서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 사진=뉴스1
서울 남산에서 바라본 아파트 단지 모습. 사진=뉴스1
부동산 시장에 규제가 없다고 했을 때 신규 아파트가 입주하면 가격 흐름은 부진합니다. 수분양자들의 자금사정과 입주계획에 따라 매매와 전세 물건 많이 나오기 때문입니다. 재개발·재건축사업을 통해 입주하는 경우 이런 현상이 더 강해집니다. 특정지역의 경우 구역별로 비슷한 시기에 입주가 몰리는 경우가 많아서입니다. 많은 매물이 쏟아지면서 전세가격과 매매가격이 상호작용을 하면서 가격 흐름을 부정적으로 만드는 경우가 많습니다. 집을 사려고 한다면 오히려 입주하는 아파트를 노려보는 것도 내 집 마련에 크게 도움이 됩니다.

최근에는 이런 흐름이 달라지고 있습니다. 재개발·재건축 사업으로 입주하는 신축 아파트의 가격상승 흐름을 살펴보면 과거와 다른 양상을 보입니다. 예컨대 지난해 마포구에서 전용면적 84㎡ 중에서 가장 높은 매매가격에 거래된 아파트는 마포프레스티지자이(마프자), 마포자이힐스테이트라첼스(마자힐), 래미안웰스트림입니다.

<연도별 전용 84㎡ 최고 매매가격 변화>
단지 명 입주년월 2023년 2024년 2025년
마포프레스티지자이 21년 12월 19.2억원 22.9억원 29.6억원
마포자이힐스테이트라첼스 27년3월(예정) 22억원 28.5억원
래미안웰스트림 16년2월 18.5억원 21.6억원 27.5억원
출처=실거래가 공개시스템(2025년 12월 말)

이들 아파트 특성은 비교적 뚜렷합니다. 고급주거(마프자), 주변 인프라(마자힐), 한강조망(래미안웰스트림)으로 대표되는 단지별 대표 특성은 주거 선호 요소 트렌드의 변화에 따라 미래 집값에 영향을 미칩니다. 가장 신축이며 주변 인프라가 우수한 마자힐이 차기 대장 단지가 될 것으로 예상되지만 한강조망의 중요성이 부각되고 있는 현재 래미안웰스트림 또한 숨은 복병입니다. 다만 올해 현재 입주 10년차가 넘어간다는 점은 부담입니다. 이들 아파트가 가지는 공통점도 있습니다. 모두 재개발사업을 통해 신축 아파트로 탈바꿈했다는 점입니다. 현재 서울의 경우 재개발·재건축과 같은 정비사업이 아니고는 신규로 아파트를 공급할 수 있는 방법이 많지 않습니다.

이제 입주 후 가격 흐름을 살펴보도록 하겠습니다. 과거 래미안웰스트림의 경우 2016년 입주 후 2년 동안의 가격 상승률은 10% 내외로 크지 않았습니다. 하지만 2027년 3월 입주할 예정인 마포자이힐스테이트라첼스는 일반분양(2024년) 이후 계속 신고가를 경신하는 중입니다. 전용 84㎡의 분양가는 17억2000만원이었으나 분양가 대비 2024년 27.9%, 2025년 29.5%의 상승률을 보이는 등 입주가 다가오면서 오히려 상승폭이 커지는 모양새입니다.

<래미안웰스트림 연도별 최고가 비교(단위: 억원, %)>
구분 16년 17년 18년 19년 20년 21년 22년 23년 24년 25년
최고가 11.1 12.4 13.5 16.5 18.5 23 19.8 18.8 21.6 27.5
상승률 - 11.7% 8.9% 22.2% 12.1% 24.3% -13.9% -5.1% 14.9% 27.3%
※실거래가 공개시스템(2025년12월)

과거 재개발사업을 통해 신축 아파트로 탈바꿈할 경우 입주하면서 매물이 많이 쏟아지게 되고 전세가격뿐 아니라 매매가격 흐름에도 부정적인 영향을 줬습니다. 현재는 규제로 인해 신규 입주 아파트도 적지만, 기존 매물까지 줄어들어 대단지 아파트가 입주해도 오히려 가격이 많이 오르고 있습니다. 이런 흐름을 보이는 지역은 비단 마포구 만이 아닙니다. 최근 송파구에서 입주하는 '잠실르엘'의 경우 전용 84㎡의 아파트가 무려 48억원에 거래되면서 30억원 초반대인 주변 대장 아파트들을 압도합니다.

물론 이런 가격 흐름을 보이는 지역은 서울 핵심 주거 선호 지역입니다. 마자힐의 경우 분양 후 아직 입주가 남았음에도 불구하고 매년 30%에 가까운 가격상승을 보여주고 있습니다. 과거와 전혀 다른 가격 흐름의 패턴입니다. 반면 서울 주거 선호 지역을 제외한 여타 지역은 대부분 입주 후에도 과거와 유사하게 부진한 가격 흐름을 보이고 있습니다.

이는 재개발·재건축사업에 투자하더라도 어느 지역을 선택해야 하는지를 명확히 실증해 보이는 사례입니다. 주거 선호 지역의 경우 신규로 입주하는 아파트가 급격히 감소하고 규제로 인해 기존 매물마저 줄어들면서 재개발·재건축 사업으로 입주하는 신축 아파트의 가격이 크게 오를 수밖에 없다고 정리할 수 있습니다. 따라서 재개발·재건축 사업을 통해 내 집 마련을 계획하고 있다면 입지를 먼저 생각해야 할 것으로 보입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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