로또 당첨자도 집 안 사고 빚 갚는다 [전형진의 집코노미 타임즈]

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이 기사는 4월 20일 집코노미TV 유튜브 채널에 게재된 라이브 영상의 텍스트 버전입니다.

▶전형진 기자
한 주 동안의 부동산시장 이슈를 짚어보겠습니다. 첫 기사는 오피스텔 가격도 떨어지고 분양도 잘 안 되고 있다는 내용입니다. 여기서 말하는 오피스텔은 원룸 형태의 전통적인 오피스텔이 아니라 아파트식으로 지은 주거용 오피스텔, 즉 아파텔을 말합니다.

최근 몇 년 동안 집값이 오르면서 상업지나 준주거지에서 이 같은 아파텔 분양이 많았는데요. 집코노미가 흥청망청에서 짚어봤던 것처럼 아파텔은 태생적으로 아파트의 대체재입니다. 아파트값이 흔들린다면 아파텔의 가격은 더욱 흔들릴 수밖에 없죠.

기사에 나온 한국부동산원 통계 기준으로 올해 1분기 오피스텔 매매가격은 전국적으로 하락했습니다. 3개 분기 연속 하락이고, 전세와 월세도 마찬가지입니다. 부동산R114에서 집계한 분양실적도 비슷한데요. 오피스텔 분양은 전년 동기 대비 80% 감소했습니다. 올해 1분기 분양 물량은 지난 10년 동안 가장 낮은 수준이에요. 그만큼 사업자들이 시장 상황을 부정적으로 보고 있다는 이야기죠.

전세사기 피해자들의 극단 선택이 이어지고 있습니다. 동탄 신도시에서 오피스텔 250여채를 가진 집주인이 파산했다는 이야기도 들리죠. 그런데 최근에 전세사기 사건은 정확하게 구분해서 봐야 할 필요가 있습니다. 우선 처음부터 작정하고 공모한 사기 유형이 있습니다. 빌라왕 사건 같은 경우가 대표적이죠. 그리고 갭투자를 하다보니 규모가 늘어나다가 역전세나 깡통전세를 맞고 파산해버리는 경우가 있습니다. 동탄 사례는 후자쪽이죠.

물론 결말은 거의 똑같습니다. 집주인에게 돈이 없으니까 경매로 넘어가죠. 낙찰되면 임차인은 집을 비워줘야 하는데, 문제는 돈도 돌려받지 못한 상황에서 집을 비워줘야 한다는 것이죠. 임차인이 채권자들보다 후순위인 상태라면 나중에라도 돈을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 순위가 앞선 채권자들부터 채권을 회수하니까요. 대통령이 경매유예를 지시한 이유입니다.

임차인이 선순위라면 어떨까요. 이땐 아무도 입찰하지 않을 확률이 높습니다. 집값이 떨어지는 상황이라면 더더욱 그렇습니다. 왜냐면 선순위 임차인의 보증금은 낙찰자가 승계해야 하기 때문입니다. 경매를 통해 아무리 싸게 집을 사게 되더라도 임차인의 보증금만큼 돈이 추가로 든다는 이야기죠. 그래서 이런 유형의 경매는 유찰이 거듭되다가 종료되는 경우가 허다합니다.

세입자 입장에선 어떻게 해야 보증금을 돌려받을 수 있을까요. 이때 진행되는 게 강제경매입니다. 말이 강제경매지 사실상 부동산의 소유권을 임차인에게 옮기는 절차에 가깝습니다. 임차인의 신청으로 경매가 진행되지만 앞서 언급한 이유로 아무도 입찰하지 않을 테고, 그래서 임차인이 직접 입찰해 낙찰받는 구조입니다. 낙찰대금은 돌려받지 못했던 보증금으로 상계되는 것이죠. 원치 않는 결말이었을 테지만 보증금이 집으로 바뀌어 돌아오는 형태인 것입니다.

정부가 구제하려는 전세사기 피해는 앞서 언급한 두 가지 사례 가운데 첫 번째 사례에 집중돼 있습니다. 현실적인 구제책인지에 대해선 논란이 큽니다. 저리대출을 지원한다고 하지만 대출받은 보증금을 다 날린 상황에서 또 대출을 일으키라는 이야기로 들릴 수도 있고, 우선매수권을 주겠다지만 이것 또한 낙찰자의 권리를 침해할 수 있기 때문이죠.

사실 정부가 어떤 대책을 내놓든 이해가 상충해 미봉책에 그칠 우려가 높습니다. 전세사기의 원인 자체가 정보비대칭에 있기 때문입니다. '삼성맨도 당했다'는 식의 기사도 나오고 있지만 피해자들의 직업이나 지위의 문제가 아닙니다. 부동산에 대한 관심과 정보의 문제죠. 전세사기 피해는 왜 빌라에 집중돼 있는지 생각해봐야 합니다. 시세가 불투명하죠. 임차인은 임대인에 비해 부동산에 어두울 수밖에 없는 상황에서 객관적 위험요소를 판단할 수 있는 정보가 많지 않다는 것이죠. 피해자들에 대한 구제뿐 아니라 앞으로 이 같은 역선택이 일어나지 않도록 여러 장치들을 만들어야 할 필요가 있습니다. 예컨대 표준임대차계약서에 해당 물건의 공시가격이나 당시 시세 등을 기입하는 등의 방법을 마련할 수도 있겠죠. 매매가격과 전세가격에 차이가 거의 없다는 사실조차 모르는 임차인이 많으니까요.

전세가 주거사다리로서 기능을 하는 부분도 있지만 본질적으론 채권, 영구채의 속성을 갖고 있기 때문에 위험한 요인도 많습니다. 이번 사태를 계기로 제도적 관점에서의 전세에 대한 논의가 시작될 수도 있어 보입니다.

요즘 중도금대출이 나오지 않는 분양 단지가 많다고 합니다. 계약률이 너무 저조하기 때문인데요. 우리가 아파트를 분양받을 땐 보통 계약금-중도금-잔금 순서로 대급을 내죠. 중도금 단계부턴 집단대출을 이용하게 되는데, 사실 이 중도금대출이 당연하게 이뤄지는 건 아닙니다. 대출을 해주는 은행 입장에선 2~3년 뒤에 회수해야 하는 돈이니까요. 해당 단지의 분양이 잘 될지 안 될지를 판단해볼 수밖에 없습니다. 그래서 아파트 입주자모집공고문을 잘 보면 대부분 '중도금대출 여부가 결정되지 않았다'는 문구가 써있습니다.

중도금대출 여부는 계약률에 달려 있다고 해도 과언이 아닙니다. 얼마 전까지만 해도 계약률 30% 정도면 대부분의 은행들이 중도금대출을 해줬습니다. 부동산경기가 호황이었기 때문이죠. 하지만 이젠 계약률 70%를 조건으로 거는 사례도 생겨나고 있다고 합니다. 그만큼 업황을 안 좋게 본다는 얘기겠죠.

사실 중도금대출이 이뤄지지 않으면 분양 현장에선 악순환이 발생하기도 합니다. 수분양자가 중도금을 모두 자납해야 한다는 의미이기 때문에 청약 수요가 줄어들 수밖에 없겠죠. 청약에서 흥행성이 떨어지는 만큼 계약률이 높게 나오기도 힘들고요. 이렇게 계약률이 낮아진면 은행은 다시 중도금대출을 꺼리게 될 수밖에 없어지는 것입니다. 그래서 대부분의 분양 마케팅은 일단 계약률을 높이는 데 초점이 맞춰져 있습니다.

앞에서 본 기사와 연계되는 내용입니다. 흥청망청에서도 짚어봤던 문제인데요. 사업주체 입장에선 당장 계약률을 높이더라도 결국엔 모두 팔아야 이익을 남길 수 있겠죠. 그래서 어떻게든 아파트를 판매하기 위해 여러 가지 당근을 꺼내놓습니다.

기사에서 언급된 엘리프미아의 경우 일반적으로 10%-20%-70% 구조인 대금 납부 비율을 10%-2%-88%로 내걸었습니다. 파격적인 조건인데요. 분양권 전매 규제가 완화된 것을 감안하면 사실상 중간에 매각하라는 의미이기도 합니다. 아니면 입주 때 세입자를 받아 그 보증금으로 잔금을 내라는 것이죠. 수분양자의 초기 부담은 낮추고 대금을 막판에 몰아받는 형태의 분양은 대부분 이런 의미를 가집니다.

오늘 제목으로 삼았던 기사입니다. 로또복권 1등 당첨자들에게 당첨금을 어떻게 활용하겠느냐고 물어봤더니 2021년만 해도 집을 사겠다는 응답이 1위였는데요. 지난해엔 대출을 상환하겠다는 응답이 1위를 기록했습니다. 물론 집을 사겠다는 응답도 여전히 높은 비율을 나타냈지만, 시장의 상황을 상징적으로 나타낸 설문으로 보입니다. 공돈이 생기면 집을 사기보단 빚을 갚겠다는 결과가 나온 것이니까요. 급격한 금리인상이 가계에 어떤 충격을 미쳤는지 보여주는 설문으로 읽힙니다. 로또의 1인당 평균 당첨금이 얼마인지, 서울 아파트 평균 매매가격은 또 얼마였는지는 아래에 표로 요약해놨으니 참고하시기 바랍니다.