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기자

심형석 필진 머니이스트외부전문필진
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*약력
(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원

*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.

'따박따박' 상가 월세 기대했다면…큰코다친다 [심형석의 부동산정석]

현재 상가 시장을 보면 임차인이든 임대인이든 다 '어렵다'는 하소연뿐입니다. 임차인인 영업주는 장사가 안되거나 임대료가 높아서, 임대인인 건물주는 공실에 임대료가 밀려서라고 합니다. 경기가 침체하고 물가는 나날이 높아지니 어느 쪽이든 어려움을 겪고 있습니다.상가의 임대료 산정방식은 정률제와 정액제로 나눌 수 있습니다. 상가 대부분은 '정액제'로 운영됩니다. '보증금 1억에 월 300만원'의 방식이 정액제입니다. 상가의 매출이 늘든 줄든 임대료 수익은 일정합니다. 이 얘기를 건물주 입장에서 해석하면 '상가의 매출이 어떻든 임대인은 큰 관심이 없다'는 의미입니다. 한 달 단위로 꼬박꼬박 들어오는 월세에 관심이 있습니다. 현재 임차인의 영업상황이 어떤지, 장사가 잘되는지는 관심 밖의 일입니다. 보증금도 많이 받아놓은 상황이라 임차인의 영업이 어려워 월세가 밀려도 큰 걱정이 없습니다.이런 상가에서 하는 영업은 한계가 많습니다. 임대인이 임차인의 영업상황에 관해 관심이 없다는 말은 영업이 잘되도록 하려는 노력 또한 없다는 말입니다. '영업은 임차인의 소관이고 나는 월세만 잘 받으면 된다'는 생각입니다. 젠트리피케이션(gentrification)이 광범위하게 발생하고 쇼핑몰이라는 대규모 구분소유 업종지정 상가가 망하는 가장 큰 이유도 정액제 방식의 상가임대 관행에 따른 문제가 주요 원인이라는 지적입니다.반면 정률제는 매출의 15%와 같이 점포의 매출에서 일정 비율을 매장 제공료의 형태로 받아 가는 임대차 방식입니다. 이런 임대차 계약의 경우 임대인이 관심을 가져야 할 사항은 임차인의 매출입니다. 임차인의 매출이 바로 임대인

2024.04.29 12:00
부동산 중개업소, 왜 월세 비싼 '1층'에 있을까 [심형석의 부동산정석]

부동산 시장이 침체하고 거래가 줄면 가장 먼저 타격을 받는 업종이 있습니다. 바로 부동산 공인중개업소입니다. 실제 지난달 1248곳의 공인중개업소가 휴·폐업했다고 합니다. 전국 중개업소 수는 2년 8개월 만에 최저치로 떨어졌다고 하네요.한국공인중개사협회에 따르면 지난 3월 폐업한 중개업소는 1129곳, 휴업한 중개업소는 119곳이었습니다. 폐업 업소는 전달(1057곳) 대비 약 6.8% 증가했습니다. 새로 개업한 업소는 1024곳으로 전달(890곳)보다 약 15% 늘어나긴 했지만 휴·폐업 업소 수(1248곳) 보다는 적었습니다. 신규 개업 업소는 협회가 개·폐업 현황 조사를 시작한 2015년 이후 3월 기준으로 가장 적다고 합니다.이렇게 어려움을 겪고 있는 부동산 중개업소들이라지만, 대부분 상가 1층을 차지하고 있습니다. 왜 부동산들은 그 비싼 월세를 내면서 1층을 고수하고 있을까요.일반적으로 1층 상가 분양가를 100 정도라고 봤을 때 2층은 1층의 30~40% 사이에 분양이 되고 3층의 경우에는 다시 2층의 60~80% 수준에서 분양가가 결정됩니다. 최상층을 제외하고 5층 이상부터는 엘리베이터를 이용하기 때문에 접근성이 비슷하다고 판단해 유사한 금액으로 책정이 되곤 합니다. 분양가는 자연스럽게 매매가격 판단의 주요 기준이 되고 있습니다.일반인들에게도 '부동산은 1층에 있어야 한다'는 고정관념이 있습니다. 1층의 상가가 주목도나 접근성에서 상대적으로 뛰어나고 고객들이 찾아오기에도 편하기 때문일 겁니다. 이런 장점들이 반영돼 1층 상가의 가격은 2층 이상 상가와 비교하면 월등히 높게 형성되어 있습니다.보통 기업들은 위기에 직면하면 비용을 줄이거나 구조조정을 하는 등의 노력을

2024.04.25 12:10
노후 아파트가 주택시장에 미치는 영향 [심형석의 부동산정석]

서울 아파트의 노후화가 가속화되고 있습니다. 입주한지 20년이 경과한 아파트가 드디어 100만가구를 돌파했습니다. 부동산R114자료에 의하면 서울에서 입주한지 20년이 초과된 아파트는 전체 아파트에서 차지하는 비중이 60%에 이릅니다. 이는 전국 노후아파트 비중 52.12%를 훨씬 웃도는 수준입니다. 10가구 중 6가구가 지은지 20년이 넘는 노후아파트라는 겁니다.서울에서 아파트를 공급할 수 있는 거의 유일한 방법인 정비사업이 지지부진합니다. 그러니 아파트 노후화가 최근 10년동안 빠르게 진행됐습니다. 앞으로의 신규 주택 공급도 그리 녹록지 않습니다. 주택공급의 선행지표인 인허가와 착공실적이 크게 줄어 이런 공급부족 현상은 당분간 심화할 것이란 우려가 제기되고 있습니다.단독주택이 주류를 이루는 미국의 경우에도 마찬가지입니다. 미국의 2030세대 주택 구매자들은 베이비부머 세대가 자신의 부동산을 리모델링하지 않는 점을 우려하고 있습니다. 결국 값비싼 개조 및 수리 비용을 자신의 세대에게 물려줄 으로 보고 있기 때문입니다.많은 베이비붐 세대가 다운사이징(주택규모 축소)을 선택하지 않고 있습니다. 전체 중 68%가 30년 이상 같은 집에서 살았다는 연구도 있습니다. 이 그룹에 속하는 주택 소유자들은 집을 리모델링한 적이 없고 주요 가전제품을 교체한 사실도 없으며 그럴 계획도 없다고 합니다.미국의 부동산중개 플랫폼인 레드핀(Redfin)의 최근 연구에 의하면 베이비부머는 밀레니얼 세대보다 두 배나 많은 대형주택을 소유하고 있는데 그 비중이 각각 28% 대 14%라고 합니다. 일부 밀레니얼 세대는 늘어나는 가족을 수용할 수 있는 더 큰 주택을 구하기 위해 대기하는 중입니다

2024.04.19 09:46
부동산 폭락론은 왜 귀에 쏙쏙 들어올까? [심형석의 부동산정석]

4·10 총선이 끝났습니다. 선거일이 가까워질수록 듣기 부담스러운 말들이 난무했습니다. 내가 좋고 능력 있으니 뽑아달라는 것이 아니라 상대가 더 나쁘니 나를 뽑아달라는 선거운동입니다. ‘차선(次善)’이 아니라 ‘차악(次惡)’을 선택하는 것이 민주주의 국가의 선거라고는 하지만 갈수록 심각해지는 막말에 짜증부터 납니다. 이를 확대해서 재생산하는 방송이나 유튜버들도 마찬가지입니다.인지심리학자들은 이런 심리적 특성을 부정성 편향(Negativity Bias)에서 그 원인을 찾습니다. 부정성 편향 또는 부정성 효과(negativity Effect)는 어떤 대상이나 상황에 대해 긍정적인 측면보다 부정적인 측면에 더 주목하고 평가하는 현상을 말합니다. 이 현상은 인간의 인지적 특성으로 생존을 위해 위험을 회피하려는 본능적인 반응이라고 할 수 있습니다. 부정적인 정보는 위험한 상황에 대한 경고로 작용해 우리가 위험을 인식하고 대처할 수 있게 합니다. 이러한 반응은 인간의 진화과정에서 자신의 생존을 위해 중요했던 것으로 추측됩니다.예를 들면 미디어에서는 부정적인 정보가 더 많이 보도되고, 광고나 마케팅에서도 부정적인 정보가 더 효과를 발휘하는 겁니다. 어떤 상품이나 서비스에 대해 장점과 단점이 동일한 비중으로 제시돼도 사람들은 단점에 더 큰 영향을 받습니다. 안타까운 점은 이러한 인간의 본능적인 반응을 악용하는 겁니다. 선거운동이 대표적입니다.비단 선거운동만이 아닙니다. 부동산 시장에서도 폭락만을 주장하는 전문가들과 자칭(?) 전문가들이 넘쳐납니다. 현재 주택시장을 예측하는 다양한 지표가 긍정적인 방향으로 이동하고 있습니다. 아직 부정적인 숫자들도

2024.04.14 12:30
SNS로 부동산 직거래하는 중국 [심형석의 부동산정석]

중국에서는 중개업소를 통하지 않고 소셜미디어(SNS)를 통해 직접 주택을 사거나 파는 거래 희망자들이 늘고 있다고 합니다. 중개 수수료를 절약하는 동시에 집을 빨리 팔고 싶은 집주인들이 직접 나서는 겁니다.부동산 경기침체로 주택 매물이 쌓여가고 있다는 점도 집주인들이 직접 나서는 이유 중에 하나입니다. 올해 2월 중국의 1선도시의 중고 주택가격은 작년 같은 기간과 비교하면 6.3%나 하락했습니다. 이는 관련 통계가 작성된 이래 가장 큰 하락폭입니다. 그만큼 거래가 잘 이루어지지 않는다는 말입니다. 집주인들 입장에서는 집을 하루빨리 팔고 싶은 겁니다. 그러니 방법 중 하나로 직거래를 고려한다는 겁니다. SNS의 발달이 이런 현상을 더 가속화하고 있습니다.중국인들이 부동산을 직접 거래하고자 하는 다른 이유는 중개 수수료를 아끼기 위해서입니다. 중국은 대도시로 갈수록 중개 수수료가 비싸다고 합니다. 중개 수수료는 원래 주택 매수자가 내는 구조였고, 베이징의 경우 1~2.5% 수준에 달한다고 합니다. 하지만 최근 중국 최대 부동산 체인기업이 최근 수수료를 낮추고 매도자·매수자가 같이 수수료를 부담하는 구조로 바꾸고 있다고 합니다. 상황이 이러니 호황을 누렸던 중국 부동산 중개업계도 내리막길을 걸을 것이란 전망도 나오는 중입니다.부동산 직거래란 개업공인중개사를 거치지 않고 매도자와 매수자가 직접 거래하는 유형을 말합니다. 우리나라도 최근 부동산 직거래가 꽤 늘었습니다. 부동산R114가 국토교통부의 전국 아파트 매매 실 거래 자료를 분석한 결과 2023년 직거래가 전체거래에서 차지하는 비중이 11%로 2022년 16% 대비 5%p(포인트) 줄었지만 여전히 만만치 않

2024.04.09 08:00
'팝업스토어' 부동산 시장의 새로운 트렌드 [심형석의 부동산정석]

팝업스토어(Pop-up Store)가 화제입니다. 국내 유수의 백화점은 이미 팝업전용공간을 개설하고 있습니다. 2030세대가 많이 모이는 홍대 앞이나 성수동 등지에는 팝업전용공간이 속속 개설되고 있습니다.핫플레이스가 된 팝업스토어는 유행에 민감한 젊은 세대들을 겨냥한 놀이터이자 트렌드를 경험하는 장으로 진화하고 있습니다. 실제로 종합마케팅 에이전시인 ‘대학내일’에서 운영하는 트렌드 미디어 ‘캐릿(careet)’이 작년 초 진행한 설문조사에서 97.2%가 팝업스토어 방문 경험이 있다고 응답했습니다. 81.6%는 팝업스토어 방문 후 해당 브랜드의 이미지가 긍정적으로 변했다고 합니다.팝업스토어는 물건을 선보이는 것에서 체험형 콘텐츠로 진화하고 있습니다. 신세계백화점은 지난달 하이브의 새 걸그룹 아일릿 데뷔 기념으로 팝업매장을 열었습니다. 스토어는 강남점 센트럴시티 1층 광장에 3월말까지 마련됐습니다. 전세계 팬들을 위한 공식 커머스 플랫폼 ‘위버스샵(Weverse Shop)’과 함께 아일릿의 데뷔 앨범 등 공식상품을 판매했습니다. 한화갤러리아는 팝업공간 확대로 주요 점포의 경쟁력을 강화한다고 합니다.팝업스토어는 짧은 기간 운영하는 ‘임시매장’입니다. 온라인에 떴다 사라지는 팝업 창과 스토어가 결합돼 생긴 말로 매장의 영업 기간이 한시적인 경우를 말합니다. 짧게는 하루나 이틀, 길게는 한두 달 정도 운영합니다. 팝업스토어는 2002년 미국 대형 할인점 ‘타깃(Target)’이 신규매장을 설치하지 못해 마련한 임시매장이 의외의 성공을 거두자 다른 기업들이 이를 벤치마킹하면서 생겨난 개념입니다. 우리나라는 2010년대부터 화장품과 엔터테인먼

2024.04.05 12:00
MZ세대들과 아파트 선점 경쟁하는 베이비부머 [심형석의 부동산정석]

베이비붐 세대 혹은 베이비부머(baby boomer)란 특정기간에 인구수가 폭탄처럼 폭발적으로 증가한 세대를 의미합니다. 출생연도가 대부분 큰 전쟁이 벌어진 직후입니다. 선진국들은 2차 세계대전, 우리나라는 한국전쟁 직후입니다. 전쟁이 끝나면 떨어져 있던 부부들이 다시 만나고 미뤄졌던 결혼도 한꺼번에 이뤄진 덕분입니다.베이비부머들이 은퇴하면서 이들이 주택시장에 미칠 영향에 대한 관심은 높아지고 있습니다. 일례로 최근 서울 아파트의 매물이 증가하면서 베이비붐 세대들이 노후자금을 마련하기 위해 매물을 내놓을 수 있다는 관측이 힘을 받고 있습니다. 올해 초만 하더라도 7만건에 머물던 매물량이 최근 8만3000건으로 증가했습니다. 이는 부동산정보업체가 월별 서울 아파트 매물 건수를 집계하기 시작한 이래 최대 규모라고 합니다.매물이 급속하게 증가하는 가장 큰 원인은 살려는 사람과 팔려는 사람 간에 가격 차이가 벌어졌기 때문입니다. 금리의 급격한 상승과 경기 침체로 주택시장에 관망세가 짙어 진 원인도 큽니다. 하지만 베이비붐 세대들의 은퇴시기가 맞물리면서 매물이 적체되는 속도를 앞당기고 있다는 의견도 많습니다. 실제로 법원 등기정보광장에 의하면 2023년 1월부터 2024년 1월까지 13개월간 전국에서 아파트를 가장 많이 판 연령대는 50대와 60대로 각각 36만7000건, 35만8000건을 기록했습니다. 은퇴를 앞두거나 이미 은퇴를 한 50~60대들이 아파트를 많이 매도한다는 겁니다. 당장 월급이 끊어지는 은퇴(예정)자들이 부동산을 팔아 생활비로 활용한다는 말이겠죠. 정말 그럴까요?결론부터 내자면 베이비부머들이 은퇴한다고 해서 주택시장에 매물이 급격하게 증가할 가능성은

2024.04.01 07:34
나날이 치솟는 분양가, 대체 언제까지 오를까요 [심형석의 부동산정석]

올해 들어 아파트 분양가가 크게 오른 것으로 나타났습니다. 한 부동산정보업체가 2024년 1~2월 공급된 전국 분양단지의 분양가를 분석한 결과에 따르면 3.3㎡당 분양가는 2418만원을 기록했습니다. 이는 지난해 2024만원이었던 것에 비해 19%가량 오른 금액입니다. 지역별로는 수도권이 2964만원, 지방이 1938만원으로 각각 25%, 18%씩 올랐습니다.그동안 신규 분양아파트가 주택수요자들의 많은 주목을 받았던 이유는 분양가가 주변시세보다 낮은 ‘분양가 경쟁력’이 크게 작용했기 때문입니다. 하지만 원가상승 요인이 다수 발생한 최근 분양가는 이미 기존 아파트의 매매가를 추월했습니다.한국부동산원에 의하면 올해 2월 기준으로 기존 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격은 1837만원으로 분양가보다 오히려 187만원 저렴합니다. 수도권보다 지방의 차이가 더 큰데 지방은 그 차이가 무려 877만원에 이릅니다. 분양가가 매매가격보다 2배 가까이 높습니다. 최근 원가상승의 요인이 주로 건축비 상승에 따른 겁니다. 지방의 분양가에서 건축비가 차지하는 비중이 크기 때문에 이런 결과가 나온 것으로 판단됩니다.분양가가 계속 올라가는 상황에서 주택수요자들은 현재의 가격이 적절한지를 평가해서 대응할 필요가 있습니다. 부동산 가격의 적정성 여부를 판단하는 방법으로는 기존 아파트의 경우는 소득수준과 신규아파트는 기존 아파트의 매매가격과 비교할 수 있습니다. 소득수준과 아파트 가격을 비교하는 방법으로는 PIR(Price Income Ratio)이 대표적입니다. 이는 연평균소득을 반영한 특정지역 또는 국가 평균수준의 주택을 구입하는데 걸리는 기간을 의미합니다. 반면 신규 아파트의 경우 기존 아파트의 가격

2024.03.28 07:10
서울 인구 줄어드는데 집값 떨어질까요? [심형석의 부동산정석]

통계청에서는 매월 국내인구이동 통계를 발표합니다. 2023년 국내 인구의 이동자 수는 총 612만9000명으로 2022년과 비교하면 조금 줄었다고 합니다. 하지만 인구 이동률은 12%로 높은 편입니다. 전체 인구의 10분의 1보다 많은 인구가 1년 만에 이사를 하니 만만치 않은 수준입니다.미국이나 일본과 같은 선진국들과 비교해봐도 우리의 인구이동 통계는 놀랍습니다. 미국은 8%대, 일본은 3%대의 이동률을 보입니다. 미국의 주나 일본의 도도부현을 벗어나는 이동은 1%에 그치지만 우리나라는 시도를 벗어나는 이동률도 4%대로 미국과 일본의 3배 수준입니다. 국토가 좁으니 시도를 벗어나는 이동률이 높은 듯도 합니다. 완전히 다른 곳에서 생활 터전을 마련한다는 측면에서 본다면 좀 놀랍다는 생각도 듭니다.주택의 수요를 구성하는 기본적인 단위는 인구입니다. ‘수요의 양’이라고 언급되는 인구가 줄어들면 수요의 질인 소득, 수요의 범위인 외지인 매입 그리고 고령화 시대에 그 중요성이 더욱 커지는 계층별 인구 등 여타 주택의 수요가 늘어나도 다 부질없습니다. 인구가 감소하는 지역은 장기적으로 주택수요가 줄어들면서 주택시장이 부진한 흐름을 보입니다. 따라서 인구의 사회적 증감인 인구이동에 주목해야 합니다.전 연령층에서 인구가 순 유입된 시도는 인천과 경기입니다. 수도권의 인구가 늘어났음에도 불구하고 안타깝게도 서울은 인구가 계속 유출되고 있습니다. 2018년만 하더라도 무려 11만명이 순 전출하면서 인구가 줄었는데 작년에는 3만1000명이 순 전출해 인구 감소는 다소 줄어들었습니다. 하지만 여전히 서울은 전국에서 전출자가 전입자보다 많이 순유출이 발생하는 시도 1위를 고

2024.03.22 07:20
미래의 노인주거, '세대공존형'은 어떨까? [심형석의 부동산정석]

통계청에 의하면 노인가구수가 총 가구에서 차지하는 비중은 35.6%에 이릅니다. 반면 노인전용주택은 9000가구이며 노인에 적합한 시설 기준을 적용해 건설된 주택 역시 2만가구 수준입니다. 이는 총 노인가구의 0.4%에 불과합니다. 따라서 노인의 주거편익 향상에 적극 나서야 할 것으로 보입니다.하지만 실태조사에 따르면 65세 이상 노인인구 중 5.1%만이 노인전용주택에 거주하기를 희망합니다. 비중이 많지 않기에 노인전용주택이 턱없이 부족하지만 큰 문제없이 노인들의 주거가 유지되는 듯합니다.사실 노인들도 노인전용주택에 들어가는 것을 썩 달가워하지 않습니다. 은퇴(예정)자들에 대한 설문조사를 보더라도 도심에 젊은이들과 함께 지내기를 원하지 노인들만 있는 시설에는 들어가기 싫어합니다. 특히 액티브 시니어(active senior)로 명명되는 베이비부머들은 여전히 현역인 것처럼 행동합니다.나이가 더 들고 거동이 불편해 노인전용주택에 거주하는 것이 더 좋을 것 같은 분들도 마찬가지입니다. 조사를 해보면 대부분의 노인분들은 집에서 임종을 맞이하기를 원합니다. 노후에 재택의료를 통해 편안하고 존엄한 죽음을 맞이하고 싶어합니다. 하지만 현실은 그렇지 못합니다. 많은 분들이 병원에서 죽음을 맞이합니다. 비용도 많이 들지만 편안하지도 않습니다. 고령화 선배국가인 일본에서도 비슷한 문제가 발생하는데 심지어 ‘임종난민’이라는 말도 생기고 있습니다. 노인인구는 급격히 늘어나는데 미래의 노인주거는 어떻게 하는 것이 좋을까요?조심스럽지만 세대 공존형(age mix) 노인주거시설이 필요할 듯합니다. 노인들을 위한 전용주택은 꼭 있어야 하지만 노인들만 거주하기를 원하

2024.03.15 07:39
오피스텔 수익률, 3년 만에 최고치…이젠 투자해도 될까 [심형석의 부동산정석]

시장 침체로 하락했던 오피스텔 수익률이 빠르게 회복하고 있습니다. 한국부동산원에 따르면 올해 1월 기준 오피스텔 수익률은 5.27%로 2020년 7월 4.75%로 하락한 후 3년 여 만에 최고치를 기록했습니다. 작년 12월 수익률이 5.03%였으니 상승의 흐름은 강하다고 볼 수 있습니다.이렇게 오피스텔의 수익률이 높아지는 가장 큰 이유는 월세가 많이 올랐기 때문입니다. 월세는 금리의 변수입니다. 비단 오피스텔 월세만이 아닙니다. 아파트 월세 또한 2023년 3월 이후 계속 상승 중입니다. 2024년 1월 전국의 아파트 월세상승률은 0.06%이며, 서울은 무려 0.11%입니다. 수도권과 광역시 중에서는 가장 높은 상승률입니다.2024년 1월 현재 전국의 평균 월세가격은 84만원이며, 서울은 128만원입니다. 서울에서 월세가격이 가장 높은 강남구의 경우 평균 월세가격이 무려 244만6000원입니다. 고가 월세를 말하는 것이 아닙니다. 아파트의 평균 월세 가격입니다. 국내 월세 거래가 대부분 보증금이 높은 상황임을 고려한다면 외국과 비교하더라도 현재의 월세 수준은 꽤 높은 상황입니다.오피스텔은 좀 다른 상황임을 이해할 필요는 있습니다. 투자 수익이란 임대소득과 시세차익이 합쳐져서 결정됩니다. 오피스텔과 같은 수익형부동산은 현재의 고금리 상황에서는 시세차익을 기대하기 힘들어 월세로 인한 임대소득이 높아졌습니다. 전세금 미 반환 이슈가 사회 문제화되면서 오피스텔의 임대계약은 대부분 월세로 이루어진 영향도 큽니다.한국부동산원에 의하면 작년 하반기 전국 오피스텔 임대차 계약에서 월세 거래가 차지하는 비중은 61%라고 합니다. 2022년 상반기(52%) 보다 9%포인트가 오른 수치입니다. 오피스텔 공급이 줄어든

2024.03.08 07:35
지금도 비싼데 왜 계속 오를까? [심형석의 부동산정석]

전국 아파트시장이 불황에 허덕이고 있지만 ‘초고가아파트’의 신고가 행진은 이어지고 있습니다. 초고가아파트의 주 수요층이 고금리와 대출규제 등 규제에 비교적 자유로운 자산가 위주로 형성됐기 때문입니다. 신고가 행진은 당분간 이어질 것으로 예상됩니다. 그렇기에 현재와 같은 집값 조정기에는 오히려 투자적기로도 인식되고 있습니다.KB국민은행에서 집계하는 선도아파트50지수는 2023년1월 90.1에서 2024년 1월 93.6으로 올랐습니다. 반면 같은 기간 전국 아파트 매매가격지수는 94.7에서 89.9로 하락했습니다. 서울시 시세총액 TOP20 아파트의 경우에는 같은 기간 89.0에서 95.2로 선도아파트50지수보다 더 많이 상승한 걸 알 수 있습니다. 비싼 아파트일수록 지난 1년간 더 많이 상승했다는 결론입니다.작년 미국에서도 고급 주택가격은 그렇지 않은 주택에 비해 두 배 빠른 속도로 상승했습니다. 이는 부분적으로 높은 모기지 금리가 부유한 주택구매자들과는 관련이 없기 때문입니다. 낮은 재고수준도 가격 상승을 이끄는 다른 요인이었습니다. 고급주택 신규매물이 증가했음에도 불구하고 전체 공급량은 여전히 팬데믹 이전 수준보다 낮습니다.더 놀라운 사실은 현금으로 주택을 구입한 비율이 고급주택시장의 상대적인 강세를 주도했다는 점입니다. 2023년 4분기 고급주택 구입의 거의 절반(46.5%)이 현금으로 이루어졌는데 이는 전년 같은 기간 40%보다 증가한 수치입니다. 고급주택이 그렇지 않은 주택에 비해 빠르게 가격이 높아지는 이유가 높은 모기지 금리가 무의미하기 때문입니다.이렇게 고급주택가격이 상대적으로 많이 상승하는 이유는 수요는 늘어나는데 반해 공급이 제대로 이루어

2024.02.29 15:00
용산국제업무지구에 아마존이 들어올까? [심형석의 부동산정석]

서울 도심 삼각 편대의 정중앙에 위치한 ‘용산국제업무지구’가 10년만에 깨어날 준비를 하고 있습니다. 2025년 기반시설 착공에 들어가면 2030년 초에 입주를 시작할 것으로 예상됩니다. 단군이래 최대개발사업인 <용산국제업무지구 개발계획(안)>이 지난 2월5일 발표됐습니다.용산철도정비창부지에 조성되는 ‘용산국제업무지구’는 서울을 '글로벌 톱5 메가시티'로 올려놓기 위해 추진중인 도시공간 대개조의 핵심 프로젝트입니다. 과거와는 다르게 서부이촌동 아파트 부지를 제외하고 사업의 공익성을 담보하기 위해 코레일과 SH공사를 사업시행자로 내세웠습니다.세 부문으로 나눠서 개발은 진행됩니다. 면적은 제일 적지만 국제업무 존(Zone)이 핵심이라는 사실은 명확합니다. 국제업무 존은 종상향을 통해 최대 용적률 1700%까지 부여해 100층 내외의 랜드마크가 들어서도록 할 계획입니다. 하지만 이는 물리적인 구축물에 대한 계획입니다. 개발사업의 핵심 경쟁력은 콘텐츠, 즉 입점하려는 기업에서 나옵니다.사업계획에서도 국내외 유수 기업, 국제기구 등을 유치하기 위한 홍보에 들어갈 계획이라고 나와 있습니다만 콘텐츠를 확보하려는 계획은 구체적이지 않아 아쉬움을 남깁니다. 100층 건물과 1700%의 용적률은 사업을 추진하면서 달라질 수 있습니다. 그러나 해외의 유력기업을 유치하는 일은 절체절명(絶體絶命)의 과제입니다. 해외의 유력기업이 입점하지 않는다면 국제업무 존이라는 이름이 무색한 우스꽝스러운 결과물만 남게 될 겁니다.해외의 유력기업을 유치하기 위한 노력은 예전부터 있어왔습니다. 기업도시가 대표적입니다. 기업도시는 산업입지와 경제활동을 위

2024.02.22 13:11
한국 노인 빈곤율 OECD 1위?…통계의 함정 [심형석의 부동산정석]

작년말 OECD(경제협렵개발기구)에서 발표한 <한 눈에 보는 연금 2023(Pensions at a Glance 2023)> 보고서에 따르면 우리나라 노인 빈곤율은 40.4%였습니다. OECD 국가 중에서 압도적인 1위를 차지했습니다. OECD 평균이 14.2%이니 심각한 상황입니다. 우리나라 노인 다섯 명 중 두 명이 빈곤층이라는 데 언뜻 이해가 가지 않는 통계입니다.하지만 노인빈곤율 통계를 자세히 파악하면 왜 그런지 이해할 수 있습니다. OECD에서 말하는 빈곤율의 정의는 '중위 가구의 처분가능소득보다 50% 미만인 비율'을 말합니다. 따라서 우리가 일반적으로 알고 있는 빈곤층의 정의와는 다르다는 것을 알 수 있습니다. 빈곤의 기준이 소득이며 보유 자산은 고려하지 않는다는 겁니다. 소득이 적은 자산가도 빈곤층으로 정의될 수 있다는 의미입니다.통상적으로는 소득이 높은 사람이 자산도 많을 것으로 생각하지만 고령화시대에는 다르게 생각해야 합니다. 소득이 계속 발생하는 젊은 층의 경우에는 이런 논리가 적용될 수 있습니다. 하지만 소득이 줄어들거나 없어지는 고령층의 경우에는 적용되지 않습니다. 60대 이상 인구의 자산보유액 규모는 약 7500조원으로 연령대 중 가장 높고, 예상증가율도 가장 높은 수준입니다. 이미 60대 이상 고령층이 금융권의 핵심 고객군으로 부상하고 있습니다. 하지만 소득이 없다는 이유로 빈곤층으로 분류하는 건 상식에 맞지 않습니다.OECD의 다른 선진국과 비교에서 우리의 노인빈곤율이 높게 보이는 이유는 현금흐름을 중시하는 외국과 다르게 우리는 축적된 자산을 중요하게 생각하기 때문입니다. 나아가 부동산에 집중된 자산구조의 문제 또한 지적할 수 있습니다. 이는 자산구조를 바꾸어 현

2024.02.16 07:42
수도권 아파트 거래량, 1월에 반짝 증가…바닥 신호? [심형석의 부동산정석]

부진을 면치 못했던 수도권 아파트 거래량이 1월 들어 다시 증가하고 있습니다. 현재의 부동산 경기 상황을 바닥으로 인식하는 내 집 마련 수요가 움직이고 있다는 분석입니다. 물론 추세상승을 기대하려면 3개월 이상의 기간을 지켜봐야 하지만 전형적인 비수기의 움직임으로는 상당한 기대를 모으고 있는 것 또한 사실입니다.거래량이 증가하고 있다는 신호는 2가지 정도의 지표로 확인할 수 있습니다. 첫번째는 우대빵부동산연구소에서 집계하는 '한 달 빠른 실거래가'입니다. 한 달이라는 실거래 신고 기한이 있지만 우대빵부동산은 거래가 이루어지면 바로 앱에 올리는 집계를 해왔습니다. 이 데이터가 이제는 쌓여서 수도권의 거래증가 여부를 비교적 정확하게 사전에 예측할 수 있습니다. 수도권에 위치한 40개의 직영(가맹)점이 본인들이 거래한 사례뿐만 아니라 네이버부동산에서 거래완료 통보를 받은 집주인 인증 매물도 거래 여부를 파악할 수 있기 때문입니다.11일 현재, 올해 1월에 파악된 매매거래 건수는 모두 276건으로 전달(167건)에 비해 대폭 증가했습니다. 전세와 월세거래 또한 마찬가지입니다. 작년 12월 316건, 144건 거래되었던 전세와 월세거래는 올해 1월 각각 359건과 179건으로 늘었습니다. 전세와 월세 등 임대차 거래도 늘었지만 더욱 의미 있는 증가는 매매거래에서 나왔습니다. 특히 서울과 인천의 거래량 증가가 돋보입니다. 거의 2배 가까운 증가폭을 보였습니다.한국부동산원이 거래량 통계를 실 거래 신고기간(한달)이 지나서 집계하는 것과 다르게 서울시와 경기도의 경우 신고된 거래는 빠르게 반영하고 있습니다. 서울부동산정보광장에 의하면 2월7일 현재 1월의 아파트

2024.02.11 08:50
일본 도심 '타워 맨션' 가격이 자꾸 오르는 이유 [심형석의 부동산정석]

잃어버린 30년의 대명사로 불리던 일본이 부활하고 있습니다. 증시도 34년만에 최고치를 경신했습니다. 부동산 부문도 예외는 아닙니다. 부동산경제연구소가 지난 1월 25일 발표한 '2023년 평균 가격'에 의하면 도쿄 23개구가 작년과 비교해 39.4%나 상승한 1억1483만엔(약 10억4000만원)으로 나타났습니다. 1974년 이후 처음으로 1억엔을 돌파했습니다. 땅값과 건축비용이 상승하면서 판매가격 또한 오르는 중입니다. 분양 첫 달 계약률도 도쿄 23개구가 71%로 계약호조 기준인 70%를 2년만에 웃돌았습니다. 도쿄 23개구의 최근 5년간 상승폭은 일본에서도 두드러집니다. 무려 60.8%로 가나가와현의 11.2%, 사이타마현의 13.1%를 압도했습니다. 분양 첫 달 계약률 또한 가나가와현(68.5%)과 사이타마현(61%)은 작년에 미치지 못합니다.도심에는 부유층을 대상으로 한 고액 부동산이 잇따라 등장했습니다. 미쓰이부동산이 작년 4월에 분양한 40층 초고층 맨션인 ‘파크타워 니시신주쿠’는 1호당 평균 가격이 1억4000만엔(약12억6000만원) 전후이지만 일자리가 가까운 곳에 있다 보니 인기가 있습니다.반면 건축 비용이 너무 오르고 있어 외곽에서 적당한 수준의 맨션을 분양하기는 갈수록 어려워지고 있습니다. 때문에 주택사업자들은 가격이 높아도 고소득자를 중심으로 일정한 수요가 예상되는 도심에서의 사업을 확대하고 있습니다.이렇게 도심의 고가 맨션들이 인기가 있는 가장 큰 이유는 소득수준의 향상입니다. 20~30대 맞벌이 부부들인 새로운 세대 ‘파워커플(power couple)’이 등장하면서 이들의 연 소득 합산은 1400만엔(약1억2600만원)을 넘어갑니다. 부모세대와 달리 집값이 폭락했던 경험이 없으며 출퇴근

2024.02.05 07:00
분양가 상승, '지방'이 더 위험한 이유 [심형석의 부동산정석]

전국적으로 분양가 상승세가 가파릅니다. 부동산R114 자료에 의하면 작년 전국 평균 분양가는 3.3㎡당 1800만원으로, 재작년(2022년)과 비교하면 279만이 올랐습니다. 분양가 상승세가 가파른 가운데 분양가 수준도 양극화되고 있습니다. 분양가가 많이 오른 지역이 있는 반면 떨어진 지역도 있습니다. 대구와 울산은 각각 6%, 7% 분양가가 떨어졌습니다.지난해 분양가가 가장 많이 오른 지역이 어디일까요. 대부분의 주택 수요자 분들은 당연히 서울이라고 대답할 겁니다. 하지만 아닙니다. 작년 분양가가 가장 많이 오른 지역은 '광주시'입니다. 무려 28% 올랐습니다. 다음은 전남(24%)입니다. 경기도(18%)를 제외하면 분양가 상승세가 가파른 지역들은 대부분 지방입니다. 충북(17%), 강원(16%), 대전(16%)이 대표적입니다.반면 서울의 분양가는 거의 오르지 않았습니다. 2022년 3476만원에서 작년 3508만원으로 32만원 오르는데 그쳤습니다. 분양가가 오른 지역들 중에는 가장 낮은 수치입니다. 분양가가 비싼 강남권의 주요 단지들 분양이 올해로 대거 미뤄진 영향이 크다고도 볼 수 있습니다. 이로 인해 서울의 청약경쟁률은 5배 이상 높아졌습니다.이상하다고 느껴질 수 있을 겁니다. 하지만 최근 분양가가 상승하는 이유를 살펴보면 금방 답을 찾을 수 있습니다. 분양가가 오른 가장 큰 원인은 '공사비'입니다. 공사비는 원자재 가격 상승 등으로 상승요인이 발생했습니다. 올해도 작년에 이어 시멘트 가격이 본격적으로 반영되기에 공사비는 더욱 증가할 겁니다. 공사 난이도가 올라가면서 공사비 상승세가 가중되는 경향도 있습니다. 환경이나 안전에 대한 정부의 규제가 강화되면서 요구조건 또한 늘어나기 때

2024.01.31 07:30
부동산의 미래, 백화점 트렌드를 보면 보입니다 [심형석의 부동산정석]

작년 국내 백화점 최초로 신세계백화점 강남점의 단일점포 매출액이 3조원을 넘었습니다. 신세계백화점 강남점이 7년 연속 매출 1위를 지켰습니다. 매출 2조원을 넘긴 백화점은 롯데백화점 잠실점과 본점, 신세계백화점 센텀시티점 3곳입니다. 롯데백화점은 연 매출 2조원 백화점 2곳을 보유한 국내 최초의 백화점이 됐습니다. 국내 5대 백화점 70개 점포의 매출은 총 39조6543억원으로 작년과 비교하면 1.7% 증가한 것으로 집계됐습니다. 재작년 두 자리 수 성장률에 비하면 성장세는 둔화되고 있습니다. 전체 70개 점포 중 46개 점포가 역성장을 기록했습니다.반면 현대백화점의 두 점포는 성장세로 주목받고 있습니다. 더현대서울과 현대판교점입니다. 각각 16.6%, 14.7% 매출성장률을 기록하며 성장률 측면에서 1위와 2위를 차지했습니다. 고물가, 고금리 상황이 지속되면서 유통시장의 성장이 반감된 상황에서 현대백화점의 두 점포는 놀라운 성장을 기록했습니다. 우리는 이 점포들이 위치한 곳을 눈 여겨 봐야 합니다. 더현대서울이 위치한 여의도와 IT대기업들이 집결된 판교는 도심과 직주근접의 중심지로서 의미가 큰 곳입니다. 도심 또한 일자리가 가장 많은 곳이기 때문에 결론적으로 고급일자리가 많은 지역이 소비수준도 높음을 증명합니다.현대판교점은 높은 구매력을 자랑하는 3040세대가 밀집한 지역입니다. 이들의 요구에 맞게 럭셔리 명품 브랜드를 늘리면서 1층 화장품 매장 공간을 메가 뷰티관으로 확장 오픈했습니다. 젊은 층이 선호하는 새로운 명품 브랜드 또한 입점시켰습니다. 게임 등 지역 클러스터에 충실한 구성과 신 명품 전략이 성공한 것으로 보입니다. 앞으로도 판교 지역내 소비는 더욱

2024.01.29 07:30
지금은 부동산 '수요대책'이 필요합니다 [심형석의 부동산정석]

1월10일 발표된 정부의 부동산대책은 그 제목(주택공급 확대 및 건설경기 보완방안)에서도 알 수 있듯이 공급정책에 가깝습니다. 물론 수요대책도 눈에 띄지만 대부분의 정책기조는 공급안정화에 방점을 찍습니다. 시공순위 16위인 태영건설이 워크아웃에 들어가면서 건설회사들의 분위기가 심상치 않은데 이런 문제가 경제전반으로 퍼지는 것을 막고자 하는 의도가 큽니다. 따라서 대책의 많은 부분이 일견 국민의 생활과 직접적이지 않은 주택공급과 건설경기 활력 회복에 주안점을 두었습니다.부동산 규제는 세금, 거래, 금융 등 부문별로 구분할 수 있습니다. 지금까지 정부에서 규제를 강화할 때 가장 먼저 나왔던 영역은 세금이었습니다. 세금정책으로도 부동산시장의 과열을 잡지 못하면 거래와 금융정책을 순차적으로 발표합니다. 가장 강력한 수단은 '금융'입니다. 대출규제가 대표적인 금융규제인데 주택수요를 줄일 수 있는 가장 확실한 방법입니다.하지만 부동산시장이 조정을 받을 때는 부문별로 규제완화를 하는 것이 바람직하지 않습니다. 규제완화를 통해 시장을 정상화할 때는 동시다발적인 방법이 요구됩니다. 공급과 수요 두 가지 측면의 규제완화를 대칭적으로 실시해야 합니다. 한쪽만 너무 강하게 규제를 완화하면 규제완화의 효과가 시장에서 작동하지 않을 수도 있습니다.대표적인 것이 양도세 중과입니다. 양도세 중과를 폐지하면 일견 주택시장에 긍정적인 요인이 될 것으로 생각하지만, 실제 주택시장은 그렇게 움직이지 않습니다. 오히려 부동산을 처분하려는 분들이 늘어나면서 시장에 많은 매물이 쏟아지게 됩니다. 주택수요를 진작시킬 수 있는 정책을 함께 사용하지

2024.01.24 09:10
전세가격이 집값 끌어올린다?…부동산시장 혼란의 이유 [심형석의 부동산정석]

2024년 주택시장 또한 작년과 비슷한 흐름을 보일 것으로 예상됩니다. 현재 주택시장을 지배하는 가장 큰 변수인 금리인하가 빠른 시일 내에 적용되기 어렵고 경기부진 또한 우리 경제를 억누르고 있는 상황입니다. 하지만 매물이 늘고 거래가 부진한 주택시장에서 유일하게 강세를 보이고 있는 부분이 '전세가격'입니다. 올해 들어 매매가격은 약세를 보이고 있는데 반해 전세가격은 큰 변동이 없습니다.이런 논란의 중심에는 '전세'라는 우리나라에 존재하는 특수한 주택임대차 관행이 자리하고 있습니다. 전세를 안고 아파트를 매입하는 것은 대출을 받아 아파트를 매입하는 것과 유사합니다. 전세를 레버리지로 활용하는 경우 대출에 따르는 이자비용 마저도 부담할 필요가 없으니 수익률은 더욱 높아집니다. 물론 아파트 가격이 오를 경우를 상정한 이야기입니다. 전세제도는 근본적으로 제도권 금융이 제 기능을 다하지 못해 생성된 일종의 사금융 제도입니다. 과거 주택 부족현상이 심하고 주택금융이 제대로 이루어지지 않았던 시대에 생겨난 것으로 보입니다.전세금은 두가지 복합적인 성향을 가집니다. 자산이면서 또한 부채로서 성격입니다. 부동산경기가 호황일 때 전세금은 자산으로 성향을 보입니다. 집을 구입할 때 대출대신 전세를 활용하는 겁니다. 부동산 경기가 호황일 때 전세로 말미암아 가격상승이 더해지는 효과가 있습니다. 반대로 부동산 경기가 불황일 때 전세금은 부채로서 성향을 보입니다. 계약기간 만료 후 이사를 희망할 때 집 주인은 우선적으로 전세금을 반환하기 보다는 새로운 세입자로부터 전세보증금을 확보해 전달하는 형태가 대부분입니다. 그런데 새로

2024.01.16 07:28
부동산 벤처, 2024년 생존이 우선인 이유 [심형석의 부동산정석]

한때 4000억원이 넘는 가치를 인정받았던 프롭테크 기업 '어반베이스'가 존폐기로에 섰습니다. 신규 투자유치에 어려움을 겪으면서 회생절차를 신청하는 쪽으로 가닥을 잡았다고 합니다. 프롭테크 기업들의 잇따른 구조조정 소식을 접하면서 느꼈던 우려가 현실이 되고 있습니다.금리인상과 경기불황으로 국내외 벤처투자가 위축되면서 프롭테크 스타트업에 대한 투자 역시 저조했던 것으로 나타났습니다. 지난해 집계한 투자유치 총액은 54건, 1401억원에 그쳤습니다. 이는 2022년 1조2040억원의 11.6%에 불과한 수준입니다.한화투자증권에 의하면 2023년 글로벌 벤처투자 금액(잠정)은 3296억달러(약 433조원)로 2022년보다 41.3% 줄었습니다. 가장 투자가 많았던 2021년 8743억달러의 37.7% 정도인 겁니다. 국내 투자금액 또한 마찬가지입니다. 2023년 11조4000억원으로 2022년과 비교하면 36.7% 감소한 것으로 파악됩니다. 제 아무리 줄었다고 하더라도 프롭테크 산업에 비하면 선방한 셈입니다.다른 산업에 비해 유독 프롭테크 산업은 어려움이 가중되고 있는 듯합니다. 투자유치 금액이 급격히 줄어들었다는 건 프롭테크 스타트업의 생존에 적신호가 켜졌다는 것을 의미합니다. 어반베이스의 사례는 프롭테크의 어려움이 시작된다는 신호일 수도 있습니다.국내 프롭테크 시장은 정부의 공공데이터 개방을 발판삼아 2018년부터 큰 폭의 성장을 이룰 수 있었습니다. 시장규모, 기업 수 모두 폭발적으로 성장했습니다. 하지만 2022년 2분기 이후 급격히 위축된 투자 시장과 부동산 경기 불황이 겹치면서 사업성이 크게 낮아졌습니다. 국내 시장의 어려움으로 프롭테크 기업의 30% 이상이 해외시장에 진출을 계획했습니다.

2024.01.08 07:30
내 집 마련, 빠른 '생애사전략'이 필요합니다 [심형석의 부동산정석]

모든 생명체는 번식이라는 목표를 달성하기 위해 자원, 즉 시간과 에너지를 어떻게 배분할지를 고민합니다. 자원은 제한됐기에 가장 효과적인 전략을 찾아야 합니다. 이 때 개체가 살아가는 환경이 이 전략을 결정한다는 것이 생애사이론(Life History Theory)의 주장입니다. 짧은 생애주기(수명)를 가지는 개체는 빠른 생애사전략을 쓰지만 상대적으로 수명이 긴 개체는 느린 생애사전략을 사용합니다. 즉 적은 수의 자손을 늦게 낳은 후 많은 투자를 하게 된다는 겁니다.이런 느린 생애사전략을 사용하는 대표적인 개체가 '인간'입니다. 인간은 생식능력을 갖추기까지 오랜 시간이 걸리고 적은 수의 자손을 낳고 이들에게 큰 투자를 하는 방식으로 진화해왔습니다. 인간 종 내에서도 생애사전략이 달라질 수 있는데 살아가는 환경이 이를 좌우하게 됩니다. 인간의 수명이 길어지고 산업화와 도시화를 거치면서 인간은 과거보다도 더 느린 생애사전략을 구사합니다. 진화적으로 보면 이것이 유리한 전략이기 때문입니다.만혼의 영향이 크지만 2030세대가 내 집을 마련하는데 '느린 생애사전략'을 사용하는 것은 아닌가 걱정됩니다. 결혼도 늦어지고 수명이 길어지다 보니 내 집 마련을 늦추는 것이 일견 합리적으로 보입니다. 2018년 43.8%였던 초혼 신혼부부의 주택소유 비중은 2022년 40.5%까지 떨어집니다. 경제적으로 유리하다면 당연히 이런 전략을 사용하는 것이 좋을 겁니다. 하지만 저 출산을 분석하기 위한 느린 생애사전략이 내 집을 마련하는데도 유리할까요?어디에 집을 살 것인지가 내 집 마련에 있어서는 가장 중요합니다. 축소지향의 사회로 갈수록 어떤 지역에 어떤 유형을 사느냐가 중요합니

2024.01.01 08:00
'강남 쪽방'이라더니…"15억짜리 金방 됐다" 반전 [심형석의 부동산정석]

'원룸 아파트'로 불리기도 했던 '초소형 아파트'가 주목받는 중입니다. 아파트 가격이 조정을 받는 부동산시장 침체기에도 초소형 아파트의 인기는 식지 않았기 때문입니다. 주거선호지역인 강남과 성수동에서는 3.3㎡당 1억원이 넘는 가격으로 매매 거래되는 초소형 아파트가 계속 늘어나는 중입니다.국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 강남구 삼성동 삼성힐스테이트2단지 전용 40㎡는 지난 10월 15억5000만원에 거래됐다고 합니다. 송파구 가락동 헬리오시티 39㎡는 지난 9월 11억9000만원에 매매됐고, 잠실동 리센츠 27㎡는 최근 10억원에 거래됐습니다.초소형 아파트란 전용면적 30~50㎡로 방 1~2개인 신축아파트를 얘기합니다. 옛날 주공아파트는 대부분 이 면적으로 지어졌지만 2010년 이후 이런 아파트는 드뭅니다. 소형주택의무비율 등 규제의 영향으로 강남지역 특히 송파구에는 제법 많은 편입니다. 초소형 아파트는 방이 1개 정도 밖에 없다보니 '원룸 아파트', '강남 쪽방'이라는 불명예스러운 이름으로 불리기도 했습니다. 지금은 '강남 금방'으로 불러야 할 정도로 인기가 높습니다.일본에서는 이런 아파트를 콤팩트 맨션(compact mansion)이라고 부릅니다. 전용면적 30~50㎡로 우리의 20평대 아파트보다 작고, 원룸보다는 큰 면적입니다. 일본에서는 이보다 적은 맨션은 싱글(single)형이라고 부르며, 큰 경우를 패밀리(family)형이라고 합니다. 방이 1개 내지는 2개 정도 있는 내부구조(unit)를 가지며 가장 인기있는 주택의 면적입니다.과거에는 초소형 아파트가 인기 있는 이유를 수요 측면에서 찾았습니다. 국민소득이 3만달러가 넘어서고 부동산 시장이 양에서 질로 변

2023.12.29 07:00
미래의 직주근접 지역, 미리 찾을 수 있을까 [심형석의 부동산정석]

직주근접이 대세입니다. 양질의 일자리는 인구를 유입시키고 유입된 인구는 다시 주택을 거래하는 고용과 주택 거래의 선순환이 가능합니다. 이런 지역은 주택시장의 침체기에도 조정의 폭이 크지 않고, 주택시장 여건이 달라지면 가장 먼저 반등할 겁니다. 주택공급도 중요하지만 더 중요한 미래변수는 주택수요이기 때문입니다.안타까운 점은 최근 일자리 순증가율이 둔화되고 있는데 이것이 장기화될 조짐을 보이고 있다는 점입니다. 대한상공회의소 지속성장이니셔티브(SGI)가 2022년 발표한 보고서에 의하면 제조업의 일자리 순증가율이 2010년~2019년 동안 하락 추세를 나타낸 가운데 수도권보다 비수도권의 고용 부진이 심각한 모습을 보였습니다.수도권과 비수도권 모두 2010년대 초반과 비교해 일자리 창출률과 소멸률이 하락하며 일자리 창출의 역동성이 위축되고 있습니다. 비수도권에 비해 수도권이 그나마 긍정적인 이유는 일자리 창출률과 소멸률 모두 높은 모습을 보였다는데 있습니다. 이는 일자리 창출의 '역동성'이 더 높았음을 의미합니다. 신생기업은 일자리 확대에 긍정적인 역할을 하지만 비수도권의 경우 창업 인프라가 수도권과 비교해 열악합니다. 때문에 창업이 저조하고 일자리 창출 또한 수도권과 비교해 낮은 실정입니다.현재 직주근접이 가능한 도시나 지역들은 많이 알려져 있습니다. 주거선호지역이 대부분입니다. 주거선호지역은 주택가격 또한 상대적으로 높습니다. 미래의 직주근접이 가능한 지역을 미리 발견한다면, 낮은 가격에 주택을 매수할 수 있을 겁니다. 그렇다면 어떤 기준으로 직주근접 지역을 찾아야 할까요? 대한상공회의소의 보고서에서 그 단초를 찾을

2023.12.26 07:00
내 집 마련 관심 없어도 '주거'는 고민해야 하는 이유 [심형석의 부동산정석]

최근 주택시장에는 집값 고점 인식, 금리인상, 전세의 월세화 등 부정적인 요인이 늘어나고 있습니다. 주택구입에 대한 수요와 의지가 많이 줄었습니다. 특히 자금여력이 부족하고 청약 가점 또한 높지 않아 내 집 마련 경쟁에서 뒤쳐질 수밖에 없는 2030세대의 주거불안은 더 커질 겁니다. 따라서 지금부터 합리적인 선택을 위한 다양한 주거유형을 고민해야 합니다. 임대주택에 거주하는 것을 무조건 문제라고 지적하고 싶지는 않습니다. 하지만 장기간 임대주택에 거주하는 것은 정말 권하지 않습니다. 10년을 편안하게 임대주택에 거주할 경우 자산축적은 고사하고 '벼락 거지'로 전락할 가능성도 있습니다. 주택시장 상승기에 올라타지 못하면 또다시 상승기를 기다려야 합니다.내 집 마련의 경험을 못할 경우 10년이 지나 나이가 많아지고 사회경험이 늘어난다고 해도 여전히 두렵기는 마찬가지입니다. 통계청에서 발표한 '2022년 주택소유통계'에 의하면 60대의 무주택자 비중도 30%가 넘는 것을 알 수 있습니다. 생각보다 베이비부머의 무주택 비중은 높습니다.내 집 마련에 관심이 없더라도 주거에 대한 고민은 필요합니다. 주택시장은 주식시장과는 다릅니다. 주식시장은 내가 참여하지 않으면 주가변동에 따른 혜택과 피해를 보지 않습니다. 하지만 주택시장은 내가 무주택자로 남아있는다 하더라도 임차인으로서 참여할 수밖에 없습니다. 1주택자가 되어서야 주택시장의 변동성에서 다소 자유로울 수 있습니다. 옵션거래를 예로 든다면 겨우 중립 포지션이 된다는 의미입니다. 따라서 주거에 대한 고민은 계속 할 필요가 있습니다.최근 우대빵부동산연구소에서 설문조사한 뉴:홈에

2023.12.21 08:55
주택시장을 선도하는 아파트가 달라지고 있습니다 [심형석의 부동산정석]

주택시장을 예측할 때 선행지표는 중요합니다. 평균시장보다 먼저 움직이는 지표를 알면 남들보다 먼저 대응을 할 수 있기 때문입니다. 선행적으로 움직이는 가장 많이 언급되는 지표는 '주택 인허가물량'과 '분양 물량'입니다. 같이 움직이는 지표로는 '착공물량'이 있고, '준공물량'(입주물량)은 후행지표라고 볼 수 있습니다.최근 주택공급이 부족할 수 있다는 우려가 있습니다. 이는 올해 9월에 발표한 공급대책 또한 준공물량은 예전과 큰 차이가 없지만 인허가 물량과 분양 물량이 급격하게 줄어들고 있다는 문제의식 때문입니다. 주택 인허가와 분양 물량이 감소하면 3~5년의 시차를 두고 입주물량이 줄어들게 됩니다. 이는 본격적으로 주택공급 부족 문제로 이어질 수 있습니다.주택가격에 직접적으로 영향을 미치는 선행지표가 가장 중요합니다. 과거에는 강남지역의 재건축아파트가 선도지표로서 의미가 있었습니다. 주택시장이 하락기를 끝내고 상승을 준비할 때 강남의 재건축 아파트부터 가격 상승의 흐름이 시작됐습니다. 호재도 많고 주변에 미치는 파급효과도 컸기 때문으로 보여집니다.하지만 최근 주택시장에서는 선행지표로서 의미를 가지는 아파트가 달라지고 있습니다. 고금리의 영향으로 2022년부터 시작된 현재의 주택시장 조정기에서는 송파구의 대규모 아파트들이 먼저 움직였습니다. 현재에도 이 지역의 대단지 아파트에 대한 관심은 큽니다. 강남의 재건축아파트들도 반등했지만 그 신호탄을 쏘아 올린 지역은 잠실이었습니다. 어떤 이유에서 주택시장을 예측할 수 있는 주요 바로미터(barometer)가 달라진 걸까요?첫 번째는 아파트 거래가 거의 되지 않는 거

2023.12.16 11:04
복합리조트에 '카지노' 꼭 있어야 할까 [심형석의 부동산정석]

동북아시아 최대 복합리조트이자 국내 네 번째 외국인 전용 카지노가 들어서게 될 영종도 인스파이어 리조트(Inspire Entertainment Resort)가 올해 12월30일 부분 개장합니다. 2019년 착공한 지 4년 만입니다. 외국인 전용 카지노는 내년 1분기께 본격 가동할 예정으로 중국, 일본 등과의 경쟁이 본격화할 전망입니다.인스파이어 리조트가 생기면서 국내에도 본격적으로 복합 리조트 시대가 열리게 됐습니다. 하지만 국내에는 리조트에 대한 이해가 부족합니다. 카지노에만 관심이 쏠리다보면 부정적인 인식 또한 높아질 수도 있습니다. 하지만 카지노의 파급효과는 큽니다. 연구에 의하면 카지노의 면적은 복합 리조트에서 3%에 불과하지만 매출액의 80%가 카지노를 통해서 발생한다고 합니다. 복합 리조트에서 카지노의 중요성을 다시 한번 보여주는 실증분석이라고 판단됩니다.리조트(resort)는 휴가를 원하는 고객의 다양한 요구를 충족시키는 독립적인 시설을 의미합니다. 최소한 고객들에게 현장에서 숙박, 쇼핑, 식사를 제공합니다. 추가적인 편의시설로 리조트의 유형이 분류되는데 대표적으로는 엔터테인먼트, 웰니스, 레저, 스포츠, 유적지 등을 들 수 있습니다.리조트의 역사는 고대 로마시대까지 거슬러 올라갑니다. 당시에는 건강에 초점을 맞췄다고 합니다. 로마제국이 미네랄이 풍부한 지역 온천을 발견한 서기 60년에 스파가 시작됐습니다. 스파는 다양한 질병을 앓고 있던 사람들을 끌어들이게 됩니다. 그들은 샘물에서 목욕을 하고 치유능력이 있는 물과 약초를 복용했으며 이를 자택에까지 가져가게 됩니다.수세기 동안 이러한 리조트 스파(resort spa)는 사회의 가장 부유한 구성원을 위해 존재했습니

2023.12.13 07:09
노인가구 증가, 주택시장에 어떤 영향 미칠까?[심형석의 부동산정석]

인구가 고령화 됨에 따라 노인가구의 역할을 조사하는 것은 진화하는 부동산시장을 이해하는데 매우 중요해 졌습니다. 최근 의미 있는 보고서가 캐나다에서 발표됐습니다. 캐나다모기지주택공사(Canada Mortgage and Housing Corporation)가 11월에 발표한 ‘2023년 가을 주택시장 통찰력(Fall 2023 Housing Market Insight)’입니다. 이 보고서에 따르면 노인의 부동산 판매 성향은 고령층일 때 최고조에 달하나, 매물이 크게 늘기 위해서는 몇 년이 걸릴 수도 있다고 합니다. 보고서에 따르면 자신의 부동산을 판매하는 노인가구의 비중은 상대적으로 고령층에서만 높은 것으로 나타났습니다. 75세에서 79세의 경우 21.5%만이 본인의 주택을 팔고 있지만 95세에서 99세는 이 비중이 83.5%에 이른다는 겁니다. 따라서 고령층의 경우에도 세분화된 기준을 가지고 판단해야 합니다. 특히나 75세 이상 고령층의 평균 판매비중은 36%에 그쳤습니다. 이 수치는 계속 줄었고, 10년 전과 비교해도 2.7%포인트나 줄었습니다. 따라서 실제로 상당한 비율의 노인가구가 자신의 주택을 매물로 등록하는 것을 보려면 몇 년이 더 걸릴 수도 있다는 겁니다. 조사결과에서는 캐나다 가구의 주택 선호도가 나이가 들수록 변한다는 결과도 나왔습니다. 나이가 들수록 더 많은 가구가 우리의 분양 아파트와 유사한 콘도미니엄으로 이사했습니다. 그리고 집을 임대하고, 때로는 생활공간을 축소하는 것을 선택했습니다. 그러나 자신의 집을 판매하려는 노인가구가 많지 않은 상황에서 이러한 추세는 당분간 제한적인 범위에서 이루어질 것으로 예상됐습니다. 예를 들면 2011년 기준으로 65세에서 69세의 노인가구의 12.3%가 콘도미니엄에 거주했는데 2021년에는 17.4

2023.12.08 07:30
빈집은 많습니다…살고 싶지 않을 뿐 [심형석의 부동산정석]

올해 3월. 일본 내무성은 빈집과 별장 소유주에 대한 교토시(京都市)의 제안인 '빈집세'를 승인할 예정이라고 발표했습니다. 빠르면 2026년에 도입될 새로운 세금인 빈집세는 교토에서 주택을 확보하기 위해 고군분투하는 젊은이들을 돕고 부동산시장을 활성화하는 것을 목표로 합니다. 효과가 있다면 유사한 문제에 직면한 다른 도시에도 적용할 수 있는 참고사례가 될 수 있을 겁니다. 빈집세는 공실 부동산 외에도 세액을 계산하는데 사용할 재산가치, 위치와 함께 휴가용 주택과 비어 있는 2차 거주지를 대상으로 합니다. 재산세와 함께 부과되는 이 세금은 소유자의 부담을 약 50% 증가시킬 것으로 예상됩니다. 감정가가 낮은 부동산과 외국인 관광객들에게 인기있는 전통적인 타운하우스는 면제됩니다. 40년된 60㎡ 크기의 빈 아파트에 대한 세금이 연간 약 2만4000엔(약 21만원)이 될 것으로 추정됩니다. 고층건물의 최상층에 위치한 5년 경과된 100㎡의 타워맨션의 경우에는 93만9000엔(약 830만원)의 세금이 부과됩니다. 빈집세의 부과기준에서도 알 수 있듯이 도쿄 중심부에 새로 지어지는 타워맨션은 계속 오르고 있습니다. 일본부동산경제연구소는 2022년 기준 도쿄 중심부 23개 지자체의 맨션 평균 가격이 전년과 비교해 17.2% 증가한 9900만엔(약 8억7000만원)으로 최고 수준에 도달했다고 발표했습니다. 토지가격과 건설비용이 상승하고 자산가들의 수요 또한 증가했기 때문입니다. 신축 타워맨션의 가격은 천정부지로 치솟고 있습니다. 2023년 3월 도쿄 도심의 신축 콘도미니엄 가격은 전년과 비교하면 2.7배인 2억1750만엔(약 19억원), 수도권은 2.2배인 1억4360만엔(약 12억7000만원)으로 타워맨션의 분양가격이 각

2023.12.04 08:20
실거주의무와 '갭 투기' 무슨 관련이 있을까요 [심형석의 부동산정석]

재건축사업 정상화에 대표적인 걸림돌로 꼽히는 ‘재건축초과이익환수(재초환) 완화안’이 국회 소위를 통과했습니다. 재건축 부담금이 면제되는 초과이익을 8000만원으로 상향하고, 부과율이 결정되는 부과구간의 단위 또한 현행 2000만원에서 5000만원으로 확대했습니다. 1주택 장기보유자에 대한 혜택도 신설됐습니다. 반면 분양가상한제 적용 주택을 새로 분양 받은 경우, 해당 주택에 2~5년간 의무적으로 거주하도록 만드는 실거주의무 폐지법안의 경우에는 재초환 완화안과는 다르게 통과가능성이 낮다고 보고 있습니다. 야당은 이번 소위에서도 ‘돈 없는 사람은 아파트를 분양 받으면 안된다’라는 주장을 펼친 것으로 알려졌습니다. 국민의 공복이라는 사람들이 돈 있는 사람만 아파트를 분양 받아야 한다는 논리를 펴는 것도 충격적이지만, 과거 하도 많은 규제를 만들다 보니 이 규제가 어떤 배경에서 어떤 논리로 탄생한 것인가에 대한 이해도 부족한 듯합니다. 실거주의무를 부과한 이유는 분양가상한제라는 규제를 적용하면서 상응하는 책임을 지운다는 의미에서 생겨났습니다. 분양가상한제는 최고가격제의 대표적인 규제로서 상한분양가로 분양을 받으면 당시에는 로또에 상응하는 혜택을 얻을 수 있었습니다. 특히 강남권역에서 분양하는 아파트에 당첨이 되면 10억원의 시세차익이 생기는 경우도 많았습니다. 혜택이 크다 보니 이에 대한 책임을 지우자는 의미에서 실거주의무를 부과했던 겁니다. 실제로 2~5년으로 되어있는 실거주의무기간 또한 시세차익이 발생하는 정도에 따라 부과됐습니다. 공공택지에서 건설공급되는 주택의 경우 분양가격이 인근지역 주택매매가격의 80% 미만으

2023.11.30 11:00

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