"신도시 물량 쏟아진다" 목동 재건축 총정리 [김정은의 임장생활기록부]

<임장생활기록부>, 목동에 왔습니다. '서울 3대 재건축 동네' 하면 압구정 여의도 그리고 목동이 꼽히죠. 14개 단지 모두 정비사업 돌입했습니다. 목동 임장하면서 재건축 상황도 쭉 정리해 드리겠습니다.

목동은 1980년대 후반 국내 최초의 공영개발 방식으로 “서울의 랜드마크가 되겠다”며 신시가지 단지 14개, 총 2만6000가구를 건설했어요. 그래서 단지마다 시공사나 평면, 조경이 다릅니다. 일방통행 도로를 중심축으로 상업시설이랑 행정지구를 배치한 형태입니다. 국회대로를 기준으로 위쪽, 1단지부터 7단지까지를 앞단지, 아래쪽인 나머지 단지들을 뒷단지로 나눕니다. 사실 행정구역상 앞단지는 양천구 목동이고, 뒷단지는 신정동이거든요. 하지만 부동산 시장에서 ‘목동’이라고 하면 14개 단지를 통칭합니다. 목동은 '핵심부'가 중요해요. 현대백화점 같은 중심상권과 대형 인기학원, 목운초와 목운중 같이 인기있는 학교가 있는 곳입니다.

2호선 5호선 9호선을 끼고 있고, 2호선은 지선입니다. 그래서 주요 업무지구 가기에도 좋습니다. 좋은 학교들도 많아요. 신시가지 단지에만 초등학교 10개, 중학교 6개입니다. 또 사교육의 메카죠. 대치동에 이은 서울의 두 번째 큰 학원가에요. 상권이야 워낙 잘 돼 있죠. 이대목동병원과 야구장도 있네요. 목동은 윤석열 정부의 부동산 규제 완화로 가장 수혜를 본 지역이에요. 5년 넘게 멈춰있던 목동 지구단위계획까지 통과됐죠. 재건축 통해 5만3000가구 예상합니다. 부동산 시장에서 목동을 높이 평가하는 가장 큰 이유는 사업성이에요. 서울에서 찾기 힘든 저층 단지, 저밀도 단지거든요. 대지지분 넓고, 용적률 낮아서 일반분양수익 기대합니다. 물론 해결해야 하는 과제도 많습니다. 도로 기반시설을 확 개선해야 해요. 목동로가 일방통행이죠.

앞, 뒷단지를 나누는 기준이자 가장 대장인 7단지입니다. 유일하게 목동역 역세권이고, 학원가와 중심상권도 가깝죠. 하이페리온 같은 고급 주상복합이 들어오면서 위상이 더 높아졌어요. 1986년 준공했고, 2500가구인데 중대형 평수가 없어요. 용적률이 125%라 대지지분이 꽤 많습니다. 7월 신통기획을 접수했고. 최근 사업방식을 두고 소유주 단체 2곳이 갈등 중이에요. 조합방식이냐 신탁방식이냐 논의가 뜨거워요. 27평이 지난 여름에 20억에 거래됐고, 최근 18억대에서 움직이고 있습니다. 앞쪽 절반동은 목운초, 뒤쪽 동은 서정초 배정받습니다.

6단지는 정비사업 진행속도가 가장 빠릅니다. 그래서 '목동 재건축 1호'가 되지 않을까 해요. 1986년 준공됐고 1300가구를 재건축해 2300가구 예상합니다. 최고 50층 지으면서 입체적인 스카이라인을 만들겠다고 해요. 6단지는 학교와 병원, 조망 등 삼박자를 갖췄습니다. 단지 안에 경인초 양정중 양정고가 다 있고, 이대목동병원 옆이에요. 안양천이 길 건너라 재건축하면 강변뷰 가능해집니다. 지금은 지하철역이 꽤 멀지만, 단지 앞에 목동선 정거장이 예정돼 있어요. 용적률이 139%로 좀 높습니다. 신통기획이 확정됐고, 내년 조합 설립 예정입니다. 10평대부터 50평대까지 있는데, 19평이 13억대에서 움직이고 있어요.

1, 2, 3단지는 합쳐서 5100가구 되고, 용적률은 120%대 초반입니다, 이 친구들만 2종 일반주거지역으로 돼있다가 얼마 전 3종으로 상향했습니다. 하지만 서울시는 종상향 조건으로 '임대주택 20%'를 내걸었지만 단지 측에선 수용하지 않았고 진행 중인 이슈입니다. 1단지는 9호선 신목동역 역세권이고 옆에 열병합발전소가 있어서 난방비 할인 받습니다. 2단지와 3단지는 근린상가 학원가와 가깝고 인기 학교들 근처입니다. 신탁방식에 관심 보이고 있어요.

4단지는 1400가구 규모인데 소형 평수와 고층이 많습니다. 단지 남쪽에 국회대로를 지화하는 사업이 계획돼 있어서 오목교역 접근성이 높아질 전망이에요. 정비계획안 입안한 상태이고, 재건축 방식 대해 주민들 의견 수렴 중이에요. 5단지는 용적률이 116%로 14개 단지 중에 가장 낮습니다. 대형 평수가 많고 평균 대지지분이 커서 사업성이 좋아요. 학원가가 가까운 데다가 단지 앞에 목동선 정거장이 예정돼 있어요. 동서남북이 택지지구로 둘러쌓여서 쾌적해요. 최근 신통기획 접수했고, 신탁방식이 유력합니다.

8단지는 1300가구로 가장 작아요. 중층과 고층이에요. 조합 방식으로 하기로 했고, 신통기획 접수한 상태에요 대지지분이 좀 작습니다. 오목교역 편의시설 이용하기에 위치가 좋습니다.
9단지는 2000가구 규모로 뒷단지의 중심단지 역할을 합니다. 서울남부지검과 남부지법을 끼고 있어서 별명이 ‘법조단지’에요. 아쉽게도 안전진단에서 탈락해서 주민 모금부터 다시 시작해야 해요. 한국자산신탁 통한 신탁 방식으로 하기로 했어요.

10단지는 2100가구이고 용적률은 123%, 한국토지신탁 통해 신탁 방식 예정이고, 신통기획 접수했어요. 2호선 신정네거리역 역세권이에요. 중대평 평수 비율이 높고, 대지지분이 넓은 편입니다. 11단지와 12단지는 가장 외곽인 데다 김포공항 항로 쪽이라 비행기 소음이 있어요. 27평 기준 대지지분이 11단지와 12단지가 1위, 2위입니다. 다만 11단지는 안전진단을 탈락해서 다시 시작해야 돼요. 11단지는 1500가구이고 용적률은 120%에요, 한국자산신탁 통한 신탁 방식 예정이에요. 12단지는 1800가구이고, 뒷단지 학원가가 인접해요. 용적률은 119%, 조합 방식 예정입니다.

13단지는 용적률이 159%로 가장 높습니다. 2200가구이고, 2호선 양천구청역 역세권이에요. 신통기획 신청한 상태구요, 신탁방식 관심 보이고 있어요. 14단지는 3100가구로 목동 단지 중에 가장 큽니다. 용적률은 146%로 높은 편이에요, 안양천 옆이라 일부 동은 하천뷰 가능해집니다. 어린이집부터 고등학교까지 단지 안이나 옆에 있어요. 가장 먼저 KB부동산신탁과 MOU 맺었고, 신통기획 신청한 상태에요. 39평이 20억 가까이 거래됐어요.

목동은 실거주 및 투자 가치를 갖췄다는 점에서 다른 재건축 동네와 차별화합니다. 목동은 서울 서남권뿐 아니라 수도권 서부의 중심축이 될 수 있을까요. 임장생활기록부 성적표 보겠습니다.

기획·진행 김정은 기자·이재형 PD 촬영 서재영·이재형·이문규 PD
편집 이재형 PD 디자인 이지영·박하영

김정은 기자 likesmile@hankyung.com