사진= 박승국 라이프테크 대표, 한경DB

단기임대시장의 최강자 박승국 라이프테크 사장을 만났다. 단기임대란 임대차보호법에서 정한 2년이 아니라 월 단위로 집을 임대하는 것을 말한다. 그는 현재 서울 강남을 중심으로 1400채의 단기임대주택을 관리 중이다. 시장을 선점한 비결과 단기임대의 고수익 구조에 대해 집중적으로 물었다.



○전환기에 공격적 영업

시장 선점 비결에 대해 묻자 그는 2000년 벤츠 타고 다니던 강남의 한 중개업소 이야기를 꺼냈다. 한 흐름한 뒷골목에 중개업소 하나가 있었다고 한다. 그 중개업소 사장은 당시에 벤츠를 타고 다녔다. 비결은 근처 단기임대 물건의 주인을 잘 알고 있다는 것이었다. 단기 임대 물건의 열쇠가 대부분 이 중개업소에 있었다. 열쇠를 내주는 일로 집주인으로부터 중개수수료를 받았다.

하지만 2000년에 중대한 변화 한가지가 나타났다. 하나는 집 열쇠의 디지털화다. 집주인은 더 이상 열쇠를 특정 중개업소에 맡길 필요가 없었다. 누군가 집을 보러 오면 전화로 비밀번호를 가르쳐주면 그만이었다. 벤츠를 타고 다니던 중개업소는 문을 닫았다. 지금은 어디서 무엇을 하는 지 아무도 모른다.

그 중개업소와는 반대로 박 사장은 집 열쇠의 디지털화와 함께 단기임대 물건이 급증하는 틈을 잘 활용했다. 2000년을 전후해 정부는 다세대주택의 주차장 요건을 강화했다. 모든 한가구당 1대의 주차장을 확보토록 했다. 주차장 요건이 강화되기 전에 다세대신축이 붐을 이뤘다. 단기임대 물건이 한꺼번에 왕창 늘어났다.

박 사장은 이틈을 놓치지 않았다. 공실 문제로 고민하는 집주인을 적극적으로 공략해 관리물건을 늘려나갔다. 수수료를 받고 주인을 대신해 관리(임차인모집, 유지·보수)해주거나 자신이 직접 집을 임차해서 단기임대로 돌렸다. 결과는 대성공이었다.



○단기임대 수익률 일반 임대 압도

단기임대의 수익률은 일반적인 월세를 압도한다. 연 10%를 넘나든다. 몸만 들어오면 살 수 있도록 집을 꾸면 놓는 만큼 임대료를 놓게 받는다. 단기임대의 주요 고객은 유흥업소 여종업들이다. 이들은 새벽에 늦게  일을 마친다. 일자리 근처에서 사는 걸 선호한다. 이들의 일자리는 강남역 역삼역 삼성역 근처에 몰려있다. 당연히 단기임대 주택도 그 근처인 논현동 역삼동 등에 밀집해 있다. 한국기업에 일하는 외국인, 지방에서 잠시 출장온 내국인, 방학 동안 대치동 학원에 다니기 위해 상경한 학생 등도 고객이다.

 단기임대주택 내부

원룸의 월 임대료가 100만~150만 원 이상으로 높아 수익률은 높지만 공실이 발생하면 수익률이 확 떨어진다. 공실을 최대한 줄이는 게 이 사업의 성공 포인트란 얘기다.

공실은 경기상황과 구청의 정책에 민감하다고 한다. 작년에는 평균 공실률이 15%대까지 올라갔다고 한다.   경기가 워낙 안 좋은 데다 강남구청이 유흥업소에 대해 집중적인 단속을 벌인 까닭이다. 올해는 공실률이 5%대로 낮아졌다고 한다.

공실을 낮출 수 있는 가장 확실한 방법은 무엇일까. 그는 임대료를 낮추는 것이라고 주저없이 답했다. 임차인들이 집을 고를 때 고려하는 첫번째 기준이 임대료인 까닭이다. 빈집으로 비워두는 것보다는 싸게라도 임대를 주는 것이 휠씬 수익률 측면에서 낮다고 여러번 강조했다.

박 사장을 만나기 앞서 그의 회사 직원과 함께 역삼동에 있는 단기임대주택 5곳을 방문해본 적이 있다. 거의 대부분이 원룸이었다. 일부는 원룸이지만 침실과 거실겸 주방을 분리해놓은 분리형이었다. 내부 시설은 훌륭했다. 대부분 호텔 수준의 인테리어를 갖추고 있었다.