2011년 이후 준공실적 분석

주택공급 6만→7만 늘었지만 새 아파트 56.4%서 지속 감소
전국은 올해 67%까지 급증

아파트 허가면적 58% 급감
집값 불안 장기화 가능성
서울 시내 재개발·재건축 사업 추진 지역의 정비사업이 각종 규제로 제동이 걸리면서 아파트 공급 부족이 심화되고 있다. 낡은 단독주택과 다세대주택 등이 밀집해 있는 동작구 흑석동 일대.  /한경DB

서울 시내 재개발·재건축 사업 추진 지역의 정비사업이 각종 규제로 제동이 걸리면서 아파트 공급 부족이 심화되고 있다. 낡은 단독주택과 다세대주택 등이 밀집해 있는 동작구 흑석동 일대. /한경DB

박원순 서울시장이 취임한 2011년 이후 서울 아파트 준공 물량이 계속 줄어들고 있는 것으로 나타났다. 새 아파트 공급 비중이 높은 전국과 대비된다. 박 시장이 주도한 뉴타운 출구전략과 아파트 재건축 규제 강화 등이 신규 아파트 준공 실적 감소로 이어졌다는 분석이다. 최근 서울 아파트값이 급등한 것도 이 같은 공급 부족에 따른 영향이 크다고 전문가들은 지적했다. 현재 정부 인허가를 받은 아파트 물량도 적은 편이어서 서울의 새 아파트 부족 현상이 장기화될 것이라는 우려가 나오고 있다.

새 아파트 부족한 서울

19일 국토교통부와 서울시에 따르면 지난해 서울의 준공 실적에서 아파트가 차지하는 비중은 39.7%, 비(非)아파트 비중은 60.3%였다. 박 시장이 취임한 2011년까지만 해도 전체 준공 주택의 절반 이상이 아파트였다. 2011년 56.4%였던 아파트 비중은 이후 내림세를 보였다. 2012년 38.2%로 급감한 뒤 2014년 50.4%로 살짝 반등했으나 2015년 다시 33.2%로 저점을 찍은 후 30%대에서 횡보하고 있다.

전국 단위로 보면 서울의 새 아파트 공급 부족 현상을 보다 뚜렷하게 확인할 수 있다. 전국 아파트 준공 비중은 2011년 47.3%에서 지난해 58.1%로 상승했다. 올해는 67.4%(1~8월 누적 기준)를 기록하고 있다. 같은 기간 서울의 아파트 준공 실적은 41.7%에 그쳤다. 지방은 새 아파트 공급이 활발한 반면 서울은 아파트보다 빌라, 다세대주택 등 비아파트를 더 많이 지었다는 얘기다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “2014년 청약 1순위 요건이 완화되는 등 청약제도 간소화 조치로 아파트 공급 열풍이 불었다”며 “이때 지방은 정비사업 활성화와 노후 주택 교체 수요가 맞물리며 아파트 공급이 이어졌다”고 설명했다.
지난해 39%…서울만 아파트 공급비중 '뚝'

반면 박 시장은 대규모 개발보다 도시재생을 강조하며 뉴타운·재개발 해제 전략을 꾸준히 펼쳐왔다. 뉴타운 해제 지역은 주택 임대사업 목적의 다세대·연립·다가구들로 채워졌다. 아파트는 각종 규제가 맞물리면서 새 공급 물량 확보에 어려움을 겪었고, 비중이 축소됐다. 통계청 주택총조사 자료에 따르면 2017년 말 기준으로 서울의 아파트 비중은 58.11%였다. 통계가 시작된 2015년(58.6%)보다 감소했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “국민 소득이 증가한 반면 사람들이 선호하는 새 아파트 공급이 줄면서 주거 여건은 더 악화됐다”며 “까다로운 재개발·재건축 규제들이 주택 노후화와 새 아파트 공급 부족 현상을 심화시키고 있다”고 지적했다.

인허가 면적도 감소…“아파트 부족 지속”

서울의 새 아파트 공급 부족 현상은 당분간 지속될 전망이다. 정부가 부동산시장 규제에 초점을 맞추면서 공급이 줄어드는 추세다. 국토부에 따르면 올 상반기 서울에서 허가받은 아파트 면적은 91만㎡에 그쳤다. 전년 동기(218만㎡)에 비해 58.4% 급감했다. 이는 서울 아파트값 상승을 부채질할 수 있는 뇌관이 될지 모른다고 전문가들은 우려한다. 통상 아파트는 허가 이후 완공까지 3~4년이 걸리는 만큼 허가 물량 감소로 3~4년 뒤까지 수급 불균형이 장기화될 가능성이 높아졌다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 “집값은 주로 수급에 의해 결정된다”며 “인허가 감소로 서울 집값 불안이 장기화할 가능성이 높다”고 전망했다. 심 교수는 “선진국 사례를 봐도 재개발·재건축을 배제한 도시재생은 찾아볼 수 없다”며 “주거 환경 개선을 위해 어떤 재생 방안이 효과적인지 재고할 필요가 있다”고 말했다.

최진석/서기열 기자 iskra@hankyung.com

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