지난달 전국에서 이뤄진 아파트 증여 건수가 올해 들어 가장 많았던 것으로 나타났다. 보유세 부담을 줄이고 양도세 중과를 피하기 위해 매매 대신 증여를 선택한 집주인이 늘어난 영향으로 풀이된다.
22일 한국감정원에 따르면 지난달 전국 아파트 증여 건수는 6547건을 기록했다. 2개월째 증가세를 보이며 올 들어 최다였던 1월(6148건) 기록을 넘어섰다.
지난달 서울 아파트 증여 건수는 1566건으로, 4월(1386건)보다 많았다. 통계를 집계하기 시작한 2006년부터 지난해까지 연평균 증여 건수(522건)의 세 배에 달했다.
서울에서도 고가 주택이 몰려 있는 강남 3구의 증여 건수는 총 516건으로 전월(343건)보다 173건 늘었다. 강남구(260건)와 송파구(82건)는 석 달 연속, 서초구(174건)는 넉 달째 증여가 증가세를 보였다.
지난달 아파트값이 약세였던 데다 세금 혜택을 받기 위한 기한이 촉박해지자 집주인들이 주택을 싸게 파는 대신 증여하겠다고 돌아선 경우가 적지 않았다. 지난달 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산으로 인한 경기 침체 우려와 상반기까지 팔아야 적용받는 보유세·양도소득세 절세 매물이 증가하면서 실거래 가격이 하락했다. 집주인이 보유세를 내지 않으려면 지난달 말까지 주택을 팔고 등기 이전을 마쳐야 했다. 양도세 중과 유예기간 혜택을 보기 위해서는 이달 말 전에 주택을 처분해야 한다. 다주택자의 경우 증여도 양도세 부담이 있어 이달까지 증여를 마쳐야 양도세가 중과되지 않는다.
업계에서는 최근 늘어난 증여의 상당수가 대출이나 전세를 낀 부담부증여로 파악하고 있다. 부담부증여 때 대출이나 전세보증금에도 양도소득세가 중과세된다. 하지만 이달 말 중과 적용 유예기한을 활용하면 일반 과세를 적용받는다. 이번 ‘6·17 대책’으로 강남구와 송파구 일부 지역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 당분간 부담부증여를 포함한 증여 거래가 줄어들 가능성이 높다. 잠실동 K공인 관계자는 “앞으로 토지거래허가구역에서는 실거주하지 않으면 허가가 쉽지 않기 때문에 전세를 끼고 증여하는 건수가 줄어들 가능성이 있다”고 내다봤다.
“재건축 단지에 대한 2년 실거주 요건이 생기면서 세입자들의 불안감이 커지고 있습니다. 재건축은 그나마 전셋값이 싼 편이었는데, 이제 전세 물량 자체가 없어질까 걱정입니다.”(대치동 은마아파트 세입자)정부가 지난 17일 내놓은 부동산 대책에서 재건축 조합원이 2년 실거주를 해야 새 아파트를 받을 수 있게 하면서 전세시장 불안이 커지고 있다. 당장 전세 기간이 만료되는 세입자에게 “집을 비워 달라”고 통보하는 집주인이 잇따를 조짐이다. 요건을 맞추기 위해 실제 입주하거나 빈집에 전입신고만 하는 꼼수를 쓰기 위해서다.갈 곳 잃은 전세 세입자정부의 ‘6·17 부동산 대책’에 따르면 정부는 수도권 투기과열지구의 재건축 아파트에서 2년 이상 거주한 조합원에게만 분양 신청을 허용하기로 했다. 도시 및 주거환경정비법(도정법)이 개정되는 올해 말까지 조합설립 인가 신청을 하지 못한 단지가 대상이다. 요건을 채우지 못한 조합원은 새 아파트를 받지 못하고 현금청산을 받아야 한다. 조합원은 재건축 아파트를 팔지 않는 한 무리를 해서라도 실거주할 수밖에 없다. 부동산114에 따르면 2년 실거주 요건에 해당할 초기 재건축 아파트는 전국 100개 단지(약 8만 가구)에 달한다. 대표적인 강남 재건축인 대치동 은마아파트, 강북 최대 재건축 단지인 마포구 성산시영 등이 여기에 포함된다.재건축 아파트는 상대적으로 전셋값이 낮아 세입자의 선호도가 높았다. 주차 등 실거주 환경이 열악하다고 하지만 은마 전세는 학군을 위해 대치동에 들어가려는 세입자에게 ‘구세주’ 같은 존재였다. 현재 은마 전용면적 77㎡의 매매 시세는 19억원 정도인데 전셋값은 5억3000만원 정도로, 전세가율이 28% 정도에 그친다. KB부동산 기준 지난달 서울 전체의 전세가율 54.8%보다 크게 낮다.반대로 집주인은 전세보증금이 그리 많지 않기 때문에 2년 동안 세입자를 받지 않고 빈집으로 둔 채 가끔 왕래하면서 2년 거주 요건을 채우는 게 큰 무리가 되지 않을 수 있다는 얘기다. 결국 세입자가 살 수 있는 전세 매물이 줄어드는 게 불가피하다.대치동 A공인 관계자는 “은마 등 재건축 소유주 사이에서 전세를 준 집에 직접 살겠다는 뜻을 밝히는 사례가 늘고 있다”며 “물량이 줄면서 전세 가격도 강세를 보일 조짐”이라고 말했다. 성산시영 세입자 B씨는 “곧 전세 계약 만기가 다가오는데 집주인이 2년 실거주 요건을 채워야 하기 때문에 연장하지 않겠다고 한다”며 “이번 대책으로 세입자들이 갈 곳이 없어지고 있다”고 하소연했다.해외 및 지방 거주자 예외 안 될 듯재건축 아파트 소유주들의 불만도 커지고 있다. 22일 청와대 국민청원 게시판에는 ‘재건축 2년 이상 거주 요건 정책안에 대한 개선 요청’ 등 대책 개선 청원이 잇따르고 있다. 한 청원인은 “직장과 자녀 교육 등 이유로 지방에 전세로 살고 있지만 자녀의 대학 진학 시기 등을 염두에 두고 서울 재건축을 매입한 1주택자”라며 “한동안 서울로 이사할 수 없어 아파트를 강제 처분해야 하는 상황”이라고 토로했다.그러나 국토교통부는 해외 및 지방에 거주하는 재건축 소유주에 대한 예외 적용에는 부정적인 입장을 보이고 있다. 국토부 관계자는 “재건축 완료까지는 통산 10년 이상 걸리기 때문에 해외 및 지방 거주자도 2년 실거주할 시간은 충분하다고 본다”며 “대책의 근본 취지를 훼손하는 예외 규정은 바람직하지 않다”고 말했다. 민원에 떠밀려 성급하게 예외 규정을 두지는 않겠다는 뜻을 명확히 한 것이다.다만 임대사업자에 대해 예외 규정을 둬야 한다는 것엔 어느 정도 공감하는 것으로 전해졌다. 정부 권유로 임대사업을 한 소유주가 불이익을 받는 것은 문제라는 인식이다. 국토부 관계자는 “임대사업자의 잔여 임대 기간 등 구체적인 현황 조사를 거쳐 규정 적용의 예외를 검토할 것”이라고 밝혔다. 예외 규정은 관련 도정법 개정이 이뤄지는 연말께 나올 것으로 전망된다.권대중 명지대 부동산학과 교수는 “부동산 투기를 목적으로 구입한 게 아니라면 임대사업자는 물론이고 직장 등을 이유로 해외나 지방에 거주하는 재건축 소유주도 구제할 필요가 있다”고 말했다.심교언 건국대 부동산학과 교수는 “무리한 규제가 재건축 가격을 잡겠다는 목적은 달성하지 못하고 애먼 세입자들만 괴롭힐 것으로 우려된다”고 강조했다.정연일/장현주 기자 neil@hankyung.com
내년부터 아파트 입주 예정자가 사전방문 때 보수공사 등을 요청한 하자에 대해 건설사는 해당 주택의 입주 전까지 조치를 끝내야 한다. 국토교통부는 입주 예정자 사전방문과 관련한 절차를 명문화하고 공동주택 품질점검단 제도를 도입하는 내용으로 개정된 ‘주택법’이 내년 1월 시행됨에 따라 구체적인 절차와 방법을 규정한 시행령과 시행규칙 개정안을 입법 예고한다고 22일 밝혔다. 개정안에 따르면 건설사 등 사업주체는 입주 예정일로부터 45일 전까지 입주 예정자 사전방문을 최소 2일 이상 실시해야 한다. 사업주체는 사전방문 때 제기된 사항에 대한 조치계획을 수립해 사전방문 종료일부터 7일 이내에 지자체에 제출해야 한다. 사전방문을 통해 발견된 하자는 내부(전유 부분)의 경우 입주 전까지, 복도 등 공용부분은 사용검사 전까지 수리해야 한다. ‘중대한 하자’의 기준도 명확하게 규정할 방침이다. ‘중대한 하자’는 입주자가 생활하는데 안전상･기능상 심각한 지장을 초래할 것으로 예상되는 하자로 규정했다. 이에 대한 구체적인 조사방법과 판정기준은 연말까지 국토부 장관이 마련할 예정이다. 시･도지사가 설치･운영하는 공동주택 품질점검단이 300가구 이상의 공동주택을 대상으로 품질점검을 실시하는 내용도 포함됐다. 그 미만의 공동주택도 지자체가 조례로 정하면 품질점검단이 점검할 수 있다. 품질점검단 점검위원은 건축사·기술사·주택관리사·건설 분야 특급기술자·대학 교수·건축분야 박사학위 소지자·공무원 등으로 구성된다. 품질점검단은 공용부분은 물론 지자체가 선정한 최소 5가구 이상을 점검하고, 그 결과를 제출해야 한다. 아파트의 하자 문제로 발생하는 분쟁은 매년 4000여건에 달한다. 국토부 하자심사·분쟁조정위원회에 접수된 민원은 2011년 327건에서 2019년 4290건으로 늘었다. 이유리 국토부 주택건설공급과장은 “입주 예정자 사전방문 및 품질점검단 제도를 통해 아파트 하자로 인한 국민의 불편을 해소하고 건설사와의 갈등도 예방할 수 있을 것으로 기대한다”고 말했다.장현주 기자 blacksea@hankyung.com
정부가 부동산 세제 개편 ‘군불 지피기’에 나섰다. 국책연구기관이 연일 해외 부동산 세금 정책을 연구해 보고서를 작성해 발표하고, 장관도 직접 나서 세금 문제를 거론했다. 실거주자와 중저가 주택에 대한 세 부담을 덜어주고, 다주택자에게는 세금을 부과해야 한다는 게 세제 개편 방향의 핵심이다. 앞으로 종합부동산세와 재산세 등 보유세 개편이 본격화하면 큰 파장을 몰고 올 것으로 보인다.◆김현미 장관 “세제 관련 국회와 논의” 김현미 국토교통부 장관은 지난 17일 서울세종청사에서 정부의 21번째 부동산 대책인 ‘6·17 대책’을 발표한 직후 부동산 세제 개편의 필요성을 공식석상에서 처음 언급했다. 근거 자료는 국토연구원이 지난 8일부터 주1회 발간한 ‘해외 부동산정책 시리즈’ 연구보고서다. 김 장관은 이 보고서를 구체적으로 지목하며 “다른 나라는 다양하고 촘촘한 주택 관련 대책을 시행하고 있다”며 “관련 세제는 국회, 관계부처와 상의해 논의할 것”이라고 밝혔다. 부동산 투기세력 근절을 위해선 보다 강력한 세금 정책이 필요하다는 의미로 해석된다. 국토연구원의 보고서는 영국와 프랑스, 싱가포르, 덴마크, 스웨덴, 네덜란드 등의 조세 정책을 다뤘다. 실거주자와 서민 주택에 대한 세금 부담을 낮추는 대신 다주택자, 단기 보유 거래에 대해선 무거운 세금을 매기는 것이 특징이다. 영국의 경우 고가주택(150만파운드,22억9500만원 이상) 취득 시 부동산등록세율 12%를 적용한다. 다주택자일 경우 3%포인트 중과해 15% 부과한다. 한국의 현재 취득세율은 1~4%다. 영국은 주택가격이 높을수록 취득세율도 상승하는 구조다. 12만5000파운드(1억9000만원) 이하는 0%, 12만5000~25만파운드(3억8000만원) 2%, 25만~92만5000파운드(14억원) 5%, 92만5000~150만파운드는 10%가 각각 적용된다. 생애 최초로 50만파운드(7억7500만원) 이하 주택을 구입하면 비과세 혜택을 준다. 국토연구원은 “영국은 글로벌 금융위기 이후 주택 가격이 급등하자 임대용 주택을 취득하는 다주택자에게 고율의 취득세를 부과했다”고 설명했다. 연구원은 또 “자본이득세(양도소득세)는 소득에 연동해 세율이 결정되는 구조로 고소득자일수록 많은 세금을 내야 한다”며 “비과세를 위한 실거주 요건도 매우 엄격하다”고 분석했다. 영국은 실거주 목적으로 구입한 1가구 1주택자이면서, 취득 후 계속 거주해야만 비과세 혜택을 준다. 프랑스는 순자산 130만유로(17억5000만원)를 기준으로 이를 초과하면 누진세율(0.5~1.5%)로 ‘부동산부유세’를 부과한다. 양도소득세는 보유기간이 길수록 줄어드는데 22년이상 보유한 경우에는 양도세가 부과되지 않는다. 싱가포로는 실수요자에게 낮은 취득세율(1~4%)를 적용한다. 하지만 다주택자와 외국인, 법인 등에는 12~30%의 높은 취득세를 부과한다.◆“북유럽도 최근 대출규제 강화” 국토연구원은 22일 세 번째 해외 부동산정책 보고서를 통해 주택금융 조건이 좋은 북유럽 3국에서 최근 대출 규제를 강화하는 추세라고 소개했다. 이들 3개국의 주택가격은 2013년 이후 주택시장이 회복되면서 현재(2019년4분기) 금융위기 이전 수준을 회복했다. 현재 덴마크와 네덜란드, 스웨덴의 주택담보대출비율(LTV)은 한국에 비해 매우 높은 편이다. LTV 비율 상한은 덴마크는 95%, 스웨덴은 85%, 네덜란드는 100%로 설정돼 있다. 한국의 경우 수도권 웬만한 지역은 조정대상지역으로 지정돼 LTV가 9억원 이하에는 50%, 9억원 초과엔 30%로 묶여 있다. 이와 비교하면 북유럽 국가의 주택담보대출(주담대)은 매우 후한 수준이다. 하지만 보고서는 금융위기 이후 이들 국가의 집값이 급등하자 최근 유럽연합(EU) 차원에서 집값 수준에 대한 모니터링에 들어가 주담대 등에 대한 규제를 강화하기 시작했다고 설명했다. 덴마크는 2017년 코펜하겐과 오르후스 지역 등 집값이 많이 오른 곳에서 대출 규제를 강화했다. 신규 대출 시 총부채상환비율(DTI)이 400%가 넘는 가구의 경우 주택가격이 10% 하락했을 때 순자산이 마이너스가 되면 대출이 아예 불가능하게 했다. 네덜란드도 주택대출 관련 세제혜택이 많지만 최근 세제감면 혜택을 축소하는 등 규제를 강화하고 있다. 스웨덴도 주택대출에 대한 세제혜택 등이 가계부채 증가의 원인인 것으로 판단했다. 이에 2010년 LTV 규제를 시작으로 최근 대출상환방식 등의 규제를 강화하는 추세다. 김지혜 책임연구원 연구팀은 “이들 국가가 주택가격 급등과 가계부채 증가에 대응하기 위해 최근 대출규제 및 거시건전성 관리를 강화하는 추세라는 점은 우리에게 시사점을 주고 있다”고 설명했다. 국토연구원은 “시장 안정을 위한 해외 부동산 정책 사례 참고를 위해 연구한다”고 설명했다. 향후 정책에 이들 내용 중 일부가 반영될 수 있다는 것이다. 국토부는 지난 17일 국회의원회관에서 더불어민주당과 함께 ‘서민 주거안정을 위한 주택정책 방향 토론회’를 열고 규제 강화 필요성을 강조하기도 했다. 정세은 충남대 경제학과 교수는 이날 ‘바람직한 주택정책과 부동산세제 개편방안’을 주제로 발표하며 주택 가격 급등의 주 원인으로 ‘가격상승을 기대한 투기수요’를 지목했다. 정 교수는 “부동산 투기현상이 심각한 것은 무엇보다 부동산 투기로부터 큰 수익이 기대되기 때문”이라며 “과도하게 낮은 보유세 및 양도세가 핵심 원인”이라고 지적했다. 그는 “민간보유 부동산 시가총액 대비 보유세 비중을 살펴보면 OECD 15개국 평균이 0.396%인데 비해 한국은 0.167%로 낮다”고 덧붙였다. 또 “종부세 대상자는 전체의 1.4%에 불과하고 종부세 부담도 평균 157만원으로 작다”며 “다주택자에 대한 상당한 세후 수익 인정, 1가구 1주택에 대한 과도한 혜택, 적은 양도세 부담 등이 다주택 투기, 똘똘한 한 채 투기 현상으로 이어진다”고 강조했다. 조 교수는 “정부의 부동산 대책은 가격급등 후 규제하는 방식이지만 민간은 규제의 사각지대를 또다시 찾아내고 그로인해 풍선효과가 발생한다”며 “보유세 및 양도세 강화, 임대사업자 혜택 축소, 임대소득 과세 강화를 적극 추진해야 한다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “규제가 강할수록 시장에서 주택 매물 잠김 현상이 심화될 것”이라며 “과도한 규제가 시장을 왜곡시키지 않도록 주의를 기울여야 한다”고 지적했다.최진석 기자 iskra@hankyung.com
![구글, 사상 첫 배당 '주당 20센트'…AI 불안감 덮었다 [글로벌마켓 A/S]](https://timg.hankyung.com/t/560x0/photo/202404/B20240426073327760.jpg)
