"은퇴 후 단독주택 살겠다"…실거주·투자수요 몰려 인기

몸값 높아지는 단독주택 투자법

새 정부 주택공급 확대
재개발 규제완화 기대에
매매지수 아파트 추월

코로나, 생활패턴 변화
리모델링 통해 가치 높여
상가주택 활용도 가능

환금성 높지 않고
관리비용도 만만찮아
노후도 요건 등 살펴야

서울 평창동 단독주택 밀집 지역 모습. 사진=연합뉴스

주택시장에서 단독주택의 몸값이 높아지고 있다. 코로나19 확산 시기에 쾌적하고 독립된 주거 공간의 필요성을 체감하면서 단독주택의 장점에 주목하고 있어서다. 게다가 5월 출범하는 새 정부에서 주택 공급 확대를 위해 재개발·재건축에 속도를 낼 것이란 전망에 서울 도심 인근에선 투자 목적의 단독주택 수요도 늘고 있다. 다만 부동산 전문가들은 아파트에 비해 환금성이 낮은 만큼 무리한 대출을 피하고, 리모델링·상가주택 전환에 필요한 용적률 등을 꼼꼼하게 살펴야 한다고 조언한다.

92개월 연속 상승세인 단독주택

1일 한국부동산원에 따르면 전국 단독주택 매매가격지수(2021년 6월 기준 100)는 꾸준히 오름세다. 1년 전인 2021년 4월(99.4)부터 올해 3월(102.1)까지 상승세를 보이고 있을 뿐 아니라 2014년 7월 이후 92개월 연속 오름세를 기록하고 있다. 전국 아파트 매매가격지수가 올 3월 30개월 만에 하락 반전한 것과 대조적이다. 특히 서울의 단독주택 매매가격지수는 지난해 4월 99.1에서 올 3월 103.1로 올라 다른 지역에 비해 더 큰 상승 폭을 보였다.

전국 단독주택 평균 매매가격은 지난해 6월 3억734만원에서 7월에는 3억4475만원을 기록해 한 달 새 12% 이상 뛰더니 올 3월엔 3억5248만원을 나타냈다. 서울 단독주택 평균 매매가격 역시 지난해 6월(10억2362만원)에서 7월(10억5613만원), 큰 폭으로 오른 뒤 올 3월엔 10억8353만원을 기록했다.

최근 2년간 단독주택 수요가 늘어난 건 코로나19 확산 영향이 컸다. 사회적 거리두기가 이어지고 재택근무·온라인 학습이 확산하면서 주거 공간의 독립성을 중시하는 실거주자들이 많아졌다. 비(非)서울·도심 외곽에 있는 단독주택의 경우 이런 쾌적한 환경과 반려동물 등을 이유로 매물을 찾는 실거주자가 많다.

실제 지난해 부동산 플랫폼 직방의 설문조사에 따르면 은퇴 후 희망하는 주거 공간으로 단독·다가구·전원주택·타운하우스(38%)가 아파트(35%)를 누르고 1위를 차지했다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “아파트 가격이 급등한 상황에서 단독주택이 다양한 측면에서 대체재가 될 수 있다”며 “리모델링을 통해 주택 가치를 높일 수 있는 데다 아파트와 면적이 동일해도 실사용 면적이 넓어 가족 단위 구성원에겐 공간 활용에서 매력적”이라고 말했다.

수익성·용적률·운영 전략 따져봐야

여기에 수도권과 지방광역시 내 노후 단독주택이 밀집한 지역에선 도심복합개발이나 재개발에 대한 기대도 커지고 있다. 최근 단독주택 평균 매매 가격이 오른 데는 이 같은 재개발 사업에 대한 기대 심리가 일정 부분 작용하고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 새 정부가 주택 공급 확대를 공언한 상황에서 도심의 경우 주택을 지을 공간이 절대적으로 부족하다. 윤지행 부동산R114 수석연구원은 “단독주택 투자자들은 대지 지분 가치에 대한 기대를 갖고 투자에 나선다”며 “재개발 가능성을 고려해 입주권 확보를 위해 거래하는 경우도 많다”고 덧붙였다.

정비 사업이 진행되지 않더라도 단독주택을 상업 용도로도 활용할 수 있다. 아파트는 가격 등이 정량화돼 있는 데 비해 단독주택의 경우 그렇지 않아 운영 전략에 따라 높은 수익을 기대할 수 있다. 윤 연구원은 “단독주택을 매매하는 이유 중 하나는 상가주택 운영 등에 있다”며 “준주거지역에 해당하면 1층을 상업시설, 2~3층을 주거시설로 형성해 상가주택을 세울 수 있다”고 설명했다.

다만 전문가들은 실제 단독주택 시세는 아파트에 비해 크게 상승하지 않을 뿐만 아니라 환금성이 높지 않다는 점을 염두에 둬야 한다고 강조한다. 서울 이외의 지방이나 경기도권의 경우 대체재가 많기 때문에 실거주가 아닌 투자 목적의 매입은 더욱 신중해야 한다는 조언이다. 특히 서울 이외의 지역은 직장·자녀 교육 등의 이유로 수요자를 찾는 게 어려울 가능성이 높다. 무리한 대출 등으로 구입하는 건 투자금 회수가 쉽지 않을 수 있어 피해야 한다는 의미다.

리모델링도 방법과 업체 선정, 비용 책정이 쉽지 않을 뿐만 아니라 상황에 따라 새집을 살 때보다 더 많은 시간과 비용이 들기도 해 미리 예산을 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다. 전문가들은 시세 차익보다 ‘단독주택을 갖고 무엇을 할 것인가’ 등 수익률 측면에서 고민해야 한다고 말한다. 예컨대 실거주를 위한 것인지, 여러 채를 합해 대형 필지를 확보한 뒤 건물을 지을 것인지 등의 계획부터 세워야 한다는 말이다.

임대 수익을 위해 상가주택이나 꼬마 빌딩 신축을 고려하고 있다면 주변에 상권이 형성돼 있는지도 살펴봐야 한다. 특히 용적률에 따라 주택 규모와 투자 수익률이 달라지기 때문에 미리 기준을 알고 투자에 나서야 한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “실거주 목적이 아니라면 노후도 등의 조건을 잘 살펴 정비사업 진행 가능성이 있는지부터 따져봐야 한다”고 말했다.

김은정/이혜인 기자 kej@hankyung.com