지방대학의 위기, 부동산 활용해 극복하면 어떨까 [심형석의 부동산정석]

심형석 필진

입력2023.04.03 08:25 수정2023.04.03 10:41

한경닷컴 더 머니이스트

“벚꽃 피는 순서대로 망한다”는 이야기가 있습니다. 대학 관계자들끼리 모이면 하는 얘기입니다. 아무래도 지방대학들이 상대적으로 어렵기 때문에 이야기되지만 사실 수도권 대학들도 안심할 수는 없는 일입니다. 지난 15년 가까운 기간동안 등록금이 동결되고 학령인구의 감소가 급격히 진행된 원인이 큽니다. 정부의 재정지원이 충분하지 않은 상황에서 거의 등록금 수입에만 의존하다시피 하는 국내 대학의 위기는 커지고 있습니다.

신입생 충원율의 대학별 현황을 살펴보면 지방소재 대학과 전문대학의 위기가 더욱 심화될 가능성이 큽니다. 미래 학생수 감소에 따른 등록금 수입 증감을 추계해보면 2040년 지방 사립대 등록금 수입은 현재보다 45.1%나 감소하는 것으로 나타납니다. 지방대는 위기를 넘어 소멸의 가능성까지 점쳐지고 있습니다. 2018년 6월 읍면동 기준으로 살펴본 지자체 소멸 위험지역은 1503개로 43.4%에 이릅니다. 지방대학의 위기는 지방 소멸과도 연관이 되어 있어 절대로 간과해서는 안되는 상황입니다.

대학의 위기는 눈앞에 닥친 어려움으로 빠른 해결 방안이 절실합니다. 대학이 현재의 위기를 극복할 수 있는 방안은 다양할 수 있지만 단기적으로 시행할 만한 대책은 그리 많지 않습니다. 학생 모집과 정부 지원이라는 두가지 변수밖에 없기 때문입니다. 가능한 대안은 현재 사학법인이 보유한 수익용 기본재산을 효율적으로 활용하는 겁니다. 최근 정부에서도 유휴 교사시설 내 입주가능한 업종에 대한 규제를 네거티브 방식으로 전환했습니다. 교지위에도 수익용 기본재산 건물을 건축할 수 있도록 규제를 풀었습니다.

사립대학 대부분이 수익용 기본재산에 대한 관리소홀로 현상 유지에 치중하며, 구체적인 현황파악이나 효율적인 활용방안 등 적극적인 관리는 기대하기 어려운 상황입니다. 하지만 이제는 수익용 기본재산의 적극적 활용을 통한 재정확충 및 이해관계자들을 만족시켜야 합니다. 2020년 기준으로 수익용 기본재산에서 부동산자산이 차지하는 비중은 82.9%에 이릅니다. 따라서 수익용 기본재산의 수익률을 향상시키기 위해서는 부동산자산에 대한 적극적인 활용이 필요합니다.

사립대학 수익용 기본재산, 특히 부동산은 법정기준을 겨우 충족하는 수준입니다. 수익용 기본재산을 활용하기 위해서는 전문적인 지식, 경험과 함께 부동산 활용(개발)에 따른 비용이 필요합니다. 따라서 필요하다면 신탁회사 등을 통한 위탁관리를 적용할 필요가 있습니다. 최근 조합과 시공사 간의 갈등으로 공사가 중단되는 사태가 빈번하게 발행하는 재건축사업의 경우에도 신탁방식의 재건축에 대한 관심이 고조되고 있습니다. 2006년 재건축 추진위가 설립되었지만 지지부진해왔던 대전 용운주공의 경우 2016년 한국토지신탁을 재건축 사업대행자로 선정해 불과 4년 만에 e편한세상 대전에코포레로 입주에 성공한 사례도 있습니다.

대학 부동산자산이라고 다를 이유가 없습니다. 대학의 위기는 곧 지역의 위기입니다. 대학이 문을 닫으면 인구가 줄어들고 상권이 무너져 지역사회 경제에도 큰 피해가 발생합니다. 지방대학은 지자체와 공동운명체라는 파트너십으로의 인식이 필요합니다. 지자체와 대학이 지역혁신을 위해 함께 노력할 때 만이 대학폐쇄와 지방소멸을 막을 수 있습니다. 비영리법인의 경우 본원사업으로 수익을 얻는 경우는 많지 않으며 부가사업을 통해 안정적인 경영을 수행하고 있습니다. 대형병원들이 대표적인데 주차장이나 장례식장이 수익창출에 기여하는 바가 큽니다. 병원의 의료 외 수익과 마찬가지로 대학의 교육 외 수익이 무엇인가를 지금부터 고민해야 합니다.

해외대학의 개발사례도 마찬가지입니다. 과거 해외대학들도 부동산 개발을 그 자체가 목적이 아닌 교육과 연구의 전반적인 사명을 추구하는데 도움이 되는 전략적 도구로 생각했습니다. 이제는 부동산을 통한 수익다각화는 미래에 필수적이 될 수 있는 유효한 고려 사항으로 인식합니다. 대학의 부동산자산관리는 기업의 부동산자산관리와 크게 다를 바 없습니다. 부동산을 중요한 경영자원의 하나로 규정하고, 그 활용, 관리, 거래에서 대학의 본원의 목적을 극대화하는 관점에서 최적의 선택을 해야 합니다. 기업과 마찬가지로 대학에서도 부동산자산을 경영전략적 관점에서 접근했으면 합니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 심형석 우대빵연구소 소장·美IAU 교수

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15억 초과 주담대 금지 '위헌 아냐'

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"집값 반등했다고 '갭투자'?…2년 뒤 터질 폭탄일 뿐" [이송렬의 우주인]

지난해부터 이어진 부동산 시장 급락세가 올해 들어서도 계속되고 있다. 여전히 시장 분위기는 침체한 상황이지만 일부 지역을 중심으로 하락세를 멈추고 반등하는 모습이다. 이들 지역을 중심으로는 전세를 끼고 집을 사는 '갭투자'도 나타나고 있다.부동산 시장 대표적인 하락론자인 이광수 미래에셋증권 수석연구원은 최근 <한경닷컴>과 만나 "지금 시기에 갭투자를 하는 것은 불에 뛰어드는 '불나방'과 다름없다"며 "전셋값 하락에 따른 '보증금 미반환'이란 폭탄을 2년 뒤로 미루는 것밖에는 되지 않는다"고 지적했다.이광수 수석연구원은 "2020년, 2021년도 전셋값이 치솟았을 때 계약을 맺었던 집들이 지난해와 올해 만기가 돌아오고 있다"면서 "최근 전셋값이 가파르게 하락하지 않았나. 집주인들이 세입자에게 수억원이 넘는 전세보증금을 되돌려줘야 하는 상황인데, 일부 집주인들은 전세금을 돌려주지 못해 보증금 미반환 사고가 늘고 있다"고 지적했다.미래에셋증권에 따르면 지난해 기준 최근 10년간 전국 전셋값이 가장 많이 오른 해는 2020년으로 15% 뛰었다. 2021년에도 7.3% 올라 2년 연속 큰 폭으로 전셋값이 상승했다.그러면서 "전셋값이 향후에도 계속 하락할 것으로 예상되는 가운데 갭투자에 나선다는 것은 '악순환 고리'에 엮이는 것과 같다"며 "전셋값 약세가 이어진다면 매매가격도 타격을 입기 때문에 매매 역시 신중해질 필요가 있다"고 했다. 대체 집값 하락 언제까지?…"예상보다 더 큰 충격 올지도"최근 10년간 전국 아파트값은 우상향 흐름을 보였다. 한국부동산원에 따르면 2013년 0.75% 오른 전국 아파트값은 이듬해인 2014년 2.71%, 2015년엔 4.89% 급등했다. △2016년(0.76%) △2017년(1.08%) △2018년(0.09%) 등 6년 연속 오른 집값은 2019년 급등에 따른 후폭풍으로 1.42% 내렸다.2020년 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태로 전 세계 많은 국가가 확장적 재정정책을 펴면서 시장에 돈이 풀렸다. 넘치는 유동성은 자산 가격을 끌어올렸다. 아파트값은 2020년 7.57%, 2021년 14.1% 급등했다. 이후 금리 인상 등을 맞닥뜨리면서 작년엔 7.56% 하락했다. 올해 들어서도 3.7% 내렸다. 다만 집값 바닥까진 시간이 더 필요하다는 설명이다.이광수 연구원은 "전국 집값이 지난해 말 실거래가를 기준으로 28%가량 하락할 것으로 예측하고 있다"며 "작년 말 이후 약 10%가량 가격이 내렸는데 추가로 10~15%는 내려야 상승 반전을 논해볼 수 있을 것"이라고 설명했다. 이어 "서울은 같은 기간 22% 정도 더 하락할 것으로 보는데, 현재는 약 8% 하락했다. 아직 더 내릴 여지가 많단 뜻"이라고 했다.예상을 벗어나는 수준의 충격이 올 수도 있단 설명이다. 전셋값 하락 폭이 심각해서다. 이 연구원은 "지난해 전셋값이 5.1% 하락했는데 과거에 전셋값이 이렇게 큰 폭으로 하락한 적이 없었다"며 "우리나라 집값이 전셋값 영향을 많이 받는다는 것을 고려하면 솔직히 말해 예상보다 더 큰 충격(폭락)이 올 가능성도 배제하기 어렵다"고 덧붙였다.미분양이 늘고 있는 점도 당분간 집값이 오르지 못할 것이라는 점을 뒷받침한다. 국토교통부에 따르면 1월 기준 전국 미분양 주택은 총 7만5359가구다. 전월(6만8148가구)보다 10.6% 늘어난 수준이다. 지난해 4월(2만7180가구) 저점을 기록한 이후 계속 증가하고 있다.이 연구원은 "시장에서 가격에 가장 영향을 많이 주는 요소는 바로 수요와 공급"이라면서 "지금은 공급이 많아 미분양 물량이 많이 쌓여가고 있는 상황"이라고 했다. 이어 "당장 건설사들이 가격을 낮출 이유가 없어 수요자들도 움직이지 않을 것"이라면서 "이렇게 해소되지 않는 물량이 쌓여가는 이상 집값이 반등하기는 어렵다"고 강조했다. 그래서 집은 언제 사야 하는데?…"2025년께 바닥"부동산 시장 참여자들이 가장 궁금해하는 것은 '그래서 집값 바닥이 대체 언제이냐'는 것이다. 이광수 수석연구원은 집값이 저점을 기록하는 시점을 2025년께로 전망했다.이광수 연구원은 "전셋값이 하락을 멈추고 안정세에 접어들 것으로 보이는 시기가 2025년"이라면서 "대규모 공급이 마무리되고 수요와 공급이 적절하게 균형을 유지하면서 집값도 바닥을 다지게 될 것"이라고 했다.전셋값이 바닥을 찍었다고 해서 집을 사야 한다는 신호는 아니다. 집을 매수할 시점을 가늠하려면 거래량도 함께 살펴봐야 한다는 설명이다.이 연구원은 "최근 서울 거래량을 살펴보면 지난해보다 소폭 회복하는 상황인데, 이런 추세가 최소 4개월, 약 6개월 동안 지속하면 추세적으로 시장이 회복하고 있다고 볼 수 있다"며 "시장은 철저하게 수요와 공급이 맞물리면서 움직인다. 거래량, 즉 수요가 회복한다면 가격 역시 따라 올라갈 가능성이 높다"고 했다.그러면서 "전셋값 하락이 멎고 거래량이 추세적으로 회복하는 시점이 '매수 시기'가 될 것"이라며 "당분간 2가지 지표를 주시하는 게 '내 집 마련'을 노리고 있는 실수요자들에게 도움이 될 것"이라고 강조했다.마지막으로 이 연구원은 부동산 시장 참여자들에게 "시장의 변화를 읽을 수 있는 노력을 해야 한다"며 "집값은 계속 오르지도, 계속 내리지도 않는다. 현재 시장에 미치는 변화 동력이 무엇인지 관심을 갖다 보면 자연스레 가격 흐름도 보이게 될 것"이라고 조언했다.이광수 연구원은 GS건설을 거쳐 현재 미래에셋증권 리서치센터에서 애널리스트로 일하고 있다. 부동산시장, 건설사, 리츠 등 건설업계 전반을 분석한다. 투자자를 위해 근거 있고 선명한 리서치를 하려고 노력 중이다. <흔들리지 않는 부동산투자의 법칙>, <2020 리츠가 온다> 등 저서도 냈다.우주인. 집우(宇), 집주(宙), 사람인(人). 우리나라에서 집이 갖는 상징성은 남다릅니다. 생활과 휴식의 공간이 돼야 하는 집은, 어느 순간 재테크와 맞물려 손에 쥐지 못하면 상대적 박탈감까지 느끼게 만드는 것이 됐습니다. '이송렬의 우주인'을 통해 부동산과 관련된 이야기를 사람을 통해 들어봅니다. [편집자주]글=이송렬 한경닷컴 기자 yisr0203@hankyung.com사진=변성현 한경닷컴 기자 byun84@hankyung.com