후 3년여 만에 가장 많은 수치입니다. ‘세금을 내느니 자식에게 주겠다’는 심리가 강해지면서 매물 출회 효과가 상쇄되고 있습니다. 이달 22일 기준 서울의 매물은 7만5000건대로 줄었습니다. 가장 많이 증여가 일어난 곳이 강남구(82건), 송파구(81건)인 점을 고려하면 다주택자들이 ‘퇴로’를 찾기보다는 ‘자산의 응집’을 선택한 것으로 보입니다. 증여건수가 늘어나는 점은 주택시장에는 악재입니다. 세법상 10년 안에는 다시 매물로 나오는 것이 어렵기 때문입니다. 또한 유주택자의 갈아타기가 한강벨트의 ‘똘똘한 한 채’를 중심으로 늘고 있습니다. 한 경제신문에서 한강벨트 5개 자치구의 15억원 초과 아파트 매매 중

2026.04.27 06:30
부동산과 금융의 절연이라는 위험한 꿈 [심형석의 부동산 정석]

올 4월 이재명 정부는 '가계부채 관리방안'을 발표하고 그 핵심 기조인 '부동산과 금융의 절연'을 선언했습니다. 부동산과 금융은 자본주의 경제 시스템에서 떼려야 뗄 수 없는 관계라는 점에서, 인위적인 분리가 가져올 부작용에 대한 생각은 없는 듯합니다. 무주택자는 정부의 규제로 집을 살 수도 없는데 전·월세시장 불안은 시시각각 서민들의 숨통을 조여오고 있습니다. 정부 당국은 왜 이런 문제에는 관심이 없는 걸까요. 이재명 정부는 부동산 시장으로의 과도한 유동성 유입을 차단하겠다는 의지를 보이고 있습니다. 이를 목표로 다양한 정책을 추진했습니다. 수도권 및 규제지역 내 아파트 담보대출을 보유한 다주택자가 만기가 돌아올 경우, 원칙적으로 연장을 금지하고 상환을 유도합니다(세입자가 있는 경우 등 예외 인정). 금융권 전체의 가계대출 증가율을 매우 낮은 수준(1.5% 등)으로 억제해 부동산으로 흘러가는 '돈줄'을 조입니다. 실거주 목적이 아닌 비거주 1주택자에 대해서도 점진적인 대출 규제 강화를 예고했습니다. 현대 경제에서 부동산과 금융을 나누는 것은 실효성 논란이 큽니다. 부동산은 단순히 ‘거주 공간’이 아니라 가계 자산의 70% 이상을 차지하는 금융 자산의 성격을 지닙니다. 대출(레버리지) 없이 집을 사는 것은 현실적으로 불가능하며, 주택담보대출은 은행 관점에서 가장 안전한 담보 자산입니다. 이를 인위적으로 끊으면 금융 시장 시스템 자체가 흔들릴 수 있습니다. 부동산과 금융을 절연하기 위해 대출을 급격히 조이면, 매물이 쏟아져 나와 가격이 하락할 수도 있지만 반대로 '현금 부자들만의 리그'가 굳어질 위험이

2026.04.22 06:30
공급 줄어든 빌라, 결국 아파트 시장에 영향 미친다 [심형석의 부동산 정석]

서울 주택시장에서 빌라(연립·다세대주택)는 흔히 '아파트의 대체재'를 넘어, 서민과 사회초년생들에게는 없어서는 안 될 거주 안전망이자 주거 사다리의 첫 번째 칸 역할을 해왔습니다. 하지만 전세보증금 미반환 문제(전세사기)와 규제 환경 변화로 인해 현재 서울의 빌라 공급은 '절벽' 수준을 넘어 사실상 '마비' 상태에 가깝습니다. 서울의 빌라 공급은 최근 몇 년 사이 기록적인 속도로 급감했습니다. 과거 서울에서는 연간 약 3만 가구 안팎의 빌라가 꾸준히 공급됐습니다. 그러나 2024년에는 약 6000가구 수준으로 줄어들었고, 2025년과 2026년 상반기 통계에 따르면 연간 4000~5000가구 선까지 감소했습니다. 이는 평년 대비 6분의 1 수준입니다. 입주절벽 사태를 겪고 있는 아파트보다 더 심각합니다. 빌라는 착공에서 준공까지 기간이 1년 내외로 짧아 공급의 유연성이 컸으나, 현재는 신규 착공 자체가 거의 이뤄지지 않아 향후 2~3년간의 공급 공백이 확정적인 상황입니다. 전세사기 문제는 단순히 사회 문제를 넘어 비아파트 시장의 작동원리(메커니즘)를 파괴했습니다. 세입자들은 빌라 전세를 기피하면서 전세 수요가 급감했고, 이는 곧바로 월세 전환으로 이어졌습니다. 올해 2월 서울 빌라 임대차 시장의 월세 비중은 80%에 육박하면서 전국 평균을 웃돌았습니다. 정부가 전세사기 방지를 위해 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입 한도를 '공시가격의 126%'로 강화했습니다. 빌라는 아파트보다 공시가격이 낮게 책정되는 사례가 많아, 실제 시세보다 낮은 금액으로 전세를 놓아야 보증보험 가입이 가능해

2026.04.09 06:30
'강제 매수'의 시기가 다가온다 [심형석의 부동산 정석]

서울 외곽과 수도권 아파트 가격이 강세를 보이면서 서울의 아파트 매매가격이 다시 오르고 있습니다. 여기에는 주택담보대출 규제로 인해 15억원 이하의 아파트가 인기를 얻는 요인이 크다고 보입니다. 물론 단순히 대출 규제에 따른 현상만은 아니며 다양한 요인이 서울의 중저가 아파트 시장에 대한 관심을 키우고 있습니다. 먼저 키 맞추기 현상을 지적할 수 있습니다. 강남 3구(강남·서초·송파구)나 마용성(마포·용산·성동구)과 같은 상급지 집값이 많이 올랐기 때문에 중저가 지역과의 가격 격차가 비정상적으로 벌어졌습니다. 이런 저평가된 외곽지역으로 매수세가 옮겨가는 '순환매' 또는 '갭 매우기' 현상이 발생하게 됩니다. 고가주택에 대한 강력한 대출 규제로 인해 상대적으로 가격이 낮거나 규제의 사각지대인 외곽지역이 인기를 얻고 있습니다. 특례보금자리론이나 신생아특례대출 같은 정책 금융이 중저가 주택에 집중되면서 해당 금액대에 속하는 외곽지역의 거래가 활발해졌습니다. 대표적인 지역이 노원구입니다. 노원구의 올해 2월 아파트 매매량이 800건대로 올라오면서 1월(500건대)에 비해 무려 30% 이상 늘어났습니다. 반면 평균 거래금액은 오히려 1월보다는 낮아졌습니다. 올해 1월 노원구의 평균 거래금액은 6억6000만원이었지만 2월에는 6억2000만원으로 줄어들었습니다. 이런 점을 고려한다면 서울 전체만이 아니라 노원구 내에서도 가성비(가격 대비 성능) 있는 지역을 찾아다니는 주택수요자들의 생각을 읽을 수 있습니다. 더 큰 요인은 전·월세 가격 상승과 매물 부족에 따른 '강제 매수'입니다. 최근 몇 년간 지속된 전세 보

2026.04.06 06:29
분양가가 오르는데 집값이 떨어질까요? [심형석의 부동산 정석]

정부의 고강도 부동산 규제가 계속되고 서울 부동산 시장이 상승폭을 줄이고 있음에도 불구하고 주변시세보다 비싼 고분양가 단지에 수천명의 주택 수요자가 몰려 관심이 고조되고 있습니다. 아마 신축 아파트의 공급 절벽이 현실화하면서 실수요자의 불안심리가 작용했다는 분석입니다. 한국부동산원 청약홈에 의하면 래미안엘라비네 1순위 서울지역 청약에서 137가구 모집에 3426명이 신청해 평균 경쟁률 25 대 1, 가장 높은 경쟁률(전용면적 59㎡B형)은 228.8 대 1을 기록했습니다. 분양가 상한제가 적용되는 로또 단지에 비해 청약경쟁률이 압도적이진 않지만 그나마 좋은 성적을 냈습니다. 이 단지에 일반인마저 관심이 커지는 이유는 분양가 때문입니다. 이른바 '국민 평형'인 전용면적 84㎡의 분양가는 최고 18억4800만원이 책정됐으며 전용 115㎡는 최고 22억3000만원입니다. 한국부동산원에서 발표한 강서구의 평균 아파트 매매가격(올해 2월 기준)인 8억7000만원과 비교하면 2배를 훌쩍 뛰어넘는 가격입니다. 주변 시세와 비교해도 가격은 높습니다. 올해 1월 19억8500만원에 거래된 강서의 대장 아파트인 마곡엠밸리7단지 전용면적 84㎡를 제외하면 강서구에서 래미안엘라비네보다 높은 가격대의 아파트가 없습니다. 특히 래미안엘라비네의 가격은 소위 이야기하는 ‘깡통’이라서 옵션을 추가하고 입주 시 취득세까지를 고려한다면 마곡엠밸리7단지를 넘어설 것으로 예상됩니다. 1년4개월 전에 분양한 아파트와 비교하면 래미안엘라비네의 분양가는 더욱 두드러집니다. 2024년 11월 등촌1구역은 힐스테이트등촌역 전용면적 84㎡를 14억5400만원에 분양했습니다. 당시에도 분양가가 높다는

2026.03.31 06:30
재산세는 집값을 잡는 수단이 아닙니다 [심형석의 부동산 정석]

재산세란 지역 인프라 공공서비스 이용에 대한 부담금의 성격입니다. 단지 납세 편의를 위해 재산가치에 대한 과세의 성격을 띠는 겁니다. 왜냐하면 자산의 규모가 곧 납세능력이라는 전제에서 재산가치에 비례해 부담을 지우는 것이 적절하다고 보기 때문입니다. 물론 연구하는 학자들은 대략 3가지 견해를 가지고 재산세를 바라봅니다. 전통적 견해(traditional view), 자본세 견해(capital tax view) 그리고 편익주의 견해(benefit tax view) 입니다. 재산세가 자본에 대한 과세라는 것에 의문을 제기하는 학계의 주장이 늘어나면서 최근 편익주의 견해가 주목받고 있습니다. 편익주의 견해는 재산세는 지역의 공공서비스에 대한 일종의 수수료라는 개념으로 설명합니다. 즉 지방정부의 공공서비스 수준이 자본화돼 지역의 부동산 가격을 결정하게 되며, 재산세는 이 부동산 가격에 근거해 부과된다는 것입니다. 재산세가 지방세인 이유입니다. 공공서비스 수준이 높은 지역의 주민은 많은 재산세를 납부하게 되는데 그만큼 이들은 양질의 충분한 공공서비스 혜택을 누리고 있다는 말입니다. 영국의 경우에는 재산세를 세입자가 냅니다. 정확히 표현하면 거주자가 내는 세금입니다. 소유주가 본인의 주택을 임대 놓고 있다면 거주자가 세입자이니 세입자가 내게 됩니다. 재산세를 집값 안정의 수단으로 사용하는 한국에서는 뜬금없는 소리지만 지역 공공서비스 이용자가 세입자이기 때문에 편익주의 견해에 따르면 나름 타당성이 있습니다. 문헌을 찾아보면 영국과 프랑스(주택점유세)와 같이 거주자가 지방세를 직접 내는 방식은 일부 유럽국가에서 찾아볼 수 있습니다. 반면에 소유자가 보유세를 내지

2026.03.20 06:30
집값이 떨어지면 서민에게 진짜 좋을까 [심형석의 부동산 정석]

서울 아파트 매매가격이 상승 폭을 줄이고 있습니다. 콧대 높던 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 집값은 하락 전환했고 하락 폭도 커졌습니다. 무주택자들은 모처럼 집값이 하락하니 즐거운 마음이 들 수 있습니다. 메신저 단체 채팅방과 부동산 카페에서는 '드디어 집값이 하락한다'는 무주택자들의 기대가 난무합니다. 일부 무주택자는 심지어 집값이 곧 폭락할 것이라고 예측하기도 합니다. 집값이 내려가면 무주택 서민들에게 도움이 될까요? 지금 집값이 조정을 많이 받는 곳은 소위 주거 선호 지역입니다. 보유세가 부담되니 다주택자가 기존 호가보다 낮은 가격에 매물을 내놓는 것입니다. '같은 값이면 다홍치마'라고 매수자들로선 더 매력적일 겁니다. 안타깝게도 이미 대출 규제가 시행되고 있는 지금 이런 매물을 소화할 수 있는 것은 오롯이 현금 부자입니다. 최근 정부의 대출 규제로 수도권에서 주택가격이 15억~25억원 구간일 경우 주택담보대출 한도가 4억원으로 제한되고, 25억원을 넘으면 2억원까지 줄어듭니다. 고가 단지일수록 실수요자의 자금부담이 커질 수밖에 없습니다. 다행히 5월9일까지는 다주택자 매물만 갭투자가 허용되기 때문에 그나마 자금 조달에 여유가 생겼습니다. 하지만 이 또한 아무리 길어도 2년 내에는 나머지 자금을 조달해야 하고 심지어 이런 자격은 무주택자만 가능합니다. 어느 정도 자산을 보유한 무주택자는 지금과 같이 한정된 시간 내에 매입하기는 더 힘들어질 것입니다. 불과 1년 전에만 매입했어도 서울 주거 선호 지역의 경우 수억원을 절약할 수 있었지만, 당시에도 사지 않았기 때문입니다. 5월9일이라는 '데드라

2026.03.18 06:30
전·월세 불안은 어떻게 할 것인가? [심형석의 부동산 정석]

서울의 전·월세 물건이 줄어들고 있습니다. 서울이 토지거래허가구역으로 지정됐지만 다주택자의 경우 5월9일까지는 세낀 매물도 거래가 가능해 세입자 있는 매물이 나오면서 자연스럽게 전·월세 물건은 감소했습니다.그 결과, 1년 전과 비교하면 서울의 전세 매물은 무려 40% 가까이 사라졌습니다. 이 수치가 안타까운 점은 한쪽에서는 매물이 증가해 가격이 조정되고 있다고 좋아하지만 다른 한쪽에서는 전·월세 물건을 찾아 하염없이 임장해야 하는 고달픔이 있기 때문입니다.이런 현상은 통계로도 나타나고 있습니다. 서울의 주간단위 아파트 매매가격 상승률(3월2일 기준)이 0.9%로 줄어들었지만 전셋값 상승률은 0.08%로 소폭 올랐습니다. 작년 2배 이상 차이가 난 전셋값 상승률은 올해 매매가격 상승률을 추월할 것으로 예상됩니다. 한국건설산업연구원이 예측한 자료에 따르면 올해 전국 주택매매가격 상승률 전망치는 0.8%, 전셋값 상승률 전망치는 무려 4.0%로 제시했습니다. 신규 입주물량의 감소, 매수세 둔화로 전세수요가 유입되면서 전셋값이 오를 것이란 관측입니다. 토허제로 인한 전세매물 감소와 계약갱신청구권(2020년8월 시행) 종료에 따른 매물 출회 등 규제로 인해 2025년 대비 큰 폭의 상승세를 점치고 있습니다. 현장의 소리는 더욱 심각합니다. 전세는 거의 없고 대부분이 월세입니다. 특히 갱신권을 행사한 기존 세입자가 눌러앉으면서 신규 전세물건은 자취를 감췄습니다. 갱신권을 사용한 계약은 전체의 50%에 육박합니다. 지난해 같은 기간과 비교하면 10%포인트 넘게 증가한 수치입니다. 1000가구 이상의 대단지에서도 전세매물은 1~2건에 그칠 뿐입니다.

2026.03.11 06:30
집도 사본 사람이 산다 [심형석의 부동산 정석]

부동산에 대한 대통령의 적극적인 사회관계망서비스(SNS)상 의사 표현 이후 서울에서만 한 달간 1만건이 넘는 매물이 나왔습니다. 매물의 대부분이 기존의 호가보다 낮은 가격으로 등록돼 내 집을 마련하고 싶은 주택 수요자들에게는 좋은 기회가 될 것으로 보입니다. 하지만 안타깝게도 거래가 활발하게 체결됐다는 소식은 현장에서 들려오지 않고 있습니다. 서울 외곽의 거래가 활성화되고 있다는 소식은 들리지만, 정부에서 가격 안정을 바라는 주거선호지역의 경우 거래는 소강 상태에 접어들었습니다. 예전과 비교하면 낮은 가격대의 매물이 나오고 있지만 거래가 되지 않는 가장 큰 이유는 정부의 규제 때문입니다. 작년 6월27일 발표된 대출규제로 인해 주거선호지역의 아파트를 사려면 20억원이 넘는 현금이 필요합니다. 다행히 다주택자들의 세낀 매물을 구입하게 되면 초기에 들어가는 자금을 낮출 수는 있지만 1년 내외의 기간 동안 나머지 자금을 확보해야 하니 그 기간이 너무 짧습니다. 정부가 발표하는 부동산 대책이 항상 이전 대책과 충돌하면서 다시 조정하는 양상이 계속됩니다. 체계적이고 미래를 내다보는 대책이 절실합니다. 주택가격이 본격적으로 하락하기 위해서는 주택 수요자들이 낮아진 가격의 매물을 적극적으로 매입해야 합니다. 서울 외곽은 매물도 나오지만 주택 수요자도 적극적으로 시장에 참여해 거래가 늘고 있습니다. 반면 주거선호지역의 경우 매물은 나오지만 거래가 체결되지 않으니 매물이 쌓이고 있습니다. 현재의 부동산 시장은 현금을 어느 정도 보유한 무주택 자산가에게는 너무나 좋은 시기입니다. 다주택자들의 세낀 매물을 구입하기 위해서는 무주택

2026.03.05 06:30
단기적 매물 증가…주택시장 안정에 도움될까? [심형석의 부동산 정석]

이달 22일 기준 서울 아파트 매물은 6만7000건을 넘겼습니다. 이재명 대통령이 사회관계망서비스(SNS)에 본격적으로 부동산을 언급하기 시작한 후 20일 동안 1만건 증가했습니다.증가한 지역을 살펴보면 의미가 있습니다. 그동안 가격이 많이 오르고 매물이 많이 감소한 지역을 중심으로 매물이 늘고 있습니다. 작년 아파트 매매가격 상승률이 20%가 넘었던 송파구가 1000건 넘게 늘었고, 19% 넘게 올랐던 성동구 또한 600건이나 매물이 증가했습니다. 반면 매물이 줄어든 지역도 있습니다. 서울 외곽은 대부분 소폭 증가하거나 별다른 변동이 없습니다. 매물이 나오는 이유가 보유세(종합부동산세)가 크게 작용하는 것으로 보입니다. 보유세 부담이 큰 곳의 매물이 많이 나오고 그다지 부담이 크지 않은 곳은 현재 굳이 팔 필요가 없다는 생각입니다. 현재 주택시장은 핵심 주거 선호 지역에서 서울 외곽으로 그 온기가 퍼지는 중이어서 조금 더 기다려 보자는 집주인이 많을 겁니다. 오르지 않은 주택에 대한 보상 심리이겠죠. 매물이 증가하면 주택시장이 안정될까요? 반은 맞지만 반은 틀린 이야기입니다. 매물이 늘어나고 이 매물로 인해 매매거래가 늘어나야 가격이 안정되겠죠. 안타깝게도 서울 외곽을 제외하고 현재 거래가 늘어나고 있다는 현장의 이야기를 듣기는 쉽지 않습니다. 호가가 조정돼 매물이 나왔지만 이 매물의 가격도 매수자들은 부담스러운 것 같습니다. 5월이 다가올수록 매물은 더 많이 나오고 가격도 더 많이 조정될 것으로 판단하는 듯합니다. 원래 집이 없는 사람들은 가격이 떨어져도 사지 못하고 가격이 오르면 더 못 사는 경향을 보이는데 이번에도 비슷한 것 같습니다. 정부에서

2026.02.23 06:29
임대주택이 용산국제업무지구에 미치는 영향 [심형석의 부동산 정석]

서울 도심 삼각 편대의 정중앙에 있는 '용산국제업무지구' 개발사업이 본격화하고 있습니다.지난해 기반시설 착공을 시작으로 2030년대 초반에는 입주가 시작될 것으로 예상됩니다. 서울시 추산 14만6000명의 고용과 32조6000억원의 생산유발이 기대되며 서울뿐 아니라 대한민국 국가경쟁력을 견인하는 구심점 역할을 할 것으로 판단됩니다. 세 부문으로 나눠서 개발이 진행됩니다. 면적은 제일 작지만 국제업무 존(zone)이 핵심이라는 사실은 명확합니다. 국제업무 존은 종상향을 통해 최대 용적률 1700%까지 부여해 100층 내외의 랜드마크가 들어서도록 할 계획입니다. 하지만 이는 물리적인 구축물에 대한 계획이며 개발사업의 핵심 경쟁력은 콘텐츠, 즉 입점하려는 기업에서 나옵니다. 사업계획에서도 국내외 유수 기업, 국제기구 등을 유치하기 위한 홍보에 들어갈 계획이라고 나와 있습니다. 100층 건물과 1700%의 용적률은 사업을 추진하면서 달라질 수 있는 내용이지만 해외의 유력기업을 유치하는 일은 절체절명(絶體絶命)의 과제입니다. 아마존이나 테슬라 등 해외 유력기업이 입점하지 않는다면 국제업무 존이라는 이름이 무색한 우스꽝스러운 결과물만 남게 될 겁니다. 해외의 유력기업을 유치하기 위한 노력은 예전부터 있었습니다. 기업도시가 대표적입니다. 기업도시 이전에는 경제자유구역도 있었습니다만 어느 개발사업을 고사하고 유력한 해외기업을 유치했다는 소식은 들려오지 않고 결과적으로 투자유치를 담당하는 공무원 수만 늘려 놓았다는 비판을 면하기 어렵습니다. 해외의 유력기업을 유치하는 일은 엄청나게 어려운 작업입니다. 국가적 차원에서 나서도 달성하기 쉽

2026.02.20 06:30
'강남 쪽방'의 화려한 변신 [심형석의 부동산정석]

초소형 아파트가 주목받고 있습니다. 강남에서 '쪽방'으로 불리던 초소형 아파트가 최근에는 연일 신고가를 기록하며 '황금알'로 재조명됩니다. 주거 선호 지역인 강남권에서는 3.3㎡당 1억원이 넘는 가격으로 매매되는 초소형아파트가 계속 늘어나는 중입니다. 초소형 아파트란 전용면적 30~50㎡로 방 1~2개인 대단지 신축아파트를 이야기합니다. 옛날 주공아파트는 대부분 이 면적으로 지어졌지만 2010년 이후 이런 아파트는 거의 지어지지 않고 있습니다. 소형주택의무비율 등 규제의 영향으로 강남지역 특히 송파구에서 많이 지어지면서 '강남 쪽방'이라는 불명예스러운 이름으로 불려 졌으나 지금은 '강남 금방'으로 불러야 할 정도로 인기가 높습니다. 일본에서는 이런 아파트를 콤팩트 맨션(compact mansion)이라고 부릅니다. 전용 30~50㎡로 우리의 20평대 아파트보다 작고, 원룸보다는 큽니다. 일본에서는 이보다 적은 맨션은 싱글형이라고 부르며, 큰 경우를 패밀리형이라고 합니다. 방이 1개 내지는 2개 정도 있는 내부구조를 가지며 가장 인기 있는 주택의 면적입니다. 일본의 콤팩트 맨션은 대도시 특히 임대수요가 매우 강한 도쿄 23개 구에서 강세를 보이고 있습니다. 일본 주거용 부동산 가격지수는 2025년 기준 전년 대비 약 3.7% 상승했지만 1인 가구용 소형 임대의 경우 16% 이상 상승하는 등 임대료 상승 폭도 상당합니다. 외국 대사관들이 즐비한 일본 도쿄 미나토구의 한 초소형 주택 전문 운용사는 원룸 1천5백실을 관리하는데 공실률이 사실상 0에 가까울 정도로 수요가 과잉입니다. 미국의 경우에도 초소형(대략 20~40㎡) 유닛(아파트)이 대도시 중심으로 분명한 틈

2026.02.05 06:30
정부 주택공급 대책의 진짜 문제점 [심형석의 부동산 정석]

1월 29일 정부의 '도심 주택공급 확대 및 신속화 방안'이 발표됐습니다. 혹시나 하는 기대를 가지고 관계부처 합동 자료를 봤지만 역시나로 마무리됩니다. 작년 이재명 정부의 첫 '부동산 공급대책'(9·7 대책)이 발표된 후 서울의 주택가격이 많이 올랐는데 이번에도 현장에서는 그런 일이 벌어지지 않을까 벌써 우려됩니다. 알맹이 없는 서류상의 공급은 내 집 마련을 원하는 주택 수요자들에게는 재앙이며 미래의 주택수요까지 당겨지게 만드는 불안의 출발점이 될 수 있습니다.이미 많은 언론과 방송에서 정부의 주택공급 대책의 문제점을 지적했습니다. 서울에 주택을 공급할 수 있는 거의 유일한 수단인 민간의 재개발·재건축사업을 도외시한 채 유휴부지와 노후청사 그리고 그린벨트 등 착공까지 하는 데만 짧게는 3~4년이 소요되는 공급대책은 현재의 주택시장의 문제점을 너무 과소평가하고 있다는 생각을 지울 수 없습니다. 지자체와 주민협의 등 넘어야 할 산이 많음에도 굳이 어려운 길을 가는 정부는 주택공급을 할 의지가 있는지도 의심스럽습니다.'악마는 디테일에 있다'는 말이 있습니다. 겉보기는 쉬워도 세부사항에서 문제가 드러나므로 일할 때는 철저하게 디테일을 챙겨야 한다는 뜻입니다. 대충 보면 쉬워 보여도 제대로 해내려면 예상보다 많은 시간과 노력이 필요합니다. 전임 문재인 정부 마찬가지로 현장을 잘 모르는 이 정부는 시간과의 싸움이 아닌 디테일과의 전쟁을 치러야 할 겁니다. 언론과 방송에서 보지 못한 디테일을 몇 가지 살펴보겠습니다.발표된 주택공급 대책에 포함된 많은 지역이 과거 문재인 정부 때도 발표된 곳입니다. 당시에도 지자체와

2026.02.03 06:30
15억짜리 집 팔면 어디로 갈까요? [심형석의 부동산 정석]

서울 전역과 경기12개 지역을 토지거래허가제 등 규제지역 3종 세트로 묶은 10·15대책 이후 동대문구와 영등포구, 서대문구 소재 아파트 가격 상승률이 강남 3구를 추월했습니다. 여기에는 대출 규제가 크게 작용했습니다. 15억원대 전후의 아파트의 경우에는 6억원이라는 대출금액 상한을 모두 활용할 수 있습니다. KB부동산에 따르면 서울 아파트의 평균 매매가격 또한 15억원 정도입니다. 그나마 소득이 높은 직장인들이 매입하기에도 현실적입니다. 부동산R114에 따르면 10·15대책 이후 3개월간 서울 아파트 매매가격은 평균 2.96% 올랐습니다. 자치구별로 살펴보면 동대문구가 4.18%로 가장 높았고, 영등포구(3.6%), 서대문구(3.49%)가 뒤를 이었습니다. 9개 자치구는 서울 전체 평균(2.96%)과 강남 3구(2.86%) 보다 상승 폭이 컸습니다. 중저가 아파트 비중이 높은 해당 지역으로 실수요자들이 몰린 것입니다. 이런 추세가 계속될까요. 그렇게 생각하지는 않습니다. 물론 이들 지역의 대장단지나 선호 아파트의 가격은 상승폭을 키울 가능성이 큽니다. 그동안 눌려 있었던 핵심지와의 가격 차이를 좁히려는 움직임이 커질 것이기 때문입니다. 하지만 이를 제외한 지역의 경우에는 이런 움직임이 크지는 않을 듯합니다. 서울 외곽까지 이런 움직임이 퍼지기 위해서는 대출 규제와 같은 주택시장을 옥죄는 나쁜 규제들이 풀려야 할 것입니다. 특히 서민들이 집을 사는 것까지 막는 정책대출에 대한 규제 완화는 더욱 절실합니다. 반면 동대문과 영등포, 서대문구에 아파트를 가지고 있었던 집 주인들은 어떤 선택을 할까요. 현재 집을 팔고 구입할 수 있는 주택 수요자들은 대부분 무주택자나 1주택자들입

2026.01.28 06:30
재개발·재건축, 아무 데나 사면 돈 못 법니다 [심형석의 부동산 정석]

부동산 시장에 규제가 없다고 했을 때 신규 아파트가 입주하면 가격 흐름은 부진합니다. 수분양자들의 자금사정과 입주계획에 따라 매매와 전세 물건 많이 나오기 때문입니다. 재개발·재건축사업을 통해 입주하는 경우 이런 현상이 더 강해집니다. 특정지역의 경우 구역별로 비슷한 시기에 입주가 몰리는 경우가 많아서입니다. 많은 매물이 쏟아지면서 전세가격과 매매가격이 상호작용을 하면서 가격 흐름을 부정적으로 만드는 경우가 많습니다. 집을 사려고 한다면 오히려 입주하는 아파트를 노려보는 것도 내 집 마련에 크게 도움이 됩니다.최근에는 이런 흐름이 달라지고 있습니다. 재개발·재건축 사업으로 입주하는 신축 아파트의 가격상승 흐름을 살펴보면 과거와 다른 양상을 보입니다. 예컨대 지난해 마포구에서 전용면적 84㎡ 중에서 가장 높은 매매가격에 거래된 아파트는 마포프레스티지자이(마프자), 마포자이힐스테이트라첼스(마자힐), 래미안웰스트림입니다.<연도별 전용 84㎡ 최고 매매가격 변화> 단지 명 입주년월 2023년 2024년 2025년 마포프레스티지자이 21년 12월 19.2억원 22.9억원 29.6억원 마포자이힐스테이트라첼스 27년3월(예정) 22억원 28.5억원 래미안웰스트림 16년2월 18.5억원 21.6억원 27.5억원 출처=실거래가 공개시스템(2025년 12월 말)이들 아파트 특성은 비교적 뚜렷합니다. 고급주거(마프자), 주변 인프라(마자힐), 한강조망(래미안웰스트림)으로 대표되는 단지별 대표 특성은 주거 선호 요소 트렌드의 변화에 따라 미래 집값에 영향을 미칩니다. 가장 신축이며 주변 인프라가 우수한 마자힐이 차기 대장 단지가 될 것으로 예

2026.01.23 06:30
부동산 세금 규제…마지막 카드인가? [심형석의 부동산정석]

"부동산 세금에 대한 추가규제는 없다."21대 대선에서 지지율에 우위를 점한 더불어민주당은 집권하면 부동산 세금을 늘려 집값을 잡는 정책은 쓰지 않겠다고 밝혔습니다. 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 반복하지 않겠다는 입장인데, 세금보다는 공급에 초점을 맞춘 정책을 예고했습니다.강력한 3번의 부동산 대책이 나왔음에도 불구하고 서울의 아파트 가격이 다시 상승 폭을 확대하면서 고려하지 않았던 직접적인 세금 규제가 부동산 대책에 포함되지 않을까 우려됩니다. 이런 걱정을 하는 이면에는 확장 재정정책을 사용하는 현 정부 입장에서 세원 확보가 중요한 문제여서입니다. 돈이 없는데 돈을 마련할 수 있는 방법을 포기한다는 것은 말처럼 쉽지는 않을 것입니다.2026년 예산안이 국무회의를 통과하며 최종 확정됐습니다. 728조원에 달하는 총지출로 사상 처음으로 700조원을 넘겼습니다. 윤석열 정부가 편성했던 올해 예산안보다 8.1%가 늘어난 수치로 총수입을 고려한다면 심각합니다. 총수입은 674조원으로 적자는 53조원이 예상됩니다. 기금적자 55조원을 포함하면 약 110조원 적자로 국채 110조원 발행이 예상됩니다.세입 여건이 좋지 않은 상황에서 정부는 직접적인 세금 규제(확대)를 하고 싶을 겁니다. 하지만 다행스럽게도 2026년 지방선거를 앞둔 상황이라 전국이 영향권에 들어가는 세금 규제를 하기는 쉽지 않아 보입니다.세금 규제를 단계적으로 한다고 가정하면 가장 먼저 도입될 세금 규제는 '공시가격 현실화'와 '공정시장가액 비율 조정'이 될 겁니다. 공동주택의 공시가격은 현재 69% 수준에 동결돼 있습니다. 현실화율은 공시가격이 시세 대비 어느 정도 반영됐는지

2026.01.15 06:30
같은 국평인데…43억 아파트, 옆단지는 '22억' 비싼 이유 [심형석의 부동산정석]

강남 대표 아파트 단지 가격이 끝없이 오르고 있습니다. 특히 신축 아파트에서 이런 현상이 두드러집니다. 지난해 12월 입주를 시작한 송파구 신천동 '잠실래미안아이파크'는 전용면적 84㎡(34평)가 42억5000만원에 실거래 신고가 이뤄졌고 올해 1월부터 입주를 시작하는 인근 '잠실르엘'은 같은 면적 입주권이 48억원에 거래됐습니다.30평대 아파트 가격이 3.3㎡(평)당 1억4500만원을 오르내리니 '국민평형'이라는 용어가 민망할 지경입니다. 그나마도 강남3구(강남·서초·송파구)에서 가장 가격대가 낮은 송파구이니 이 정도이지, 강남구와 서초구는 이미 3.3㎡당 2억원을 넘어섰습니다. 한국부동산원에 따르면 2025년 11월 기준 송파구 아파트 평균 매매가격은 22억7000만원에 머물렀지만, 강남구와 서초구는 27억원을 돌파했습니다.입주에 나서는 새 아파트와 기존 아파트 간 가격 차이도 벌어지고 있습니다. 잠실르엘, 잠실래미안아이파크와 가장 가까운 아파트인 '파크리오' 전용 84㎡ 가격은 31억5000만원에 그칩니다. 잠실르엘이 48억원에 팔린 것과 비교하면 신축과 구축 가격은 34.4%나 차이가 발생했습니다. 사실상 같은 지역에 동일한 국민평형 아파트이고, 단지 규모는 파크리오가 6864가구에 달해 잠실르엘(1865가구)과 잠실래미안아이파크(2678가구)보다 크다는 점을 감안하면 이 가격 차이는 과하다는 생각입니다.신규로 입주하는 아파트가 갈수록 귀해지면서 신축 아파트의 인기는 천정부지로 올라갑니다. 강남구에서도 청담삼익아파트를 재건축한 '청담르엘'이 입주하면서 전용 84㎡ 가격이 65억원을 기록했습니다. 전용 111㎡는 무려 90억원에 팔렸습니다. 반면 바로 옆에 위

2026.01.08 06:30
2026년 주목해야 할 부동산 규제는? [심형석의 부동산정석]

정부 당국자의 이야기처럼 2026년에도 부동산 규제는 계속될 겁니다. 얼마나 있을지 모르겠지만 아직 주머니에 규제 카드가 많다고 합니다. 지난해 공급대책을 발표한다고 이야기했지만, 결국 해를 넘겼습니다. 올해라고 뾰족한 수는 없지만, 실효성 있는 공급대책이 발표되기를 기대합니다.부동산 시장의 가격은 대부분 수요와 공급에 의해 결정됩니다. 정부의 규제는 일시적으로 시장을 멈추게 할 수는 있지만 지속성은 떨어집니다. 특히 3번째 겪는 좌파 정부의 부동산 정책은 이미 시장에 모든 카드를 펼쳐 보인 지 오래되었습니다. 어떤 규제도 시장을 이길 수 없습니다만, 우리가 규제에 주목해야 하는 이유는 규제가 또 다른 기회를 제공해주기 때문입니다.규제는 단순히 개인에게 부담을 주는 제도는 아닙니다. 새로운 기회와 도약의 발판을 제공해주는 역할도 합니다. 주택 수요자들이 정책이나 제도에 신속하게 대응하고 리스크를 관리할 수 있는 정보를 제공합니다. 입법 동향을 모니터링하면 변화하는 규제환경에서 자산축적의 기회를 만들 수 있습니다. 우리가 2026년에도 부동산 규제에 주목해야 하는 이유입니다.먼저 나무를 봅시다. 정권 출범부터 대출과 거래를 막은 3번의 부동산 대책으로 내 집 마련의 난이도는 꽤 높아졌습니다. 2026년에도 추가되는 규제가 있습니다. 1월부터 주택 매매계약 신고관리가 강화됩니다. 공인중개사가 매매계약을 실거래 신고할 때 계약서와 함께 계약금 입금 증빙자료를 제출해야 합니다. 자금조달계획서도 대폭 손질되어 세분됩니다. 부동산감독원(가칭) 설립이 추진되면서 관련 규제는 더욱 시장의 관심을 끕니다.금융회사의 주택담보대출(주담대) 관리도 강

2026.01.02 07:43
이재명 정부 부동산 대책, 문재인 시즌2가 될까요 [심형석의 부동산정석]

부동산 대책이 3번이나 발표됐지만, 주택시장 안정화는 요원합니다. 세 번째 10·15 대책이 발표되고 이제 2개월이 지났을 뿐인데, 서울 아파트 매매가격은 바닥을 다지면서 상승을 준비하는 중입니다.9·7 공급대책은 더 큰 문제였습니다. '이재명 정부 기간 공급은 없다'를 공개적으로 시인한 공급대책은 시장 참여자들의 의사결정을 더 쉽게 만들었습니다. "이제는 사야 한다"는 인식이 널리 퍼지면서 부동산 대책이 발표되자마자 가격이 오르기 시작합니다. 주택시장 연구자들도 놀랄 정도로 빠른 시장 반응이었습니다.정부 부동산 대책들의 약발이 떨어지면서 대책의 실효성에 대한 의문이 커집니다. 마용성(마포·용산·성동구), 광진구 등 한강벨트를 중심으로 집값 오름폭이 커지는가 하면 신고가 거래도 잇따르는 중입니다. 심지어 규제 대상에서 제외된 경기도 구리, 화성의 동탄에는 풍선효과가 나타나 정부는 추가 규제 검토에 나섰습니다. 시장에서는 부동산에는 자신있다며 부동산 대책을 수십차례 쏟아낸 '문재인 정부 시즌2'가 될 것이란 우려가 나옵니다.문재인정부 시즌2를 가장 우려하는 이유는 당시 잘못된 부동산 정책을 반복해 사용하면서 양극화를 심화시키고 주택 가격까지 천정부지로 끌어올렸기 때문입니다. 한국부동산원에 따르면 문재인 정부 5년 동안(2017년 5월~2022년 4월) 서울 아파트 가격은 110.4% 상승했습니다.더 큰 문제는 양극화입니다. 2017년 5월 문재인 정부가 집권할 당시 상위 20% 아파트와 하위 20% 아파트 가격 차이를 나타내는 5분위 배율은 5.1에 불과했습니다. 상위 20% 아파트와 하위 20% 아파트 평균 가격이 5배 차이가 났다는 말입니다.

2025.12.19 06:30
고가 아파트 기준이 25억원으로 재편됩니다 [심형석의 부동산정석]

10·15 부동산 대책에서 정부는 대출금액뿐 아니라 주택가액 기준으로도 대출을 규제했습니다. 15억원 이하 주택에는 담보대출 6억원 한도가 유지되지만, 15억원 초과~25억원 이하는 4억원, 25억 초과는 2억원으로 축소됐습니다. 이렇게 주택담보대출 금액을 차등 적용하는 이유는 고가주택으로 가는 자금을 줄여 소위 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 집중되는 것을 막고 싶기 때문일 겁니다.주택가격 안정을 목표로 하는 정부는 고가주택 가격이 오르는 것을 막으면 주택시장 전체가 안정될 것으로 기대합니다. 최근에는 가격이 높은 아파트가 많이 오르기 때문에 고가 주택시장 안정이 전체 시장 안정과 동일한 의미를 갖게 됐습니다. 주거 선호 지역의 아파트 가격이 오르지 않으면 서울 외곽의 아파트도 가격이 오르지 않아 안정적인 주택시장이 유지될 수 있다는 생각입니다. 과연 정부의 기대가 실현될 수 있을까요? 지금까지 주택시장의 사례를 보면 그렇지 않다는 것을 알 수 있습니다.주택가액을 기준으로 주택담보대출 금액을 규제한 대표적인 사례는 2019년 12월16일에 발표된 부동산 대책입니다. 당시 시가 15억원을 초과하는 아파트에 대해서는 대출을 해주지 않는 강수를 뒀습니다. 전세보증금 반환대출도 중단했습니다. 이 조치는 발표 다음날인 12월17일부터 적용했습니다. 강력한 규제에 서울의 주택시장은 5~6개월 동안 하락했지만 이후 큰 폭의 반등을 이뤄냅니다. 문제는 반등할 때 정부에서 주택가격 상한 기준으로 설정한 15억원을 훌쩍 뛰어넘어 버렸다는 사실입니다.마포의 대표 아파트인 '마포래미안푸르지오'(마래푸)를 예로 들어보겠습니다. 이 아파트 전용면적 84㎡는 12월

2025.12.10 06:30
이재명 정부 '부동산 정책' 조급함이 지나칩니다 [심형석의 부동산정석]

출범 반년도 채 되지 않은 이재명 정부는 부동산 정책을 세 차례나 내놨습니다. 문재인 정부도 집권하자마자 부동산 시장을 잠재우겠다며 6·19 대책, 8·2 대책, 9·13 대책, 12·16 대책까지 줄줄이 고강도 규제를 내놔 시장을 위축되게 만든 바 있습니다. 하지만 이재명 정부 부동산 정책은 한층 과격합니다. 규제는 핀셋으로 해야 효과적이고 부작용이 없는데 광범위한 면적을 규제지역으로 지정했습니다.대출 규제도 마찬가지입니다. 6억원 이상은 대출해주지 않는다는 6·27 대책은 자금 상황에 따라 다양한 계획을 세우는 주택 수요자들을 일률적으로 재단하는 오류를 범하고 있습니다. 6억원이라는 금액이 나온 근거도 희박하지만, 10·15 대책에서 투기과열지구로 지정된 곳의 LTV마저 40%로 줄여 소득이 있는 매수자도 대출받기 어렵게 만들었습니다.일차적인 피해는 보유 자산이 적지만 부부 합산 소득은 많은 가구가 보고 있습니다. 이들은 마포구, 성동구 등 주거 선호 지역을 원하고, 현재 소득을 기준으로 대출받으면 충분히 이러한 지역 아파트 매입도 가능합니다. 하지만 대출금액 상한을 6억원으로 막은 규제 때문에 소득이 높아도 대출은 나오지 않아 희망 지역 주택 매수는 포기할 수밖에 없습니다.이들의 포기가 안타까운 점은 소득을 모아도 집을 살 수 없다는 부분입니다. 고연봉자의 소득이 아무리 늘어나도 자산 가치 상승을 따라잡기 어렵습니다. 현재처럼 통화량이 급격히 늘어나고 환율마저 가파르게 오르는 상황에서는 소득 상승분이 실물자산 가격 상승을 따라잡기는 불가능에 가깝습니다.소득이 적은 무주택자는 더 큰 피해가 예상됩니다. 6억원을 빌리면 수도권

2025.12.03 06:30
국민소득 5만달러에 걸맞은 집 [심형석의 부동산정석]

공공주택은 정부나 지방자치단체가 주거 안정을 위해 시세보다 저렴하게 공급하는 주택으로 소득, 자산, 가구 구성 등에 따라 대상자가 결정됩니다. 신혼희망타운, 뉴홈, 여성안심주택 등이 대표적입니다.이재명 정부는 공공주택 중심의 공급 대책인 9·7 부동산대책을 마련했습니다. 이 대책은 한국토지주택공사(LH)의 직접 시행과 공공주택의 개발을 골자로 합니다. 주택 공급 목표를 인허가에서 착공으로 돌려 실행력도 높였습니다. 연평균 27만 가구, 5년 동안 135만 가구 규모입니다.안타깝게도 시장 반응은 실망스럽다는 것이 중론입니다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 매매가격은 대책이 발표된 이후 계속 상승 폭을 키웠습니다. 일반적으로는 부동산 대책을 발표하면 집값이 안정세를 보이기 마련인데, 이번에는 대책의 유효기간을 따지기도 전에 가격이 올랐습니다.공급 확대 의지와 방향성은 뚜렷해 보이지만, 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)나 용산구 그리고 한강 벨트에 몰린 주택 수요를 흡수하기는 한계가 있을 것으로 보입니다. 서울 도심의 브랜드 아파트를 선호하는 주택 수요자들의 눈높이 맞추기가 관건입니다. 수요자가 원하지 않는 주택을 공급하는 것은 집값 안정에도 도움이 되지 않습니다. 선호하는 주택을 많이 공급해야 가격 안정을 담보할 수 있습니다.내년부터 서울 아파트 공급은 급격히 줄어듭니다. 내년과 이후 3년은 연간 공급 물량이 1만 가구로 쪼그라들기에 입주절벽이라는 표현이 적합합니다. 다만, 이 기간 신규 공급은 1만 가구 수준으로 더 줄어듭니다. 서울 아파트 입주 물량은 대부분 재개발·재건축으로 만들어지는데, 이런 정비사업으로 공

2025.11.25 06:30
부동산 규제는 시장 왜곡을 초래합니다 [심형석의 부동산정석]

부동산 가격이 오르니 정부가 규제에 나선다고 인식하는 분들이 있습니다. 이런 인식은 선후가 잘못되었다고 할 수 있습니다. 부동산을 규제하니 가격이 오른다는 게 경제학에서의 올바른 인식입니다. 정부가 시장의 실패를 방지하거나 사회적 목표를 달성하기 위해 직접 개입하는 '규제'가 시장을 왜곡하고 비효율적인 자원 배분을 초래하기에 간접적, 사후적 규제로 전환해야 한다는 것이 경제학자들의 주장입니다.10·15 부동산 대책은 직접적이다 못해 극단적이기까지 합니다. 정부가 경제학의 기본과 싸우면서 주택시장은 점차 왜곡되고 있습니다. 수요와 공급의 균형이 무너지면 가격이 오르고, 공급이 늘면 가격이 내려야 하지만 정부의 잘못된 개입이 반복되면서 서울에서는 올라야 할 지역이 멈추는가 하면 그만 올라야 할 곳이 계속 오르는 부작용이 발생하는 양상입니다.주택시장의 왜곡은 3가지 방향으로 이뤄집니다. 우선 주택가격 상승기가 길어집니다. 주택과 같은 자산의 가격은 상승기와 하락기가 순환하는데, 정부가 시장에 잘못 개입하면 이 주기가 길어지거나 단축됩니다. 2013년 8월부터 시작된 주택시장 상승기는 현재까지도 이어지는 중입니다. 2022년과 2023년 급격한 금리 인상으로 인해 짧은 조정기가 왔지만, 주택시장의 역사상 가장 긴 상승기는 계속되고 있습니다.국내 주택시장은 공급이 많거나 금융위기가 오지 않는 한 본격적인 하락기를 겪었던 적이 없습니다. 이번 상승기 또한 입주하는 아파트가 많이 늘어나지 않는 이상 지속될 가능성이 큽니다. 당분간 3기 신도시를 제외하면 공급이 늘어나기 어려운 만큼 지금의 상승세는 최소 2030년까지 이어질 전망입니다. 물

2025.11.13 06:28
내 집 마련 기회는 다시 옵니다 [심형석의 부동산정석]

고강도 규제로 서울 주택시장이 패닉 상태에 빠졌습니다. 특히 내 집 마련에 나서던 실수요자들은 대출 규제가 강하게 적용되는 투기과열지구 등의 규제에 자가 주택 마련을 포기할 상황으로 내몰리고 있습니다. 특히나 가격이 오르지 않았고, 오를 가능성도 크지 않은 지역까지 묶은 규제는 실수요자에게 희생을 강요합니다.10·15 부동산 대책으로 가장 피해를 보는 지역은 노도강(노원·도봉·강북구), 금관구(금천·관악·구로구) 등 서울 외곽 지역입니다. 이들 지역은 아파트 가격이 올해 누적으로 0~2%대 상승한 지역입니다. 물가상승률을 고려하면 오히려 하락했다고 볼 수 있는 수준입니다.이들 지역을 규제지역으로 지정한 과정도 법적 기준에 맞지 않습니다. 10월에 규제를 도입하면서 아직 9월 통계가 마무리되지 않았다는 이유로 8월 통계를 사용한 것은 명백한 위법 행정입니다. 9월 통계를 적용했다면 규제지역으로 지정될 최소한의 기준(집값 상승률이 소비자 물가 상승률의 1.3배 초과)조차 충족하지 못하는 곳이 다수 발생합니다. 규제지역으로 포함되지 않아도 될 곳이 포함된 셈입니다.주택시장에 강한 규제가 나왔을 때 수요자 반응은 2가지로 나눠집니다. 어떤 방법을 동원해서라도 주택을 매입하는 부류와 내 집 마련이 어려워졌으니 포기하는 부류입니다. 지금까지 주택시장에서는 무리해서라도 내 집 마련에 나섰던 분들이 자산관리에 성공했습니다. 안타깝지만 포기하신 분들은 여전히 무주택자로 남아 틈만 나면 주택시장을 기웃거리는 중입니다.작년 하반기부터 지금까지 서울 주택시장에 참여할 수 있는 좋은 기회는 3번이나 있었습니다.

2025.11.10 06:30
강력한 부동산 대책…풍선효과는 더 강했습니다 [심형석의 부동산정석]

10·15 부동산 대책(10·15 주택시장 안정화 방안)의 풍선효과가 예상보다 강하게 나타나면서 일선 현장이 바쁘게 움직이고 있습니다. 광범위한 규제지역으로 인해 풍선효과가 제한적일 것이라는 평가가 많았지만, 현장의 반응은 달랐습니다. 서울과의 접근성이 획기적으로 개선되는 교통 호재가 있는 역 주변에서 강한 풍선효과가 발생하고 있습니다. 동탄, 구리, 안양, 용인 등이 대표적인 지역입니다.내년 분구가 예정된 화성시 동탄2신도시는 풍선효과로 가장 주목받는 지역입니다. 대책 발표 이전부터 상승 흐름을 타고 있었지만, 규제를 비껴갔습니다. 추가 규제가 나오기 전에 빨리 사야 한다는 조급함도 주택 수요자들을 내몰고 있습니다. 동탄역과 주변 시범단지 집주인들은 호가를 높이고 매물을 거둬들이기 바쁩니다.더 큰 문제는 이 열기가 역세권이 아닌 지역까지 확산하고 있다는 점입니다. 동탄 인근에 주택을 마련하려던 수요자들이 동탄으로 돌아섰으며, 지방 수요까지 가세하면서 풍선효과가 강하게 나타나는 듯합니다. 안양역이 있는 안양시 만안구, 구리역을 중심으로 한 구리시, 기흥역의 용인시 기흥구까지 이러한 움직임은 비교적 강하게 나타나는 중입니다.10·15대책이 발표되고 난 후 현장에는 풍선효과와 함께 특이한 현상이 감지됩니다. 보통 강력한 규제가 나오면 집주인들은 지금 팔아야 한다는 불안감에 매물을 더 내놓고 매수자들은 관망세로 돌아섭니다. "급매 없나요"라는 전화만 오는 것이 정상입니다. 하지만 지금은 반대의 현상이 벌어집니다. 집주인은 매물을 거둬들이고 매수자들은 오히려 조급해지면서 매수 행렬에 더 적극적으로 참여합니다.심지어

2025.10.31 06:30
정부가 신뢰를 잃으면 집값은 잡히지 않습니다 [심형석의 부동산정석]

10·15 부동산 대책으로 서울 부동산 시장은 관망세로 접어들게 됐습니다. 문재인 정부와 달리 서울 모든 지역을 규제지역으로 묶은 점도 과감했지만, 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함해 대출 규제가 적용되지 않던 정책대출과 중도금대출에 대한 걱정도 키웠습니다. 이전 대책이 '주거 사다리 끊기'라면 이번 대책은 '주거 사다리 걷어차기'로 요약할 수 있습니다.어설펐던 점들도 지탄을 받습니다. 상가와 오피스텔도 대출 규제에 적용된다고 안내했던 점, 금융위에서 서민대출은 주택담보인정비율(LTV) 60%까지 가능하다고 추가 보도자료를 낸 점 등은 이번 대책이 설익은 것이라는 치부를 드러냈다고도 볼 수 있습니다.어찌 됐든 대책은 발표됐고 토지거래허가제도 시행됐습니다. 부동산 대책을 주기적으로 발표하는 것이 좋은 현상은 아닙니다. 아파트 가격이 오르니 계속 규제하겠다기보다는 자꾸 규제하니 곳곳에서 가격이 오른다고 생각해야 합니다. 가격을 잡겠다고 규제를 계속하는 지금의 부동산 대책 기조는 시장에 대한 이해 없이 경제학 원론을 정면으로 거스르는 행위입니다.헌법에서는 모든 사람이 적절한 주거지 및 정주 환경에 거주할 수 있는 권리를 국가가 보장해야 한다고 합니다. 하지만 이번 대책으로 서민과 중산층의 내 집 마련 기회는 심각하게 훼손됐습니다. LTV가 40%로 줄어들면 저가 주택의 주택담보대출은 더욱 크게 위축됩니다. 15억원 아파트의 40%는 6억원이지만, 5억원 아파트의 40%는 2억원이기 때문입니다. 서민대출을 다시 늘렸다지만 까다로운 기준을 통과해야 하기에 모든 사람이 이용할 순 없습니다.투기와 실수요를 구분하지 못하는 부동

2025.10.22 06:30
주택 공급에 서울시와 국토부가 다툴 여유는 없습니다 [심형석의 부동산정석]

서울시가 주택 공급대책을 발표한 가운데 국토부와 다른 해법을 제시해 주목됩니다. 서울시가 3차례에 걸쳐 발표한 공급대책은 민간 공급 위주입니다. LH 직접 시행과는 반대로 민간 정비사업 활성화를 통해 약 31만호를 조기에 공급하겠다고 공언했습니다. 그중 절반이 넘는 약 20만호는 주택가격이 가장 불안한 한강 벨트에 공급합니다.주택시장에선 서울시와 국토부가 서로 다른 공급 해법을 두고 다투는 것으로 인식하고 있습니다. 공공과 민간 주도의 공급이 상호 보완적 효과를 내려면 양측의 적극적인 조율과 협의가 필요하지만, 실상은 그렇지 않아 보인다는 것이 부동산 시장의 대체적인 시각입니다. 이미 공급절벽 상황이 다가왔는데, 부처 간 손발이 맞지 않으면 이를 슬기롭게 극복하기가 어려울 겁니다.공공을 통한 공급물량은 많아도 전체 공급량의 10% 내외이니 서울시의 해법이 훨씬 더 현실적이긴 합니다. 현재 주택시장의 가장 큰 불안 요인은 서울이며, 서울은 정비사업을 통해서만 아파트를 공급할 수 있는 것도 반박할 수 없는 사실입니다.다만 서울시의 정책 방향은 옳더라도 지금까지 서울시의 행보가 주택공급에 긍정적이었다고 할 수는 없습니다. 물론 전임 시장이 서울 공급절벽을 야기했지만, 현재 서울시 정책 또한 주택 공급을 저해하는 요소가 많습니다. 오세훈 서울시장이 "타워팰리스와 같은 임대주택을 공급하겠다"고 공언한 소설믹스 정책이 가장 문제입니다.소셜믹스는 아파트나 주택 단지 내에 분양물량과 임대물량을 같이 시공하는 정책을 말합니다. 1980년대에 빈부격차가 심해지고 주택 용지는 부족해지자 홍콩과 싱가포르에서 도입한 정책인데, 그리 성공한 정

2025.10.16 06:00
서울 아파트 매물이 사라지고 있습니다 [심형석의 부동산정석]

9월 7일 발표된 주택 공급대책 이후 서울 주거 선호지역 아파트 가격은 상승폭을 키우고 있습니다. 2번의 부동산 대책에도 주택 수요가 집중된 서울의 주거 선호지역은 하루가 다르게 신고가를 갱신하는 중입니다. 내년부터 급격히 줄어드는 입주물량이 가장 큰 문제입니다.서울에 집중된 주택 수요를 진정시키려면 그에 걸맞은 매물이 대거 시장으로 나와야 합니다. 안타깝지만 현 정부의 이념적 정체성을 고려한다면 규제완화를 통해 매물 출회를 확대할 가능성은 극히 낮다고 보여집니다. 오히려 계속된 규제로 그나마 있는 매물마저 사라지지 않을까 걱정됩니다.10월 1일 기준 서울 아파트 매물은 올해 초와 비교해 11.1% 급감했습니다. 감소율 전국 1위입니다. 서울 내에서 가장 많이 줄어든 지역은 성동구로, 4200개가 넘던 매물이 불과 9개월 사이에 2200개로 줄어 감소율이 47.2%에 달합니다. 다음은 광진구와 동작구로 각각 37.2%, 36.4%나 줄었습니다. 소위 한강벨트 핵심지에서 매물 감소가 집중된 것입니다.수도권에서 서울 다음으로 매물이 많이 줄어든 지역은 성남시 분당구, 하남시, 과천시 등입니다. 이들 지역 아파트 가격도 서울에 버금갈 정도로 가파르게 치솟고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 9월까지 성남시 분당구는 8.83%, 과천시는 12.19%, 하남시는 2.85% 상승했습니다. 경기 여타 지역은 누적 기준으로 하락한 지역이 더 많지만, 매물이 줄어드는 곳은 상승률도 높고 상승 폭도 계속 키우는 중입니다.이재명 정부는 매물과의 싸움을 계속할 것으로 보입니다. 이미 정해져 있는 신규 입주물량을 늘리기는 불가능에 가깝기에 주택시장을 안정시키려면 기존 매물이 시장에 많이 나오도록 해야 합

2025.10.10 06:30
지방 부자들, 빌딩 팔아 서울 아파트 산다 [심형석의 부동산정석]

두 번의 대책에도 서울 아파트 가격 상승률이 심상치 않습니다. 3주 연속으로 상승 폭을 키우면서 이달 넷째 주(22일) 0.19% 올랐는데, 이를 연간으로 환산하면 10%에 육박하는 상승률입니다. 9월 7일 정부의 부동산 공급대책 발표에도 서울 아파트 가격 상승 폭이 커졌다는 것은 향후 부동산 시장이 안정되기는 쉽지 않음을 나타냅니다.서울 아파트 가격이 불안한 가장 큰 원인은 공급절벽입니다. 현 정권이 빠르게 공급대책을 발표한 것도 이런 이유 때문이지만, 안타깝게도 대단지 아파트는 착공부터 입주까지 3~4년이 걸립니다. 여기에 더해 장기간 줄어든 아파트 거래로 인해 누적된 수요도 집값 불안을 부추기는 요인입니다.최근 3년(2022년~2024년)간 아파트 거래는 이전 3년(2019년~2021년)에 비해 거의 반 토막으로 줄었는데, 이렇게 누적된 수요 중 상당수는 여전히 주택시장에 머물면서 여건이 되면 언제든지 시장에 진입합니다. 규제로 인해 서울의 주택 수요는 실거주 수요 위주인데, 한 달에 거래량이 1만건을 넘는 경우가 두 번(3월, 6월)이나 있던 것은 그만큼 주택 수요가 두텁다는 의미입니다.하지만 최근 주목해야 할 수요는 지방에서 서울로의 원정 수요입니다. 과거에는 서울에서 지방으로 원정 수요가 많았던 시기도 있지만, 누적된 규제로 인해 똘똘한 한 채로 주택 수요가 집중되면서 상황이 뒤집혔습니다. 심지어 빌딩을 팔면서까지 100억원대 아파트를 사려는 경우도 생기고 있습니다. 지방 자산가들이 서울 집을 사려는 것이 어쩌면 당연한 일일지도 모르겠습니다.지방 자산가들의 서울 원정수요는 과거에도 있었습니다. 하지만 최근 이 수요가 매우 증가한 이유는 먼저 지방 부동산 시장의 침체에

2025.10.01 06:30

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