DSR 대출규제 완화한다지만…더 큰 문제 따로 있다 [심형석의 부동산정석]

심형석 필진

입력2023.07.10 09:27 수정2023.07.10 10:50

한경닷컴 더 머니이스트

규제 단순해야 혼란 없는데…
중복 규제 우려에 자주 바뀌다보니 '혼란'

정부가 지난 4일 발표한 ‘2023년 하반기 경제정책방향’에 보증금 미 반환 문제를 해결하기 위한 대책을 내놨습니다. 1년간 한시적으로 전세보증금 반환목적 대출에 한해 ‘총부채원리금상환비율(DSR)’ 40% 대신 ‘총부채상환비율(DTI)’ 60%를 적용하는 내용입니다. 철옹성 같았던 DSR이 완화되는 것이지요.

DSR(Debt to Service Ratio)은 2017년 도입계획을 발표하고, 2018년 3월 은행권부터 순차적으로 시범운영을 시작했습니다. DSR은 소득대비 부채의 비중을 나타내는 지표이나 국가별로 사용하는 용어나 산출방식에 차이가 있습니다. 핵심은 차주가 대출을 상환할 수 있는지 그 능력을 판단하는 기준이라는 점입니다. 기존에 도입되었던 DTI(총부채상환비율)보다 DSR이 상환능력을 보다 엄밀하게 측정할 수 있는 지표로서 금융위기 이후 선진국들도 LTV(주택담보인정비율)보다는 DSR을 더 빠르게 정책에 활용하고 있습니다.

DSR 도입 이전까지 일선 금융회사의 가계대출 취급 과정에서 상환능력 심사가 충분히 이루어지지 못했던 측면이 있었습니다. 그 결과, 차주의 상환능력을 벗어난 과잉대출이 취급되거나 담보가치(LTV)에만 의존해 대출이 이루어지는 경우가 있었습니다. 제2금융권이라 언급되는 상호금융이나 저축은행 등에서는 도입당시 각각 261.7%나 111.5% 등 전체 DSR이 상당히 높게 산출됐습니다. 따라서 가계부채 증가로 인해 DSR 적용과 관리가 필요한 사항이나 개정의 필요성 또한 있다고 볼 수 있습니다.

이번에 도입된 전세보증금 반환 목적의 대출규제 완화가 대표적입니다. 지원대상과 대출금액 그리고 대출관리까지 명확함에도 언론과 방송에서는 부정적인 여론도 있습니다. 하지만 이 대출규제 완화는 임대인뿐만 아니라 임차인들에 대한 정책입니다. 임대차시장의 리스크를 관리하기 위한 방안으로 생각하는 것이 합당할 겁니다.

IMF(국제통화기금)가 분류한 17개 거시건전성 정책 중 규제적 성격의 주택담보대출 정책이라 할 수 있는 ▲LTV ▲DSR ▲대출제한 정책 등입니다. 그런데 이를 모두 사용하고 있는 선진국은 캐나다, 한국, 싱가포르 정도 밖에 없습니다. 심지어 오스트리아, 벨기에 등은 3가지 중 어떤 정책도 시행하고 있지 않습니다. 네덜란드와 영국은 2가지, 심지어 호주, 프랑스, 미국 등도 1가지 정도 정책만 사용하고 있습니다.

규제는 단순화해야 적용 받는 대상들이 느끼는 혼란이 줄어들고 실효성이 높아집니다. 최근 규제지역을 단순화하자는 논란도 이런 이유가 큽니다. 따라서 주택담보대출 정책도 DSR에 맞춰 일원화하는 것이 필요합니다.

3가지 정책을 모두 사용할 경우 정책의 중복문제 또한 발생할 수 있습니다. 선진국의 경우 2019년 현재 평균적인 LTV한도는 85.1% 수준입니다. 우리나라의 거의 두배 수준입니다. 문제는 LTV가 낮은 상황에서 DSR이라는 강력한 중복규제가 적용되면 실수요자들이 피해를 볼 수도 있다는 사실입니다. 중복에 따른 문제점을 면밀히 살펴야 합니다.

너무 자주 정책이 바뀐다는 점도 문제입니다. 선진국 중 주택담보대출 정책을 빈번하게 조정하는 국가는 대부분 아시아권입니다. 그중 한국은 타의 추종을 불허합니다. 2021년말에 발표된 국토연구원의 자료에 의하면 한국의 LTV한도는 총 14회, DSR(DTI) 13회, 대출제한 정책 총 3회가 변경됐습니다. 정책의 잦은 변경은 규제의 안정성과 지속성 측면에서 혼선이 제기될 수 있습니다. 향후 DSR 중심의 가계부채 관리가 지속된다면 그에 맞는 LTV나 대출규제 정책을 다시금 점검할 필요가 있습니다.

DSR이라는 정책은 강력한 규제이지만 주택담보대출의 기본은 LTV입니다. 우리나라는 주요국과 비교해 가계부채 중 주택담보대출 비중이 낮은 편입니다. 실수요자들이 피해를 보지 않도록 LTV 한도를 차주별 특성에 맞게 완화하는 방안도 함께 검토했으면 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."
독자 문의 : thepen@hankyung.com

관련 뉴스

1

연봉 5000만원 다주택자, 전세금 반환대출 5.2억까지 받는다

올해 들어 집값과 전셋값이 동반 급락하면서 임대인이 세입자에게 전세보증금을 제대로 돌려주지 못하는 ‘역전세’ 현상이 심화하고 있다. 지난 정부 때 전세를 끼고 수십~수백 채의 집을 사들인 뒤 집값이 급락하자 세입자의 전세금을 떼먹은 ‘빌라왕 사건’이 발생하는 등 사회 문제로까지 비화했다. 지난 4월 말 기준 역전세 위험에 놓인 전국 전세계약은 100만 호를 넘어선 것으로 집계됐다. 정부는 역전세에 따른 보증금 미반환 문제를 해소하고자 이달 말부터 임대인에게 ‘총부채원리금상환비율(DSR) 40%’ 규제 대신 ‘총부채상환비율(DTI) 60%’를 적용하기로 했다. 이에 따라 다주택자들이 보증금 반환용으로 은행에서 얼마나 자금을 융통할 수 있을지 시나리오별로 분석해 봤다. 1년간 ‘DSR 40%’→‘DTI 60%’ 적용한국은행에 따르면 전국 잔존 전세계약 가운데 전세보증금이 전세 시세를 초과하는 ‘역전세 위험가구’는 작년 1월 51만7000호에서 올해 4월 102만6000호로 50만9000호(98.5%) 급증했다. 전체 잔존 전세계약 중 역전세 위험가구가 차지하는 비중도 같은 기간 25.9%에서 52.4%로 뛰었다. 전세로 살고 있는 세입자 2명 중 1명은 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 의미다.전세계약은 대부분 임대인이 후속 세입자로부터 신규 보증금을 받아 기존 세입자의 보증금을 돌려주는 방식으로 이뤄진다. 새로 체결한 전세계약의 보증금이 기존 전세계약 보증금보다 적으면 집주인이 자비로 부족분을 메워줘야 한다. 물론 이 차이가 클수록 임대인이 기존 세입자의 보증금을 제대로 반환하기 어렵다. 은행 대출로 해결하고 싶어도 ‘DSR 40%’와 같은 까다로운 대출 규제가 시행돼 온 탓에 기존 대출을 보유한 임대인이 추가 대출을 받기도 쉽지 않다.이에 정부는 지난 4일 전세보증금 반환 목적의 대출 규제를 이달 말부터 1년간 한시적으로 완화하겠다고 발표했다. 임대사업자가 아닌 개인 임대인에게 DSR 40% 대신 DTI 60%를 적용하겠다는 게 핵심이다. DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출·마이너스통장 등 모든 금융권 대출의 원리금이 개인 연소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 대출 총량을 제한하는 규제다. 반면 DTI는 주담대의 원리금과 기타 대출의 이자(원금 제외) 합계액이 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 하는 방식이다.정부의 대출 규제 완화 조치에 따라 역전세 위험에 놓인 임대인은 이전보다 많은 대출을 받을 수 있게 됐다. 연소득 5000만원인 개인 다주택자는 이전에는 최대 3억5000만원(금리 연 4.0%·만기 30년)까지 대출받을 수 있었지만 이달 말부터는 1억7500만원 늘어난 5억2500만원까지 대출이 가능해진다. 연소득 1억원인 개인은 대출 한도가 7억원에서 10억5000만원으로 3억5000만원 증가하고, 연봉 1억5000만원인 경우 10억5000만원에서 15억7000만원으로 5억2000만원 늘어난다. 등록 임대사업자도 대출한도 30~50%↑정부는 임대사업자로 등록한 개인에 대해서도 대출 규제를 완화하기로 했다. 지역에 따라 1.25~1.5배로 묶어둔 임대업이자상환비율(RTI)을 전세보증금 반환 목적에 한해 1년 동안 1.0배로 낮춰줄 예정이다. RTI는 대출 이자 비용 대비 임대소득 비율이다. 임대소득엔 보증금을 은행에 예치해 얻는 이자수익도 포함된다. RTI를 낮추면 같은 임대소득에 대해 더 많은 대출을 받을 수 있게 된다.예를 들어 대출금리 연 4.0%, 예금금리 연 3.0%라고 가정할 때 전세보증금 5억원인 주택을 5채 보유한 임대사업자는 RTI 1.25배를 적용하면 최대 15억원의 대출을 받을 수 있었다. 하지만 이달 말부터 1.0배로 RTI 규제가 완화되면 18억7500만원까지 한도가 늘어난다.이처럼 정부 규제 완화로 집주인의 대출 한도가 일시적으로 상향됐지만 전문가들은 무턱대고 대출을 늘리는 것은 위험하다고 조언했다. 올해 들어 금리 상승세가 주춤하긴 하지만 아직 고금리 기조가 계속되는 상황에서 이자 부담이 늘어날 수밖에 없기 때문이다. 연봉 1억원인 개인 다주택자가 DTI 60% 한도를 꽉 채워 연 4.0%의 금리에 30년 만기로 대출을 받는다면 이자 부담은 이전보다 최소 1400만원 증가한다.김효선 농협은행 부동산전문위원은 “전세보증금 반환 목적 이외의 대출은 여전히 DSR 40% 규제가 적용되기 때문에 늘어난 대출 한도에 꽉 맞춰 빚을 늘릴 경우 조만간 만기가 돌아올 기존 신용대출 등은 연장이 불가능해 일시 상환해야 할 수도 있다”며 “대출을 늘려 무작정 버티기를 시도하는 것보다 장기적으로 주택을 매각해 빚을 줄이는 등 리스크 관리에 나서는 게 바람직하다”고 말했다.정의진 기자 justjin@hankyung.com
2

LTV·DTI·DSR…주담대 '규제 삼형제' 아시나요?

대출을 받아 집을 사려는 모든 개인은 대출 한도를 제한하는 정부 규제를 적용받는다. 정부가 개인 대출 한도를 얼마나 제한할지 정하는 기준은 크게 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 세 가지로 나뉜다. LTV와 DTI는 주택담보대출 한도를 정할 때 쓰이고, DSR은 대출 종류와 무관하게 모든 빚의 총량을 규제하는 장치다.우선 LTV는 주택 가격 대비 주담대 한도액의 비율을 의미한다. 예를 들어 LTV가 50%면 10억원짜리 아파트를 구매하려는 개인이 빌릴 수 있는 주담대는 최대 5억원이다. LTV는 부동산 경기 상황에 따라 수시로 바뀌는데, 현재 무주택자와 1주택자는 비규제지역 70%, 규제지역 50%의 LTV를 적용받는다.무주택 가구주면서 부부합산 연소득 9000만원 이하인 서민·실수요자는 규제지역 내라도 주택가격 9억원(조정대상지역 8억원) 이하라면 70%의 LTV가 적용된다. 다주택자에 대한 LTV는 비규제지역 60%, 규제지역 30%다.LTV가 주택 가격을 기준으로 대출 한도를 정하는 기준이라면 DTI는 개인 소득을 기준으로 주담대 한도를 제한한다. DTI는 주담대의 원리금과 신용대출과 같은 기타 대출의 이자(원금 제외)의 합계액이 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 한 규제다.DSR은 주담대뿐만 아니라 개인이 소유한 모든 금융권 대출의 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 한 것으로 규제 강도가 가장 세다. 현재 DSR 40% 규제가 시행되고 있으며 특례 보금자리론이나 전세보증금 반환 목적 등 특수한 경우에만 적용이 배제된다.정의진 기자 justjin@hankyung.com
3

미국선 생애최초 주택 구매자 줄고 있다는데…[심형석의 부동산정석]

매년 미국의 공인중개사협회(NAR)는 주택 구매자와 판매자들의 성향을 나타내는 보고서(Profile of Home Buyers and Sellers)를 발표하고 있습니다. 2022년 기준으로 살펴봤습니다. 국내 주택 구매자들과의 비교뿐만이 아니라 팬데믹 이후의 주택 트렌드의 변화도 알 수 있습니다.생애최초 주택구매자는 2021년 34%에서 26%로 떨어졌습니다. 이 수치는 통계 작성이래 가장 낮은 수치입니다. 생애최초 주택구매자의 연령도 36세로 높아졌습니다. 이는 작년 33세에 비해 세살 높아진 겁니다. 연속구매자(repeat buyer)의 연령 또한 59세로 가장 높은 연령대를 기록했습니다.대략 30%대에서 움직이던 미국의 생애최초 주택구매자의 비중이 낮아진 것은 주택을 구입하기 힘든 환경을 반영합니다. 주택담보대출금리가 연 7%에 육박하고 주택수요는 여전하지만 공급이 줄어들었기 때문입니다. 신규주택의 착공물량도 많지 않지만 기존주택 소유자 또한 새주택으로 갈아타기 위해서는 주택대출을 새로 받아야 하기 때문에 시장에 매물이 나오지 않고 있습니다.한국의 상황은 반대입니다. 과거에 비해 숫자는 많이 줄었지만 2023년 3월을 기준으로 생애최초 주택구매자의 매수비중은 39.3%였습니다. 이중 20대와 30대의 비중을 합하면 53.8%나 됩니다. 이는 올해 1월 말 특례보금자리론이 출시되었고, 생애최초 주택구매시 담보인정비율(LTV)를 80%까지 허용하면서 고금리와 부동산시장 침체에도 불구하고 비중이 높아진 겁니다.미국과 같이 주택금융이 발달한 나라와는 달리 우리나라의 경우 담보대출에 대한 규제완화가 생애최초 주택구매자에게 얼마나 도움이 되는지 알 수 있습니다. 주택시장에서의 정부의 존재이유는 무주택자들이 더 쉽고 안정적으로 주택을 매입할 수 있도록 지원하는 겁니다. 특례보금자리론 등 정책모기지론이 확대되기를 기대합니다.결혼을 앞두고 주택 구매에 대한 고민을 가장 많이 합니다. 이는 미국도 마찬가지입니다. 61%의 주택구매자는 부부입니다. 하지만 17%는 싱글여성, 9%는 싱글남성, 그리고 10%는 결혼하지 않는 동거커플입니다. 생애최초 주택구매자의 경우에는 비혼 동거커플의 비중이 18%까지 높아집니다. 이 수치 또한 통계집계이래 가장 최고치입니다.우리나라는 저출산이 심각합니다. 현재 모든 정책이 결혼에 집중되고 있습니다. 반면 청약시장에 있어서 1인가구나 비혼가구에 대해서는 지원이 없습니다. 하지만 동거커플이 늘어나고 비혼커플들의 출산이 늘어나는 해외의 추세를 고려한다면 동거커플에 대한 정책적 지원이 필요하지 않을까 생각됩니다.14%의 주택 구매자들은 세대통합이 주택구입의 주요 목적입니다. 이유는 다시 집으로 돌아오거나 비용절감 때문입니다. 고령화에 따른 노인주거가 사회적 이슈로 제기될 가능성이 큽니다. 현재 우리 청약제도에는 3대가 함께 사는 가구에 대한 특별공급제도는 없습니다. 노부모 부양을 넘어 육아와 부양 등을 위해 3대가 거주하는 가구에 청약기회를 확대하여 저출산, 고령화시대에 대응하는 제도 신설이 필요합니다.일본에는 우리의 LH와 비슷한 UR도시기구이라는 공기업이 있습니다. 여기서 운영하는 임대주택에는 이웃할인이라는 제도가 있습니다. 부모세대 인근(2km)에 거주할 경우 최대 5년, 월세의 20%를 지원합니다. 싱가포르 실버타운도 3세대가 근거리에 거주하며 생활하는 ‘세대통합형 주거단지’가 있습니다. 저출산과 고령화에 따르는 문제점을 주택개발로 해결하려는 시도들입니다.다행스러운 점은 우리나라도 서울시 은평구 혁신파크에 이런 세대통합형 주거단지가 도입된다는 소식입니다. 선진국에서는 이미 실패한 제도인 소셜믹스(social mix)보다는 에이지믹스(age mix)가 우리 실정에는 더 절실하지 않을까 생각합니다.비교적 짧은 기간이지만 팬데믹의 영향은 큽니다. 고령화와 합쳐져서 글로벌 주택시장에도 다양한 변화를 일으키는 중입니다. 그 영향이 장기간 자리 잡을 수 있는 트렌드인지 일시적인 패션에 그칠지 계속 모니터링 해야겠습니다.<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수"외부 필진의 기고 내용은 본지의 편집 방향과 다를 수 있습니다."독자 문의 : thepen@hankyung.com