"부동산 투자나 해볼까…무턱대고 덤비다간 망한다"

전형진 기자

입력2020.01.07 09:16 수정2020.01.07 09:16

김용길 REM 대표 인터뷰
16·18일 '한경 멘토 특강'

“부동산가격이 저평가된 지역을 찾는 건 이미 공개된 데이터만으로도 손쉽게 할 수 있습니다.”

지난 6일 만난 김용길 REM 대표(사진)는 “초보 투자자일수록 막연한 예측보단 숫자와 데이터를 해석하는 데 중점을 둬야한다”면서 이같이 말했다. 김 대표는 지난 20년 동안 은행과 보험, 증권사 PB센터의 고액 자산가 대상 자문서비스를 담당했던 인물이다. PB센터 컨설턴트들의 교육도 맡고 있어 컨설팅 업계를 대표하는 멘토로 꼽힌다.

김 대표는 매주 발표되는 부동산 시세조사 정보를 1순위로 챙겨야 한다고 강조했다. KB국민은행이나 한국감정원이 발표하는 주간 아파트 매매가격 동향이다. 그는 “시세 자료를 챙기다 보면 어느 순간 가격 흐름이 눈에 띄게 된다”며 “통계를 해당 지역 아파트의 실거래가나 호가 흐름과 비교해 자신만의 데이터를 축적해야 한다”고 말했다.

‘부동산지인’ 등 빅데이터 툴을 활용하는 방법도 있다. 김 대표는 “개별 단지의 매매가격과 전세가격 갭이 벌어지는지 좁아지는지를 눈여겨보면 가격 상승 시기를 짚어낼 수 있다”면서 “매수의 첫 번째 조건은 오르는 타이밍을 판단하는 것”이라고 설명했다.

지역과 대상 단지를 솎아낸 뒤엔 시세보다 저렴하게 손에 쥐는 게 중요하다. 김 대표는 이 때문에 지역별로 단골 중개업소를 만들어둬야 한다고 강조했다. 그는 “중개업소의 주변인이나 관리 고객들을 우선순위로 본다면 일반 고객은 3~4순위에 불과하다”며 “급매물이 나올 때 바로 연락을 받을 수 있도록 사전에 중개업소를 선정하고 관리해야 한다”고 말했다. 대세 상승기엔 매매가격을 낮게 가져갈수록 향후 시세차익이 늘어나기 때문이다.

법원경매도 부동산 초보자들이 관심을 가져볼 만한 매수 수단이다. 2~3개월 전의 감정가격을 기준으로 입찰이 진행되다 보니 경쟁이 심해지더라도 시세보단 저렴하게 낙찰받는 경우가 많아서다. 김 대표는 “처음부터 경매학원에 다니기보단 서울시평생학습포털을 통해 무료 교육을 받거나 경매 관련 책을 구입해 강의 쿠폰을 얻는 방법 등을 고려해볼 수 있다”며 “경락잔금 대출은 일반 주택담보대출보다 한도가 많다는 것도 장점”이라고 짚었다.

도시계획 분석을 통해 호재가 실현될 지역을 선점하는 것도 투자 성공으로 이어지는 길이다. 도시계획이란 도시기본계획과 생활권계획, 도시관리계획을 아우르는 말이다. 도시개발의 근간이 되기 때문에 지자체들이 주기적으로 수립한다. 서울을 3개의 도심과 5개의 광역중심으로 나눈 ‘2030플랜(서울도시기본계획)’이 대표적으로 알려진 도시계획이다. 교통망의 경우 ‘국가철도망구축계획’과 ‘서울도시철도망구축계획’을 통해 대부분의 얼개가 나온다. 김 대표는 “최근 발표된 ‘제5차 국토종합계획’은 부동산 헌법이 바뀐 것과 마찬가지”라며 “이 같은 청사진이 세부 개발계획이 어떻게 반영되는지 절차를 이해해야 한다”고 강조했다.

그는 “분석을 통해 지역을 선정해두면 향후 개발계획이 구체화됐을 때 바로 실행에 옮길 수 있다”며 “인터넷으로 공개되는 행정자료들을 적극적으로 이용할 필요가 있다”고 말했다. 예컨대 환경영향평가나 지구단위계획의 경우 주민공람 과정에서 지하철역 위치 등 주변의 세부적인 개발계획이 공개된다. 김 대표는 이 같은 개발계획을 분석하다 보면 특정한 경향성도 엿볼 수 있다고 귀띔했다. 경전철의 경우 중전철인 지하철과 달리 출구가 두 곳으로 계획돼 용도지역의 종 상향 범위도 좁다는 게 그의 설명이다. 김 대표는 “용적률 상향 지역의 범위가 넓지 않아 매물의 부지 또한 좁다면 임대주택 등으로 개발하는 게 수익성이 좋을 수 있다”며 “미래가치가 있는 곳을 선별해내는 능력을 길러야 한다”고 말했다.

김 대표는 이 같은 노하우를 이달 16일과 18일 열리는 ‘한경부동산 멘토 특강’에서 설명할 예정이다. 부동산 초보 투자자들을 대상으로 합리적인 투자를 위한 전략을 제시한다. 행사는 이틀 모두 서울 서초동 코지모임공간에서 오후 2시부터 진행된다. 참가신청은 한경부동산 홈페이지(https://event.hankyung.com/seminar/estate200116/)나 전화로 할 수 있다. (02)3277-9986

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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강동 '입주폭탄'에 웃는 세입자들…전셋값 하락 기대감↑

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[집코노미] 혼란의 부동산시장…이번에도 집 못 산 김 과장의 2019년

지난해 전세계약을 연장한 김 과장(38). 올해도 결심은 남달랐다. 조정이 오는 기미라도 보이면 망설이지 말고 내집 마련을 하기로 계획을 세웠다. 그러나 예상보다 골이 깊었고 김 과장은 다시 주저했다. 기회는 그렇게 또 가버렸다. 곧 끝날 듯 미미하던 반등은 내내 이어지며 상승폭을 키웠고 집값은 잡지도 못할 만큼 높아졌다. 상승장 한복판에서 머뭇거리다 다시 분루를 삼킨 김 과장의 올 한 해를 돌아봤다.◆3월 - 춘래불사춘연초만 해도 상승론과 하락론이 팽팽하게 맞섰다. 하지만 봄에 접어들수록 시장의 분위기는 명확해졌다. 서울 집값은 지난해 말부터 5개월 내리 떨어졌다. ‘폭등론자’들은 절멸한 듯 자취를 감췄다. 그 무렵 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡ 매매가격은 14억원대까지 떨어졌다. 최고가 대비 4억5000만원가량 급락했다. 높아진 종합부동산세 부담 때문에 다주택자들이 앞다퉈 집을 팔고 있다는 분석이 주를 이뤘다. 과세기준일인 6월 1일 전에 매각해야 해당 주택에 대한 보유세를 내지 않기 때문이다. 세금의 기준이 되는 공시가격은 12년 만에 최대 수준으로 올랐다.‘형님’ 강남이 힘을 쓰지 못하자 주변 집값도 맥을 못 췄다. 송파구에선 1만 가구에 가까운 ‘헬리오시티’ 입주로 매매가격과 전세가격 모두 폭삭 주저앉았다. 중형 면적대 단기 전셋값이 5억원대까지 떨어졌다는 얘기까지 들렸다. 도무지 끝날 것 같지 않던 대세 상승장이 이대로 마감하는 듯 보였다. 하지만 김 과장은 더 기다리기로 했다. 강동에서 더 큰 규모의 입주가 기다리고 있어서다. 역대 최대 규모의 공급물량이 서울 부동산시장을 덮치고 있었다.◆5월 - 3기 신도시정부가 경기 고양 창릉과 부천 대장에 신도시를 짓겠다고 발표했다. 전년 말 발표한 남양주 왕숙1·2와 인천 계양, 하남 교산과 함께 다섯곳의 3기 신도시가 모두 공개된 셈이다. 이름도 거창한 ‘30만 가구 공급계획’은 이렇게 완성됐다. 모두 김 과장이 출장이나 나들이를 다니면서 숱하게 지나쳐본 서울 지근거리 지역들이다. 집값이 떨어지는 와중에 대량 공급계획까지 나오면서 서울 부동산시장에 사형선고가 내려지는 듯했다. 국토부 장관은 신도시 계획을 절대 철회하지 않겠다고 못 박기도 했다. 김 과장은 속으로 쾌재를 불렀다. ‘부동산은 끝났다.’지방에선 아파트 수백채를 굴리던 갭투자자들이 파산했다는 뉴스가 하나둘 들려왔다. 하락장의 전조다. ‘역전세난’이나 ‘깡통전세’ 같은 단어도 슬슬 뉴스에 등장하기 시작했다. 집값이 너무 올라 걱정이라는 게 불과 1년 전 이야기였는데 이젠 매매가격이 전세가격을 밑도는 곳이 숱했다. 김 과장은 지난해 매매계약이 파기됐던 마포의 한 단지 내 중개업소에 전화를 걸었다. 시세는 그새 1억원 이상 조정을 받았다. 김 과장은 좋은 물건이 있다는 중개업자의 말을 대충 흘려들으면서 더 알아보겠다고 튕겼다. 통화를 끝내기 무섭게 문자메시지가 도착했다. ‘절충 가능.’◆6월 - 불길한 여름‘강남 집값, 8개월 만에 상승 전환’. 김 과장이 사무실에서 본 포털사이트 뉴스 제목이다. 은마아파트는 다시 20억 선을 향해 달리고 있었다. 부동산투자의 종착지인 압구정에선 연일 신고가가 경신됐다. 꼭 1년 전처럼 여름이 되자마자 집값에 다시 불이 붙었다. 하지만 서울 전체 아파트 매매가격 변동률은 여전히 마이너스를 나타냈다. 상승 전환했다는 강남의 반등폭도 미미했다. 0.01%. “기자놈들 침소봉대하는 건 여전하다니까.” 김 과장은 이렇게 댓글을 달았다.방송과 신문 헤드라인을 장식한 뉴스에 아내는 조바심을 드러냈다. 김 과장에게 자꾸만 지금이라도 뭔가를 해야하는 것 아니냐는 눈치를 줬다. 오랜만에 만난 동창이 2000만원을 들고 대전에 내려가 재개발투자로 1년 만에 9000만원을 벌어 왔더라는 무용담과 함께. 김 과장은 그런 아내가 한심하다는 듯 핀잔을 줬다. “당신이 부동산을 잘 몰라서 그러는데 이런 분위기는 두 달도 못 가.”◆8월 - 분양가 상한제상승세가 두 달째 이어지면서 서울 모든 지역 집값이 고개를 들었다. 멸종한 줄 알았던 폭등론자들도 돌아왔다. 그들의 주문 때문인지 강남 신축 아파트 매매가격은 기어이 3.3㎡당 1억원을 넘겼다. 김 과장이 사는 목동 아파트값도 연초보다 1억~2억원은 올랐다. 물론 집주인만 웃었다. 재건축을 위한 안전진단을 신청하겠다는 이야기가 오갔고 날마다 건설사들의 재건축 설명회가 열렸다. 전셋값도 야금야금 올랐다.정부도 결국 집값이 상승 국면이라는 걸 인정했다. 그리곤 곧바로 민간택지 분양가 상한제 카드를 꺼냈다. 재개발·재건축단지 조합원들은 곧장 거리로 나와 시위를 벌였다. 입주권 가격은 날마다 떨어졌지만 신축 아파트 가격은 거꾸로 올랐다. 상한제로 공급이 위축되면 희소가치가 높아질 거란 기대에서다. 하지만 신축 아파트를 잡기엔 매매가격이 너무 높았다. 인근 신길뉴타운만 해도 새 아파트 중형 면적대의 가격이 14억원을 넘기고 있었다. 그래서 김 과장은 청약시장에 뛰어들기로 했다. 상한제가 본격 작동하면 경쟁이 더 치열해질 게 뻔하니 당장 분양하는 단지부터 무조건 찔러보기로 마음먹었다.◆10월 - 청약필패기준금리는 역대 최저 수준인 연 1.25%로 내려갔다. 청약경쟁률은 역대 최고 수준까지 올랐다. 김 과장처럼 상한제 유예기간 중에 내집 마련을 원하는 수요가 몰렸다. 상한제가 적용되는 아파트는 최장 10년의 전매제한과 거주의무 규제를 받기 때문이다.그 와중에 김 과장은 연거푸 물을 먹었다. 그의 청약가점은 48점. 무주택기간 7년(16점)에 청약통장 가입기간 만점(17점)과 가구원수(3인·15점)를 더한 점수다. 하지만 10월 이후 서울에서 청약을 받은 단지들 가운데 당첨 커트라인이 48점을 밑도는 아파트는 한 곳도 없었다. 시세 차익만 10억이 넘는다는 강남 ‘로또 아파트’도 혹시나 싶어 찔러봤지만 ‘커트라인’과 20점 이상 차이가 났다. 만만하다고 생각한 강북 아파트 경쟁률이 200 대 1에 근접했다. 가점을 늘리는 방법은 두 가지밖에 없었다. 남들보다 빠르게 나이를 먹거나, 아이를 더 낳거나. “당신이 육아휴직 할 거면 낳아줄게.” 아내는 싸늘했다.◆12월 - “막차 출발합니다”연달아 아홉 번의 청약에서 낙첨한 김 과장은 생각을 고쳤다. “강남은 오늘이 제일 싼 거야.” 지금이라도 강남에 진입하면 앞으로의 상승분을 취할 수 있겠다는 계산에서다. 조금 무리해서 적금을 모두 해약하고 대출을 최대한 받으면 잠실 소형 아파트 한 채 정도는 세를 안고 사는 게 가능할 듯 보였다. 제2금융권에서 대출상담도 여러번 받았다.하지만 기습 발표된 ‘12·16 대책’은 이 같은 수고를 무용지물로 만들었다. 집을 알아보기도 전에 15억 이상 주택의 담보대출이 막혔다. 강남행 막차가 어제 떠났다는 우스갯소리도 나왔다. 16억짜리 급매물이 나왔는데 보러 오지 않겠느냐는 중개업소의 문자에 김 과장은 아무 답도 하지 못했다. 차라리 살던 집을 사자고 아내가 제안할 때쯤 발표된 한국감정원 통계에선 서울 아파트값 상승폭이 절반으로 줄었다. “내년엔 정말 떨어지겠지.” 다시 바닥을 기다리는 김 과장의 2019년이 저물고 있다.전형진 기자 withmold@hankyung.com