정부는 뉴타운사업 촉진을 위해 지난해 제정한 '도시재정비촉진 특별법'을 통해 층수.건폐율.용적률 등에서 일반 재개발사업보다 유리한 인센티브를 주고 있다.

또 '소형주택 의무비율'도 완화해 전용면적 85㎡ 이하 중.소형 주택의 건설비율을 80%에서 60%로 낮췄다.

하지만 이 같은 혜택에 비해 상대적으로 규제가 너무 많아 차제에 제도정비를 통해 뉴타운 사업을 활성화해야 한다는 목소리가 높다.

대표적인 규제가 토지거래허가제다.

정부가 투기억제를 위해 뉴타운에서 지분 20㎡(6평) 이상을 거래할 때 해당 구청의 허가를 받도록 '토지거래허가제'를 강화한 것이 사업에 걸림돌이 되고 있기 때문이다.

임영수 전국도시재개발조합연합회 사무국장은 "영세민들은 대부분 추가부담금을 내기 어렵기 때문에 실제 입주하지 못하고 지분을 팔고 나올 수밖에 없는 처지"라며 "하지만 토지거래 요건이 너무 까다로워 이들의 퇴로가 막혀 버린 바람에 주민동의율이 낮아져 재개발사업이 원활하게 진행되지 못하고 있는 상황"이라고 지적했다.

여기에 분양가상한제가 시행되면서 일반분양 아파트의 분양가가 낮아지는 만큼 조합원들의 부담이 늘어나 사업이 위축되고 있다.

또 서울시가 이문.휘경지구에 시범도입한 '결합개발' 방식도 아직 세부적인 관리처분(조합원별 지분 평가 및 동.호수 배정) 기법이 마련되지 않아 향후 대상지역을 확대하는 데 어려움이 적지않을 것으로 예상된다.

이와 함께 주택공사 토지공사 등이 주도하는 공영개발이 확대되는 것에 대한 불만도 확산되고 있다.

주공 등 공공기관에 대해서는 주택 노후도와 주민동의 요건 등이 완화돼 있어 민간업체들이 훨씬 불리한 입장에서 경쟁해야 하기 때문이다.

실제 노량진지구 등 민간업체가 재개발을 추진해왔던 일부 지역에서는 공공기관을 선호하는 일부 주민들이 기존 추진위원회와 갈등을 빚어 사업이 지연되는 사례도 나오고 있다.

김덕례 주택사업연구원 책임연구원은 "공공기관에만 인센티브를 준 결과 이미 설립된 조합이 있는데도 주공이 개입해 사업시행자가 뒤바뀌는 사례까지 발생하고 있다"며 "이는 공공기관과 민간업체의 불필요한 경쟁을 부추기는 역효과를 초래해 '독소조항'이라는 지적이 많다"고 말했다.

이정선 기자 sunee@hankyung.com