청약 먼저 할까 혼인신고 먼저 할까

▶전형진 기자
이런 질문 많이 하시죠
예비 부부인데 우리는 어떤 전략을 짜야 하나요?

이 말을 풀이하면
우리가 아파트 청약을 위해서 혼인신고를 지금 빨리 해야 하냐
아니면 늦춰야 하냐
이 얘기입니다

집 장만할 때 결혼 관련한 고민이 보통 어디서 출발하냐면
대출 때문에 그래요
보금자리대출이나 디딤돌대출을 받을 때
소득기준이 이 정도 수준인데
나 혼자의 소득은 이만큼이라서 오케이

근데 결혼하면 두 사람 소득이 합쳐지잖아요
신혼부부의 소득기준은 요만큼만 높아집니다
소득은 합쳤으니까 확 넘어버리죠
그래서 아예 혼인신고를 늦게 해라
대출받을 땐 그게 현명하다
이 말이 격언이 돼버렸죠

청약에서도 결혼을 늦게 하는 게 유리할까요?
아니오
그럼 빨리하는 게 유리하겠죠?
무조건 그렇지도 않아요
..어차피 내 인생 아니라는 거죠 ^^

청약은 크게 공공분양과 민간분양 두 가지가 있다고 말씀드렸죠
얘들마다 특별공급과 일반공급이 있고
특공에선 신혼 특공과 생애최초 특공이 보편적입니다
하나하나 보죠

공공의 신혼 특공과 민간의 신혼 특공에서
가장 큰 차이가 뭔 줄 아세요?
결혼 여부예요
결혼을 안 해도 신혼 특공이 된다고?
공공에서만 돼요
이게 예비 신혼 자격인 거예요
민간에선 빼박, 무조건 결혼했어야 합니다
OX로 일단 정리됐죠?

이 예비 신혼이라는 건 결국 결혼은 해야 합니다
..아파트 먹고 도망가면 안 되잖아요

당첨된 아파트에 입주하기 전까지
혼인관계증명서를 제출해야 돼요
그리고 혹시 몰라서 하는 얘긴데
그 사람이 바뀌면 안 돼요ㅎㅎ

그러니까 처음에 청약할 때
예비 신혼인데 이 사람이랑 결혼할 거예요
이러면서 소득기준이나 자산 같은 걸
그 사람과 한 세대를 이루는 걸 가정해서 계산했단 말이죠
근데 나의 불 같은 사랑으로 그 대상이 바뀌었다
이건 안 돼요

자 여기까지 들어보면
결혼 안 해도 신혼 특공에 도전할 수 있으니까
결혼 안 해도 되겠네?
이런 결론을 낼 수도 있겠죠
..뭐 말리진 않겠습니다

근데 공공 신혼 특공의 당첨자 선정은 이렇게 해요
일단 소득을 기준으로 우선공급과 잔여공급을 나눠요
그리고 유형별로 거주지역에 대한 배정 물량이 따로 있습니다
이 안에서 경쟁이 발생하면 1순위와 2순위를 나누는데
1순위는 자녀가 있는 부부
그리고 그 안에서도 영유아가 있는 부부가 우선해요
예비 신혼은 아예 2순위로 갑니다

사실 요즘 청약시장 분위기에선 2순위까지 기회도 잘 오지 않지만
어쨌든 순위 안에서 또 경쟁이 발생하면
신혼 특공만의 별도 가점을 따져요
이게 소득, 자녀수, 거주기간, 통장 납입 횟수
그리고 혼인기간이나 자녀의 나이, 이런 건데
예비 신혼이면 혼인기간이나 자녀 관련된 점수가 있을 수 없겠죠

그러니까 결혼을 안 해도 청약할 수 있다고는 했지
당첨된다고는 안 했다, 이거죠ㅎㅎ

물론 지역에 따라서 무혈입성도 가능하긴 해요
참고로 방금 전에 잠깐 나왔지만
청약에선 아이가 많은 집이 깡패예요

공공을 짚어봤고, 이번엔 민간분양의 신혼 특공을 짚어볼게요
민간은 그냥 결혼 해야돼요
얄짤 없어요
그리고 경쟁이 발생하면 아이 있는 집이 1순위
1순위가 많으면 추첨
이런 식이니까 고민할 게 없죠

예전에 특별공급 편에서도 얘기했지만
신혼 특공과 생애최초 특공 사이에서 고민하는 분들도 계십니다
일단 공공의 생애최초는 결혼을 해야 돼요
그래야 자격이 생깁니다
그런데 민간의 생애최초는 결혼을 안 해도 돼요
근데 그러면 전용면적 60㎡ 이하만 가능하고
예를 들어 전용 84㎡ 이런 걸 하고 싶다
그러면 결혼을 한 상태여야 하는 거죠

그러니까 지금 우리가 결혼을 약속은 했는데
아직 혼인신고는 안 했어
이런 상황이라면 공공분양의 신혼 특공에 예비 신혼으로 넣거나
민간분양의 생애최초 소형 면적대에 각자 넣는 거죠
..둘 다 될 수도 있으니까ㅎㅎ

그런데 우리는 혼인신고를 이미 했어
살짝 후회가 되긴 하는데
어쨌든 술 깨고 눈을 떠보니 그럴 수밖에 없었어
그때는 할 수 있는 게 많죠
공공의 신혼, 생애최초, 민간의 신혼, 생애최초

여기서 신혼이냐 생애최초냐
이 선택의 기준은 우리에게 경쟁력이 있느냐
즉, 아이가 있느냐
혹시 배속에라도 있느냐, 이거죠
..술 깨고 눈을 떠보니 그럴 수밖에 없었다면 보통 이 경우예요

특별공급은 그렇고 일반공급은 어떤가요?
이렇게 물어보실 텐데
공공분양의 일반공급은 통장 불입액 순서이기 때문에
지금 신혼을 언급하는 분들의 나이대에선
승산이 아주 높진 않습니다
물론 이게 지역별 편차가 아주 크지만
적어도 서울, 수도권 인기 지역을 기준으로 말씀드리는 거예요

민간의 일반공급은 어떤가요?
민간에서 서울 같은 투기과열지구의 전용 85㎡ 이하는 가점제입니다
결혼하면 싱글보다 가점은 올라가죠
부양가족이 생기니까
근데 30대 가장의 가점 맥시멈이 48점밖에 안 돼요
아이를 한 명 키우는 부부면 15점
청약통장 가입기간 최대로 하면 17점
무주택기간은 만 39세에 16점이 되니까
만약 아이까지 없으면 5점 깎여서 43점
그러니까 나라에서 이렇게 자꾸 아이를 낳으라고 하는 거예요ㅎㅎ

여기까지 들으면 무조건 혼인신고 먼저 하는 게 유리해 보이죠
그런데 이게 또 세금으로 가면 얘기가 달라집니다
예를 들어 우리 와이프 될 사람이 이미 집이 있어
..어우 최고의 아내야
근데 내가 1인가구 생애최초로 당첨이 됩니다
또는 우리 둘 다 한 푼도 없는데
미혼인 상태에서 따로따로 아파트에 당첨돼요

상황은 다르지만 둘 다 각자 한 채씩 해서
결국 1가구 2주택이 되는 거잖아요
집을 팔 때 1가구 1주택만 해주는 비과세가 날아간 거잖아요
근데 이럴 땐 혼인합가주택이란 규정이 있어요
각자 집을 가진 두 사람이 결혼해서 하나가 돼
그렇게 2주택이 되면
5년 안에 나머지 집 한 채를 팔아도 비과세를 해주겠다
양도세를 중과하지 않겠다는 규정이에요
분명 2주택인데 두 채 모두 비과세가 가능해지는 거죠

..지금 막 눈빛이 흐려지고 계시는데
헷갈리면 집코노미의 절세병법 보세요

중요한 건 아파트 청약 때문에
결혼에 대한 의사결정을
지금 하자, 나중에 하자, 이렇게 미리 결정하지는 말자는 거예요
청약은 여러분의 생애주기에 맞춰서 해도 충분합니다
시장은 오르내림이 분명하고
우리는 집을 어떤 형태로 사게 될지 모릅니다
청약이 안 돼서 결국 매매로 사게 될 수도 있고
그때의 유불리는 또 다르게 따져봐야겠죠

기획 집코노미TV 총괄 조성근 부국장
진행 전형진 기자 촬영 김윤화·정준영·이재형PD
편집 김윤화·이재형 PD 디자인 이지영·문윤정
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩

청약 먼저 할까 혼인신고 먼저 할까 [집코노미TV]