관리처분이 임박한 재개발구역이 유망투자대상으로 각광받고 있다.

이들 구역은 지분의 거품가격이 상당히 빠져 기존 아파트를 구입하는
것보다 투자비용이 덜 드는데다 단지완공뒤 시세차익으르 기대할 수 있다.

특히 최근들어 재개발 구역지정이 어려워지고 있는데다 재개발지역
용적률이 대폭 강화돼 초기지역 사업이 지연되는 등 재개발여건이 악화된
것도 관리처분을 준비중인 곳이 인기를 끄는 요인으로 작용하고 있다.

그러나 이같은 구역에서 나온 매물들중에는 지분을 사서 새아파트에 입주
하기까지 드는 비용이 인근에 비슷한 평형대 아파트를 구입하는 것과 비슷한
"고가매물"도 적지 않아 투자에 신중을 기해야 한다.

<> 투자분석

조합원 개개인들이 소유하고 있는 건물 및 토지에 대한 감정평가액(재산
평가액)결과가 드러나 새로 지어지는 재개발아파트 가운데 조합원들이 배정
받을 평형이 밝혀진 용산구 산천구역에 대한 투자를 분석해보자.

이 구역에서 나온 매물가운데 재산가액이 7천만원정도 나와 43평형
아파트에 입주할 수 있는 30평지분에 투자할 경우 입주시점까지 드는 비용은
모두 3억8천만원정도.

지분구입비용은 2억원으로 이는 지난해말보다 평당 2백만원정도 낮아진
평당 7백만원에도 못미치는 수준이다.

감정가액이 드러나기전에 형성된 거품가격이 빠져나갔기 때문이다.

여기에 43평형 아파트의 분양가 2억5백만원과 감정가액의 차액인 1억3천
5백만원, 이주비를 제외한 초기투자금에 대한 금융비용 5천여만원 등
1억8천여만원이 추가로 들어간다.

<> 신당3구역

전체 건립가구수가 4천9백96가구로 서울시내에서 가장 큰 재개발구역이다.

도심과 강남을 연결하는 교통요충지에 위치하고 있고 남산과 매봉산에
둘러싸여 경관이 빼어나고 주거환경도 쾌적한 편이다.

오는 10월 관리처분을 앞두고 토목공사가 한창 진행중이다.

입주는 오는 99년 하반기로 예정돼있다.

<> 상월곡구역

동덕여대 뒷편 언덕에 자리잡고 있는 이 구역은 구민체육관을 비롯 대형
운동장 체육시설이 갖춰진 13만여평의 근린공원이 단지를 둘러싸고 있어
완공후 전원풍 아파트단지로 조성될 전망이다.

현재 90% 철거가 진행됐고 일반분양분이 조합원분보다 많아 추가부담이
적은데다 건물이 딸린 지분을 구입하면 33평형이상 아파트에 입주할 수 있어
투자 유망지역으로 꼽히고 있다.

<> 충정로1-3구역

지하철 2,5호선 충정로역에 붙어있는 이 구역은 도보로 10분이내에
서울역에 닿을 수 있을 만큼 도심가까이에 위치하면서도 단지가 주택가로
둘러싸여 안정적인 주거여건을 갖추고 있다.

시공업체로 선정됐던 한신공영이 지난 4월 부도가 나는 바람에 사업이
일시 중단됐었으나 조합측이 지난 5일 조합총회를 열고 삼성물산 건설부문을
새 시공사로 선정함에 따라 사업이 본격화되고 있다.

<> 상도1구역

지난해에 토목공사를 시작한 이 곳은 아파트 입주가 시작되는 시점에
지하철7호선 장승백이역이 개통되면 강남북 등 서울지역 어느 곳이나 갈 수
있는 교통요지로 탈바꿈할 것으로 보인다.

대지 3만2천7백평에 지상9~28층 10개동으로 모두 2천6백21가구의 대단지로
건립된다.

평형은 16평형 9백25가구, 26평형 3백86가구, 33평형 7백86가구, 45평형
5백24가구로 이 가운데 조합원분 7백28가구를 제외한 9백68가구의 물량이
일반분양된다.

이 단지는 노량진수산시장과 가깝고 인근에 재래시장이 잘 발달해있어
주민생활에도 불편함이 없다.

<> 산천구역

도보로 10분거리에 지하철 5,6호선 3개역을 이용할 수 있는 역세권
재개발구역이다.

고지대에 단지가 위치, 한강을 내려다볼 수 있고 공덕동로터리와 가까워
이곳을 중심으로 들어설 대형백화점등 상권을 이용하기가 편리하다.

삼성물산 건설부문이 시공을 맡은 이 구역은 대지 1만3천7백평에 지상
12~23층 16개동 1천4백65가구의 대규모 단지로 조성된다.

< 김동민.송진흡 기자 >

(한국경제신문 1997년 8월 14일자).