[집코노미TV] "법도 깡통전세 세입자 보호 못 해…예방이 최선"

최진석 기자

민경진 기자

신세원 기자

입력2019.01.23 07:00 수정2019.01.23 07:00

집터뷰 #5

정충진 법무법인 열린 대표변호사(3)

부동산시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰! 이번 시간엔 전세에 대해서 알아보겠습니다. 법무법인 열린의 대표변호사이자 부동산 전문 변호사, 정충진 변호사 모셨습니다.

▶최진석 기자
부동산 시장이 심상치 않을 때 전세로 거주하는 분들도 불안하죠. 의도하지 않은 리스크 때문에 피해를 볼 수도 있으니까요. 요즘에 심심찮게 역전세, 깡통전세라는 말이 나오는데요.

▷정충진 변호사
역전세란 이런 겁니다. 전세를 계약하면 2년 정도 살지 않습니까. 이 계약 만기가 도래해 퇴거하려고 하는데 전세보증금이 많이 떨어진 거예요. 집주인들의 경우 보증금을 돌려줄 때 기존에 받았던 보증금을 어디 적금에 들어 놨다가 2년 후에 빼서 주진 않습니다. 그러다 보니 2년 전보다 전셋값이 떨어지게 되면 새로운 임차인을 들여서 보증금을 돌려줘야 하는데요. 그 가격에 차이가 생기다 보니까 보증금을 돌려주지 못하는 그런 사태가 발생합니다. 이게 역전세죠.

▶최진석 기자
그럴 때 세입자는 어떻게 해야 하나요?

▷정충진 변호사
일단 자신의 보증금을 돌려 받으려면 보증금반환소송을 진행해 살던 집에 강제경매를 넣는 방법이 있고요, 아니면 소유자의 다른 재산에 경매를 넣는 방법도 있습니다. 그렇지만 평생 동안 소송 한 번 안 해 본 국민들이 태반이죠. 또 소송을 한다면 비용과 시간도 들죠. 스트레스도 받습니다. 제가 변호사이긴 합니다만 소송을 권하고 싶진 않아요.

▶최진석 기자
퇴거하려던 세입자가 다른 곳이 이미 전세나 매매계약을 했다면 중도금도 내고 잔금도 치러야 하는데 말이죠.

▷정충진 변호사
맞습니다. 계약을 파기하게 되면 계약금 같은 경우 몰수당할 수도 있죠.

▶최진석 기자
소송 전에 지급명령제도라는 게 있다고 들었는데요.

▷정충진 변호사
네. 소송이긴 한데 약식입니다. 소송은 보통 6개월 이상 걸리는데 지급명령은 2~3개월 안에 돼요. 약식이라 금방 끝날 것처럼 느껴지겠습니다만 일단 집주인이 돈이 없어 보증금을 못 돌려주는 상황인 거잖아요. 어떻게 보면 집주인 입장에선 시간을 끌어야 되는 상황이죠. 지급명령이라는 게 간단한 절차로 판단을 받을 수 있다 해서 많이들 선호하십니다만 오히려 집주인이 이의신청을 하게 되면 소송으로 다시 돌아가요. 이렇게 되면 처음부터 소송을 진행했으면 되는 건데 먼 길을 돌아가는 셈이죠. 이런 제도들을 정확히 알고 활용을 하셔야 하는 면이 있습니다.

▶최진석 기자
소송에서 이겨도 집주인이 이의신청을 할 수 있잖아요.

▷정충진 변호사
네, 항소할 수 있죠. 그런데 보통은 가집행이라고 해서 1심만 이기면 이를 갖고 경매를 넣을 수 있는 권리가 주어지기 때문에 보통 1심에서 끝난다고 보시면 될 것 같아요.

▶최진석 기자
이미 둑 터지면 뭐합니까. 둑이 안 터지게 해야겠죠. 예방할 수 있는 방법은 어떤 게 있나요?

▷정충진 변호사
2년 후 재계약을 하거나 옮겨야 한다는 점을 감안하면 입주물량이 얼마나 몰리는지 유심히 볼 필요가 있어요. 역전세난이 일어날 수 있으니까요. 투자자들만 공부하는 게 아니라 임차인들도 부동산 공부를 할 필요가 있죠. 자신의 소중한 재산을 지키기 위해서는요. 전세가율이 너무 높거나, 아니면 갭 투자자의 투자가 몰린 지역은 웬만하면 안 들어가는 게 바람직할 거예요. 물건은 많으니까요. 전세보증보험도 생각해볼 수 있습니다. 집주인이 돈을 안 돌려주면 보증보험회사에게 받고, 소송 등은 보증보험사에서 진행하는 거죠.

▶최진석 기자
주택도시보증공사(HUG)에서 진행하죠?

▷정충진 변호사
네. 요즘은 서울보증보험(SGI)에서도 진행을 하고요. 과거엔 가입할 때 집주인 동의가 필요했는데 이젠 그렇지 않아요. 그래서 많이 활성화되고 있습니다.

▶최진석 기자
그런데 보증보험도 만기가 한 달 지난 뒤에나 돈을 받을 수 있더라고요.

▷정충진 변호사
맞습니다. 바로 주는 건 아녜요. 일단은 집주인한테 한 달 동안은 계속 문자도 보내고,
계속 닦달을 해야 합니다. 그럼에도 안 줬을 때 이제 보증보험회사에서 대신 주는 거죠. 그런데 임차인이 보증금을 돌려받을 권리를 이 회사에게 양도하는 과정이 있기 때문에 관련 절차를 거치다 보면 2~3주 정도는 훌쩍 지나요. 보증보험에 들면 만기 때 바로 보증금을 찾아서 새 집에 계약할 수 있다, 이렇게 오해하시면 안 된다는 거죠.

▶최진석 기자
서울의 역전세난은 더 심해질까요? 심해진다면 어느 정도 지속될까요?

▷정충진 변호사
한시적으로 금방 해결될 문제일 것 같아요. 구조적으로 보면 이주가 밀렸던 재건축 단지들이 다시 이주를 시작하기 때문이죠. 전세값이 떨어진 시점에서 이주 수요들이 움직이면 역전세가 아니라 오히려 전세난을 걱정해야 될 정도 수준까지 이르고요. 다만 지방, 구조적으로 무너져 있는 김해나 창원, 거제 이런 곳들은 매매가격이 떨어지면서 전세도 같이 무너지고 있거든요. 그런데 공급은 또 늘어나고 있죠.

▶최진석 기자
임차인등기명령 신청이란 것도 있던데요.

▷정충진 변호사
세입자의 전입신고가 선순위 권리보다 빠르다면 임차인을 보호해줘야 하죠. 경매로 넘어갔을 때 낙찰자에게 대항할 수 있는 힘, 이걸 대항력이라고 하거든요. 그런데 당장 보증금을 반환받지 못한 상태에서 이사를 가야하는 상황이 발생했다고 쳐요. 그런데 만약 퇴거하게 되면 존립도 떼야 하고 기존에 갖고 있던 임차인의 권리들이 다 소멸되거든요. 대항력이나 확정일자 이런 것들, 경매에서 배당을 요구할 수 있는 권리들이 말이죠. 다 소멸된다면 기본적으로는 손해죠. 그럼 이주를 할 수가 없는 거예요. 그런 상황에서 부득이 이사를 가야한다면 해당 주택의 등기부에 임차권등기명령을 신청해서 기존의 대항력과 확정일자를 유지하는 겁니다.

▶최진석 기자
어쩔 수 없이 이사를 가야할 경우 기존에 확보해 놨던 권리들이 유효하도록 해놓는 게 임차권 등기명령 신청이란 것이군요. 어디다 신청하나요?

▷정충진 변호사
거주하고 있는 집을 관할하는 법원입니다. 신청서를 냈을 때 이유가 있으면 그냥 바로 결정이 나고 등기 후에 임차권이 기재가 됩니다.

▶최진석 기자
말씀 잘 들었습니다. 전세입자라면 놓치지 말아야 핵심 정보였습니다. 역전세난과 전세보증금 반환에 관련해 고려해야 할 부분들, 그리고 예방하는 방법에 대해서 차근차근 알아봤습니다.

기획 집코노미TV 책임 프로듀서 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 신세원 기자 자막 민경진 기자 편집 한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[집코노미] 궁여지책…300채 '동탄 갭투자자' 집 대거 경매 신청

지난해 봄 한 갭투자자의 아파트 60여 가구가 무더기로 경매에 나왔던 경기 화성 동탄1신도시에서 다시 경매가 속출하고 있다. 이번에도 같은 소유자의 물건이다. 당시엔 소유자가 세입자들에게 피해를 떠넘기기 위해 고의경매를 신청했다. 이번엔 세입자들이 보증금을 날리지 않기 위해 다시 강제경매를 신청했다. 집값이 떨어지면 고의경매로 일괄 정리하는 이 갭투자자 소유 주택은 경기와 충청권을 통틀어 300채가량 되는 것으로 알려졌다. 그동안 수면 아래 있던 아내 명의 주택들도 하나둘 드러나면서 보유 주택수가 윤곽을 드러내고 있다.◆경매로 손실 최소화 나서14일 수원지방법원에 따르면 감정가 2억4400만원의 화성 능동 ‘푸른마을모아미래도’ 아파트가 지난 9일 첫 경매에서 유찰됐다. 이 아파트 세입자 김모 씨가 집주인 A씨를 상대로 강제경매를 진행한 물건이다. 다음 달 2차 기일엔 최저입찰가격이 1억7080만원으로 내려가지만 아무도 입찰하지 않을 가능성 높다. 낙찰자가 등기부상 최선순위인 김 씨의 전세보증금 2억3800만원을 떠안아야 해서다. 김 씨는 이때 낙찰받은 뒤 집을 매도할 계획이다. 김 씨가 집을 경매로 넣은 것은 집주인인 A씨가 전세보증금을 돌려줄 생각조차 하지 않고 있어서다. 경매를 통해 매입한 뒤 다른 사람에게 매도해 보증금을 회수키로 했다.다른 집의 세입자인 이모 씨도 사정은 비슷하다. 그도 A씨의 임차인이다. 강제경매로 넣은 집을 다음 입찰에서 낙찰받기 위해 기다리는 중이다. 이 씨는 “몇 년 전 분양받은 집에 최근 입주했다”며 “세들어 살던 집마저 떠안게 돼 졸지에 2주택자가 됐다”고 하소연했다.A씨는 작년 봄 집을 경매로 넣으면서 ”전세 보증금을 날릴 수도 있으니 차라리 매수하라”고 세입자들을 회유한 것으로 전해진다. 그마저도 자신이 샀던 가격에 웃돈을 붙여 매도가를 불렀다. 지모 씨의 경우 자신의 보증금 2억4500만원에다 500만원을 더 얹어주고 집을 떠안았다. 경매로 가면 자칫 보증금을 날릴지도 모른다는 불안에서다. 그는 “이사 계획이 다 어그러졌다”고 푸념했다.최근 동탄에선 이 같은 일이 흔하다. 지난해 봄 A씨 소유의 아파트 59채가 한꺼번에 경매로 나왔던 후폭풍이다. 전세를 끼고 1000만~2000만원 정도의 갭투자를 하던 A씨는 동탄2신도시 입주로 집값이 떨어지자 일괄 경매 처분을 선택했다. 아버지와 어머니, 처형 등 친인척 이름으로 후순위 근저당을 설정한 뒤 경매에 부친 것이다. 근저당을 설정한 지 보름 만에 경매에 넘긴 경우도 19건이다. 전형적인 고의경매 수법이다. 이 같은 전략을 펴는 것은 손실을 최소화하기 위해서다. 매매가격 2억인 집을 전세보증금 1억9000만원을 끼고 매입했다고 가정해 보자. 2년 뒤 집값이 1억7000만원으로 떨어졌다면 A씨는 거래비용을 제외하고 3000만원을 손해보게 된다. 그러나 경매 등으로 위협해 이 집을 세입자에게 떠넘기면 손실을 1000만원으로 줄일 수 있다. 자신이 투자한 돈 1000만원만 날리면 되는 것이다. 세입자에게 2000만원의 손실을 떠넘길 수 있는 셈이다. 세입자에게 웃돈까지 받으면 손실을 더 줄일 수 있다. 이런 경우 선순위 임차인이 있어 입찰에 참가할 투자자는 없다. 임차인들의 선택지는 사실상 집을 떠안는 게 유일하다. 방법이 매매인지 경락인지가 다를 뿐이다. 아니라면 A씨가 보증금을 돌려줄 때까지 기약없이 눌러앉아 살아야 해서다.◆무잉여에 발목 잡혀A씨가 고의경매로 넘겼던 59건 가운데 대부분은 무잉여 기각 처리됐다. 법원 경매에선 경매 신청자가 배당 받아갈 돈이 없으면 경매를 중단한다. 법원이 무잉여를 이유로 기각처리하는 것이다. 고의 경매를 신청한 A씨 아버지 등은 후순위고 세입자가 선순위다. 설사 낙찰된다고 하더라도 세입자가 먼저 배당받고 나면 A씨 아버지 등은 배당받을 돈이 없어 무잉여다. 법원에 의해 A씨의 시도가 일단 좌절된 것이다. ◆세입자들이 강제경매 결국 전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 지급명령을 통해 강제경매를 진행하는 상황으로 전개됐다. 집코노미가 이들 주택의 등기부등본을 전수조사한 결과 절반에 가까운 26건이 강제경매 절차를 밟았다. 이미 경매가 끝난 8건 가운데 5건은 결국 임차인들이 낙찰받았다. 앞으로 진행될 나머지 경매도 사실상 임차인들이 떠안게 될 전망이다. A씨의 회유에 경매까지 가지 않고 아예 임차인이 매입한 사례도 많다. 앞으로 경매에 나올 가능성이 높은 A씨 소유 집도 12채나 된다. 동탄에서만 71가구가 비슷한 피해를 입은 셈이다.세입자들이 사지로 내몰리는 동안 정작 A씨는 나름 소득을 올렸다. 임차인에게 집을 되판 매각대금이나 제3자의 경매 고가낙찰을 통해 벌어들인 돈만 1억8000만원가량이다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “경매의 선순위 보증금을 제한 돈은 채권자에게 배당되지만 이 경우 가족 간 채무여서 사실상 A씨의 소득이나 다름없다”고 설명했다.◆매매가＜보증금…“전부 300채”이 같은 경매는 동탄에만 국한된 얘기가 아니다. 최근 충남 천안에서 비슷한 경매가 여러 건 진행 중이다. 이달 기일을 앞두고 있는 것만 3건이다. 천안에선 A씨의 아내인 B씨 명의로도 경매가 진행 중이다. 부부가 아예 같은 아파트를 공략하거나 빌라 한 채를 통으로 사들이다시피 한 사례도 있다. B씨의 아파트 경매가 기각되거나 취하된 뒤엔 A씨 어머니가 이를 되사는 경우도 있었다. 여러 채의 아파트를 한날 한시에 같은 가격으로 되샀다. A씨의 어머니는 동탄 경매에서 채권자로 등장했던 인물이다. 일가족이 조직적으로 움직이고 있는 셈이다.현지 중개업소들에 따르면 A씨가 천안에 나타난 건 2008년께다. 수입차 딜러였던 그는 갭 투자 강의를 들은 뒤 저렴한 빌라부터 야금야금 사모으면서 본격적인 투자에 나섰다. 자신이 매수한 가격보다 전세보증금을 높게 맞추는 등 사실상 돈을 한 푼도 들이지 않는 경우도 많았다. 중개업자의 조력 없이는 불가능한 일이다.그와 오랫동안 거래했다는 한 중개업소 관계자는 “A씨 명의 주택이 천안에만 140채가량 될 것”이라며 “충청과 대전 등을 모두 합쳐 270채 정도 갖고 있는 것으로 알고 있다”고 귀띔했다. 차명 소유 부동산을 모두 합치면 300채가 넘을 것이란 이야기도 나온다. 이들 주택 역시 집값이 떨어지면 고의경매로 넘겨 임차인들을 울린 경우가 많은 것으로 알려졌다. 천안의 다른 중개업소 관계자는 “세입자들의 집안이 풍비박산 나는 등 피해가 커진 탓에 여기선 그와 거래하려는 중개업소가 거의 없다”며 “최근엔 집을 슬슬 법인 명의로 돌리는 작업을 진행 중인 것으로 보인다”고 전했다.A씨 부부가 동탄으로 무대를 옮긴 건 2012년부터다. 2014년엔 40채 이상 집중적으로 사들였다. 아파트 한 동에서 6채씩 사 모으는 경우도 있었다. 윗집과 아랫집 또는 옆집 이웃끼리 같은 집주인을 두는 경우도 많았다. 경계를 맞댄 단지인 ‘푸른마을모아미래도’와 ‘푸른마을신일해피트리’는 42채를 사들였다. 단지 내 중개업소 몇 곳과 집중적으로 거래를 했던 것으로 전해진다. 이 가운데 한 중개업소는 고의경매로 논란이 불거지자 업장을 양도하고 지난해부터 종적을 감췄다.A씨는 주로 2억원대 초반 소형 면적대를 많이 샀다. 전세를 끼면 실제 매입가를 극단적으로 낮출 수 있어서다. ‘다은마을월드메르디앙반도유보라’ 전용면적 59㎡의 경우 2014년 2억7300만원에 매수했는데 2년 뒤 2억9000만원에 세입자를 들이면서 투자금을 모두 회수했다. 매매가격과 전세가격의 갭이 큰 것도 5000만원을 넘지 않았다. 이마저도 전용 100㎡를 넘는 대형일 때만 그렇다. 그가 동탄과 천안 일대에서 사들인 집 가운데 매수금액과 임차보증금을 확인할 수 있는 79채를 기준으로 계산하면 평균 갭은 오히려 마이너스다. 매수가격 대비 임차보증금을 한 채당 190만원씩은 높여 받았다. 매수시점 기준 시가총액은 170억원인데 현재 보증금 규모는 172억원으로 이를 넘어섰다.투자 방법이 남다르다는 게 A씨를 지켜본 중개업소들의 의견이다. 갭투자는 단기 수급을 봐야하는 게 원칙인데 그는 이를 전혀 고려하지 않아서다. 공급이 일시에 몰리면 매매가와 전세가가 떨어져 치명상을 입는 게 갭투자의 위험 요인이다. 세입자의 보증금을 돌려줄 돈이 없어 깡통주택이 나오기도 한다. 그러나 A씨는 처음부터 고의경매를 활용할 목적으로 마구잡이로 사들였다. 가격이 제대로 오른 물건은 정상매매로 팔아치우고 가격이 떨어지면 경매로 해결하는 식이다. 현재 기일이 다가오고 있거나 개시일을 앞둔 경매만 24건이다.◆“경매 악용…임차인 보호 개선돼야”전문가들은 투자 실패에 대한 출구전략으로 경매를 활용한 나쁜 사례라고 지적한다. 자신의 피해를 세입자들에게 그대로 전가해서다. 정충진 법무법인 열린 대표변호사는 “보증금반환소송을 하더라도 집주인은 재산이 없다고 버티는 데다 경매에서 깡통 아파트가 보증금보다 높은 가격에 낙찰될 가능성은 낮다”며 “집주인이 사실상 강매를 하고 있더라도 마땅히 처벌할 방법 또한 없는 게 현실”이라고 설명했다.이 같은 사례가 A씨의 경우에만 그치리란 보장도 없다. 선순위 임차인을 끼고 있는 모든 투자자는 고의경매를 악용할 수 있어서다. 일부 경매학원은 A씨의 투자방법이 절대 실패하지 않는 투자라고 호도하기도 하는 것으로 알려졌다. 한 경매 투자자는 “경매 업계에선 지인들과 형식적인 돈 거래를 한 뒤 근저당권이 오고간 것처럼 꾸며 고의경매를 진행하는 경우가 종종 있다”고 말했다.임대차계약 과정에서 세입자가 얻는 정보가 비대칭적인 만큼 이를 투명하게 만들어야 한다는 의견도 나온다. 강은현 EH경매연구소 대표는 “임대인의 경제능력이나 다주택 상태 등을 볼 수 있도록 개선해 최소한 블라인드 상황에서 임대차계약이 이뤄지지 않도록 해야 한다”며 “차선으로는 임의규정인 전세보증보험 가입을 의무화하는 방안도 고려해 볼 수 있다”고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com