집값 다 오른거 같다고?…"이 동네 주목하세요" [집코노미TV]

신현강 부와지식의배움터 대표(부룡)
'갭 메우기' 이어진다…전세가율 높고, 덜 오른 지역 주목

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'부룡'이란 필명으로 활동하는 신현강 부와지식의배움터(부지런) 대표는 7단계 부동산 사이클를 적용해 현재를 확산기와 급등기가 혼재된 상승장 후반부로 진단했습니다. 신 대표가 이 시기에 나타나는 '갭 메우기' 현상을 활용한 투자 방법과 유망 투자 지역을 짚어봤습니다.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 오늘은 신현강 부와지식의배움터 대표님 모셨습니다. 안녕하십니까.

▷신현강 대표
안녕하십니까.

▶서기열 기자
‘부룡’이란 필명으로 글을 쓰시는 칼럼니스트이자 최근에 부동산 상승신호 하락신호라는 책을 내셨습니다. 오늘 이 시간에는 부동산 사이클을 활용한 내집마련 전략에 대해서 이야기를 나눠보고자 합니다.

통상 부동산시장의 사이클은 4단계로 나누는데 이번 책에서는 7단계로 나누셨어요. 이 각 사이클 별로 주요 특징은 뭐가 있을까요? 이게 어떻게 흘러가는 건지 간략하게 설명해주실 수 있을까요?

▷신현강 대표
처음에는 당연히 침체기부터, 시장이 안 좋았을 때부터 시작하게 되는데. 그 안 좋은 시장이 시간이 지나가면서 시장 환경이 되게 안 좋아지잖아요. 그러면 결국 정부라든지 기타 다른 쪽에서 살리기 위한 노력을 할 것이고 그 과정이 지나면서 자연스럽게 회복 준비를 하는 어떤 시기가 온다. 그 회복준비기가 오는 기간에 또 나름대로 각종 대책을 내놓으면서 시장을 살리려고 할거고, 그러면서 시장이 회복되는 과정을 일컬어서 회복기라고 저는 표현을 했거든요.

회복준비기 하고 회복기를 거치게 되면 이제 살아났잖아요. 살아나게 되면 이제 사람들이 관심을 갖게 되니까 이젠 상승장으로 들어올 수 밖에 없는거죠. 그래서 상승기라고 표현을 했던 거 같구요. 이 과정을 거치면서 상승기가 돌아왔는데 그때까지만 하더라도 부동산에 관심이 없던 사람들이 있었잖아요. 이 분들이 관심을 갖게 되면서.

▶서기열 기자
너무 많이 올라가니까.

▷신현강 대표
예. 이제 시장이 점점 올라가는 곳이 생겨나는 거죠. 그게 이제 저는 확산기라고 표현을 했구요.

▶서기열 기자
아, 상승기 다음에 확산기.

▷신현강 대표
그리고 난 다음에는 이제는 또 어떤 단계를 지나서 너무 많은 사람들이 관심을 갖게 되면은 흔히 말하는 외곽지역, 여기는 설마 오를까 하는 지역까지도 오르는 저는 이제 그래서 그거를 급등기라고 표현을 했는데.

▶서기열 기자
급등기.

▷신현강 대표
급등기를 좀 오해하시는 분들이 그냥 모든 동네가 다 엄청나게 오른다. 이렇게 생각하시는 거 같아요.

▶서기열 기자
급등하면 이렇게 확 오른다고 생각하니까요.

▷신현강 대표
근데 제가 표현하는 급등기는 우리가 그동안 우리가 오르지 않았고, 않을 거 같았던 지역마저도 같이. 거의 확산기의 최고봉인거죠. 그렇게 움직이는 걸 급등기라고 표현을 했구요.

▶서기열 기자
확산이 정점에 다다른 시기다. 그렇게 봐야겠군요.

▷신현강 대표
네. 그게 급등기라고 말씀을 드려야될 거 같구요. 그 과정을 거치게 되면 이제 웬만한 사람들이 다 집을 샀잖아요. 그렇게 되면 이제 새로 들어오는 수요보다 이미 구입한 수요라든지, 그런 분들이 많아지면서 점차 수요가 줄어드는 쇠퇴기 현상이 올거다. 그럼으로 인해서 자연스럽게 침체장으로 다시 들어가게 되는. 그 과정으로 자연스럽게 진행이 될거다. 어떻게 보면 이게 공급하고 수요의 움직임으로 표현한 걸로 보시면 될 거 같아요.

▶서기열 기자
그렇다면 사람들이 되게 궁금한 부분이 지금은 어느 단계냐 그런 부분에 대해서 의문을 가질 거 같아요. 어떤 단계라고 봐야될까요.

▷신현강 대표
제가 이 책을 쓰고 난 다음에 진짜 많이 받았던 질문이 바로 이 질문인 거 같아요. 사이클에서 제가 언급한 확산기와 급등기가 혼재돼서 나타나고 있다. 저는 그렇게 표현해야 될 거 같아요. 왜냐면 지금 말씀드렸던 확산기와 급등기를 여러분들이 이해하기 쉽게 구분을 했지만 그 현상이 어떤 특정 시점부터는 확산기, 어떤 특정 시점부터는 급등기 이건 아니거든요. 그러다 보니까 그것들이 혼재돼서 나타나는 시장이다 지금이.

▶서기열 기자
혼재됐다? 두 가지 기간이 혼재된 상태다 이렇게 봐야되는군요.

▷신현강 대표
그렇죠. 주변으로도 확산되고 안 오를 거 같았던 지역도 급등하는 모습이 지금 현재 혼재돼서 나타나고 있다. 이렇게 말씀드려야 될 거 같아요.

▶서기열 기자
그렇죠. 지금 뭐 예를 들어서 노도강 지역도 가파르게 오르고 있고, 그 외곽에 있는 의정부 동두천 이런 데까지도 확산되고 있는 상황이다 이렇게 봐야겠네요.

▷신현강 대표
네, 그렇습니다.

▶서기열 기자
책에서 갭 벌리기와 갭 메우기를 많은 부분을 할애해서 설명하셨어요. 그게 어떤 현상이라고 봐야할까요?

▷신현강 대표
일단 이게 사람들이 가지고 있는 본능인 거 같아요. 왜냐면 집을 사려고 했을 때 이왕이면 조금이라도 좋은 동네, 좋은 학군 이런 데서 살고 싶어하잖아요. 그러다 보니까 당연히 수요가 집중되는 곳은 사람들이 선호하는 곳이거든요. 그걸 보통 저는 중심지라고 표현하는데 이 중심지가 먼저 오르는 현상이 자연스럽게 나타날 수 밖에 없구요.

그리고 난 다음에 중심지가 오르는 걸 보고난 다음에 “어, 부동산이 오르네”라고 했을 때 관심을 두고 봤지만 이미 중심지는 많이 올라버렸거든요. 그러면 결국에 사람들이 하는 행동을 보게 되면 대부분 다 보게 되면 대안을 찾아요. 속담에서 나오는 것처럼 ‘꿩 대신 닭’인거 같거든요. 그 꿩 대신 닭이 결국 바꿔 말하면 중심지에서 주변지로 번져나가는 현상이다라고 저는 생각을 하고 있구요.

이런 현상이 나타나는 것을 A급 지역, 그 중심지역 먼저 가격이 오르면서 갭을 벌리고, 그 다음에 그 옆에 있는 B급지나 C급지 같은 경우가 갭을, 가격 갭을 메우면서 따라가는 현상을 저는 갭 벌리기와 갭 메우기라고 저는 표현하고 있죠.

▶서기열 기자
부동산 사이클에 맞춰서 어떻게 활용할 수 있을까요?

▷신현강 대표
일단은 갭 벌리기와 갭 메우기라는 현상은 사실상 그동안은 어떤 책에서 공식처럼 활용됐던 내용은 아니었던 거 같아요. 저도 오히려 그때 투자를 하면서 느꼈던 현상인데. 일단 갭벌리기, 갭 메우기라는 현상은 항상 상승장에 굉장히 뚜렷하게 나타나는 현상이라는 거. 그리고 이 현상은 시차를 두고 중심지역, 그 다음에 부심지, 주변지, 외곽지역까지 항상 시차를 두고 동일하게 나타나게 된다는 것만 기억을 하시게 된다면.

본인들이 가지고 있는 자금에 따라서 내가 어떤 특정 지역을 무시하시지는 마시구요. 그 지역에서 적절한 수익을 내고 싶다, 적절하게 편하게 살고 싶은 어떤 주거의 안정성을 만들고 싶을 때는 큰 부담 없이 가용자금에 맞춰서 지역을 선택해서 들어가시는 게 굉장히 본인한테 유리할 거라고 생각하고 있습니다.

▶서기열 기자
대표님, 그러면 실수요자 입장에서 갭 벌리기와 갭 메우기 현상을 봤을 때 현재 시점에서 어느 지역에 투자하면 좋을까요?

▷신현강 대표
일단 제가 생각하기에는 그동안 중심지역이 많이 올랐잖아요. 나름대로는 갭 벌리기 장이 굉장히 심화됐다고 볼 수가 있을 거 같고요. 그랬을 때는 그 다음에는 당연히 갭 메우기 장이 일어날 가능성이 높아서 이런 경우에는 아직까지 좀 덜 오른 곳, 이런 곳들이 움직일 곳이 좀 더 많다고 생각하구요.

실수요자들 입장에서는 가진 자금이 부족하실 테니까 이 분들 같은 경우는 갭 메우기를 고려해서 서울이라든지 또는 경기, 인천 쪽에서 나름대로는 전세가율이 높고, 아직 좀 덜 올랐다고 판단되는 곳으로 들어가시는 게 훨씬 더 유리할 거라고 생각합니다.

▶서기열 기자
그렇죠. 아무래도 좀 덜 올랐고, 전세가율이 높은 지역, 앞으로 더 오를 수 있는 지역들을 찾아가는 게 좋겠다. 그런 지역들이 구체적으로 어디가 있을까요?

▷신현강 대표
많은 분들이 서울, 서울, 서울 하시잖아요. 근데 가장 큰 문제는 서울이 가장 많이 올랐다는 건데요 지금 제가 5월 전세가율을 한번 봐봤는데요. 아무래도 전세가율이 높은 지역들 같은 경우는 사람들의 선호도가 높고 그렇기 때문에 추가적으로 들어올 수 있거든요.

그리고 상대적으로 아직 많이 안 올랐다고 하는 지역 같은 경우도 대표적으로 얘기할 수 있는 지역이 관악구일거라고 저는 생각이 들어요.

▶서기열 기자
서울 관악구

▷신현강 대표
그 밖에도 중랑구라든지 금천구라든지 이런 지역들이 있는데요. 이 지역들의 가장 큰 공통점이 뭐냐면 서울에서 그래도 조금 선호도가 약했던 지역이 틀림이 없는데 또 거기에다가 전세가율은 높아서 나름대로 서울지역에서 어느 곳이나 사통발달 들어갈 수 있는, 일자리로 갈 수 있는 그런 곳이라고 판단이 되거든요.

이런 지역들 같은 경우는 그동안 많이 올랐던 지역보다 상대적으로 좀 많이 안 올랐기 때문에 꼭 서울에서 움직여야 되겠다고 생각하는 분들은 자기 가용자금에 맞춰서 관악구라든지 또는 중랑구 금천구 이런 쪽으로 관심을 두신다면 이분들한테는 매우 좋은 투자가 되지 않을까 생각을 해봅니다.

▶서기열 기자
서울에서는 그러면 관악구, 중랑구, 금천구 이 정도를 짚어주셨는데요.
그런 차원에서 봤을 때 인천도 핫한 것 같아요. 인천은 어떻게 보세요?

▷신현강 대표
지금 상황에서 인천은요 서울의 초기 장세와 비슷한 모습인 거 같아요. 그래서 많은 분들이 생각을 할 때 서울 쪽을 먼저 생각하시고, 그 다음에 수도권 지역을 먼저, 그 다음에 생각하시고 그러다보니까 인천 쪽은 관심도가 떨어지는 게 사실이었다가 최근 들어서 관심이 생긴 거라고 봐야 될 거 같거든요.

그랬을 때 지금 상황을 보게 되면 그동안 많이 오른 곳을 볼 때는 송도가 있는 연수구 지역이 가장 많이 올랐던 것 같아요. 그런데 송도가 있는 연수구 지역을 제외하고는 전세가율이 5월달 기준으로 보면 나머지 지역은 70%가 다 넘어요.

▶서기열 기자
아, 70%요?

▷신현강 대표
물론 이거는 신축과 구축 이런 거 다 포함해서 평균으로 말씀드리는 거기 때문에. 그렇다면 이 지역들 같은 경우는 분명히 전세가율이 높고 그 다음에 서울에 진입하기 편하고 이런 지역들을 생각해보게 되면 아무래도 인천지역에 서울 가까운 곳 대표적으로 부평, 계양, 서구. 조금 더 가격대가 떨어지지만 나름대로 지역 요지라고 말씀드릴 수 있는 남동구, 그리고 바로 옆에 있는 미추홀구까지도 충분히 생각해보실 수 있을 거라고 저는 생각합니다.

▶서기열 기자
그러면 사실상 연수구 빼고 인천 전 지역이 포함된다고 봐야되겠네요?

▷신현강 대표
왜그러냐면 사실상 그동안 많이 안 올랐구요. 그렇기 때문에 어느 정도 갭이 벌어졌기 때문에 메우는 현상은 분명히 일어날 거라고 보고 있습니다.

▶서기열 기자
그러면 서울 인천 말씀해주셨고 다음에는 경기는 어디를 꼽아주실 수 있을까요?

▷신현강 대표
경기도 지역도 사실상 서울에 붙어있거나 서울 수준으로 인기가 많은 곳들은 상당히 많이 올랐잖아요? 그렇기 때문에 결국은 경기도 지역을 볼 때 상대적으로 안 오르면서도 교통이 괜찮은 곳들을 보시는 게 가장 나을 거라고 판단이 되는데요.

아까도 말씀 드린 것처럼 5월달에 KB에서 나왔던 5월달 전세가율을 봤을 때는 지금 현재 전세값이 가장 높은 지역 중에 하나로 보여지는 곳이 남양주라든지, 또는 고양 일산동구, 서구 뭐 이런 지역들이 아무래도 실거주자들이 서울에 진입하기도 편하고 상대적으로 덜 오른 곳이 많아서. 나름대로 실거주와 투자를 동시에 접근하시기가 상당히 좋을 거 같구요.

이 밖에도 예를 들면 용인, 용인 중에서도 기흥구라든지. 또, 지금 현재 요즘 조금 많이 오르는 거 같아요. 수원에서도 장안구라든지 권선구라든지 뭐 이런 지역들을 중점적으로 보시는 게 매우 좋을 거다.

그리고 제가 이렇게 말씀 드리는 가장 근간에는 전세가율이 높으면서 상대적으로 덜 오른 지역이라고 판단하시면 다음 번에도, 오늘 제가 말씀 드린 지역 외에도 시장은 계속 바뀌잖아요. 그렇게 해서 찾아보신다면 충분히 투자로서 또는 실거주로서 굉장히 도움이 되실 거라고 저는 생각하고 있습니다.

▶서기열 기자
그렇죠. 덜 올랐기 때문에 상대적으로 저평가된 지역이고. 대신 전세가율이 높다는 얘기는 그만큼 전세가 몰려들고 있다는, 입지가 좋다는 얘기고, 그렇기 때문에 끌어서 올라갈 수 있는 가능성이 높다고 보고 계신거군요.

▷신현강 대표
네. 최근 들어서 제가 고양시를 가서 좀 서핑, 모니터링을 했던 적이 있었는데 고양시 같은 경우도 지역마다 편차가 되게 심해요. 그래서 고양시 같은 경우 많이 오른 지역은 덕양구가 많이 올랐고, 서울이 가깝다는 이유 때문에. 그리고 우리가 흔히 말하는 일산동구 지역 주엽역이라든지 마두역은 그나마 올랐는데 나머지 지역은 많이 오르지 못했다고 그래서 그쪽 지역 주민들이 많이 속상해 하거나 분위기가 그런 게 있어요.

그렇게 갭이 벌어져있는 상황이기 때문에 어떤 면에서는 조금의 호재라든지 모멘텀이라는 게 존재한다면 분명히 그쪽 지역도 움직임이, 물론 제가 고양시를 기준으로 해서 잠깐 언급했지만, 다른 지역도 그렇게 움직일 가능성이 있을 거라고 예상하고 있습니다.

▶서기열 기자
지역 내에서도 또 저평가 된 지역이 조금 더 가능성이 있을 수 있다고 보시는군요.
지금까지 말씀해주신 지역들이 상대적으로 지금까지 상당한 기간동안 저평가된 지역일텐데

▷신현강 대표
안 오른 곳이죠.

▶서기열 기자
그렇죠. 안 올랐단 얘기고. 그렇다면 하락기에는 더 많이 떨어질 것이 아니냐 라는 질문을 하신 분도 있을 것 같아요. 어떻게 보세요?

▷신현강 대표
저에게도 그런 질문을 굉장히 많이 하세요. 그동안에 사례를 보면 또 그렇지만도 않은 것 같아요.

무슨 말이냐. 상승장 때 입지가 좋은 곳이 더 많이 오르게 되면 사람들이 그 지역이 더 좋은 곳이라는 걸 인지하고 더 많은 수요가 들어오는 경우가 발생하는데요. 반대로 입지가 나쁜 곳들 같은 경우는 상승장에 입지가 좋은 곳이 오르는 동안 워낙 많이 안 올랐기 때문에 사실 뒤늦게 많이 오르는 것으로 느껴질 뿐이지 상대적으로 별로 안 오른 지역이 많아요.

▶서기열 기자
기간 전체를 놓고 봤을 땐 별로 안 올랐단 얘기죠?

▷신현강 대표
네. 그렇기 때문에 하락장이 왔을 때는 오히려 과도한 수요가 몰려갔던 곳이 더 크게, 일종의 버블이라고 생각하고 더 크게 떨어지는 경우가 많구요. 상대적으로 적게 올랐던 곳들 같은 경우는 그동안 안 올랐던 곳이기 때문에 뒤늦게 조금 올랐다, 이런 곳들은 떨어지는 폭도, 떨어지는 하락폭이 적다는 게 일반적인 모습인 거 같아요.

특히나 제가 지금 말씀드렸던 곳이 수도권 지역이잖아요. 서울과 수도권 지역인데 그만큼 사람들의 수요가 탄탄한 곳이다. 그런 곳이 많이 안 올랐기 때문에 결국 수요는 그대로 존재할 것이고 떨어지는 폭도 생각보다 그렇게 여러분들이 우려할 만 한 정도로 떨어지는 경우는 별로 보지 못했다. 이렇게 말씀 드리고 싶죠.

▶서기열 기자
네, 알겠습니다. 오늘 신현강 대표님과 부동산 사이클에 대한 이야기를 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 조민경 PD·정준영 PD 편집 조민경 PD 디자인 이지영 디자이너
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩