"금리 오르면 집값 떨어진다고요?"…과거 짚어봤더니 [집코노미TV]
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집코노미 타임즈 - 기사 해설
현대경제연구원 "금리 인상 초기엔 올라"
'아크로리버파크' 중형 40억 등 곳곳 신고가
실수요 LTV 완화했지만 DSR 적용 범위 확대
현대경제연구원 "금리 인상 초기엔 올라"
'아크로리버파크' 중형 40억 등 곳곳 신고가
실수요 LTV 완화했지만 DSR 적용 범위 확대
*7월 1일 집코노미TV 유튜브 채널에서 라이브로 진행된 영상입니다.
하반기 시작과 함께 대출규제가 완화됩니다. 무주택 실수요 조건을 갖춘 차주들의 LTV는 일반 기준보다 20%포인트 높아지는데요. 문제는 DSR도 거의 모두에게 적용되기 시작한다는 거죠. 대출이 나온다는 건지, 안 나온다는 건지 모르겠는데 집값은 또 오르고 있습니다. 전형진 기자가 반포동 아크로리버파크 중형 면적대의 40억 거래 뒷얘기부터 노원구 일대 중저가 아파트 이야기도 풀어봅니다.
!["금리 오르면 집값 떨어진다고요?"…과거 짚어봤더니 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202107/01.26822584.1.jpg)
7월 1일입니다. 준비한 이야기는 세 가지입니다. 집값, 대출, 그리고 금리인데요. 하반기로 넘어오면서 화두가 되고 있는 세 가지이기도 하고 이 부분들의 변화가 크기 때문에 이야기를 준비했습니다.
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다만 39억8000만원에 실거래된 걸 확인해보니 지지난주 토요일에 거래됐다고 합니다. 매수인은 직접 입주하기를 원했다고 하고요. 뒤쪽 한강이 안 보이는 집들 같은 경우엔 같은 전용 84㎡라도 호가가 36억~37억 선에 나온다고 합니다. 그런데 앞동에서 한강을 볼 수 있는 매물들은 39억~40억까지 나오고 있고, 그 중에 하나가 거래된 겁니다. 보통 투자 목적으로 산다면 당연히 레버리지를 일으켜야 하니까 세를 끼고 차액만큼만 돈을 지급하는데 이번 거래의 경우 집주인이 들어가 살면서 한강을 조망하기 위해 이 정도 가격을 지불했다고 이해하시면 될 것 같습니다. 세를 낀 매물보다 직접 입주 가능한 한강뷰 매물이 더 비싸다는 것이죠.
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!["금리 오르면 집값 떨어진다고요?"…과거 짚어봤더니 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202107/01.26822604.1.jpg)
그런데 주택가격에 제한을 걸었습니다. 9억입니다. 9억 이하 집을 살 때 LTV 60%를 해준다는 거죠. 그리고 또 제한이 있습니다. 6억까지는 60%를 해주고 6억을 초과하는 구간은 50%를 해줍니다.
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그런데 이 DSR을 그동안은 모두에게 적용하진 않았어요. 조정대상지역이나 투기과열지구에서 9억을 넘는 집을 살 때만 적용했습니다. 그런데 7월 1일부턴 오히려 범위가 넓어졌습니다. 이제 6억을 넘는 집을 살 때 적용됩니다. 앞서 8억짜리 집을 산다고 가정하고 시뮬레이션을 했죠. LTV로 하면 최대 4억을 대출받는다는 계산이 나왔는데 DSR을 따져보면 소득을 또 봐야하는 것입니다.
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이게 DSR의 핵심적인 개념, 그리고 계산 구조입니다. 그렇다면 소득이 많으면 분모가 높아지니까 DSR이 낮아지고 대출을 잘 받을 수 있겠죠. 하지만 그런 분들에겐 LTV 60%가 적용되지 않습니다. LTV 완화 기준에 소득기준이 있었잖아요. 부부합산 9000만원, 생애최초일 때 1억원이었습니다. DSR를 넉넉하게 남을 정도의 소득이라면 우대 LTV의 소득기준을 넘어버린다는 겁니다. 빌려주겠다는 건지 안 빌려주겠다는 건지. 대출규제 완화라고 발표가 됐지만 실제로 하나하나 따져보면 이렇다는 겁니다. 그리고 더 중요한 건 앞서 읽었던 내용대로 집값이 엄청나게 오르고 있다는 거죠. 대출한도는 찔끔 늘어났거나 안 늘었는데.
!["금리 오르면 집값 떨어진다고요?"…과거 짚어봤더니 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202107/01.26822628.1.jpg)
!["금리 오르면 집값 떨어진다고요?"…과거 짚어봤더니 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202107/01.26822643.1.jpg)
과거 금리인상기가 두 차례 있었다고 합니다. 1차 인상은 2005~2008년, 2차 인상은 2010년 이후이고요. 1차는 8차례, 2차는 5차례 금리를 인상했습니다. 연내 다시 금리를 올린다면 3차 인상기의 첫 번째가 되는 거죠.
!["금리 오르면 집값 떨어진다고요?"…과거 짚어봤더니 [집코노미TV]](https://img.hankyung.com/photo/202107/01.26822646.1.jpg)
리포트에선 이렇게 설명하고 있습니다. 보통의 기준금리 인상은 대출금리 인상으로 이어지기 때문에 부동산 수요를 줄이고 가격을 하락 안정화시키는 방향으로 작용한다. 그런데 과거를 짚어봤더니 금리인상기에 강한 수요 억제책이 있었지만 그럼에도 불구하고 집값이 오르는 방향으로 움직였다는 겁니다. 한은이 금리를 올리니까 앞으로 집값이 더 오른다, 이런 말씀을 드리려는 건 아닙니다. 수년치를 누적해서 보면 금리인상 초기엔 오르다가 나중엔 떨어졌다는 걸 같이 확인하는 거예요.
그렇다면 왜 오를까요. 기준금리를 인상한다는 건 어쨌든 경기가 회복세에 접어들었다는 것이기 때문에 부동산 구매수요가 늘어난다고 분석했네요. 다만 현재의 금리인상이 당시와 이유는 다를 수 있긴 합니다.
오늘 여러 가지 이야기를 했습니다. 하반기로 넘어오면서 바뀌는 부분, 특히 LTV와 DSR을 짚어봤습니다. 최근 오르는 집값도 짚어봤고요. 다음주는 오후 3시 30분에 라이브로 찾아뵙겠습니다. 원래 매주 목요일 오후 4시에 진행했지만 자매채널인 주코노미에서 오후 4시 30분에 주식썰전 라이브를 하기 때문에 저희는 시간을 조금 당기겠습니다. 제가 준비한 건 여기까지입니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화·정준영 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩