"오세훈 덕에 재개발 될 동네 5곳 찾아봤습니다" [집코노미TV]

김제경 투미부동산컨설팅 소장

펄펄 끓는 서울 재개발, 노후도가 가른다

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재개발 전문가 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 오세훈 서울시장의 재개발 활성화 방안 발표 이후 서울 재개발 시장이 뜨겁게 달아올랐다고 진단합니다. 주거정비지수제 폐지로 재개발해제지역이 주목받고 있는데요 그 가운데 빠르게 진행될 수 있는 지역을 꼽아봤습니다.

▶서기열 기자
누구나 내집마련 하는 그날까지. 오늘은 재개발 전문가 김제경 투미부동산컨설팅소장님 모셨습니다.

▷김제경 소장
네 안녕하세요. 반갑습니다.

▶서기열 기자
소장님, 오세훈 시장이 재개발 활성화 방안을 발표했습니다. 특히 주거정비지수제 폐지, 그리고 공공기획을 통한 구역지정 기간 단축, 주민 동의율 간소화, 그리고 재개발 해제구역 신규지정 활성화 등이 주요 내용인데요. 이 가운데 재개발 활성화에 가장 큰 영향을 줄 정책은 뭐가 될까요.

▷김제경 소장
가장 대표적인 건 아무래도 주거정비지수제 폐지라고 들 수 있습니다. 2015년에 생긴 거예요. 그러니까 원래 전 박원순 시장님께서 재개발을 워낙 부정적으로 보시다 보니까 있었던 재개발들도 막 해제하고 그래왔었잖아요. 그거에서 한 발 더 나가서 재개발 지정 요건 자체도 법에서 규정한 것보다 더 높게 하자, 라고 하면서 했었는데 이것 때문에 아무 것도 안 되는 거예요.

여기서 가장 큰 게 사실 법적 요건과 그리고 주거정비지수제와 보게 되면 바로 연면적 노후도가 문제였어요. 왜냐면 우리가 지금 원래 기본적으로 생각했을 때 재개발 노후도라고 보면 2/3 이상의 노후도를 충족해야 하거든요. 근데 여기는 동수로 가게 되는데 연면적 노후도이라고 하면 잘 아시잖아요. 연면적이라고 하면..

▶서기열 기자
층층이.

▷김제경 소장
건물이 4개층이라고 하면 4개층에 대한 바닥 면적의 총합이 연면적이잖아요. 그렇게 가다 보니 신축 빌라가 한 동이 들어가면, 예를 들어서 그 구역에 뭐 1000개의 동수가 있다, 거기 중에서 한 개만 노후도가 깨지는 게 아니라 그것에 따라서..

▶서기열 기자
주변이 다 영향을 받는 거군요.

▷김제경 소장
그렇죠. 아예 그냥 깔끔하게 주거정비지수제 자체를 없앤다고 했으니까 그렇게 되면 재개발이 기존엔 안 되다가 될 수 있는 곳들이 확 늘어나버리는 거죠.

▶서기열 기자
오세훈 시장의 재개발 사업안이 많은 사람들의 관심을 끌고 있을 것 같단 생각이 드는데, 발표 이후 잠재적 수요자들의 반응이 좀 어떻죠.

▷김제경 소장
지금 시장이 미쳐 돌아가고 있다고 해야 될 것 같아요. 너무 관심도가 높아서 사람들이 막 재개발 해제지역으로 갔다가 투자를 하자, 막 몰려가는 거예요. 진짜 이게 될 만한 데들로 넘어가는 사람들도 있고, 누가 봐도 안 되는데, 일단 특히 뉴타운 해제지역이다, 그러면서 막 가는 거죠.

거기 빌라들이 이것저것 따지지 않고, 제가 봤을 때 안 되는 데들도 지금 가격대가 하루아침에 몇 천만원씩 막 올라가고 있는 게 지금 상황이에요. 물건들도 없고요.

▶서기열 기자
그렇군요. 활성화 방안이 발표되고 난 이후에 좀.. 재개발시장이 들썩이고 있는 상황이군요. 그렇지만 그럼에도 불구하고 될 곳과 안 될 곳을 조금 더 신중하게 잘 살펴보고 들어가야겠다, 이런 말씀이십니다.

그럼 가장 관심을 끄는 건 아무래도 어느 지역이 재개발의 속도를 좀 낼 수 있을 것이냐일 것 같습니다. 이번 활성화 방안 발표 후에 재개발 해제지역들이 많이 주목을 받았는데 재개발 해제구역이 총 316곳 정도 되던데 그 가운데 어느 지역이 재지정될 가능성이 높다고 보시나요.

▷김제경 소장
일단 전제조건부터 얘기를 해드려야 할 거 같아요. 왜냐면 제가 재개발 해제지역이다, 라고 해서 막 되는 게 아니라 우선적으로는 일단 노후도 요건부터 알아야 하거든요. 우리가 법에서 규정하는 내용들, 서울시 같은 경우엔 서울시 조례에서 규정하는 내용들이 분명하게 존재해요.

이 노후도에 대한 내용들은 일단 무조건 맞춰야 하는 게 전체 건물 동수의 2/3 이상이 노후도를 충족해야 하고요. 그 외로도 과소필지라든지 접도율이라든지 호수밀도라든지 이건 선택사항으로 뭐 하나 맞췄다, 연면적 기준(노후도)도 선택사항에 있긴 해요. 이런 식으로 해서 맞췄다고 하면 구역지정 할 수 있는 것이거든요.

▷김제경 소장
명확한 법적 요건이 있어요. 그 노후도라는 게 철근콘크리트조라고 하면 30년차 이상이고요. 연와조, 기와조, 벽돌조 등 그 외 같은 경우는 20년차가 넘어가야 노후도를 충족한 것으로 봐요. 겉에서 봤을 땐 여긴..

▶서기열 기자
오래 돼 보이는데.

▷김제경 소장
오래 돼 보이는데, 알고 보니까 철근콘크리트조로 지었고 28년차야. 그럼 노후도가 안 맞는 거예요.

▶서기열 기자
안 맞는 거네요. 충족을 못 하는 거네요.

▷김제경 소장
그렇죠. 이게 재개발 같은 경우는 절차법이기 때문에 정량요건을 미충족했다고 하면 아예 안 되는 거예요. 그렇다 보니까 기본적으로 시조례가 있다 보니 사람들이 많이 착각하는 게 재개발 해제지역은 다 되는 것처럼 얘기하지만 일단 그렇지 않다.

▶서기열 기자
절반 정도는 안 되는 거네요.

▷김제경 소장
그렇죠. 그런 부분에 대한 주의점이 필요하다, 라는 전제를 깔고 출발해보도록 하겠습니다.

▶서기열 기자
알겠습니다. 그럼 그런 조건을 전제로 속도를 낼 수 있는, 방금 말씀하신 법적 노후도 조건이라든지 등등의 조건을 충족하면서 재개발 가능성이, 조금 빨리, 재개발이 빨리 진행될 만한 곳을 꼽는다면 어디가 있을까요.

▷김제경 소장
자, 그러면 본격적으로 한 번 들어가보도록 할게요. 제가 많이 참고하는 사이트 중 하나가 부동산 플래닛이라고 있어요. 노후도를 알 수 있게 돼 있어요. 그럼 여기가 딱 성수전략정비구역이거든요. 1~4구역 이런 식으로, 1~4지구 이렇게 있게 되는데.

보면 파란색들 있잖아요. 성수가 아닌 데들. 여기 파란색일수록 신축, 빨간색이 진하면 진할수록 구축인 거예요. 그런데 제가 아까 뭐라고 했었죠. 정량요건을 충족해야 하는데 19년차로 딱 하게 되면 여기는 아예 안 맞는 곳들이에요. 그럼 어, 성수동이라고 했을 때 그냥 딱 위쪽으로 넓게 보면, 아 재개발지역이 아닌 데들은 파란색이 되게 많고, 재개발구역들 같은 곳들은 명확하게 (파란색이) 거의 없잖아요.

▷김제경 소장
광진구도 한강변에 이렇게 빌라로 있는데 여기 개발되면 엄청날 것이라고 하지만 이렇게 보면 어떤가요.

▶서기열 기자
파란색이 정말 많네요.

▷김제경 소장
그냥 여기는 재개발 자체가 불가능하다, 라고 보셔야 하는 것이고요. 자 그럼 본격적으로 될 만한 곳들을 한 번 넘어가려고 했을 때.

▶서기열 기자
네, 관심을 끌고 있는..

▷김제경 소장
재개발 해제지역들 다 예의주시 하면 좋을 것 같아요. 바로 한남1구역을 들 수 있을 것 같아요.

▶서기열 기자
한남1구역이요.

▷김제경 소장
여기 한남뉴타운 같은 경우는 현재 들어가려면 현금만 20억이 넘어가야 돼요. 그러니까, 와 한남은 못 가겠어. 보니까 해제구역이 있네. 한남1구역 같은 경우는 딱 제가 얘기한 것처럼 노후도를 세팅하고 보니까, 엇 생각보다 많지 않다라는 게 바로 보이죠. 그런데 여기 한남에서도 좀 조심해야 하는 건 한남1구역에서, 이태원역 해서 여기 퀴논거리 해서 여기 상권들이 있어요. 당연하겠지만 재개발은 상가가 많으면 잘 안 돼요.

▶서기열 기자
그렇죠. 그분들은 그동안 장사를 못 하는 거니까.

▷김제경 소장
아래쪽 같은 경우, 한남1구역도 밑쪽으로 가다 보면 차가 못 들어가는 길들이 있어요.

▶서기열 기자
좁은 길들 많습니다.

▷김제경 소장
리어카로 짐 옮겨야 되는 길들도 있고요. 그런 데들은 건축하려고 해도 건축자재가 못 들어가잖아요. 그런 곳들. 그래서 아.. 사실 원래 한남1구역은 공공재개발을 신청했다가 떨어졌거든요.

▶서기열 기자
아.. 그런 이력이 있군요.

▷김제경 소장
그런데 여기서 떨어진 게 노후도가 안 맞아서 안 된다가 아니라 주민들의 이견이 있다는 걸로 해서 그랬는데, 사실 주민동의율도 되게 열망이 높았던 곳이에요. 그런데 여기가 오히려 전화위복이 된 거죠.

▶서기열 기자
그렇네요. 공공재개발을 떨어지고 오히려 민간재개발로서 가능성이 높아진 거라고 봐야겠네요.

▷김제경 소장
그 다음으로 한 번 또 넘어가보면.

▶서기열 기자
북쪽으로 올라갑니다.

▷김제경 소장
넘어가보겠습니다. 가면.. 제가 이제 뉴타운 해제지역들을 쉽게 얘기하기가 참 민감한 부분이긴 하지만, 여기는 될 거 같다, 라는 느낌이..

▶서기열 기자
가능성이 높아 보인다.

▷김제경 소장
드는 곳들은.. 창신숭인뉴타운. 여기가 같은 경우도.. 여기는 솔직히 이대로 놔둘 수는 없다고 보이는 데예요. 보시다 보면 일단 재개발지역이고 뭐고 아무 것도 아닌 데들과 딱 비교해봤을 땐, 아 신축들이 듬성듬성 있는 부분도 일단 먼저 보이게 되고요. 일단 창신숭인뉴타운 같은 경우는 여기 동대문역, 동묘역, 동대문 옆으로 여기 숭인동, 그렇게 해서 여기 창신역까지. 이렇게가 되게 규모가 넓죠.

▶서기열 기자
꽤 넓네요.

▷김제경 소장
여기도 주민들의 열망도 높고요. 그리고 여기도 길을 가보시면 이게 차량이 못 들어가는 길들. 우리 막 영화 조커 보다 보면 계단 막 있잖아요. 그런 동네가 아직도 있어요. 창신숭인 같은 경우는 나름 괜찮을 거 같다고 제가 얘기한 게, 여기는 건축자재들이 들어가기 어려워요.

▶서기열 기자
추가로 개발하기 쉽지 않다. 통째로 개발하지 않는 이상.

▷김제경 소장
신축빌라들을 지으려고 해도 여기가 너무 자잘하게 있고, 그렇다 보니까 여기 창신숭인쪽도 좀 주목해보면 좋을 거 같다, 그나마 여기서 내가 살짝 상업지역 같은 게 조금 어려운 게 아니냐, 뒤쪽은 또 주거지거든요. 그런 라인들 같은 경우도 좀 주목해보면 괜찮을 거 같다, 라고 보고 있고요.

▶서기열 기자
조금 동북쪽으로.

▷김제경 소장
한 번 가보면. 좀 대표적인 사례 하나 들어줄 수 있을 것 같아요. 조금 재미있는 사례. 딱 여기, 장위뉴타운 나오네요. 자 먼저 제가 확 눈에 띄게 하려고 이걸 다시 전체로 바꿨어요. 그럼 새빨갛게 나와요.

▶서기열 기자
여기 정말 오래된 건물들이 많군요.

▷김제경 소장
그렇죠. 여기 장위뉴타운 같은 경우는, 어우 여기는 빨갛고 뭐하고 하니까 제일 될 것 같다, 실제로 재개발이 진행되고 있죠. 이미 여기 장위뉴타운에서도 아파트 입주하는 곳들, 당장 여기, 여기서 가까운데 장위6구역, 4구역, 10구역, 여긴 관리처분계획인가까지 나면서 진행되고 있고요. 장위14구역이라든지 아니면 장위15구역 같은 경우는 최근에 대법원 승소하면서 또 막 진행되는 부분들..

▶서기열 기자
속도가 좀 나고 있군요. 다른 구역들이..

▷김제경 소장
그렇죠. 그런데 여길 다시 19년차로 줄여보면 확실히 재개발지역들의 노후도가 맞춰져 있다라는 건 알고 있는데.

▶서기열 기자
준공된 지 19년 이내의 신축건물들이 적다는 얘기네요.

▷김제경 소장
그런데 여기서도 해제지역들을 예의주시하려고 하면, 음 뭔가, 완전 눈에 띄는 지역들 있죠. 여기가 바로 장위13구역이고요. 여기가 장위8구역, 9구역이 있는데. 전체적인 노후도를 봤을 때 그래도 여기는 맞는 것 같다, 라고 생각하다 보니까 여기는 공공재개발로 지정이 됐잖아요. 장위8, 9구역은. 지정된 데는 이유가 있겠구나, 라는 걸 알 수 있고요. 딱 장위13구역 같은 경우는 보면, 아 여긴 어렵겠네.

▶서기열 기자
여기.. 이쪽 말씀하시는 거죠.

▷김제경 소장
어렵겠네가 보이면서, 그럼 될 만한 곳들 얘기했잖아요. 이미 공공재개발로 지정된 데는 말할 것도 없고, 밑으로 내려가다 보면 장위11구역이 또 밑에 있어요. 11구역도 위치가 괜찮은데 여기도 언뜻 보면 그렇게까지는, 방금 전에 13구역 이렇게 보는 것과 비교해보면 여기가 신축들. 뭐 장위13구역도 말은 나오죠. 뭐 신축들 제척시켜서라도 노후도를 한 번 맞춰보겠다는데. 이런 것도 좀 조심할 필요성이 있고요.

▶서기열 기자
그럼 13구역은 힘들겠지만 11구역은 좀 속도를 낼 수 있겠다.

▷김제경 소장
그렇죠.

성북동도 재개발이 있어요. 보면 이렇게 해서 성북1구역, 성북5구역, 옛 성북3구역이었는데, 둘 다 재개발이 안 되다가 여기는 최근에 대표적으로 이슈가 나왔었죠. 공공재개발에 넣었었는데 성북1구역은 공공재개발이 됐는데 성북5구역은 공공재개발에서 떨어졌어요. 그것도 노후도 요건 때문에.

▶서기열 기자
아 노후도 때문이군요.

▷김제경 소장
그런데 참 재미있는 게, 보면 성북1구역이 신축이 더 많거든요. 신축이 더 많고, 뒤쪽 성북5구역쪽으로 가면 신축이 덜해요. 그런데 왜 성북1구역은 됐느냐, 이게 참 어려운 이야기.. 재개발이 정말 어려운 것 중 하나가, 이게 기본계획수립일이란 게 존재해요. 기본계획수립이 2010년 7월 15일 전후로 달라져요. 전 같은 경우는 일명 서울시 구조례라고 부르고요. 이후 지역은 서울시 신조례라고 말하는데 신조례를 적용받는 곳들은 방금 대표적인 주거정비지수제를 적용받죠.

▶서기열 기자
주거정비지수제의 영향을 받은 것이군요.

▷김제경 소장
성북1구역이 신축이 더 많았음에도 불구하고 연면적(노후도) 기준으로 봤을 땐 성북1구역이 더 노후도가 떨어짐에도 불구하고 성북1구역은 된 게 연면적 기준이 미적용됐기 때문에 된 것이고, 성북5구역 같은 경우는 연면적 기준이 들어가다 보니까 탈락한 거예요. 그럼 여기 제일 중요한 게 해제구역이라고 다 되는 아니라 주민들의 열망, 이런 것도 정말 중요하거든요.

▶서기열 기자
그런 게 반영돼야 한다는 거죠.

▷김제경 소장
왜냐면 제일 중요한 게 오세훈 시장이 이번에.. 주민동의율 30%를 달성한 다음에 신청하라고 하잖아요.

▶서기열 기자
30%.

▷김제경 소장
그럼 동의율도 나올 만한 곳들 생각해보면 성북5구역도 정말 주민들이 예전부터 그냥 하자하자 했던 부분들이 많았었는데, 이번에 오히려 여기도 전화위복이 된 거죠.

▶서기열 기자
그렇네요.

▷김제경 소장
재개발 해제구역을 먼저 주목하라고 말은 하고 싶어요.
꼭 재개발 해재지역이 아니라 하더라도 호재 반영될 만한 곳들은 있어요. 아무 것도 아닌 곳들은 신축들이 정말 난립한다는 걸 알 수 있는데, 어.. 미아역 옆으로 가다 보니까 신축이 없는 곳들이 나타나죠.

▶서기열 기자
거의.. 거의 깨끗한 데요.

▷김제경 소장
여기가 미아258번지. 이쪽도 여기는 재개발 해제지역은 아닌데, 여기도 재개발에 대한.. 사실 노후도가 이런게 맞춘 곳을 찾기 어렵거든요. 그리고 그 옆에, 이쪽은 번동. 이쪽도 빌라들 보다 보면, 아 노후도 아무 것도 아닌 곳들과 비교하다 보면 확 차이가 나죠. 그냥 빨간색으로 보면 눈에 잘 안 띄어요. 그냥 빨간 것도 있는 것 같고 한데, 정렬을 19년차로 해보면 확 눈에 띄죠. 아 이 동네와, 이 동네, 미아동, 번동, 이런 식으로 본다고 했을 때도, 아 노후도 맞는 곳들을 찾아가 보면 이곳들은 조금 가능성이 있지 않을까, 그렇게 해서 다섯 군데 찾아봤습니다.

▶서기열 기자
오늘은 김제경 소장님 모시고 서울시 재개발 활성화 방안에 대해서 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.


기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영 조민경 PD 편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴