거제 -22.8%…안산 -13.3%
지역산업 붕괴 속 새집 입주 몰려
보증금 못주는 '깡통주택' 속출
전국 아파트 전셋값 변동률이 14년 만에 마이너스로 전환한 것으로 나타났다. 사상 최대 규모(45만4004가구) 입주와 극심한 지방 경기 침체가 원인이다.
19일 한국감정원에 따르면 올해 들어 지난달까지 전국 아파트 전세가격은 2.4 6% 하락했다. 한국감정원이 2004년 관련 통계를 집계한 이후 가장 큰 낙폭(1~10월 기준)이다. 마이너스 변동률 또한 2004년 이후 14년 만이다.
거제는 -22.83%를 기록해 전국에서 가장 많이 떨어졌다. 기초지방자치단체의 연간 전셋값 낙폭으로는 통계 작성 이후 최대치다. 수월동 거제자이 전용면적 84㎡는 2년 전만 해도 2억9500만원에 전세 거래됐지만 지난달엔 1억9500만원에 세입자를 받았다. 또 경기 안산(-13.33%)과 안성(-11.88%), 경북 경주(-10.52%), 충남 서산(-10.16%), 경기 평택(-9.61%), 울산(-9.47%) 등도 10% 안팎의 낙폭을 기록했다. 대부분 새 아파트 입주가 몰리거나 주력 산업이 무너지면서 수급 불균형이 심화된 지역이다.
집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난을 넘어 집값이 2년 전 전셋값 아래로 떨어진 ‘깡통주택’도 속출하고 있다. 이 경우 집주인이 집을 팔아도 세입자의 보증금을 돌려주기 어렵다. 서산시 동문동 동문코아루 전용 59㎡의 현재 매매호가는 1억6000만원, 2년 전 전세가격은 1억9000만원(현재 1억원)이다. 깡통주택 위험이 커지면서 지난달 주택도시보증공사(HUG)의 신규 전세보증금반환보증은 출시 이후 월별 최고치(1조8625억원)를 기록했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “연간 기준으로 전국 전셋값 하락률이 4%대에 다가설 가능성이 있다”며 “전세가격 약세가 내년 매매가격 약세로 이어질 것”으로 전망했다.
전국 전셋값이 14년 만에 최대 폭으로 하락하면서 경남, 경북, 울산, 충남, 충북 등 지방을 중심으로 ‘깡통주택’이 늘고 있다. 깡통주택은 매매 가격이 전세보증금과 대출금을 합한 금액보다 낮은 주택을 말한다.경남 창원에선 매매 가격이 2년 전 전셋값 밑으로 떨어졌다. 성산구 대방동 S아파트 전용면적 84.9㎡의 2년 전 전세 실거래가는 2억~2억2000만원이었다. 현재 매매가는 이보다 평균 4000만원 낮은 1억6000만~1억8000만원 선이다. 집이 경매로 넘어가면 세입자는 전세 보증금의 일부를 날리게 된다. 한국감정원 조사 결과 이 지역 전세 물건의 65%가 ‘깡통전세’ 위험에 노출돼 있다. 경남 거제시 고현동 D아파트 전용 59.76㎡ 전셋값은 2년 전 1억3000만~1억4000만원이었는데 현재 매매가는 8000만~1억원에 불과하다. 전셋값도 6000만~7000만원으로 2년 전 대비 반토막 났다. 전세 만기가 도래한 집주인은 집을 팔지 않으면 7000만원, 집을 팔아도 4000만원 이상의 전세금을 세입자에게 돌려줘야 한다.전세를 끼고 주택을 여러 채 매입한 갭투자자는 비상이 걸렸다. 전세 만기가 한꺼번에 몰리면 보증금을 제때 돌려줄 수 없어서다. 집이 경매로 넘어가면 세입자도 큰 피해를 볼 가능성이 높다는 지적이다. 경매시장에선 제값을 받지 못하는 사례가 많아 세입자가 보증금을 모두 돌려받기가 더 어렵다. 이미 집값이 급락한 창원과 거제 등에선 세입자 또는 채권자가 손실을 보는 경매 사례가 나오고 있다. 법원경매 정보업체 지지옥션에 따르면 창원 아파트 중 임차인이 있고, 낙찰가가 채권청구액보다 낮은 경매 사례는 지난해 13건에서 올해 11월 기준 44건으로 세 배 이상으로 늘었다. 거제에선 작년(7건)의 네 배 가량인 24건이 채권청구액보다 낮은 가격에 낙찰됐다.양지영 양지영R&C연구소장은 “입주 물량이 많은 곳에 집을 얻을 예정인 세입자라면 계약 직전 입주할 집의 등기부등본을 떼 선순위 여부를 확인하고 전세보증금반환보증 등에 가입해야 전세보증금을 떼이지 않는다”고 강조했다.선한결 기자 always@hankyung.com
집값이 전셋값보다 떨어지는 ‘깡통전세’를 우려한 세입자들이 전세보증금반환보증 상품에 대거 가입하고 있다. 집값 하락을 우려한 세입자가 전세에 그대로 머물면서 전세자금대출 잔액도 60조원을 돌파했다.주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 신규 가입이 올 들어 급격히 늘고 있다. 전세보증금반환보증은 보증수수료(전세보증금의 0.128%)를 내면 보증회사가 전세 만기 시 세입자에게 전세보증금을 대신 지급한 뒤 집주인에게 보증금 상환을 요청하는 상품이다. 지난달 HUG의 신규 전세보증금반환보증은 1조8625억원(8833건)으로 2013년 9월 보증상품 출시 이후 월별 최고 수준을 기록했다. 올해 전세보증금반환보증은 1월(9778억원) 이후 매월 1조원 이상 늘어났다. 올해 10월까지 합산 전세보증금반환보증 규모는 15조4293억원(7만1705건)으로, 지난해 보증 규모 9조4831억원(4만3918건) 대비 61% 증가했다. HUG 관계자는 “작년부터 지방 집값 하락세가 이어지면서 계약 만료 시점에 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있을지 불안해하는 세입자들이 보증 상품에 가입하고 있다”고 설명했다.지난 10월 말 기준으로 국민 신한 KEB하나 우리 농협 등 5대 은행의 전세자금대출 잔액이 전달보다 1조7156억원 증가한 60조9083억원을 기록했다. 전세자금대출이 큰 폭으로 늘어난 가장 큰 이유는 지방을 중심으로 주택매매 수요가 전세로 전환해서다. 한 시중은행 관계자는 “‘9·13 주택시장 안정대책’ 이후 주택담보대출 한도가 줄었고 집값이 하락세로 전환하자 수도권에서도 전세 대출 수요가 늘어났다”고 말했다.윤아영 기자 youngmoney@hankyung.com
국내에서 아파트 전셋값이 마이너스 변동률을 기록한 해는 세 번밖에 없다. 외환위기가 강타한 1998년, 카드대란 충격을 받은 2004년, 그리고 올해다. 올해 전셋값이 떨어지는 주된 이유는 지방과 수도권 외곽의 공급 과잉과 지방산업 경기 침체다. 신종칠 건국대 부동산학과 교수는 “올해는 외부 요인이 아니라 자체 수급 요인이 전셋값 하락의 주된 이유”라며 “대규모 새 아파트 입주가 내년까지 계속될 예정이어서 전셋값 하락세가 당분간 이어질 가능성이 높다”고 설명했다.거제 10개월 만에 22% 급락19일 경남 거제시 일대 중개업소들에 따르면 ‘e편한세상 고현’ 전용면적 84㎡ 전세매물은 최근 1억5000만원에 거래됐다. 2016년까지만 해도 전셋값이 2억5000만원 수준이던 주택형이다. 하지만 2년 만에 1억원(40%) 급락했다. 수월동 ‘거제자이’ 전용 84㎡ 전세매물도 지난달 1억9500만원에 거래돼 2년 전보다 1억원 낮아졌다. 조선업체가 몰려 있는 거제 아파트 전셋값은 2016년 10월 셋째주부터 2년 넘게 한 차례도 쉬지 않고 떨어졌다. 2011년만 해도 연간 20% 급등했지만 올 들어선 지난달까지 22.83% 급락했다. 고현동 L공인 관계자는 “3~4년 전 조선소가 잘 돌아갈 때 늘어난 아파트 공급이 부메랑으로 돌아왔다”며 “원룸뿐 아니라 아파트도 빈집이 늘고 있다”고 현지 분위기를 전했다.주변 산업도시 상황도 크게 다르지 않다. 조선과 자동차업체가 몰려 있는 울산 전셋값이 지난달까지 9.47% 급락했다. 울산에서 가장 비싼 아파트로 꼽히는 남구 신정동 ‘문수로2차아이파크’ 전용 84㎡ 전셋값은 2년 전 4억5000만원 안팎이었지만 최근엔 4억원 선까지 떨어졌다. 무거동 ‘옥현주공’ 전용 59㎡ 전셋값 역시 2년 만에 5000만원가량 내렸다. 현지 D공인 관계자는 “그나마 입지가 좋아 가격 방어가 잘된 편”이라며 “주변 아파트 전세는 3~4년 새 가장 저렴한 가격에 나오고 있다”고 전했다.현대중공업 인근인 전하동 R공인 관계자는 “집주인이 세입자를 구하지 못하는 역전세난이 심각하다”며 “그나마 세입자를 구하더라도 나가는 세입자에게 수천만원을 얹어줘야 하는 집주인은 죽을 맛”이라고 말했다.역전세난 충청·수도권으로 북상전셋값 급락세는 새 아파트 입주 물량이 많은 충청권과 수도권 외곽에서도 벌어지고 있다. 충청권을 보면 지난달까지 충남 서산시 아파트 전셋값은 10.16% 급락했다. 충북 충주 지역 아파트 전셋값은 7.87% 하락했다.수도권에선 경기 평택·안산·안성 등의 전셋값 하락이 두드러진다. 안산 전셋값은 벌써 13.33% 급락했다. 안산은 ‘무더기 재건축’ 후유증을 앓고 있다. 고잔동 ‘고잔주공8단지’ 전용 54㎡는 2년 전만 해도 1억6000만원 안팎에 세입자를 받았지만 요즘은 1억원 선이 위태롭다. 최근 1억1000만원에 전세 거래됐다. 줄지어 입주하는 새 아파트가 전셋값을 끌어내렸다. 안산에선 올해 6800가구가 집들이를 마쳤다. 내년에도 초지동과 인근 송산그린시티를 합쳐 8000가구가 집들이를 한다. 2020년엔 입주 예정 물량만 1만 가구를 넘을 예정이다. 최근 20년 동안 가장 많은 수준이다. S공인 관계자는 “새 아파트 전세 매물이 헐값에 계속 나와 역전세난이 오래갈 것”이라고 말했다.올해 9000가구에 이어 내년 1만6000가구가 집들이를 하는 평택에선 구축 아파트를 중심으로 전셋값 약세가 두드러진다. 용이동 푸르지오1차 전용 108㎡는 지난달 1억5000만원에 전세거래돼 2년 전 대비 8000만원 정도 하락했다. D공인 관계자는 “2015년께 분양한 단지들이 지난 연말부터 쉬지 않고 입주한 영향”이라며 “고덕국제도시가 내년부터 집들이를 시작하면 상황은 더 심각해질 것”이라고 내다봤다.전문가들은 내년에도 전국 대부분 지역에서 전세 가격이 약세를 보일 것으로 예상했다. 아파트 입주 예정 물량이 38만 가구로 올해(46만 가구)보단 적지만 여전히 예년(최근 5년 평균 약 33만 가구)과 비교하면 크게 늘어난 수준이어서다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “공급 과잉으로 인한 전세 적체가 단기간에 해소되긴 어려울 것”이라며 “내년엔 지방뿐 아니라 서울 상황도 올해보다 안 좋을 수 있다”고 전망했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “전세를 끼고 매매하는 ‘갭투자’ 수요가 크게 줄어들 것으로 보여 전셋값이 떨어지는 지역에선 매매 가격도 추가 하락할 가능성이 높다”고 설명했다.전형진/민경진/양길성 기자 withmold@hankyung.com
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