'내년 주인공은 나야 나'…원조 강남 '노량진'의 대변신 [집코노미TV]

그곳이 알고싶다

재개발 속도 내는 노량진
내년 부동산시장의 주인공!

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‘원조 강남’이라고 불리는 노량진이 대변신을 앞두고 있습니다. 1940년대 일제 총독부가 경성과 인천을 잇는 라인을 개발하며 한강 이남에 조성한 첫 신도시의 일부인데요. 당시의 구획과 오래된 건물들이 아직도 남아있는 곳입니다. 노량진뉴타운 2, 6구역은 이주를 진행중이고, ‘대장주’ 1구역은 최근 건축심의를 통과했습니다. 노량진의 과거, 현재, 미래를 ‘발품’ 서기열과 함께 둘러보시죠.

▶서기열 기자
그곳이 알고 싶다 저는 ‘발품’ 서기열입니다 제가 오늘 나온 곳은 서울 동작구 노량진 앞에 나와 있습니다. 노량진 역 앞인데요. 여러분 혹시 노량진이 원조 ‘원조 강남’이라는 거 아시나요. 일제 식민지 시대에 한강 이남에 조성된 최초의 강남 신도시라고 불리는 곳인데요. 노량진의 과거와 현재 그리고 미래를 한번 짚어보도록 하겠습니다. ‘발품’ 서기열이 열심히 발바닥에 땀나도록 뛰어보겠습니다.

▷정준영 PD
근데 노량진 하면은 제가 알기로는 약간 역사도 좀 깊다고 들었어요.

▶서기열 기자
그렇죠. 노량진이 사실, 노량진의 노량이 이 맞은편에 있는 한강에 떠 있는 노들섬. 노들섬에서 이름이 유래가 됐는데 노들섬을 한자로 표현했을 때 그게 노량(鷺梁)이라고 하고 노들섬 근처에 있는 나루터다 해서 노량진이에요. 그렇게 해서 아주 조선시대는 그렇게 조그마한 마을이었는데 그게 이제 지금은 이렇게 큰 지역이 되었던 거죠.

보시면은 큰 길가를 따라서는 이렇게 학원 건물들이 꽤 많이 들어서 있고. 여기는 노량진역인데 노량진역에서부터 지금 여기 장승배기로를 통해서 남쪽으로 쭉 내려가면 장승배기역까지 연결되고 장승배기로를 중심으로 서쪽과 동쪽의 주거 단지들이 주택 단지들이 쭉 늘어져 있다고 보면 되죠. 더 신기한 거는 이게 1940년도부터 조성이 됐던 주거단지라는 거죠.

▷정준영 PD
그 당시에 강남이었다.

▶서기열 기자
그렇죠. 그 당시에 한강 이남에 조성된 신도시였다. 그래서 여기를 강남 신도시, ‘최초의 강남’, ‘원조 강남 신도시’라고 얘기하기도 하죠.

▷정준영 PD
근데 그 당시에 강남이었으면 사람들이 모여살게 된 계기가 있을 거 같은데요.

▶서기열 기자
일제 총독부가 여기에서부터 서울역에서부터 용산을 거쳐서 자신들이 개항했던 인천항까지 연결되는 철도를 놨죠.

▷정준영 PD
아, 경인선.

▶서기열 기자
그렇습니다 경인선. 경인선을 놓으면서 이 지역이 그 지금 이 노량진역도 그 경인선의 일부. 여전히 1호선, 지하철 1호선이 그 라인을 따라가고 있는 건데 인천까지 이어지는 철도의 중심지. 그러니까 사실 용산역에서 건너오자마자잖아요. 그렇게 그 당시에는 굉장히 중요성이 부각됐던 동네다. 이렇게 얘기할 수 있을 것 같습니다.

▷정준영 PD
경인선을 따라서 노량진이 지금의 형태를 띤 마을이 되었다.

▶서기열 기자
그렇죠.

▷정준영 PD
그렇게 정리를 하면 되겠네요.

▶서기열 기자
어! 잘못 들었어 길을. ㅎㅎ

▶서기열 기자
이렇게 걸어서 우리 노량진 뉴타운이 될, 노량진 뉴타운이 될 주거 지역으로 한번 들어가 보도록 하시죠. 이 뒷골목이 쫙 이제 이렇게 되는데. 한번 이 골목으로 들어가 볼까요.

▷정준영 PD
네, 좋아요.

▶서기열 기자
노량진 뉴타운이 시작되는 초입이어서 그런지 되게 부동산 중개사무소가 꽤 많이 눈에 띄네요. 아마 여기가 아마 노량진뉴타운의 1구역이 시작되는 부분에 들어서게 되는데요 아무래도 노량진 역과 가깝다 보니까. 좀 이 지역이 이 노량진 뉴타운에 가장 또 핵심 대장주라는 평가를 받고 있죠. 교통이 좋으니까 또 넓고.

▷정준영 PD
어, 이게 뭐예요? 이거 벽화 같은데 요즘은 이런 벽화 마을에서 찾기 힘들지 않아요?

▶서기열 기자
이야, 역시! 이런 벽화는 좀 오래된 동네를 도시 정비하는 과정에서 이렇게 그림들을 그리곤 하죠. 아까 큰 길가는 굉장히 시끄러웠는데 바로 뒤로 조금만 넘어와도 이렇게 조용해지네요 .이런 거 보시면 딱 정말 몇십 년이 됐을 법한 되게 오래된 골목의 특징들이 잘 보이죠.

정 PD! 한강에 북쪽과 남쪽을 연결한 첫 번째 다리가 뭔지 아세요.

▷정준영 PD
한강 제1교.

▶서기열 기자
제1교. 그것도 뭐 맞을 수 있는데. 그보다 먼저 만들어진 게 이 아까 우리 지하철 타고 왔던 한강 철교예요. 한강철교가 A B C D선이 있는데 그중에 A선이 1900년 정확히 1900년에 준공이 됐어요. 지금으로부터 121년 전에 준공이 된 거니까 그게 가장 첫 번째, 가장 제일 먼저 만들어진 한강 다리이고 바로 옆에 있는 한강대교가 1917년에 준공. 그거는 그냥 처음에는 걸어다닐 수 있는 그런 다리였거든요. 북쪽과 남쪽을 연결하는. 어떻게 보면은 주목받는 그런 요지였다. 교통의 요지였다. 그렇게 볼 수 있겠죠.

예, 제가 서울 사람은 아니지만 아주 어렸을 때 초등학교 다녔을 때, 초등학교 막 입학했을 때 이런 골목을, 이런 골목길이 있는 집에 살았거든요. 골목 골목을 이렇게 찾아다니면서. 여기 또 이렇게 거울도 있네요

▷정준영 PD
이 거울은 무슨 용도일까요?

▶서기열 기자
모르겠어요. ㅎㅎ 아, 진짜 30년, 40년 전 생각이 나네요.

▷정준영 PD
기자님, 여기 출입금지라고 돼있네요?

▶서기열 기자
어, 그렇네요. 재난위험시설물 E등급. 아, 신노량시장. 맞아요. 얘기 들었는데 여기가 신노량시장으로. 이거 보세요. 엄청 오래됐죠. 여기는 또 따로 정비사업을 실시한다고 하더라고요. 이게 굉장히 오래된 재래시장이라고 하는데 이렇게 E등급으로 지정된 게 예 2010년도니까 벌써 11년이 됐는데 아직 정비가 본격적으로 진행되고 있는 것 같지는 않습니다.

▷정준영 PD
아, 재개발 뉴타운 쪽에 속하는 건가요?

▶서기열 기자
아, 여기 있는 노량진 뉴타운 하고는 좀 별개로 정비 사업을 진행하는 곳이라고 들었습니다. 근데 지금 아까 보시다시피 건물이 굉장히 노후화돼서 좀 위험하긴 할 것 같아요. 우리가 지금 여기 노량진뉴타운을 좀 걷고 있잖아요. 되게 오래된 느낌도 나고, 또 여기도 되게 가팔라지고 있는데 아마 여기서부터가 좀 그 마의 구간이 아닌가 싶어요. 보이시죠?

▷정준영 PD
아, 정말 가파르네요.

▶서기열 기자
계속 올라갈 겁니다. 아마!

▷정준영 PD
저도 계속 가야되는거죠?

▶서기열 기자
같이 가야죠. 나만 보낼 거야? ㅎㅎ

정 PD! 여기가 노량진 뉴타운이 2003년에 지정이 됐어요. 2003년에 지정이 됐는데. 그때 지정됐던 뉴타운들 중에서 아직까지 아파트 신축 아파트가 올라가지 않은 곳이 여기가 거의 유일하다시피, 한남 뉴타운과 함께 이곳이 거의 유일하다시피 한 건데.

그래도 아직 진행이 되고 있는데. 총 8개 구역에 한 9000가구 이상이 준공될 예정이에요. 그래서 계획이 돼있는데 그러니까 거의 굉장히 큰 규모죠. 거의 신도시급이라고 얘기할 수 있을 정도의 규모인데. 그 중에서도 8개 구역 중에서도 지금 우리가 와 있는 곳은 2구역과 6구역의 경계 지역이고요. 관리처분 인가가 난 곳이고 이주가 진행되고 있는 곳인데. 그러니까 여기는 그러면 빠르면 4년에서 4년 반 정도 뒤면 새 아파트에 입주할 수 있는 상황이 되는 거죠.

그럼 여기보다 더 입지가 좋은 어디냐? 당연히 저기 우리 초입에 갔었던 1구역, 1구역인데. 거기는 이제 건축 심의가 이제 막 끝나서 시간이 조금 더 걸릴 걸로 보이거든요. 근데 거기는 지금 현재 그렇게 되면 이제 앞으로 남은 거는 시공사 선정이 남아 있어요. 시공사 선정하려면 또 많은 건설사들이 이 지역 노량진 뉴타운의 대장주인 1구역의 시공사가 되기 위한 수주전이 굉장히 치열하게 벌어질 걸로 예상이 됩니다.

그리고 저기 보세요. 저기가 어디냐 저기가 상도파크자이라는 곳인데 상도파크자이가 2구역과 6구역에 붙어 있는 곳이요. 인접해 있는 곳인데 저기 새 아파트가 한 6년 차 정도 된 사실상 신축에 가까운 아파트라고 볼 수 있거든요. 저기가 지금 현재. 최근에 거래된 게 85㎡ 기준으로 17억1000만원에 거래가 됐어요.

그러니까 지금 이 노량진 뉴타운의 2구역, 6구역 바로 연접해 있으니까 여기에 아파트가, 새 아파트가 올라가면 현재 그 가격 이상으로 받을 수 있지 않겠느냐 라고 아무래도 이 지역의 주민들은 기대를 하고 있는 거죠. 그러니까 어떻게 보면 저기 상도파크자이의 가격이, 상도파크자이의 가격이 이 노량진 뉴타운의 가격의 지지선이다. 바로미터다 그렇게 볼 수 있을 것 같아요.

이 상도파크자이 건너편에 신동아리버파크가 있는데 신동아리버파크는 21년 차 준공된 지 21년차 아파트예요. 근데 거기가 최근에는 거기 가격은 어느 정도냐. 85 ㎡ 기준으로 최근에 12억 6000만원에 거래가 된 게 있어요. 그러니까 약간 이 준공 연도 지금 몇 년 차에 따라서 연차에 따라서 조금 가격이 다르긴 하지만 거기도 이미 10억, 12억을 넘어섰다 이렇게 지금 볼 수 있을 것 같아요.

▷정준영 PD
저희가 이렇게 뉴타운 쪽을 다 둘러봤는데 그러면 여기에 주변에 호재가 있어야지 주 개발을 하더라도 사람들이 몰리지 않을까요?

▶서기열 기자
그렇죠 여기가. 네 또 보시면 조금 더 남쪽으로 내려가면 장승배기역이 보이고 아까 우리가 걸어왔던 노량진역 있잖아요. 노량진역. 그 사이에 또 다른 노선이 들어와요. 철도망이 하나가 들어오는데 서부선이라는 철도망이 들어올 예정이에요. 그게 2023년도에 착공할 예정인데 이 지역이 사실 아까 1호선 9호선은 동과 서를 연결하는 거였다면 서부선은 서울대입구에서부터 시작해서 은평구의 세절역까지 가는 남북을 연결하는 관통하는 철도여서 그 철도가 하나 철도망이 놓이게 되면 이제 교통망이 하나가 더 좋아진다고 봐야되겠죠.

▷정준영 PD
그러면 하나가 더 생기면 트리플?

▶서기열 기자
트리플 역세권이라고 볼 수 있죠. 이론 노량진역 같은 경우는 1호선, 9호선 그리고 서부선. 그리고 저기 장승배기역은 7호선과 서부선 하면은 더블 역세권이 되는 거겠죠. 앞으로 그렇게 발전 가능성이 있어 보이고 또 노량진 수산시장 현대화 작업도 계속 진행되고 있고, 그리고 노량진역도 복합개발해서 올리는 것도 계속 진행이 되고 있어서 계속 이 지역이 좋아질 거예요.

정 피디! 여기 한번 보시고, 여기 한번 보시고

▷정준영 PD
여기 아까 대장주 파크자이.

▶서기열 기자
그러니까 여기가 노량진뉴타운의 과거이자 현재라면 여기는 노량진뉴타운의 미래라고 볼 수 있죠. 옛 건물과 지금 신축 아파트의 차이 확연하게 드러나죠.

▷정준영 PD
예, 알 것 같아요.

▶서기열 기자
이 노량진뉴타운이 8개 구역으로 돼 있다고 그랬잖아요. 여기 좀 시세가 궁금하지 않아요?

▷정준영 PD
한강세권이고 트리플 역세권이다 라는 설명 듣고서 있거든요. 얼마나 될까요?

▶서기열 기자
그래서 한번 그거는 제가 한번 전문가에게 들어서 시세를 한번 확인해 보도록 하겠습니다.

<<< 전화 연결 >>>
●김제경 투미부동산 소장
우선은 초기 투자금액. 내가 현금이 얼마 필요하느냐라고 했었을 때는 지금 6구역이 84 타입 기준으로는 현금이 한 14억 정도는 들어간다라고 생각해 봐야 되고요. 59 타입 같은 경우는 현금이 한 12억은 들어갑니다. 프리미엄으로 따지면 84 타입은 한 12억, 59 타입은 한 10억에서 12억 이렇다라고 보면 되지요

▶서기열 기자
그렇군요. 그전에 가장 대장주인 1구역은 지금 현재 시세가 어느 정도나 될까요.?

●김제경 소장
네. 이제 노량진의 대장은 1구역이라고 할 수 있는데 지금 1구역 같은 경우는 최근에 건축심의가 통과가 났고요. 그렇다 보니까 지금 가격대도 좀 올라가고 있는데 지금 현재 투자하려고 하면 12억에서 14억 정도 현금이 필요합니다.

▶서기열 기자
12억~14억. 알겠습니다. 말씀 감사합니다.
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▶서기열 기자
정 PD! 잘 들었죠?

▷정준영 PD
전화기는 기열 기자님이 받고 있어서 저는 못 들었지만 네, 알겠습니다.

▶서기열 기자
네, 시세가 이 정도 되고요. 앞으로 이게 어느 정도나 올라갈지는 한번 지켜봐야 될 것 같긴 해요. 오늘 발바닥에 땀나도록 열심히 걸었습니다. 이제 저는 퇴근하러 가보겠습니다.

여러분 발품 기열과 함께 노량진 잘 둘러보셨나요? 최초의 강남 신도시로 조성됐던 이 노량진이 뉴타운이 완공되고 난 이후에 과연 현재의 강남과 어깨를 나란히 할 수 있을지 판단은 여러분의 몫입니다. ‘발품 기열’ 다음 번에는 더 재미있는 지역을 찾아서 답사를 하고 여러분께 공유하도록 하겠습니다. 감사합니다

기획 집코노미TV 총괄 조성근 디지털라이브부장
진행 서기열 기자 촬영·편집 정준영 PD 디자인 이지영
제작 한국경제신문·한경닷컴·한경디지털랩