LTV·DTI·DSR…주담대 '규제 삼형제' 아시나요?

LTV, 집값 대비 한도액
10억 아파트에 50%면
최대 5억까지 대출 가능

DTI, 연소득 기준 제한
DSR은 빚의 총량 규제

대출을 받아 집을 사려는 모든 개인은 대출 한도를 제한하는 정부 규제를 적용받는다. 정부가 개인 대출 한도를 얼마나 제한할지 정하는 기준은 크게 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), 총부채원리금상환비율(DSR) 등 세 가지로 나뉜다. LTV와 DTI는 주택담보대출 한도를 정할 때 쓰이고, DSR은 대출 종류와 무관하게 모든 빚의 총량을 규제하는 장치다.

우선 LTV는 주택 가격 대비 주담대 한도액의 비율을 의미한다. 예를 들어 LTV가 50%면 10억원짜리 아파트를 구매하려는 개인이 빌릴 수 있는 주담대는 최대 5억원이다. LTV는 부동산 경기 상황에 따라 수시로 바뀌는데, 현재 무주택자와 1주택자는 비규제지역 70%, 규제지역 50%의 LTV를 적용받는다.

무주택 가구주면서 부부합산 연소득 9000만원 이하인 서민·실수요자는 규제지역 내라도 주택가격 9억원(조정대상지역 8억원) 이하라면 70%의 LTV가 적용된다. 다주택자에 대한 LTV는 비규제지역 60%, 규제지역 30%다.

LTV가 주택 가격을 기준으로 대출 한도를 정하는 기준이라면 DTI는 개인 소득을 기준으로 주담대 한도를 제한한다. DTI는 주담대의 원리금과 신용대출과 같은 기타 대출의 이자(원금 제외)의 합계액이 연소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 한 규제다.

DSR은 주담대뿐만 아니라 개인이 소유한 모든 금융권 대출의 원리금이 연소득의 일정 비율을 넘지 못하도록 한 것으로 규제 강도가 가장 세다. 현재 DSR 40% 규제가 시행되고 있으며 특례 보금자리론이나 전세보증금 반환 목적 등 특수한 경우에만 적용이 배제된다.

정의진 기자 justjin@hankyung.com