혼란의 부동산 시장

3기 신도시 수용인구 확대 검토
대규모 택지 추가로 조성
경기 광명·안산 등 후보지 거론

정부·서울시, 그린벨트 풀고
역세권 재개발 활성화도 추진
문재인 대통령이 지난 2일 추가 공급을 지시하자 정부가 수도권 공급물량 확대 방안 마련에 들어갔다. 공공주택 2200가구가 들어설 서울 대치동 동부도로사업소 부지.  /강은구 기자 egkang@hankyung.com

문재인 대통령이 지난 2일 추가 공급을 지시하자 정부가 수도권 공급물량 확대 방안 마련에 들어갔다. 공공주택 2200가구가 들어설 서울 대치동 동부도로사업소 부지. /강은구 기자 egkang@hankyung.com

문재인 대통령이 “발굴을 해서라도 주택 공급 물량을 늘리라”고 지시하자 정부가 곧바로 대책 마련에 나섰다. 우선 대규모 택지 추가 조성과 3기 신도시의 수용인구 확대가 거론된다. 그린벨트(개발제한구역) 해제 등 파격적인 방안이 나올 수 있다는 관측도 있다. 다만 집값을 자극할 수 있는 도심 재개발·재건축 규제 완화는 쉽지 않을 것이라는 전망이 지배적이다.
4기 신도시 나오나
'주택공급 발굴' 나선 국토부, 그린벨트 풀고 4기 신도시 만드나

국토교통부는 3일 문 대통령 지시 사항을 이행할 방안에 대한 검토에 들어갔다. 국토부와 LH(한국토지주택공사)는 이미 주거복지로드맵과 3기 신도시를 통해 수도권에서 총 77만 가구를 공급한다는 계획을 발표했다. 3기 신도시는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 다섯 곳이다. 서울 용산 정비창 부지도 개발해 아파트 8000가구를 공급하기로 했다.

이와 별도로 새로운 택지를 확보할 가능성이 있다. 국토부는 신규 택지 후보지를 관리하고 있다. 따라서 필요하다면 언제든 추가 신도시 발표가 가능할 것으로 예상된다. 국토부 관계자는 “정책적 판단이 내려지면 곧바로 추가 택지를 지정하고 개발할 수 있다”고 설명했다. 후보지로는 경기 광명과 안산 등이 거론된다.

‘4기 신도시’처럼 대규모 택지 개발에 나설 수도 있다. 다만 3기 신도시 등 이미 지정된 신규 택지도 최근 지구지정 절차를 마치는 등 초기 단계라는 점은 부담이다. 광역교통 대책을 새로 수립해야 하는 것도 부담이다. 이 때문에 이미 확보한 택지의 용적률 등 밀도를 높여 수용 인구를 늘릴 가능성도 예상된다. 3기 신도시 등 신규 택지의 인구계획을 수정해 용적률 및 주거비율을 높일 수 있다. 정부 관계자는 “이미 지구지정을 마쳤기 때문에 기존 3기 신도시의 면적을 넓히는 건 쉽지 않다”며 “하지만 용적률, 건폐율을 높여 수용 인구를 늘리는 건 충분히 가능하다”고 했다. 국토부는 2기 신도시 중 6만4872가구 규모의 양주신도시(옥정·회천)에 5500가구를 추가하는 방안을 검토 중이다.
재개발·재건축 풀어야 효과
정부와 서울시가 도심 내 공급 확대에 나설 가능성도 있다. 21번의 부동산 대책에도 집값을 잡지 못한 것은 도심 내 주택 공급이 부족했기 때문이라는 지적이 많아서다. 대규모 공급이 가능한 서울 그린벨트 해제가 거론되는 이유다.

국토부는 2년 전 3기 신도시를 계획할 때 그린벨트 해제를 검토했다. 하지만 박원순 서울시장의 반대로 무산됐다. 서울시에 따르면 올해 1월 기준 서울 시내 19개 자치구의 그린벨트 규모는 149.13㎢ 다. 서초구가 23.88㎢로 가장 넓고 다음은 강서구(18.92㎢) 노원구(15.91㎢) 은평구(15.21㎢) 순이다.

서울시는 여전히 추가 그린벨트 해제에 대해 부정적인 입장이다. 그러나 대통령의 지시인 만큼 일부 지역이라도 추가로 그린벨트를 해제할 것이라는 관측이 나온다.

도심 내 자투리 부지 발굴 작업도 이어질 것으로 보인다. 삼성동 서울의료원 주차장 부지(7000㎡, 800가구)와 대치동 동부도로사업소 부지(5만2795㎡, 2200가구) 같은 공공기관 부지 등이 대상이다.

역세권 재개발 활성화에도 나설 것으로 보인다. LH 등 공공기관이 사업시행자로 참여하고 임대주택 공급을 늘릴 경우 용도지역 상향 등 용적률 인센티브를 주는 제도가 이미 시행되고 있다. 그러나 임대주택 건립 등으로 수익성이 떨어져 주민들의 외면을 받거나 수용이 잘 안 되는 곳이 적지 않다.

정부는 가장 파급력이 큰 도심 재개발·재건축 활성화에 대해서는 일단 부정적인 입장이다. 도심 핵심지 공급을 늘릴 수 있는 방안이지만 집값 급등의 불쏘시개 역할을 할 수 있기 때문이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 “단기적인 외곽지 중심의 공급 방안으로는 시장의 수요를 잠재울 수 없다”며 “서울 도심에서 실효성 있는 공급 확대를 이루려면 재개발·재건축을 푸는 게 거의 유일한 방안”이라고 강조했다.

최진석/배정철/장현주 기자 iskra@hankyung.com

ⓒ 한경닷컴, 무단전재 및 재배포 금지