롯데타워보다 높은 초고층 개발…용산 '스마트 도시'로 변신

10년 만에 종합계획 다시 발표

최첨단 테크기업·연구소 유치
주거시설 6000가구 공급
부지 40%는 도로·공원·학교

SH공사·코레일 공동 시행자

오세훈 시장 "융복합 도시개발
아시아의 실리콘밸리로"

서울 노른자위 땅인 용산 정비창 부지가 ‘아시아의 실리콘밸리’로 탈바꿈한다. 서울시가 제시한 ‘용산정비창부지 개발’ 조감도. 서울시 제공

서울 용산역 인근 ‘용산정비창’ 부지 일대를 국제업무지구로 개발하는 가이드라인(마스터플랜)이 10년 만에 다시 나왔다. 서울시는 용산정비창 부지를 여러 획지로 나눠 국제업무, 업무복합, 주거복합, 문화복합 등 ‘다용도 복합개발’에 순차적으로 나설 계획이다. 최첨단 테크기업과 R&D(연구개발)·AI(인공지능) 연구소, 국제기구 등이 입주하는 업무 공간과 마이스(MICE: 기업회의·포상관광·컨벤션·전시회)시설, 비즈니스호텔, e스포츠 복합단지 등으로 채워진다.

오세훈 서울시장은 “용산 일대를 24시간 불이 꺼지지 않는 ‘융복합 국제도시’로 개발할 것”이라며 “향후 글로벌 기업이 주목하는 ‘아시아 실리콘밸리’로 탈바꿈할 것”이라고 강조했다.

비주거 70% 이상, 주거시설 6000가구

26일 서울시가 마련한 개발구상안에 따르면 용산정비창 부지 일대를 서울 최초의 ‘입지규제최소구역’으로 지정해 용적률을 법적 상한(1500%) 이상으로 높여줄 계획이다. 입지규제최소구역에선 입지규제를 적용받지 않고 건축물 허용용도, 용적률, 건폐율, 높이를 별도로 정할 수 있다. 123층 잠실 롯데월드타워(555m)보다 높은 초고층 건물이 들어설 수 있다. 전체 부지의 70% 이상은 업무·상업 등 비주거 용도로 채우도록 정했다. 또 전체 부지의 40% 내외는 도로·공원·학교 등 기반시설을 들인다. 오 시장은 “용산국제업무지구와 비슷한 미국 뉴욕의 허드슨 야드는 최대 3300%까지 허용하고 있고, 평균 용적률이 1800% 이상”이라며 “국제업무지구 상징성과 서울을 대표하는 경관 창출을 위해 높이 제한은 최소화하면서 통경축, 보행축과 주변 지역을 고려한 입체적인 스카이라인이 형성될 수 있도록 지침을 제시할 예정”이라고 설명했다.

서울 노른자위 땅인 용산 정비창 부지가 ‘아시아의 실리콘밸리’로 탈바꿈한다. 서울시가 제시한 ‘용산정비창부지 개발’ 조감도. 서울시 제공

서울시가 연초 ‘2040 서울도시기본계획’에서 제시한 ‘비욘드 조닝’ 개념도 해당 부지에 처음 적용된다. 기존 용도지역제처럼 토지 용도를 주거·공업·산업·녹지용 등으로 구분하지 않고, 복합 기능을 배치할 수 있도록 하는 것이다.

주거시설은 전체 부지의 30%가량으로 6000가구(공공주택 1250가구 포함)가 공급될 예정이다. 당초 국토교통부가 2020년 ‘8·4 부동산대책’에서 발표한 1만 가구 공급보다 4000가구 줄어드는 셈이다.

용산국제업무지구 중앙에 중앙공원을 조성하고, 철도부지에는 선형공원을 설치하기로 했다. 전체 부지에서 공원과 건물 내 녹지 등을 포함한 비중이 50%를 웃돌 전망이다. 마천루 사이로 공원과 녹지가 펼쳐지면서 북한산~서울 도심~남산~용산공원~용산국제업무지구~한강으로 이어지는 남북녹지축이 마련될 예정이다.

10년 만의 재도전, 이번엔 성공할까

앞서 서울시는 2007년 용산정비창 부지와 인근 서부이촌동을 묶어 개발하는 ‘용산국제업무지구’ 사업을 내놨다. 민간 시행사인 ‘드림허브 컨소시엄’이 31조원가량을 투입해 지상 111층 랜드마크 빌딩과 주상복합단지 개발을 추진했다. 하지만 2008년 글로벌 금융위기와 부동산 경기 침체 등으로 2013년 부도가 나면서 해당 사업은 백지화됐다.

서울시는 사업 실현성을 높이기 위해 과거와 달리 공공기관인 서울주택도시공사(SH공사)와 코레일이 각각 지분 30%, 70%의 공동사업시행자로 나서 정비창 부지 개발을 추진한다고 설명했다. 공공이 약 5조원의 재원을 투입해 부지를 조성하고 인프라를 구축한 뒤 민간에 부지별로 매각해 단계적으로 국제업무지구를 완성해 나간다는 구상이다. 앞서 SH공사와 코레일은 작년 5월 공동사업 시행을 위한 양해각서(MOU)를 체결했다. 별도 전담 조직인 ‘용산개발청’(가칭)을 꾸릴 계획이다.

서울시는 내년 상반기까지 도시개발구역 지정과 개발계획을 수립할 예정이다. 2024년 하반기 기반 시설 착공, 2025년 앵커(핵심시설) 부지 착공 등 전체 개발 기간은 10~15년으로 예상하고 있다. 오 시장은 “용산국제업무지구(산업)를 중심으로 여의도 금융중심지(금융)와 예술섬으로 변화를 준비 중인 노들섬(문화)을 삼각편대로 삼아 서울의 도시경쟁력을 강화할 것”이라고 설명했다.

안상미/박종필 기자 saramin@hankyung.com