[집코노미TV] 재개발 덜컥 사면 청산? 분양자격 뽀개기!

안녕하세요. 부동산 시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간에는 말로만 들어도 어려운 재개발에 대해서 모든 것을 한 번 파헤쳐보겠습니다. 국내 최대 부동산 커뮤니티인 네이버 부동산스터디의 강영훈 대표 모셨습니다.

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▶최진석 기자
지난 시간에 재개발구역에서 빌라든 주택이든 산다고 해서 무조건 아파트를 분양받을 수 있는 건 아니라고 하셨었죠. 만약 A라는 재개발구역에 가서 주택을 산다면 나중에 몇 평짜리 아파 트를 받을 수 있나요?

▷강영훈 대표
그건 아직 모르죠. 우선 재개발 후반부에 사업시행인가를 받고 나면 조합원 분양신청이라는 걸 합니다. 나는 어느 면적대를 받고 싶습니다, 어떤 물건을 받고 싶습니다, 라고 의사표시를 하게 되는 거예요. 예를 들어 전용 85㎡, 소위 말하는 옛 30평대를 신청하더라도 신청자들 가운데 자신이 순위가 조금 떨어진다면 작은 면적대로 밀리거나, 혹은 넓은 면적대로 밀려서 배정되기도 하고요. 배정에 대한 문제는 분양신청 끝나고 관리처분계획을 할 때 세워집니다.

▶최진석 기자
분양자격이 안 주어지는 것을 사면 큰일 나는 거잖아요. 그걸 구분하는 기준이 있나요?

▷강영훈 대표
크게 네 가지 단계로 구분해요. 물건을 사면 분양대상자가 될 수 있냐 없냐를 알기 위해서 네 가지를 보는데 첫 번째는 ‘나’입니다.

▶최진석 기자
나?

▷강영훈 대표
자신이 이 재개발 사업의 분양 대상자가 될 수 있느냐를 따져야 돼요. 원래는 이게 중요하지 않았어요. 하지만 지난해 ‘8·2 부동산 대책’이 나오면서 2017년 10월24일 ‘도시 및 주거환경정비법’이 개정됩니다. 투기과열지구 안에서 재개발 또는 재건축으로 조합원 분양대상자가 됐거나, 아니면 그 재개발·재건축으로 일반분양한 것에 당첨된 이력이 있다면 투기과열지구 안에서는 5년 동안 분양신청을 할 수 없게 하는 규정이 생겼어요. 재당첨제한이라고 하죠. 재개발 구역이 분양신청을 하는 시점에 자신이 분양신청을 할 수 있는 사람인지, 할 수 없는 사람인지를 따져서 매수를 하셔야 돼요.

▶최진석 기자
자격이 없으면 주택을 샀다해도 분양받을 수가 없군요.

▷강영훈 대표
그렇죠. 분양에서 제외되는 자가 되기 때문에 현금청산 하게끔 돼있습니다.

▶최진석 기자
돈 받고 나가라?

▷강영훈 대표
네. 자신이 안 했다고 하더라도요. 만약에 부모님과 같이 사는데 부모님이 투기과열지구 안에서 청약에 당첨됐다고 가정하죠. 부모님이 당첨된 것이고 자신이 세대분리를 해서 나갔다고 하더라도 나중에 재개발 분양신청을 할 대는 부모님과 같은 세대원일 때 당첨된 내용이 자신을 구속하게됩니다.

▶최진석 기자
그럼 새 아파트를 못 받나요?

▷강영훈 대표
분양신청을 할 수 없으니까 청산이 되는 거죠. 두 번째는 서울시 ‘도시정비조례’ 제39조에 보면 조합원자격과 조합원지위에 관한 내용이 있어요. 개념은 이런 겁니다. 예를 들어 재개발구역 안에 집을 5채 갖고 있어요. 이 상태에서 재개발구역의 조합설립이 됐습니다. 새 아파트 다섯 채를 준다면 재개발 물건 다섯 개를 다 들고 있겠지만 재개발구역 안에서의 주택공급은 최최대 1+1입니다. 원래는 하나밖에 못받는 건데 예외적으로 한 채를 더 받을 수 있는 규정이 있는 거예요. 그럼 나머지 3채를 팔아서 각각 분양대상자를 만들어서 정리를 하고 싶겠죠? 하나는 홍길동, 하나는 우장산, 하나는 매봉산에게 판다고 칩시다. 그렇다면 이걸 산 사람들은 분양대상자가 될 수 있을까요, 없을까요?

▶최진석 기자
이렇게 질문하시는 걸 보니 안 주나봐요.

▷강영훈 대표
2011년 1월 1일 이전까지 거래한 건은 조합설립인가 이후에 거래를 한 것이라도 조합원지위 양도가 가능합니다. 이 물건을 양수한 사람들은 모두 개별조합원이 될 수 있게끔 해줬어요. 10채를 가진 사람도 다 팔 수 있게 해준 건 아니고요. 2채를 가진 사람의 경우 2012년 말까지 양도 가능하도록 하는 경과규정도 있어요. 그래서 내게 파는 사람의 조합원 자격에 하자가 없는지 꼭 체크하셔야 합니다. 조합원 지위를 검토해야 하는 게 두 번째입니다.

▶최진석 기자
물건을 사기 전에 조합 사무실에 가서 문의를 하면 친절하게 다 설명을 하긴 해주나요?

▷강영훈 대표
그건 조합마다 다 다르죠. 대체로 조합원 되려고 하는 분에 대해서 조합들이 딱딱하지 굴지는 않습니다.

▶최진석 기자
그러면 세 번째는요?

3부에 계속

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장 촬영 이구필름 진행 최진석 기자 편집 민경진 기자 자막 전형진 기자 제작 한국경제신문·한경닷컴