(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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아파트 살 때, '대지지분' 꼭 확인해야 하는 이유
"아파트를 구입할 때 가장 중요시하는 기준이 무엇입니까?" 가끔 이런 질문을 받곤합니다. 아파트를 고르는 기준 중에는 대지지분의 비중과 그 가격(공시지가)이 중요한 요소를 차지하기에 '대지지분을 확인하라'고 답변합니다.부동산은 궁극적으로 토지입니다. 토지 이외의 부분은 장기적으로 소멸되는 것이라 생각해도 무방합니다. 부동산의 특성 중 영속성은 토지가 가진 특성을 가장 두드러지게 표현한 것입니다. 토지는 절대 소멸하지 않습니다.아름다운 섬나라 투발루(Tuvalu)가 지구온난화로 해수면이 상승해 2060년에는 전체가 바다에 잠기는데 어떻게 소멸되지 않는다는 말이냐고 항의하는 분들이 있을 수 있습니다. 하지만 지구 온난화로 사라지는 투발루는 주거지역이 자연환경 보전지역(해안)으로 용도가 바뀐 것일 따름이지 없어진 것은 아닙니다. 이와는 반대로 해수면을 매립해 대지로 만든다고 하더라도 토지가 갑자기 생긴 것도 아닙니다. 단지 토지의 용도가 바뀐 거라 이해하면 됩니다. 아무리 인테리어를 비싸고 화려하게 하여도 매매가격에 반영되지 않으며, 대지지분이 유사한 재건축아파트는 표기되는 (舊)평수가 다르더라도 나중에는 같은 가격에 수렴합니다.주상복합 아파트는 한 건물에 상업용도와 주거용도가 혼재된 주거의 형태입니다. 상업용지에 건설하므로 높은 용적률을 적용 받을 수 있어 더 집약적으로 토지를 이용할 수 있습니다. 건물 안에서 편리한 생활을 누릴 수 있고 보안도 철저합니다. 하지만 높은 용적률과 집약적인 토지의 이용은 투자가치를 떨어뜨립니다. 주상복합아파트의 매매가격 상승률을 일반 아파트와 비교하면 높지 않아 투자가치의 차이
2023-02-16 07:38 -
부동산 경기 좋을 때 중개업소 개업하면…
지난해부터 부동산 중개업소들은 힘든시기를 겪었습니다. 거래가 있어야 돈을 벌 수 있는 구조다보니 거래가 말라붙은 상황에서는 어쩔 수 없었겠지요. 그런데 최근들어 수도권 아파트 거래가 회복되고 있다고 합니다. 서울부동산정보광장에 의하면 작년 10월 아파트 거래량은 560건으로 최저점을 기록했습니다. 이후 계속 증가해 비수기이지만 작년 12월 거래량은 836건으로 2022년 2월(820건) 수준을 넘어섰습니다.1·3부동산대책이 발표된 이후 2023년 1월 이후의 거래량은 어떻게 바뀌었을까요? 2월10일 현재 1066건으로 작년 6월 이후 처음으로 1000건을 넘어섰습니다. 실거래 건수가 한달 늦게 집계되는 점을 고려하면 올해 1월의 아파트 매매거래량은 2000건에 육박할 것으로 보입니다. 2022년 이후 최고 거래건수를 기록할 것으로 기대됩니다.거래가 회복되는 지역은 서울만이 아닙니다. 경기도 또한 유사하게 거래가 늘고 있습니다. 작년 9월 최저거래건수(2607건)를 기록한 이후 거래량은 빠르게 늘고 있습니다. 작년 12월 3151건을 기록한 이후 1월 들어 현재까지 집계된 2023년 1월의 거래건수는 3893건이었습니다. 서울과 마찬가지로 2022년 이후 가장 많은 거래건수를 기록할 것으로 예상됩니다.윤석열 정부의 부동산 규제완화와 금리가 정점을 지났다는 인식이 널리 퍼지면서 부동산 시장은 회복의 조짐을 보이는 중입니다. 물론 본격적인 상승을 기대하기에는 무리가 있습니다. 부동산 거래량이 늘어나고 시장이 회복된다면 부동산 중개업소들은 마냥 좋기만 할까요?부동산 중개비즈니스는 경기의 부침이 큰 산업입니다. 이런 경기산업은 호황일 때 돈을 벌어 불황일 때 버티는 패턴이 필요합니다. 호황일 때
2023-02-13 07:00 -
주택시장 예측, 이제는 '경기'를 봐야 합니다
많은 미국인들이 코로나 팬데믹 초기에 도심을 떠나 원격으로 일하기 위해 교외지역으로 이동했습니다. 2년이 지난 후 다시 도심으로 복귀하려고 집을 알아보고는 주택담보대출(Mortgage) 금리에 화들짝 놀라서 구매계획을 접었다고 합니다. 금리도 문제지만 주택가격 또한 급등하면서 매수계획을 포기한 주택수요자들이 많았습니다. 하지만 2023년이 되면서 이러한 상황은 바뀌고 있습니다.작년 대출비용이 급증하고 주택가격 또한 많이 올라 시장을 떠났던 매수(예정)자들이 다시 주택시장으로 돌아오고 있습니다. 모기지 금리가 하락하고 있지만 부동산경제학자들은 이제는 매수자와 매도자에게 더 중요한 것은 경제상황이라고 말합니다. 이제 주택시장의 가장 큰 변수는 금리가 아닌 일자리입니다. 현재는 미국의 경제가 튼튼하지만 경기침체가 예상된다면 주택시장 또한 여기에서 자유로워질 수가 없습니다.다행스러운 점은 미국 노동부(U.S. Department of Labor)의 고용보고서에 의하면 몇 달 동안 일자리 증가율이 꾸준히 감소했지만 2023년 1월에는 51만7000명의 일자리가 추가되는 예상치 못한 고용 폭발(burst of hiring)이 일어났습니다. 더욱 경이로운 점은 실업률이 1969년 이후 최저 수준인 3.4%로 떨어졌다는 사실입니다. 미국의 부동산경제학자들이 2023년 미국 주택시장을 긍정적으로 바라보는 변수는 두가지입니다. 첫번째는 모기지 금리가 하락하고 연말에는 5%대에 진입할 것이 확실시된다는 점입니다. 이미 30년 고정금리 모기지의 평균 이자율은 작년 10월 7.08%에서 6.09%로 떨어졌고 모기지 금리 변화에 특히 민감한 신규주택판매는 작년 12월에 전달보다 2.3% 증가했습니다. 두번째는 고용 상황입니다. 지
2023-02-09 06:30 -
반등 기미 보이는 美 주택시장, 한국 집값은?
레드핀(REDFIN)에 의하면 미국의 주택시장은 작년 11월 둘째 주 저점을 기록한 후 회복세를 보이고 있다고 합니다. 아직 완전히 늪에서 빠져나오지는 못했지만 주택 수요자들은 구매대열에 합류하고 있습니다. 임장(Tour)을 요청하는 레드핀 고객 수는 11월 저점보다 17%포인트 늘어났으며 주택 구매 프로세스를 시작하기 위해 에이전트에게 연락하는 사람들의 수는 13%포인트 올랐습니다. 1년전과 비교하면 홈투어와 서비스 요청은 각각 23%와 27% 감소했지만, 두 수치 모두 11월 저점(40% 감소)보다는 개선된 것입니다.이는 더 많은 주택판매로 이어지고 있습니다. 레드핀 에이전트는 시애틀, 중부 플로리다 및 리치먼드를 포함한 일부 주택시장에서는 입찰경쟁(bidding wars)이 다시 시작됐다고 보고합니다. 주택 수요는 2022년초의 최고치보다는 낮은 수준을 유지하고 있지만 시장은 새로운 국면으로 접어들었고 가격이 좋은 매물(급매)은 빠르게 판매되고 있습니다.이런 변화는 평균 30년 고정금리 모기지의 이율이 작년 11월 최고치인 7.08%에서 6.15%로 하락하면서 모기지 신청이 11월 초보다 28% 증가한 데에 따른 것으로 보입니다. 주택수요자들은 6%대의 모기지 금리에 적응하고 있습니다. 우량 고객들의 경우 중요한 심리적 기준점인 5%대의 이자율도 가능하다고 합니다.미국의 일부 지역에서 주택수요는 다시 돌아오는 중입니다. 하지만 이는 선택적입니다. 입찰전쟁을 불러일으키는 주택은 저렴하고 교외에 있는 단독주택이며 입주가 가능하고 가장 중요한 것은 가격 경쟁력이 있다는 겁니다. 즉 저렴한 급매 실수요 주택에 수요가 몰리고 있다는 것입니다. 신규매물 또한 1월22일로 끝나는 4주동안 전년과 비교해 18% 감
2023-02-06 07:53 -
"집값 붕괴 기다립니다"…무주택자들의 착각
최근 미국에서는 재미있는 설문조사가 발표됐습니다. 설문조사에 따르면 수백만명의 미국인이 주택구입을 준비하고 있음에도, 미국의 주택시장에 대해 잘못된 정보를 가지고 있는 것으로 나타났습니다.미국의 핀테크회사인 너드월렛(NerdWallet)의 설문조사에 따르면 2800만명의 미국인이 2023년에 주택을 구입할 계획이라고 합니다. 평균적으로 그들은 26만9200달러(약 3억2800만원)를 지출하기를 희망했습니다. 조사에 응한 미국인의 3분의 2는 '곧 주택시장이 붕괴할(crash) 것'으로 예상한다고 말했습니다.그러나 부동산중개플랫폼인 레드핀(Redfin)에 따르면 이 수치는 작년 12월의 평균 주택가격인 38만8100달러(약 4억7300만원)보다 10만달러 이상이 부족한 금액입니다. 평균 주택가격은 2013년에 이미 26만9000달러를 넘었습니다. 우리 돈으로 희망가와 현재가가 1억5000만원가량이 차이나는 셈이니, 그만큼 집값이 떨어지기를 바란다는 말입니다.전문가들의 의견은 어떨까요. 부동산 경제학자들은 이와 다릅니다. 전미부동산중개인협회(National Association of Realtors)의 수석 이코노미스트는 올해 평균 판매가격은 작년과 비슷한 38만5800달러(약 4억7000만원) 로 전망했습니다. 레드핀은 4% 하락을 예측했습니다. 집값이 붕괴되기 보다는 하향조정된다는 의미입니다.무주택자 입장에서는 주택가격이 붕괴되는 것이 좋을 겁니다. 하지만 가능성은 거의 없습니다. 설령 그런 상황이 발생한다면 이미 한 국가의 경제 및 금융시스템이 붕괴되는 상황이 될 수 있습니다. 대부분의 무주택자는 직장을 잃었을 수도 있습니다. 실현 가능성이 극히 낮은 희망보다는 현실을 직시하는 것이 내 집 마련에는 더 도움이 되지 않을까 싶
2023-02-02 10:06
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전세 안정화 대책이 절실한 이유
상반기 부동산 경기 침체와 금리 상승 등이 겹치면서 아파트 전세가격이 최대 5%까지 하락할 것이란 전망이 나왔습니다. 부동산 전문가를 대상으로 설문조사한 결과 응답자 모두 전세 가격 하락을 예상해 현재의 전세시장이 불안한 상태임을 알 수 있습니다.부동산114에 따르면 지난 1월20일 기준 전국 아파트 전세가격은 전주와 비교하면 0.12% 하락했습니다. 서울 아파트 전세가격 또한 같은 수치로 떨어졌습니다. 서울 외곽의 전세가격 하락세가 더 우려됩니다. 강북구와 구로구는 각각 0.57%, 0.46%씩 하락했습니다.설문조사 결과 전세가격 하락세는 올해 상반기에는 유지될 것으로 내다봤습니다. 2년 전 높은 전세가격으로 계약했던 재계약 물량이 전세의 월세화 현상과 함께 고금리와 입주물량의 영향으로 작년 하반기 전세가격 하락폭을 벗어나기 어려울 겁니다.전국 주택시장의 바로미터라고 할 수 있는 서울의 전세가격은 하락할 가능성이 높습니다. 올해 서울의 아파트 입주물량은 크게 늘지 않습니다만 거대단지의 입주물량은 꽤 됩니다. 대표적인 지역은 서울 강남권입니다. 개포 주공 아파트를 재건축한 2개 단지만 1만가구가 넘습니다. 8월 입주 예정인 반포의 한 아파트도 3000가구에 가깝습니다. DMC에 입주하는 2개 단지도 2700가구에 이릅니다. 지금까지 누적되어 남아있는 전세물량과 함께 신규로 입주하는 거대단지들은 서울 나아가 수도권 전체 전세시장이 흔들릴 가능성이 큽니다.최근 부동산시장의 규제완화로 인해 아파트 매물은 감소했습니다. 하지만 전세매물은 다른 이야기입니다. 아실에 의하면 한 달전과 비교한 현재 서울의 아파트의 전체 매물은 5.2% 감소했지만 전세는 0.6% 감소에 불과
2023-01-29 07:00 -
금리 내리고 이자율 하락하면…주택수요가 다시 늘까요?
미국의 모기지 이자율이 하락하면서 융자 신청 건수가 모처럼 증가했습니다. 모기지은행협회(Mortgage Bankers Association)는 지난 18일 1월 둘째 주 모기지 신청건수가 전주보다 28% 늘었다고 밝혔습니다. 협회는 이자율 하락이 주요 요인이라고 판단했습니다.1월 둘째 주 30년 고정적격대출(fixed conforming loan)의 이자율은 6.23%로 1주일 전과 비교하면 0.19%포인트 떨어졌습니다. 이 덕분에 신규 주택 매입을 위한 모기지 신청과 재 융자 신청 건수도 전주와 비교해 각각 25%, 34% 증가했습니다. 물론 이는 지난해 같은 기간과 비교하면 각각 35%와 81% 밑도는 수준이라 본격적인 회복을 논하기는 아직 이릅니다.현재의 이자율은 지난해 9월 이후 가장 낮은 수준입니다. 주택거래가 다시 시작되는 봄이 다가오는 가운데 이전보다 내린 이자율과 늘어난 매물로 인해 주택거래는 다시 증가할 것으로 기대됩니다.한국의 상황도 나쁘지 않습니다. 계속 오르기만 하던 금리가 마침내 하락하고 있습니다. 대출금리가 너무 높다는 정부와 정치권의 지적에 따라 은행권이 가계 대출금리를 낮추는 중입니다. KB국민은행은 오는 26일부터 주택담보대출, 전세자금대출 금리를 최대 1.3%포인트 인하한다고 밝혔습니다. 우대금리를 확대해서 사실상 대출금리 인하 효과를 내는 조치도 시행하고 있습니다. 우리은행은 지난 13일부터 우대금리를 통한 금리 감면 폭을 1.2%포인트로 확대했습니다. 시장금리도 하향안정화 추세라 가계 대출금리는 더 하락할 전망입니다.주택거래량의 증가를 아직까지 실감하기는 쉽지 않지만 원하는 수준까지 조정된 지역의 경우에는 신규 아파트를 중심으로 거래량은 늘고 있습니다. 1월 16일 현재 국토교통부 실거
2023-01-23 08:00 -
기준금리 올랐는데 대출금리는 떨어진다니…
한국은행이 지난 13일 기준금리를 0.25%포인트 올렸습니다. 이제 기준금리는 연 3.5%가 됐습니다. 곧이어 은행 등 금융권에서는 금리를 이에 맞추어 조정할 겁니다. 하지만 이와는 정반대의 소식이 금융권에서 들립니다. 은행권의 대출금리는 소폭 떨어질 전망입니다. 최근 시장(채권)금리와 예금금리가 하락한 상황이 반영되었기 때문이라고 합니다. 반대로 일부은행은 예금금리를 올릴 것이란 예측까지 나오고 있습니다.이렇게 금리 인하를 하는 이유는 공식적으로는 취약계층의 이자 부담 완화이지만, 실상은 “은행이 돈놀이한다”는 여론의 원성이 영향을 미친 것으로 보입니다. 금융당국 또한 당장 대출금리를 올릴 요인이 적다며 인상자제를 유도하고 나섰습니다. 기준금리는 올랐지만 대출금리는 내릴 수도 있을 것 같습니다.OECD의 자료(Monthly Monetary and Financial Statistics)에 의하면 우리나라 시중금리(interest rates)는 기준금리 수준에 비해서도 높은 것을 알 수 있습니다. 2021년12월 현재 시중금리가 가장 높은 곳은 콜롬비아입니다. 무려 13.23%나 됩니다. 미국이 3.62%이며 한국은 3.54%입니다. 일본은 여전히 0.41%에 불과합니다. 미국과 한국을 비교하면 뭔가 이상합니다. 맞습니다. 기준금리 수준에 비해 우리나라 시중금리가 꽤 높은 수준을 보이고 있습니다.2021년 12월 당시 미국의 기준금리는 4.5%였습니다. 그리고 우리나라는 3.25%였습니다. 기준금리 차는 1.25%포인트 나는데도 불구하고 시중금리차는 0.08%포인트에 불과합니다. 15.6배가 넘는 차이입니다. 시중금리차의 가장 큰 주범은 담보대출 금리입니다. 기준금리 차와 비교해서도 너무 높게 담보대출 금리를 올렸다는 의미입니다.시장은 한은이 추가
2023-01-19 08:14 -
집값 예측은 신의 영역, '가격' 보다 '패턴' 봐야
올해 1월3일 발표된 부동산 규제완화 대책으로 인해 부동산시장에 활기가 도는 듯합니다. 다행스럽게도 이후 1월6일에 발표된 통계지표 또한 긍정적입니다. 한국부동산원에 의하면 1월 첫째 주 서울 아파트 매매가격은 0.67% 하락해 전주(-0.74%)대비 하락폭이 축소됐습니다. 매매수급지수와 전세수급지수 또한 각각 64.1, 61.2로 소폭 올랐습니다. 드디어 부동산 시장에도 봄날이 찾아오는 건가요? 안타깝게도 1월6일 발표된 한국부동산원의 통계지표는 1월2일을 기준으로 집계한 통계입니다. 시황통계란 대부분 발표되기 일주일 또는 한달 전의 시장을 조사한 자료입니다. 조사에 소요되는 시간은 어쩔 수 없습니다. 따라서 이번에 발표된 통계도 정부의 규제완화 대책이 발표되기 전의 시장 상황을 의미합니다. 또한 0.6%대의 하락률을 연간 기준으로 확대 해석하면 30%가 넘는 하락률이 될 수 있습니다. 그러니 심각한 시장 상황을 반영합니다. 특히 수급지수는 기준점이 100이기 때문에 100이 넘어야 긍정적입니다. 60대의 지수로는 명함을 내밀수도 없습니다. 다시 말해 부동산 시장의 한파는 여전하다는 얘깁니다.그나마 지금 시장이 나아보이는 까닭은 ‘기저효과’에서 비롯됩니다. 아무리 부동산시장이 좋지 않아도 계속해서 1%대의 하락률을 기록하기는 어렵습니다. 주간단위로 1%대의 하락이 1년간만 지속돼도 연간 기준으로는 아파트 가격이 반 토막이 납니다. 1%대의 하락률이 0%대로 바뀌고 더 이상 하락하지 않다가 마침내 조금이라도 상승하는 시기로 돌아섭니다. 이 때를 우리는 반등이라고 이야기하지만 이 또한 기저효과 때문입니다. '많이 떨어졌으니 이제는 오를 때도 됐다' 정도일 뿐
2023-01-15 08:34 -
집은 원래 빚 내서 사는 겁니다…아니면 평생 못 삽니다
서울 강남3구와 용산구를 제외한 수도권 전 지역이 부동산 규제지역에서 해제되면서 새해 부동산 시장이 들썩이고 있습니다. 급격한 금리인상으로 부동산 가격이 급락하고 경착륙 우려가 제기되면서 국회를 거치지 않고 할 수 있는 규제지역 해제라는 카드를 빼든 것으로 보입니다. 빠른 속도로 하락하던 부동산 가격이 안정될 것이라는 기대와 함께 지금의 가격 하락세를 멈추기는 어려울 것이라는 부정적인 전망도 나오고 있습니다.정부의 과감한 부동산 규제완화에 대해 부정적인 의견도 있습니다. 정부의 규제완화는 무주택자들의 희생을 담보로 집 가진 사람들의 이익을 보호하기 위한 정책이라는 지적입니다. 더욱이 시장원리를 거스르는 이런 정부의 행태에 대해 앞다투어 불만을 토로합니다. 과연 빚내서 집을 사라는 정책이 잘못된 걸까요?빚을 내서 집을 사는 것은 당연합니다. 집은 돈을 모아서 사는 걸로 잘못 알고 있는 이들이 있지만, 그렇게 접근하면 평생 집을 살수가 없습니다. 집은 어느 시기에나 가장 비싼 재화입니다. 가장 값비싼 재화이기는 하지만 필수재이기 때문에 일단 구입하고 이후에 빚(대출)을 갚아 나가곤 합니다.해외 선진국의 경우 기본적으로 집값의 80~90%를 빌려줍니다. 집값의 10~20% (downpayment)로 유주택자가 되도록 만드는 것이 국가경제나 국민 복리증진을 위해서도 도움이 되니 이런 정책을 펴는 겁니다. 본인의 신용도가 좋다면 99%의 모기지도 가능합니다. 일본과 미국에서는 여전히 1%의 계약금(downpayment)을 통해 주택을 구입할 수 있습니다. 선진국들이 바보라서 모기지의 LTV를 우리보다 몇 십%씩 높게 잡아주는 것이 아닙니다. 국가 경제적으로나 개인의 자산관리에도
2023-01-09 07:00
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집주인 세금 체납 들여다볼 수 있다는데…세입자 세금은?
2023년부터는 전세 임차인이 집주인(임대인)의 동의를 받지 않아도 국세 체납액을 열람할 수 있게 됩니다. 집이 경매나 공매로 넘어가더라도 체납한 세금보다 보증금을 우선적으로 변제 받을 수도 있습니다. 이런 내용을 담은 국세징수법 개정안 등이 국회를 통과했으며 오는 4월1일 이후 열람 신청분부터 적용될 예정입니다. 임차인이 직접 집주인의 세금 체납 내역을 확인하고 전세 사기 피해를 예방할 수 있도록 하겠다는 취지는 이해합니다. 하지만 임대인 뿐만 아니라 임차인에 대한 정보 확인 또한 필요하지 않을까요?부동산은 대표적으로 정보의 비대칭성이 큰 상품입니다. 대부분은 임대인이 정보를 많이 가지고 있습니다. 이런 이유로 임차인을 보호하기 위한 다양한 법적 제도적 장치가 도입되고 있습니다. 하지만 임차인에 대한 정보 또한 중요합니다. 임대인의 입장에서도 임차인을 잘못들이게 되면 비용과 시간의 손해가 이만저만한 일이 아닙니다. 깡통전세가 사회 문제화되면서 임대인이 비난을 받고는 있습니다. 임대인이 나쁘다는 사회적 인식이 있지만 사실 임대인은 임대주택을 공급하는 사회적 역할을 하고 있습니다. 임대인이 있어야 임차인도 있는 법입니다. 따라서 임대인과 임차인에 대한 정보공개는 대칭적으로 이뤄지는 것이 바람직합니다.대부분의 선진국에서도 임차인을 보호하는 법적 제도적 장치가 도입되어 있습니다. 이에 상응하게 임대인이 임차인을 선별해서 받을 수 있는 임차인심사서비스(Tenant Screening Service) 또한 잘 마련됐습니다. 수백개의 임차인심사서비스가 있습니다. 우리나라에서는 상상하기 힘들지만 이 데이터에는 파산, 판결, 유치권, 신용보고서, 성범죄자
2023-01-04 08:12 -
중개업소, 부동산 경기 좋을 때만 해야 할까요
부동산 경기가 좋을 때 중개업소를 개업하고 싶어하는 공인중개사 이들이 많습니다. 실제로 경기가 좋을 때 많은 공인중개사 분들이 개업을 하고 경기가 좋지 않을 때는 개업이 급격히 줄어듭니다. 개업만이 아닙니다. 휴·폐업 또한 급격히 늘어납니다. 올해 11월 전국에서 총 1103명의 공인중개사가 폐업했고, 휴업한 곳도 106개에 달합니다. 반면 개업은 853건에 불과합니다. 폐업이 개업을 훌쩍 뛰어 넘었습니다.경기가 좋을 때 공인중개사사무소를 여는 것이 바람직할까요? 결론부터 얘기하면 경기가 좋지 않을 때 사무소를 오픈하고 경기가 좋을 때 거래가 늘어나는데 따른 혜택을 얻는 것이 바람직합니다. 모든 전문 자격사와 마찬가지로 공인중개사의 경우에도 자리를 잡고 상담이 가능한 수준까지 이르려면 꽤 오랜 기간이 필요합니다. 주택수요자 분들이 사무소를 방문해 상담 및 임장을 함께 다니면 이 공인중개사가 초보인지 경력이 꽤 되는지를 금방 확인할 수 있습니다. 서울의 평균 아파트 매매가격이 13억원에 이르는 상황에서 초보 공인중개사한테 고가의 주택거래를 맡기고 싶은 분들은 없을 겁니다.부동산 경기가 회복되는 것을 확인한 후에 개업을 한다면 경력을 가진 공인중개사 분들은 상담이나 임장 등 중개에 수반되는 활동을 하는데 문제가 없겠습니다. 하지만 초보 공인중개사의 경우에는 실수를 반복할 수 있습니다. 주변에 공인중개사 사무소가 다수 존재하기 때문에 주택수요자가 믿음직하지 않는 곳을 이용할 가능성은 희박합니다. 문재인 정부동안 급격히 오른 주택가격으로 인해 이제는 공인중개사 사무소를 선택하는데 더 신경을 쓰는 추세도 한 몫 했습니다.이상적인 사례
2023-01-02 06:30 -
아파트값 좌우하는 2가지 변수
항상 그렇듯이 2023년 주택시장 전망도 어렵습니다. 작년 이맘 때를 봐도 그랬습니다. 2022년 미국이 0%대의 기준금리를 4%대까지 올릴 것으로 예측한 이들은 아무도 없었고, 러시아와 우크라이나가 전쟁을 할 것이란 생각 또한 상상하기 불가능했습니다. 이런 사건들은 경제적 충격(shock)에 가까워 주택시장의 방향을 완전히 돌려놨습니다. 블랙스완(Black Swan)까지는 아니더라도 예측하기 힘든 변수임에는 틀림없습니다.2023년 주택시장을 예측할 때 가장 크게 봐야하는 변수는 ‘금리’입니다. 특히 미국 기준금리의 동향이 중요합니다. 2022년 전 세계 경제주체들이 연준의장의 입만 바라보고 있었던 이유입니다. 금리는 주택시장의 모든 여건을 바꿔 놓았습니다. 대출에 대한 두려움으로 인해 주택수요를 관망세로 만든 가장 큰 요인이며 전세 임대차 수요를 월세 임대차 수요로 급격하게 바꿔 놓은 일등공신입니다.내년에도 금리가 오를 가능성은 아주 큽니다만 중요한 사실은 금리인상의 상한이 어디까지이며 언제 금리인상이 멈출 것인가에 대한 논란입니다. 내년 초에 가능하다는 분들도 있지만 내년말을 예측하는 전문가들도 있습니다. 보수적으로 접근해야 하는 변수입니다.금리에 연동된 변수이긴 하지만 전세 또한 유심히 봐야 하는 중요한 변수입니다. 대외적으로 가장 중요한 금리와 함께 주택시장 내부의 변수로는 전세가격이 가장 중요할 듯합니다. 매매가격의 하락세가 멈추기 위해서는 전세가격 하락세가 진정되어야 합니다. 하지만 전세가격은 금리와 입주물량의 영향을 받습니다.2023년 입주물량이 많진 않지만 대단지가 집중적으로 입주하는 영향은 전세가격 하락을 지속시킬 것으로 봅
2022-12-29 06:30 -
부동산 규제완화에도 법칙이 있습니다
국민들에게 생중계되는 제1차 국정과제점검회의에서 윤석열 대통령은 수요를 억누르는 규제에 대해 ‘조금 더 빠른 속도로 풀어나가겠다’고 밝혔습니다. 이에 따라 향후 부동산 규제의 후속대책에 대한 기대감이 높아지고 있습니다.임대사업자제도의 부활과 취득세 중과 폐지 등이 오르내리고 있으며 불가침의 영역이라고 할 수 있는 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’까지 언급되고 있습니다. 규제지역 추가완화도 빠르게 진행될 것으로 보입니다. 벌써부터 전면해제라는 불과 몇 개월 전에는 상상도 하지 못할 정도의 이야기도 나오는 중입니다.부동산 규제는 세금, 거래, 금융 등 부문별로 구분할 수 있습니다. 규제를 강화할 때 제일 먼저 손을 대는 영역은 세금입니다. 하지만 부동산 시장이 과열인 상황이 지속되면 최후의 수단으로 사용하는 것은 금융입니다. 대출규제로 알려진 금융규제는 주택수요를 줄일 수 있는 가장 확실한 방법이기 때문입니다.하락기가 되어 규제를 완화할 때는 부문별 분류가 그리 도움이 되지 않습니다. 이때는 공급과 수요 두 가지 측면의 규제완화를 저울질하면서 대책을 세우고 집행해야 합니다. 즉, 공급에 영향을 미치는 규제와 수요를 늘릴 수 있는 규제를 대칭적으로 완화해야 주택시장이 원하는 방향으로 움직입니다. 그렇지 않고 한쪽을 너무 강하게 완화하게 되면 규제완화의 효과가 발휘되지 못하게 될 수도 있습니다.수요나 공급 어느 한쪽에 치우진 규제완화를 ‘비대칭적 규제 완화’라고 부를 수 있습니다. 최근의 부동산시장에 대입해보면 윤석열 정부 집권 이후 부동산 규제완화를 비교적 빠르게 추진했지만 대부분은 공급을 늘릴 수 있는
2022-12-23 07:24 -
미분양은 늘지만, '준공 후' 미분양은 줄고 있습니다
2022년 10월말 기준 전국의 미분양 주택은 총 4만7217호로 집계됐습니다. 전월(4만1604호) 보다 13.5%나 증가했으며 작년말(1만7710호)과 비교하면 2배나 넘게 증가한 수치입니다. 미분양이 가장 많은 주택규모는 60~85㎡로 중형주택입니다. 그동안 분양이 적었던 85㎡를 초과하는 대형주택의 경우 10% 수준(4745호)에 불과합니다.내 집 마련을 계획하는 분들이 주목해야하는 규모별 미분양 주택 현황입니다. 수도권의 증가세도 눈에 띕니다. 지방의 미분양 주택이 많이 늘었지만 비중은 수도권이 많이 높아졌습니다. 2022년 10월 현재 전체 미분양 주택에서 수도권이 차지하는 비중은 18.3%인데 이는 작년말 8.5%에서 두 배 넘게 증가한 비중입니다. 현재 부동산시장의 침체가 지방과 수도권을 가리지 않는다는 말입니다.서브프라임 모기지 사태로 촉발된 미국 발 금융위기 당시(2008년말) 미분양주택은 무려 16만5000호를 넘었습니다. 금융위기로 인해 주택수요가 갑자기 사라지면서 분양하는 아파트마다 족족 미분양으로 집계됐습니다. 당시와 비교하면 현재의 미분양 주택수는 그리 심각한 수준은 아닙니다. 하지만 2008년 1년동안 12만2066호에서 16만5599호로 증가한 것과 비교하면 현재의 증가속도는 너무 가파릅니다. 미분양의 이유를 살펴 필요할 경우 과감한 정책적 지원이 요구됩니다.미분양 주택 통계를 살펴보면 특이한 점을 발견할 수 있습니다. 미분양은 급격히 늘어나는데 반해 ‘준공 후 미분양’은 줄어들고 있다는 사실입니다. 준공 후 미분양 주택은 입주를 했음에도 불구하고 팔리지 않고 남아있는 주택을 이야기합니다. 사실 선분양제도를 채택하고 있는 우리나라의 경우 외국과 다르게 현재의 미분양주택
2022-12-19 08:17
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집값이 올라서 결혼 못 한다는 건 핑계?
주택가격 상승이 출산율에 나쁜 영향을 미친다는 연구결과가 발표됐습니다. 특히 무주택자의 경우 높아진 주택가격은 혼인과 출산에 모두 큰 영향을 줬답니다. 한국의 경우 혼인을 해야 출산을 하니 당연한 듯한 이야기입니다. 연구의 결론은 내 집 마련에 어려움을 겪는 서민들이 늘어나고 있어 저출산 현상을 해소하기 위해서는 주거안정에 대한 대책 마련이 시급하다는 지적입니다.집값이 올라서 혼인을 하지 않고 그래서 출산율이 떨어진다는 논리는 일견 맞는 듯합니다. 어찌 보면 너무나 당연하다고 여길 정도지요. 이는 계속해서 세뇌를 받아온 신화에 가까운 논리라고 볼 수 있습니다. 이 신화 같은 논리는 사실은 신화일 따름입니다. 대부분의 연구는 상관관계를 인과관계로 착각합니다. 단순히 관련 있는 사회문제를 까마귀 날자 배 떨어진다고 판단하는 겁니다. 사회과학의 연구가 자연과학과는 다르게 모든 변수를 통제하기 힘들다 보니 연구자들은 자기가 보고 싶은 것을 보려고 합니다. 집값이 올라서 결혼을 포기하는 것이 아니라 당시의 사회경제적 여건으로 인해 결혼을 하지 못하는 것일 수도 있다는 말입니다. 젊은 계층의 인식도 중요합니다.반대의 질문을 할 수 있습니다. 집값이 떨어지면 결혼을 많이 할까요? 그럴 가능성이 거의 없습니다. 결혼이란 당시의 사회경제적인 인식이 더 크게 작용하지 금전적인 문제는 부차적일수 있습니다. 연구결과에 의하면 집값이 두 배 상승한 기간 동안 출생아 수는 0.1~0.29명이 감소했다고 합니다. 유주택 출생아 수에 비해 무주택 출생아 수 감소가 더욱 컸다고 합니다. 어쩌면 당연한 결과를 유의미한 기간에 맞게 연구를 진행했다고 볼 수 있습
2022-12-14 07:10 -
이 와중에 부동산 중개업소 창업하고 싶다면?
장기화된 취업난과 주택가격이 많이 오르면서 매년 30만명이 넘는 인원들이 공인중개사시험에 응시하고 있습니다. 지난 11월30일 공인중개사 합격자가 발표됐습니다. 이번 33회 시험에서도 2만7916명의 공인중개사들이 배출됐습니다. 합격자들은 벌써부터 고민이 많을 겁니다. 공인중개사 창업을 어떻게 해야할지 말입니다. 단순하게 살펴보면 창업에는 크게 3가지 방법이 있습니다.첫 번째는 개별적으로 창업하는 방법입니다. 이 방법은 자율성은 높은데 반해 비용이 많이 들 가능성이 있습니다. 왜 비용이 많이 들까요? 중개업을 잘하기 위해서는 매물과 손님을 많이 확보해야 합니다. 그렇다보니 기존 중개업소를 인수하거나 기업형 프랜차이즈로 창업을 하곤 합니다. 여기에 더해 처음 창업하는 분들은 목 좋은 1층에 자리를 잡습니다. 매물과 손님을 잘 확보하기 위해서는 울며 겨자 먹기로 비싼 1층에 들어가는 게 유리하기 때문입니다. 하지만 월세가 과다하기 때문에 1년의 기간만을 놓고 비교해도 실제적으로는 비용이 많이 듭니다. 영업력이 있거나 SNS 홍보활동에 밝다면 목 좋은 1층을 고집하지 않아도 되지만 이런 공인중개사는 많지 않습니다.두 번째는 권리금을 주고 기존의 중개업소를 인수하는 것입니다. 영업이 잘되는 곳이면 당연히 권리금은 높아집니다. 관련 업계에 따르면 작년 광명의 한 중개업소는 2억원이 넘는 권리금에 거래가 됐다고 알려졌습니다. 단기간에 창업이 가능하고 일견 주변 공인중개사 분들과 협업으로 빠른 시간내에 중개업에 안착할 수 있다는 장점은 있습니다. 하지만 지금과 같이 부동산 경기가 좋지 않을 때는 권할 만한 개업방법은 아닙니다. 권리금(
2022-12-09 07:19 -
고소득·전문직 젊은 층 거주 많은 대치동 아파트, 부활할까
입주한지 40년이 가까운 서울 강남구 대치동의 한보미도맨션 이른바 미도아파트(2436가구)가 최고 50층, 3800가구 대단지로 탈바꿈합니다. 서울시는 이러한 미도아파트의 신속통합기획안을 확정해 발표했습니다. 1983년 준공된 미도아파트는 2017년부터 재건축을 추진했지만 각종 부동산 규제로 성과가 없었습니다. 하지만 서울시장이 바뀐 후 작년 11월에 신속통합기획 대상지로 선정되면서 사업에 속도가 붙었고 이번에 서울시의 심의를 거쳐 정비계획이 확정됐습니다.미도아파트가 있는 대치동은 ‘대한민국 사교육 1번지’로 꼽히는 곳입니다. 더 이상 설명이 필요 없습니다. 중심이 되는 거리는 한티역에서 은마아파트 사거리 사이의 1.5㎞ 구간입니다. 인구구조의 변화로 수험생이 줄어들고 있지만 대형 학원들이 스타 강사를 앞세워 몸집을 불리는 중입니다. 신종 코로나바이러스 감염증으로 학원들이 어려움을 겪는데 반해 대치동의 사교육시장은 코로나 시기임에도 두 자리 수 성장을 지속하는 것으로 나타났습니다. 대치동을 중심으로 한 강남구 입시학원들의 결제금액은 양천구와 서초구를 합한 것보다 많습니다.대치동은 도곡동과 함께 과거에 아파트 가격이 가장 높은 곳 중의 하나였습니다. 학원가와 아파트들이 많이 밀집한 교육열이 높은 동네라는 이미지가 떠오릅니다. 이런 이유로 어린 자녀가 있는 비교적 젊은 세대가 많이 거주하기 때문에 강남 내에서도 거주민의 평균 연령이 가장 젊은 동네이기도 합니다. 같은 최상위 부촌이라도 압구정동의 경우 경제적 여유가 있는 노년층의 거주가 많은 반면 대치동은 자녀교육이 꼭 필요한 고소득·전문직 젊은 층이 주로 거주한다는 점에
2022-11-30 09:40 -
3기 신도시, 착공했지만 안심할 수 없는 이유
3기 신도시 중 처음으로 착공하는 지역이 나왔습니다. 인천 계양이 그곳인데 지난 11월15일 착공식을 개최했습니다. 참으로 험난했던 3기 신도시 개발 일정이었지만 착공식을 했다는 것 만으로도 큰 의미가 있습니다. 3기 신도시 중 가장 먼저 조성공사 착공식을 진행한 ‘인천계양 테크노밸리 공공주택지구’는 2026년 상반기에 입주를 목표로 하고 있습니다. 다행스럽게도 인천 계양이 2026년 입주하면 좋겠지만 다양한 허들이 존재하는 것 같아 걱정이 앞섭니다.3기 신도시 개발의 첫번째 애로사항은 토지보상입니다. 착공식을 하는 인천 계양은 토지보상이 어느 정도 완료된 것으로 보입니다만 11월 7일을 기준으로 고양 창릉은 46%, 남양주 왕숙2는 64%에 그칩니다. 부천대장 또한 70% 수준이어서 개발사업의 관점에서 판단하면 다른 신도시는 착공 및 본 분양에 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다. 사전청약을 받았던 순서대로라면 남양주 왕숙이 다음에 착공할 것으로 예상되지만 토지보상 수준으로 본다면 하남 교산이 되지 않을까 생각합니다.토지보상만 문제일까요? 또 다른 문제는 외부요인입니다. 사전청약이라는 편법을 10년만에 부활해 진행했던 분양은 이제 본 분양을 앞두고 있습니다. 본 분양이라는 이벤트가 중요한 이유는 본 분양이 되어서야 분양가가 결정되기 때문입니다. 사전 청약 때의 분양가는 추정 분양가에 불과합니다. 당시 인천 계양의 신혼희망타운은 55㎡가 3억4000만~3억6000만원으로 책정됐습니다. 국토교통부의 발표에 의하면 주변 시세와 비교해 60~80% 선에서 추정 분양가를 책정했다고 합니다.물론 이 추정 분양가 수준에 대해 다양한 해석이 나오지만 경실련은 폭리라고
2022-11-25 07:00 -
최초 주택구입자의 연령이 높아지고 있습니다
생애 최초로 주택을 구입하기가 갈수록 어려워지고 있습니다. 일단 경제환경이 좋지 않습니다. 가장 큰 문제는 금리입니다. 지금 상황에서 최초 주택구입자를 대상으로 하는 금융규제의 완화는 크게 도움이 되지 않습니다. 주택을 구입하게 되면 당장 다음달부터 내야하는 이자 부담이 걱정입니다. 이렇다 보니 최초 주택구입자의 연령은 자꾸 높아져만 갑니다.전미부동산중개인협회(NAR)에 의하면 미국의 경우 올해 주택을 처음 구입한 젊은 사람들의 비중은 전체 구매자의 26%에 불과해 지난해 34%에 비해 크게 감소했습니다. 2010년 생애최초 주택구매자의 비중이 50%를 기록한 점을 고려한다면 심각한 상황입니다. 최초 주택구입자의 나이도 36세로 1년 전 33세에 비해 높아졌습니다. 두 번째 구매자의 나이 또한 56세에서 2022년에는 59세로 높아졌습니다. 두 연령 모두 통계를 집계한 이래 가장 높은 연령입니다.높은 주택가격과 줄어든 공급에 더해 급격히 높아진 금리 등 3중고가 원인입니다. 사회활동을 더 적게 한 주택수요자의 경우 현재의 경제환경에 대응하기가 쉽지 않습니다. 반면 주택계약금을 더 오래 저축했거나 부모 세대로부터 부를 이전 받은 경우에는 그나마 가능할 수 있습니다. 따라서 연령대가 올라가고 재 구매자의 비중 또한 올라가는 겁니다.우리나라도 마찬가지입니다. 생애 최초 주택구입자에 대한 LTV(주택담보인정비율)가 확대된 지 세 달이 지났지만 내 집 마련에 나서는 무주택자는 최저 수준으로 떨어졌습니다. 연 이은 금리인상도 문제이지만 집값이 하락세를 보이는 점도 내 집 마련을 주저하게 만드는 큰 요인입니다. 주택가격이 많이 올랐던 작년 월평균 4.4만명이 생애 첫 주택
2022-11-17 07:58