위례 상가 임대료 결국 반토막…건물주 50% 손실

서울 송파구와 경기 성남·하남시 등에 걸쳐 조성된 위례신도시 상권의 월 임대료가 입점 직후의 반토막 수준으로 급락했다. 상가 공실이 장기화하자 건물주들이 ‘반값’에 임대를 놓고 있다. 일선 중개업소들은 위례신도시 상가 공실률이 30~40%에 달할 것으로 추정했다.

◆임대료 100만원씩 떨어진 위례

한경DB

2일 성남시 창곡동 일대 중개업소들에 따르면 위례 신도시 핵심상권에 자리잡은 위례 중앙광장 중앙타워의 전용 44㎥ 1층 상가의 현재 임대료는 1년 전 대비 200만원 가까이 하락했다.

이 상가의 분양가는 10억~12억원대였다. 분양업체들은 보증금 1억원에 월 임대료 350~400만원을 받을 수 있다고 홍보했다. 하지만 임차인이 나타나기도 전에 막대한 공급물량이 쏟아지면서 임대료가 보증금 5000만원에 월세 200만원으로 떨어졌다. 인근 L공인 관계자는 “월세 350만~400만원 사이에서 버티고 있던 소유주들이 5월이 넘어가면서 250만원 이하에 내놓고 있다”며 “공실이 워낙 많아 임대 임차인의 갑‧을 관계가 완전히 바뀌었다”고 말했다. 건물주는 투자금의 절반(5억~6억원)정도를 날린 셈이 된다고 전문가들은 설명했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “상가 매매가격은 임대료에 연동한다”며 “임대료가 반토막 났다는 건 매매가격이 절반 수준으로 떨어졌다는 것과 마찬가지 의미”라고 말했다.

상가 입지 가운데 명당으로 불리는 1층 코너 자리의 임대료도 힘을 못쓰긴 마찬가지다. 이런 핵심 상권이라도 월 임대료는 250~300만원 수준을 넘지 못하고 있다. 중앙광장 인근 위례중앙푸르지오상가 전용 46㎥의 월 임대료는 250만원 선이다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 “배후수요가 탄탄한 판교 1층 상가 임대료도 350만원이면 비싼 수준”이라며 “대형 호재가 없는 한 상업용 부동산의 경직된 분위기가 유지될 것으로 보인다”고 말했다.

◆높은 분양가·배후수요 부족 한계

핵심 상권과 조금만 거리가 떨어지면 공실률이 치솟는다. 창곡동 위례중앙광장 인근 주상복합 ‘위례오벨리스크’ 상가 공실은 현재 30% 수준이다. 전체 260여 실의 30% 수준인 80여 실만 입점했다. 이 상가 2~3층은 여전히 임대가 나가지 않는 상황이다. 인근 K공인 관계자는 “1층은 그나마 임차인을 구하고 있지만, 지상층은 절반 이상 비어있는 곳이 많다”고 말했다.

올 2월 예정된 지하철 8호선 우남역 개통이 지체되면서 수정구 복정동 인근 상가의 공실은 더 심각한 상황이다. 인근 T공인 관계자는 “전용 36㎥(11평) 점포가 작년 월세 350만~400만원에 거래됐다가 현재는 100만원 이상 하락한 210만원 선에 손바뀜되고 있다”며 “노후대비를 위해 상가를 분양받은 사람들이 큰 손해를 봤다”고 말했다.

부동산 전문가들은 ‘높은 평당 분양가’와 ‘배후수요 부족’이 대규모 공실의 원인이라고 설명했다. 상가 공급업체들은 전용면적 3.3㎡당 분양가를 초기에 1억원 이상으로 높게 책정했다. 400만~500만원의 월세를 받아야 은행 이자 이상의 수익률을 기대할 수 있는 수준이다. 그러나 그 정도 임차료를 지불할 수 있는 업종은 거의 없다고 전문가들은 지적했다.

위례신도시 거주자들이 외식 쇼핑 등을 위해 주변 문정·장지지구 등으로 나가 버리는 것도 상권 활성화의 걸림돌이 되고 있다. 한 상가 개발업체 대표는 “고만고만한 상가밖에 없다보니 거주자들이 위례 신도시 외부에서 주로 쇼핑·여가 활동을 한다”며 “유동인구를 끌어모을 수 있는 상권이나 앵커시설이 없다”고 지적했다.

부동산 전문가들은 당분간 이런 침체 분위기가 이어질 가능성이 높다고 전망했다. 이창동 밸류맵 리서치 팀장은 “위례와 같은 베드타운에선 거주인구가 충분히 늘어야 중심상권이 형성된다”며 “북위례 아파트 입주가 끝나기 전까지 공실이 이어질 것”이라고 말했다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com