성남 "강남 가깝지만 소규모"…시흥 '평가' 엇갈려
경기·인천에 70% 몰려…인근 지역 물량 폭탄 우려
정부가 지난 21일 공개한 1차 신규 택지 17곳(3만5000가구) 공급 물량 가운데 70%(2만4960가구)가 경기도와 인천에 몰렸다. 안 그래도 공급 물량이 많은 경기·인천 지역에 신규 택지까지 가세하면서 집값 하락을 우려하는 지역주민들의 반발이 거세지고 있다. 하지만 부동산 전문가들은 신규 택지마다 서울 생활권 및 인근 업무지구와의 접근성 등에 따른 입지 차별화가 나타나면서 주변 지역에도 수혜와 피해가 엇갈릴 것으로 내다봤다.
◆입지 최강은 ‘광명’
전문가들은 서울 11곳을 제외한 경기·인천 지역 6곳의 신규 택지 가운데 경기 광명 하안2구역을 가장 좋은 입지로 꼽았다. 광명재정비촉진지구 광명 소하지구와 가깝고, 한국수출산업단지 기아자동차 등 주변 산업단지와도 인접해 있다. 채상욱 하나금융투자 애널리스트는 “광명은 서울 세력권이라 주변 지역도 덩달아 좋아질 것”이라며 “판교가 들어선 뒤 분당이 수혜를 보는 것과 같은 이치”라고 말했다.
서울 강남권 직주 근접 수요가 많을 것으로 예상되는 경기 성남 신촌에는 1100가구가 들어선다. 세곡지구와 연계한 친환경 녹색도시를 구현하겠다는 게 국토교통부의 설명이다. 채 애널리스트는 “서울 강남권에 인접한 신축 아파트라는 것 자체로 효과가 크다”고 평가했다. 다만 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “지하철 교통망이 불리하고 단지 규모가 작아 ‘나홀로 아파트’가 될 위험이 있다”고 지적했다.
경기 시흥 하중 구역에 대해선 평가가 엇갈렸다. 양지영 양지영R&C연구소장은 “경기권 신흥 도심으로 부상하는 시흥시청역과 멀지 않고 주변 배곧신도시 등 주거지역과도 시너지 효과를 낼 것”이라며 “신안산선 등이 개통하면 개통망도 좋아질 것”이라고 말했다. 반면 김 소장은 “베드타운이 될 위험이 있다”고 지적했다.
경기권에서 가장 많은 물량(4600가구)이 공급되는 의정부 우정은 1호선 녹양역 인접 지역이다. 정부는 일자리 연계형 주거단지를 개발할 것이라고 밝혔다. 전문가들은 대체로 “역세권이라 서울 출퇴근이 유리한 지역”이라고 평가했다. 익명을 요구한 네이버 발품카페 운영자는 “일자리가 밀집한 서울 도심과의 접근성이 낮다”며 1차 신규 택지 가운데 입지가 가장 떨어지는 지역으로 꼽았다.
◆‘공급 폭탄’ 우려도
경기 의왕 표일동 602 일원인 의왕 청계2구역엔 2560가구가 공급된다. 단지 내에 월곶판교선 청계역(신설)이 들어서고 백운호수, 청계산 등과 연계한 친환경 단지로 조성될 예정이다. 김 소장은 “안양 수요를 분산하기 때문에 인근 안양 의왕 군포 구축아파트 가격에 어느 정도 부정적인 영향을 줄 것”이라고 지적했다.
인천 서구 검암역세권에는 7800가구가 공급될 예정이다. 양 소장은 “인천은 공급이 많은 데 비해 수요는 약해 장점이 별로 없다”며 “수요가 약한 지역에서는 공급이 도리어 주변 지역에 피해를 줄 수 있다”고 지적했다. 부동산114에 따르면 2016년 9405가구였던 인천의 입주 물량은 올해 2만2629가구로 증가했다. 분양 물량도 2016년 1만8037가구에서 올해 4만2615가구로 급증했다. 집값 상승세도 잠잠하다. 인천 서구의 지난달 아파트값은 작년 같은 기간 대비 0.63% 하락했다.
신규 택지 지역의 미분양 우려도 커지고 있다. 의정부시 미분양은 작년 7월 50가구에서 올해 7월 425가구로 증가했으며 시흥시도 0가구에서 38가구로 늘었다. 같은 기간 인천 지역의 미분양은 416가구에서 1260가구로 증가했다.
김 소장은 “입지가 떨어지는 지역은 주변 지역과의 시너지 효과도 떨어질 수밖에 없다”며 “30만 가구 주택 공급 계획에 따라 신규 택지가 빨리 확정되지 않으면 집값 안정화 효과가 약해질 것”이라고 말했다. 채 애널리스트는 “주택 공급 방향성은 맞으나 서울 구도심 정비사업도 병행해야 한다”며 “9·13 대책으로 내년 서울 주택시장에서 다주택자의 투자 수요가 급감할 수밖에 없기 때문에 정비사업 규제 완화책도 고려해야 한다”고 강조했다.
정부가 지난 21일 발표한 수도권 주택 공급 확대 방안의 핵심은 330만㎡ 이상 대규모 택지 조성 계획이다. 서울 도심과 1기 신도시 사이에 대규모 택지 4~5곳을 조성하고 이곳에 주택 약 20만 가구를 공급해 서울 등 수도권의 치솟는 집값을 잡겠다는 게 정부의 방안이다. 일각에서 이를 ‘미니 신도시’로 지칭하고 있지만 이는 잘못된 용어다. 관련 법령에서는 면적 330만㎡ 이상 택지를 ‘신도시’로 정의하고 있다.2005년 수립된 국토교통부 내부 법규인 ‘지속가능한 신도시 계획 기준’에 따르면 신도시는 330만㎡ 이상 규모로 시행되는 개발사업으로서 자족성, 쾌적성, 편리성, 안전성 등을 확보하기 위해 국가적인 차원의 계획에 의하여 국책사업으로 추진하는 도시를 말한다. 따라서 이번에 정부가 조성하기로 발표한 대규모 택지는 ‘3기 신도시’에 해당한다.신도시는 주로 수도권의 부족한 주택 문제를 해결하기 위해 추진된 정책의 하나다. 1980년대 후반 서울지역 내에서 개발할 땅이 부족해 택지 개발이 더 이상 불가능하게 되자 개발제한구역(그린벨트) 외곽에 신도시를 건설한 것이 그 시초다.수도권 1기 신도시는 노태우 정부 시절 200만 가구 공급 계획의 일환으로 1989년부터 개발을 시작해 1995년 고양 일산, 안양 평촌, 군포 산본을 시작으로 1996년 성남 분당, 부천 중동까지 총 5곳이 조성됐다. 면적으로 보면 분당이 19.6㎢로 가장 넓고 일산(15.7㎢), 중동(5.5㎢), 평촌(5.1㎢), 산본(4.2㎢) 순이다. 1기 신도시 가운데 가장 작은 산본은 420만㎡로 연내 발표할 대규모 택지 기준(330만㎡ 이상)보다 조금 큰 수준이다.2000년대 들어 2기 신도시 12곳이 차례로 조성됐다. 성남 판교·화성 동탄·위례신도시는 서울 강남지역의 주택 수요를 대체하기 위해, 김포 한강·파주 운정·인천 검단신도시는 서울 강서·강북지역의 주택 수요를 대체하기 위해 만들어졌다. 광교신도시는 수도권 남부의 행정 기능을, 양주(옥정·회천)와 고덕국제화계획지구는 각각 경기 북부와 남부에서 안정적으로 택지를 공급하고 거점 기능을 분담하기 위해 조성됐다.서기열 기자 philos@hankyung.com
정부가 집값을 잡기 위해 수도권에 신도시 4~5곳을 더 조성하겠다고 발표하자 김포 한강, 파주 운정, 양주 옥정, 인천 검단 등 수도권 2기 신도시 분양에 비상이 걸렸다. 실수요자들이 입지 여건이 더 뛰어난 3기 신도시에 청약하기 위해 2기 신도시 분양을 건너뛸 가능성이 있어서다.27일 부동산업계에 따르면 2기 신도시에선 연내 2만여 가구가 분양될 예정이다. 분양을 계획 중인 건설사들은 3기 신도시 조성이 분양 성적에 악영향을 끼칠 우려가 있다고 보고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 “서울에서 먼 데다 대중교통망도 제대로 갖추지 않은 곳이 많다”며 “최악의 경우 분양을 내년으로 연기하는 것을 검토 중”이라고 말했다.2기 신도시에서 아직 분양되지 않은 아파트는 20만 가구를 넘을 것으로 부동산업계는 추정하고 있다. 약 7만5000가구가 들어설 인천 검단신도시는 오는 10월부터 아파트 분양에 들어간다. 연내에만 1만여 가구가 분양될 예정이다. 양주신도시에서도 3만6000여 가구가 공급을 대기 중이다. 운정신도시 위례신도시 등에서도 분양 대기 물량이 상당하다. 2기 신도시 주민들은 “3기 신도시 계획을 백지화하라”며 집단 반발에 나섰다. 이들은 청와대 국민청원 게시판 등에서 “정부가 2기 신도시를 개발하면서 자족 기능과 광역교통망 확충을 약속했지만 계획대로 이행하지 않아 베드타운으로 전락했다”며 “이런 상황에서 3기 신도시를 개발하는 건 2기 신도시를 두 번 죽이는 일”이라고 비판했다.최진석/선한결 기자 iskra@hankyung.com
21일 발표된 ‘수도권 주택공급 확대 방안’의 가장 큰 특징은 3기 신도시 공급계획이 포함됐다는 점이다. 문재인 정부는 신도시 개발을 극도로 꺼려왔다. 작년까지만 해도 “주택공급이 충분하다”며 수요 억제책만 펼쳤다. 공급을 확대하면 투기꾼에게 먹잇감만 던져준다는 논리였다. 올해 ‘8·27 대책’을 내놓을 때도 중장기 택지 확보 차원에서 중소 규모 택지(공공주택지구)를 공급하겠다고 했다. 그럼에도 집값 급등세가 잡히지 않자 이날 할 수 없이 신도시(택지개발지구) 카드까지 꺼내들었다.◆4~5곳에 신도시 조성국토교통부는 330만㎡ 이상 대규모 택지 4~5곳을 서울과 1기 신도시 사이에 조성하겠다고 밝혔다. 이곳에 공급될 주택 물량은 약 20만 가구다. 3기 신도시의 면적은 1기 신도시인 산본과 비슷한 규모다. 서울 접근성을 1기 신도시보다 끌어올려 서울로 몰리는 주택 수요를 분산해 치솟는 집값을 잡겠다는 게 국토부의 계산이다.분당 일산 등 수도권 1기 신도시는 서울 중심으로부터 20~30㎞ 떨어진 곳에 조성됐다. 따라서 3기 신도시는 서울 도심에서 25㎞ 이내에 있는 경기도 지역의 개발제한구역(그린벨트)을 해제해 조성할 가능성이 크다. 국토부는 경기도 내 지방자치단체들과 그린벨트 해제 관련 협상을 진행 중이다. 부동산 전문가들은 과천, 고양, 광명, 안양, 하남 등을 후보지로 꼽았다.중소 규모 택지 조성을 통해서도 6만5000가구를 추가 공급한다. 사용하지 않는 공공청사 부지, 기존 차고지, 철도부지 등 도심 내 유휴부지를 활용해 조성할 예정이다. 이전 대상인 군부대, 군체육시설 부지, 도심 내 군 관사 등을 고밀도로 개발할 계획이다. 학교, 공원 부지 등 장기미집행 도시계획시설도 활용한다.◆서울 11곳서 1만 가구 공급정부가 계획 중인 신규 주택 30만 가구 가운데 이날 공개된 물량은 3만5000가구 수준이다. 서울에선 11곳이 신규 택지로 선정됐다. 옛 성동구치소 자리에 5만2000㎡ 면적으로 조성될 택지에는 1300가구가 공급될 예정이다. 이곳은 서울지하철 3·5호선 환승역인 오금역까지 걸어서 2분 거리다. 기존 유휴시설을 활용하는 만큼 택지 조성을 빠르게 할 수 있어 2021년 분양할 수 있다. 개포동 재건마을 1만3000㎡ 부지에는 340가구가 공급될 예정이다. 양재천변에 있는 이곳은 강남권의 풍부한 생활기반시설을 누릴 수 있다. 서울 지하철 3호선 매봉역까지 1㎞ 떨어져 있어 교통도 편리하다는 평가다. 다만 공급 물량이 너무 적다는 한계가 있다.이날 구체적인 입지가 공개되지 않은 9개 부지(34만8000㎡)에선 8642가구를 공급할 예정이다. 사유지 협의 등 사전절차가 마무리되면 서울시에서 별도로 지역과 면적 등을 공개할 예정이다.이날 발표한 서울 공공택지는 모두 유휴부지다. 그린벨트 해제 물량은 없다. “그린벨트를 해제해 서울 공급을 크게 늘려야 한다”는 국토부와 “그린벨트를 보존해야 한다”는 서울시 입장이 아직 평행선을 달리고 있다. 이문기 국토부 주택토지실장은 “서울시가 제안한 유휴부지 등을 활용한 6만2000가구 공급 방안은 실제로 공급이 가능한지 면밀히 검토해야 한다”고 말했다.◆광명 의왕 성남 등 교통 편리이날 정부가 입지를 공개한 중소 규모 택지는 규모가 작은 데다 역세권이 아니어서 서울 수요 분산에 한계가 있다는 지적이 우세하다. 광명 하안2지구는 제2경인고속도로 광명나들목(IC)까지 2.5㎞, 서해안고속도로 금천IC까지 2㎞ 거리다. 의왕 청계2지구는 서울지하철 4호선 인덕원역과 2㎞ 떨어져 있다. 국지도 57호선과 맞닿아 있다. 성남 신촌(6만8000㎡, 1100가구)은 고속철도(SRT)와 서울지하철 3호선을 함께 이용할 수 있는 수서역에서 3㎞ 떨어져 있다. 다만 인천 공급 물량은 역세권이면서 규모도 크다. 검암역세권(79만3000㎡)에 7800가구 규모로 공급할 예정이다. 국토부는 이날 발표한 공공택지를 내년 상반기까지 지구지정 완료하고 하반기 지구계획 수립을 거쳐 2021년부터 주택 공급을 시작할 계획이다.서기열 기자 philos@hankyung.com
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