사진=연합뉴스
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정부가 다주택자에 이어 비거주 1주택자까지 매물 출회를 유도하는 방안을 검토하는 등 수도권 주택 시장에 공급 확대 신호를 계속 보내고 있습니다. 겉으로는 투기 억제를 외치면서 실제로는 정상 거래의 숨통을 조이고 퇴로까지 막아버리는 정책 간 충돌이 심각한 수준입니다. 매물 출회 효과가 크지 않을 것이란 전망도 함께 나옵니다. 시장에서는 "규제의 역설"이라는 비판이 쏟아집니다. 겉으로는 투기 억제를 외치면서 실제로는 정상 거래의 숨통마저 조이고 퇴로까지 막아버리는 정책 간 충돌이 나타났다는 지적입니다.

정책대출은 주거복지의 일환으로 인식돼 왔지만, 이재명 정부 들어 정책대출로 집을 사는 것도 투기라고 간주하는 듯합니다. 하지만 동시에 저출생 대책으로 내놓은 신생아 특례 대출이나 디딤돌 대출 등과 같은 정책대출의 한도까지 축소하면서, 실거주 목적의 청년·신혼부부조차 집을 살 수 없는 상황에 처했습니다. 서민 주거 안정을 외치면서 정작 서민의 구매 수단(대출)은 빼앗아버린 꼴입니다. 정책대출은 주거복지의 일환으로 인식되어 왔는데 이재명 정부 들어 정책대출로 집을 사는 것도 투기라고 간주하는 것 같습니다. 아마 조만간 정책대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되지 않을까 우려됩니다.

정부의 정책에 대한 신뢰도가 떨어지고 있습니다. 투기 억제를 위해 거래를 허가제로 운영한다면서 예외를 늘리니, 실질적인 매물 출회(공급) 효과는 사라지고 '되는 곳만 되는' 시장 왜곡만 심화됩니다. 심지어 양도소득세 중과 전 토허제 신청만 하는 거래에 대해서도 중과 예외사항에 넣겠다고 하니 정부의 정책을 믿고 더 낮은 매매가격에 먼저 판 매도자들은 허탈할 따름입니다.

심지어 일부 주거선호지역에서는 집이 팔리지 않아 매물적체 현상도 나타나고 있습니다. 더 큰 문제는 앞으로 보유세를 더 올리려고 한다는 경고입니다. 팔고 싶어도 세금 때문에 못 팔고, 갖고 있으려니 '세금 폭탄'이 걱정인 상황입니다. 결국 다주택자는 증여로 선회하거나 아예 시장에서 매물을 거둬들이는 매물 잠김 현상을 가속화합니다. 매입을 하고 싶어도 대출도 안 해주는데 보유세 부담이 늘어나는 상황에서는 쉽지 않은 결정을 해야 합니다. 사고 싶어도 못 사고, 팔고 싶어도 못 파는 거래의 병목 현상이 굳어지고 있습니다.

공공 주도로 수십만가구를 공급하겠다는 계획을 발표했지만, 민간 재건축·재개발에 대한 초과이익 환수제나 분양가 상한제 등 규제는 여전합니다. 공공의 주택공급 비중이 제한적인 상황에서 민간 재건축·재개발 사업 없이는 서울 주택난을 해소하기는 어려울 듯합니다. 민간의 참여 없이는 목표 공급량을 채우기 불가능함에도 규제 기조를 유지하다 보니, 도심 내 실제 입주 물량은 계속해서 줄어드는 공급 절벽이 현실화되고 길어질 수 있습니다.

매수자는 대출이 안 돼 못 사고, 매도자는 세금과 규제 때문에 못 파는 상황이 지속되며 시장의 자정 작용이 멈췄습니다. 이는 중개업, 인테리어 등 전후방 산업의 침체로 이어집니다. 실거주 의무 강화로 인해 시장에 나와야 할 임대 물량이 줄어들고 있습니다. 집주인이 직접 들어가 살아야 하니 기존 세입자들은 쫓겨나고, 신규 전세 매물은 귀해져 전세 가격이 매매가를 밀어 올리는 악순환이 반복됩니다. 대출 규제가 심해질수록 대출 없이 집을 살 수 있는 현금 부자들에게만 우량 매물이 돌아갑니다. 자산 격차는 더욱 벌어지고 서민들의 주거 사다리는 끊어지게 됩니다.

관망세는 세금과 대출이라는 비용의 불확실성에 집중하지만, 선매입 수요는 공급 부족과 화폐가치 하락이라는 희소성의 원칙에 방점을 둡니다. 일단 지켜보자는 관망세(Wait-and-See)도 있지만 더 큰 규제가 나오기 전에 빨리 사야 한다는 선매입 현상도 벌어집니다. 관망세는 세금과 대출이라는 비용의 불확실성에 집중하겠지만, 선매입 수요는 공급부족과 화폐가치 하락이라는 희소성의 원칙에 방점을 둡니다. 따라서 이러한 심리적 양극화로 인해 주택시장은 거래절벽과 신고가 경신이 동시에 일어나는 기현상을 만들고 있고 이러한 현상은 더 강화될 가능성이 큽니다.

지금처럼 정보의 비대칭성이 커진 시점에는 단순한 시장 흐름을 넘어 미래의 정책까지 예측하는 정교한 전략이 그 어느 때보다 중요합니다. 특히 2026년 현재 입주 물량 부족까지 겹치면서 시장의 긴장감은 어느 때보다 높은 상태입니다. 정책이 복잡해질수록 주택시장은 논리가 아닌 각자도생의 영역으로 진입하게 됩니다. 지금처럼 정보의 비대칭성이 커진 시점에서는 단순한 시장 흐름을 넘어 미래의 정책까지 예측하는 정교한 전략이 그 어느 때보다 중요해 보입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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