금리 오르면 집값 떨어진다고요?…과거 짚어봤더니

*7월 1일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.

하반기 시작과 함께 대출규제가 완화됩니다. 무주택 실수요 조건을 갖춘 차주들의 LTV는 일반 기준보다 20%포인트 높아지는데요. 문제는 DSR도 거의 모두에게 적용되기 시작한다는 거죠. 대출이 나온다는 건지, 안 나온다는 건지 모르겠는데 집값은 또 오르고 있습니다. 전형진 기자가 반포동 아크로리버파크 중형 면적대의 40억 거래 뒷얘기부터 노원구 일대 중저가 아파트 이야기도 풀어봅니다.

▶전형진 기자
7월 1일입니다. 준비한 이야기는 세 가지입니다. 집값, 대출, 그리고 금리인데요. 하반기로 넘어오면서 화두가 되고 있는 세 가지이기도 하고 이 부분들의 변화가 크기 때문에 이야기를 준비했습니다.

며칠 전 가장 화제가 됐던 건 이 이야기입니다. 반포동 아크로리버파크가 40억에 육박했다는 이야기입니다. 전용 84㎡의 실거래가 39억8000만원에 등재됐습니다. 그런데 40억7000만원짜리가 거래됐다는 소문도 돌고 있습니다. 제가 여러 가지 채널을 통해서 확인을 시도했는데, 아는 중개사분들이 매도인들에게 물어봤지만 해당 거래를 확인하지는 못했습니다.

다만 39억8000만원에 실거래된 걸 확인해보니 지지난주 토요일에 거래됐다고 합니다. 매수인은 직접 입주하기를 원했다고 하고요. 뒤쪽 한강이 안 보이는 집들 같은 경우엔 같은 전용 84㎡라도 호가가 36억~37억 선에 나온다고 합니다. 그런데 앞동에서 한강을 볼 수 있는 매물들은 39억~40억까지 나오고 있고, 그 중에 하나가 거래된 겁니다. 보통 투자 목적으로 산다면 당연히 레버리지를 일으켜야 하니까 세를 끼고 차액만큼만 돈을 지급하는데 이번 거래의 경우 집주인이 들어가 살면서 한강을 조망하기 위해 이 정도 가격을 지불했다고 이해하시면 될 것 같습니다. 세를 낀 매물보다 직접 입주 가능한 한강뷰 매물이 더 비싸다는 것이죠.

이 아파트의 타임라인을 다시 짚어보자면 2013년 일반분양을 했는데요. 당시 미분양도 있었던 것으로 기억해요. 어쨌든 1, 2차로 나눠서 했는데 당시엔 전용 84㎡가 14억원이었습니다. 20억을 돌파한 건 2016년 8월이었고, 2018년 8월엔 30억을 뚫었습니다. 공교롭게도 올해 8월에 40억이 될 수도 있는 거죠. 그동안 부동산시장이 어땠는지를 단편적으로 볼 수 있는 사례인 것 같습니다.

매물도 확인해봤습니다. 전용 84㎡ 매물을 높은가격 순으로 정리해봤더니 40억짜리 매물이 나왔습니다. 동을 보면 111동이라고 써있죠. 여기가 어디냐면 아크로리버파크 중에서도 한강변인데, 앞동에서도 래미안원베일리 방향입니다. 그리고 키맞추기, 또는 형님이론이라고 해서 이렇게 치고 나가는 단지가 있으면 옆 단지, 주변 단지, 주변 지역의 아파트들이 가격을 슬슬 맞춰갑니다. 일정한 간격을 유지하는 거죠. 만약 아크로리버파크가 40억을 넘는다면 바로 옆에 있는 래미안원베일리 같은 면적대도 그 가격에 맞춰서, 일부는 그것보다 비싸게 형성될 것이고, 한강이 안 보이는 쪽들은 낮게 형성되겠죠. 그 파급이 무섭습니다.

그런데 더 중요한 건 이 기사입니다. 얼마 전에 장현주 기자가 쓴 기사인데요. 창동 집주인들이 매물을 거두고 있다고 하죠. 창동뿐 아니라 노도강, 서울 외곽 지역에 있는 중저가 단지들의 거래가격이 오르고 있다는 얘기입니다. 중저가란 표현이 좀 그런데, 상대적인 가격을 말하는 거죠. 6억~7억이 중저가는 아니긴 한데요. 요즘은 강북 소형도 10억을 넘으니까요. 그것과 비교하면 저렴하기 때문에 중저가라고 표현하는 거죠. 기사에 보면 중저가 단지들의 가격이 8억~9억대로 키맞추기 할 가능성이 높다고 나와 있습니다.

기사를 조금 더 보면요. 중계동에 있는 중개업소에서 이렇게 말했다고 합니다. '최근에 신혼부부들이 많이 와서 전용 49㎡만 세 건을 거래했다'. 한 팀이 세 건을 다 샀다는 게 아니라 다녀간 팀들 중에 세 팀이 한 건씩 거래했다는 것이죠. 젊은 사람들이 많이 사고 있다는 얘기죠. 사실 이 기사엔 이 단어가 굉장히 많이 나옵니다. '신고가', '신고가', '최고가', '신고가에 거래됐다'. 그리고 면적대를 보면 대부분 소형 면적대입니다. 서울 외곽에 있는 소형 면적대가 6억대를 뚫고 있다고 이해하시면 될 것 같습니다.

서울 외곽이 왜 이렇게 많이 거래되고 있는지 분석도 나오고 있습니다. 기사에선 대출규제 완화의 영향으로 해석했습니다. 대출규제가 7월부터 풀렸죠. 완화된 요건은 대출신청일 기준으로 적용되기 때문에 미리 매매계약을 했더라도 신청 자체를 7월 1일부터 하면 되는 거죠. 그런데 매물이 워낙 없으니까 미리 가서 계약을 거는 분들이 많았던 거죠. 그래서 6억~7억대 매물이 품귀라는 말이 나왔던 거고요.

대출 부분을 조금 더 설명드리면 이렇습니다. 앞서 3분부동산에서도 짚어보긴 했었는데요. 원래 투기과열지구의 LTV, 집값 대비 대출 한도는 40%입니다. 그런데 무주택 실수요자, 소득기준을 맞춘 분들에겐 LTV를 50%로 적용해줬습니다. 그런데 7월 1일부턴 이런 실수요자들에겐 LTV를 60%까지 적용해준다는 게 이번에 바뀐 대출규제 완화의 골자입니다. 60%는 투기과열지구 기준입니다. 그리고 소득기준도 조금 올랐습니다. 부부합산 9000만원 이하이거나, 생애최초라면 1억원 이하입니다.

그런데 주택가격에 제한을 걸었습니다. 9억입니다. 9억 이하 집을 살 때 LTV 60%를 해준다는 거죠. 그리고 또 제한이 있습니다. 6억까지는 60%를 해주고 6억을 초과하는 구간은 50%를 해줍니다.

계산을 해보면 이렇습니다. 8억짜리 집을 산다고 가정해볼게요. 이때 6억까지의 60%는 3억6000만원이죠. 그리고 초과분의 50%, 6억을 초과해서 8억까지의 50%니까 1억원이죠. 그럼 4억6000만원이 한도라는 계산이 나오죠. 그런데 조건이 또 하나 있어요. 완화된 대출규제의 한도는 4억원입니다. 정부가 대출규제를 완화한다고 하면서 실수요자들의 LTV의 숫자 자체는 올렸지만 살 수 있는 가격대는 9억 이하로 제한을 걸었고 대출의 총액도 4억으로 맞춰놨습니다.

그리고 두 번째는 DSR입니다. 여기에 왜 조삼모사라고 표현을 했냐면 LTV 기준에 맞아도 다시 한 번 DSR을 봅니다. LTV는 집값에 대비해서 얼마나 대출을 해줄 것이냐는 거였죠. DSR 자신의 소득 대비 원리금상환이 얼마인지를 보는 겁니다. 예를 들어서 1년 동안 100원을 버는데 대출 원금과 이자를 갚는 게 10원이라면 DSR은 10%가 되는 거죠.

그런데 이 DSR을 그동안은 모두에게 적용하진 않았어요. 조정대상지역이나 투기과열지구에서 9억을 넘는 집을 살 때만 적용했습니다. 그런데 7월 1일부턴 오히려 범위가 넓어졌습니다. 이제 6억을 넘는 집을 살 때 적용됩니다. 앞서 8억짜리 집을 산다고 가정하고 시뮬레이션을 했죠. LTV로 하면 최대 4억을 대출받는다는 계산이 나왔는데 DSR을 따져보면 소득을 또 봐야하는 것입니다.

DSR을 계산해보죠. 아까 8억짜리 집을 살 때 LTV로는 최대 한도가 4억이라고 했죠. 금리 2.9%에 30년 만기라고 가정할게요. 이렇게 되면 1년 동안 갚아야 할 원리금이 2000만원입니다. 원래 거치기간을 거는 경우도 있지만 바로 원리금상환을 한다고 가정할게요. 연봉 5000만원을 받는 사람이 이렇게 연 2000만원의 원리금을 상환한다고 하면 DSR이 40%가 됩니다. 참고로 DSR은 40%가 최대입니다. 만약 연봉 4000만원인 사람이 똑같은 조건으로 대출을 받는다고 하면 DSR 기준을 초과하게 되는 겁니다. 자신의 소득 대비로 40%에 맞는 금액까지만 대출이 나오게 되는 거죠. 다시 한 번 정리하면 LTV 기준으로 4억 한도를 맞췄는데 이걸 DSR로 따져서 한도가 더 낮아질 수 있다는 겁니다.

이게 DSR의 핵심적인 개념, 그리고 계산 구조입니다. 그렇다면 소득이 많으면 분모가 높아지니까 DSR이 낮아지고 대출을 잘 받을 수 있겠죠. 하지만 그런 분들에겐 LTV 60%가 적용되지 않습니다. LTV 완화 기준에 소득기준이 있었잖아요. 부부합산 9000만원, 생애최초일 때 1억원이었습니다. DSR를 넉넉하게 남을 정도의 소득이라면 우대 LTV의 소득기준을 넘어버린다는 겁니다. 빌려주겠다는 건지 안 빌려주겠다는 건지. 대출규제 완화라고 발표가 됐지만 실제로 하나하나 따져보면 이렇다는 겁니다. 그리고 더 중요한 건 앞서 읽었던 내용대로 집값이 엄청나게 오르고 있다는 거죠. 대출한도는 찔끔 늘어났거나 안 늘었는데.

그리고 최근에 이런 얘기 나왔죠. 이주열 한국은행 총재가 금리인상을 공식화했습니다. 연내 한 번 올리고 내년에도 또 올린다는 건데요. 금리 얘기를 왜 꺼냈냐면 앞서 DSR에서 원리금상환액을 따진다고 했잖아요. 금리가 오르게되면 DSR 한도도 줄어버리는 거죠. 대출금리가 오르는 것이니까요. 금리를 인상하는 문제는 대출한도와 밀접하게 관련이 있다는 겁니다. 어떻게 보면 금리를 올리기 전에 빨리 대출을 받아야 한다는 계산이 나올 수도 있는 것이고요.

이건 제가 예전에 굉장히 재미있게 봤던 리포트인데요. 금리가 오를 때 부동산시장은 어떤 영향을 받을 것이냐는 게 항상 화두인데요. 현대경제연구원에서 이런 리포트를 낸 적이 있습니다. '국내 금리인상의 경험이 현재에 주는 시사점'. 2017년에 나온 것이라 시차가 조금 있지만 어쨌든 담고 있는 내용 자체가 과거의 일이기 때문에 지금 시점에 일독할 만한 가치는 있다고 봅니다.

과거 금리인상기가 두 차례 있었다고 합니다. 1차 인상은 2005~2008년, 2차 인상은 2010년 이후이고요. 1차는 8차례, 2차는 5차례 금리를 인상했습니다. 연내 다시 금리를 올린다면 3차 인상기의 첫 번째가 되는 거죠.

보통 금리를 올린다고 하면 자산의 거품을 빼려는 신호이기 때문에 집값이 떨어진다는 분석이 많이 나오는데요. 당시 현대경제연구원에서 조사를 해보니 이런 그래프가 나왔다고 합니다. 1차 인상기엔 금리가 오르는 기간 동안 매매가격도 같이 올라갔습니다. 이 그래프에서 중요한 게 초기엔 가격이 같이 올라갑니다. 하지만 나중엔 떨어집니다. 금리인상을 하루 만에 다 하는 게 아니니까 여러 번 올리는 과정에서 집값이 같이 오르다가 나중엔 떨어지는 게 1차 인상기에 확인이 됐습니다. 그런데 2차 인상기도 비슷했어요.

리포트에선 이렇게 설명하고 있습니다. 보통의 기준금리 인상은 대출금리 인상으로 이어지기 때문에 부동산 수요를 줄이고 가격을 하락 안정화시키는 방향으로 작용한다. 그런데 과거를 짚어봤더니 금리인상기에 강한 수요 억제책이 있었지만 그럼에도 불구하고 집값이 오르는 방향으로 움직였다는 겁니다. 한은이 금리를 올리니까 앞으로 집값이 더 오른다, 이런 말씀을 드리려는 건 아닙니다. 수년치를 누적해서 보면 금리인상 초기엔 오르다가 나중엔 떨어졌다는 걸 같이 확인하는 거예요.

그렇다면 왜 오를까요. 기준금리를 인상한다는 건 어쨌든 경기가 회복세에 접어들었다는 것이기 때문에 부동산 구매수요가 늘어난다고 분석했네요. 다만 현재의 금리인상이 당시와 이유는 다를 수 있긴 합니다.

오늘 여러 가지 이야기를 했습니다. 하반기로 넘어오면서 바뀌는 부분, 특히 LTV와 DSR을 짚어봤습니다. 최근 오르는 집값도 짚어봤고요. 다음주는 오후 3시 30분에 라이브로 찾아뵙겠습니다. 원래 매주 목요일 오후 4시에 진행했지만 자매채널인 주코노미에서 오후 4시 30분에 주식썰전 라이브를 하기 때문에 저희는 시간을 조금 당기겠습니다. 제가 준비한 건 여기까지입니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화·정준영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

"금리 오르면 집값 떨어진다고요?"…과거 짚어봤더니 [집코노미TV]