2019년 9월경 “10년 갱신요구권 적용 여부, 구체적 사안에 따라 희비 엇갈릴 듯”이라는 제목으로 다음과 같은 칼럼을 소개한 바 있다.

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지난 2018. 10. 16. 시행된 개정 상가건물임대차보호법 개정을 통해 계약갱신요구권으로 보호되는 임대차기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 상향되었다. 10년 보호대상 개정 규정의 적용범위에 대해서는 부칙에서 정하고 있다.

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★부칙 <제15791호,2018.10.16.> 제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

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결국 10년 갱신요구권은, 법 시행일 이후 최초 계약된 임대차계약에 대해서는 의문이 없지만, 법 시행 이전에 체결된 기존 임대차계약에 대해서는 “갱신되는 임대차부터”라고 제한적으로 적용하고 있어 논란이 될 수 있다. 법 시행일 후 5년 갱신요구권 행사나 명시적, 묵시적 갱신 등으로 기존 임대차계약을 갱신할 수 있는 경우이어야 한다. 때문에, 법 시행 이전에 이미 차임연체로 인한 해지나 계약기간(5년 갱신요구기간) 만료 등으로 계약이 종료된 상태는 물론, 아직 계약이 종료되지 않은 상태라고 하더라도 시행 이후에 더 이상 갱신요구를 할 수 없는 경우에는 신법 적용이 불가하다. 예를 들어, 애초부터 임대차기간을 5년으로 체결한 경우나 이미 한두 차례 갱신을 통해 더 이상 5년 갱신요구권행사가 불가한 계약은 물론, 3기의 차임연체 등 갱신거절사유에 해당하여 갱신요구권을 행사할 수 없는 경우 등이 대표적이다. 소급입법금지원칙을 염두에 둔 부득이한 입법이지만, 구체적인 계약내용에 따라 희비가 엇갈릴 수 밖에 없다.

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필자로서는 법리적으로 비교적 명백해 보이는 문제라고 판단되었지만, 실무상으로는 위 부칙 제2조에서 정하는 “갱신되는” 임대차의 범위를 두고 다소간의 논란이 있었는데, 최근 대법원 판결을 통해 일단락되었다. 결국, 필자의 견해와 같은 결론이었다. 비록 상고기각이지만 판결이유를 기재하지 않는 심리불속행판결이 아니라 판결이유를 자세히 설시하면서도, 상고된지 불과 6개월 남짓만에 대법원 판결로는 이례적으로 빨리 선고된 점이 인상적이었다. 10년 갱신요구권의 적용범위에 관한 광범위한 이해관계를 감안하여 실무상 혼선을 최소화하기 위한 대법원의 배려를 느낄 수 있었다.

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★ 대구지방법원 의성지원 2020. 2. 5. 선고 2019가단10882 판결[건물명도(인도)
☞ 아래에서 보는 바와 같이 항소심에서 파기됨

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1. 인정사실

가. 원고는 1968. 11. 5.경 경북 의성군 (주소 생략)을 지상에 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 방앗간 85.8㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 건축하였다.
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나. 원고는 2012. 7. 20. 피고에게 차임을 연 2,500,000원으로 정하여 이 사건 건물을 임대하였다(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다). 피고는 2012. 8. 28. 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 참기름 등의 제조업을 영위하고 있다.
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다. 원고와 피고는 2014. 7. 30. 이 사건 임대차계약과 관련하여 차임을 연 3,000,000원으로 증액하고, 임대차기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였다.
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라. 원고는 2019. 4. 6. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였다. 피고는 같은 날 원고에게 이 사건 건물에서 퇴거할 수 없으니 이 사건 임대차계약을 갱신해 줄 것을 요구하였다.
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마. 이후 원고는 수차례에 걸쳐 피고에게 이 사건 건물을 인도할 것을 요구하였으나, 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하면서 이 사건 건물의 인도를 거부하였다.

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2. 당사자들의 주장

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가. 원고의 주장
임대차기간이 만료되었으므로, 피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도하여야 한다.

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나. 피고의 주장
피고는 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였으므로, 상가건물 임대차보호법 제10조에 따라 이 사건 임대차계약은 전과 동일한 조건으로 갱신되었다.

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3. 판단
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1) 위 인정사실에서 살펴본 바와 같이, 2019. 7. 20. 이 사건 임대차계약의 임대차기간이 만료된 것은 사실이다.
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2) 그러나 위 인정사실에서 살펴본 바와 같이, 피고는 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이인 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였다.

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“임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”고 규정하던 구 상가건물 임대차보호법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상가건물 임대차보호법’이라 한다) 제10조 제2항과 달리, 2018. 10. 16. 개정 상가건물 임대차보호법(이하 ‘개정 상가건물 임대차보호법’이라 한다) 제10조 제2항은 “임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.”고 규정하고 있고, 상가건물 임대차보호법 부칙(법률 제15791호, 2018. 10. 16.) 제2조는 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.”고 규정하고 있다.

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위 부칙 제2조에 의해 개정 상가건물 임대차보호법 시행일인 2018. 10. 16. 이후 최초로 체결된 임대차계약뿐만 아니라 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 적법하게 갱신되는 모든 임대차 계약에 대해서도 개정 상가건물 임대차보호법이 적용된다. 따라서 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않은 상태에서 이루어진 피고의 2019. 4. 6.자 갱신요구에 의해 이 사건 임대차계약은 전과 동일한 조건으로 갱신되었다고 보아야 한다(다만 임대차기간은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위까지만 연장되었다고 보아야 한다).

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이에 대하여 원고는 변론종결 이후 제출된 참고서면을 통해, 개정 상가건물 임대차보호법 시행일 이전에 이미 구 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 정한 5년의 임대차기간이 초과된 임대차는 위 부칙 제2조의 ‘갱신되는 임대차’에 포함되지 않는다는 주장을 한다. 그러나 ① 위 부칙 제2조는 개정 상가건물 임대차보호법의 적용대상을 ‘갱신되는 임대차’라고 규정하고 있을 뿐이고, ‘개정 상가건물 임대차보호법 시행 당시 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년 이하인 임대차’라고 규정하고 있지 않은 점, ② 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항의 개정취지는 ‘상가건물 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간을 5년에서 10년으로 연장함으로써 상가건물 임차인의 안정적 영업을 도모’하는 데에 있는바, 개정 상가건물 임대차보호법 시행 당시 임대차기간이 만료되지 않았다는 점에서 양자 간에 아무런 차이가 없음에도 임대차기간 5년 이하 임대차와 임대차기간 5년 초과 임대차를 구별하여 임대차기간 5년 이하 임대차에만 개정 상가건물 임대차보호법을 적용하는 것은 불합리한 점, ③ 입법자가 상가건물 임대차보호법을 개정하는 과정에서 임대차기간 5년 초과 임대차는 개정 상가건물 임대차보호법의 적용대상에서 제외하자는 논의를 하였음을 인정할 어떠한 근거자료도 찾아볼 수 없는 점 등을 종합하면, 개정 상가건물 임대차보호법 시행 이후 5년의 기간이 경과되지 않은 상태에서 갱신되는 임대차뿐만 아니라 5년의 기간이 경과된 상태에서 갱신되는 임대차도 위 부칙 제2조의 ‘갱신되는 임대차’에 포함된다고 봄이 타당하다. 따라서 원고의 위 주장은 받아들일 수 없다.

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3) 한편 원고는, 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우에는 임차인이 계약갱신요구를 할 수 없으므로[상가건물 임대차보호법 제10조 제7호 (나)목], 안전사고의 우려가 있는 이 사건 건물에는 임차인의 계약갱신요구권이 인정될 수 없다는 주장을 한다.
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그러나 이 사건 건물에 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실 등으로 인한 안전사고의 우려가 있음을 인정할 별다른 증거가 없으므로, 원고의 위 주장 역시 받아들일 수 없다.

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4) 따라서 이 사건 임대차계약이 임대차기간 만료로 종료되었음을 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다.

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★ 대구지방법원 2020. 6. 10. 선고 2020나302583 판결[건물명도(인도)]
☞ 아래 대법원재판에서 보는 바와 같이 상고기각되어 확정됨

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【제1심판결】 대구지방법원 의성지원 2020. 2. 5. 선고 2019가단10882 판결
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【주 문】
1. 제1심판결을 취소한다.
2. 피고는 원고에게 경북 의성군 (주소 생략) 지상 시멘트 블럭조 슬래브지붕 단층 방앗간 85.8㎡을 인도하라.

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【이 유】
<중략>

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3. 판 단

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가. 현행 상가임대차법에 의하면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 원칙적으로 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(제10조 제1항).
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그런데 임차인이 위와 같은 계약갱신요구권을 무제한 행사할 수 있는 것은 아니고, 총 임대차기간 10년의 범위 내에서만 행사할 수 있다(같은 조 제2항). 즉, 임차인이 원할 경우 (기간을 준수하여 갱신요구를 하는 것을 전제로) 임대차기간이 총 10년까지는 보장된다.

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나. 원래는 상가임대차법이 보장하는 임대차기간은 총 5년이었는데, 2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되면서 10년으로 늘어났다. 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기에 5년은 짧다는 주장이 지속적으로 제기되었기 때문이다.

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다. 위와 같이 개정된 상가임대차법은 원칙적으로 공포한 날부터 시행되었다(부칙 제1조). 따라서 위 개정법 시행 후에 체결되는 상가건물 임대차계약에 관하여 (임차인이 원할 경우) 총 임대차기간 10년이 보장된다는 점은 분명하다.

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반대로 위 개정법 시행 당시 이미 종료한 임대차계약에 대하여는 10년 보장에 관한 위 조항이 적용될 여지가 없다는 점도 분명하다. 이미 종료한 임대차계약의 효력을 10년의 범위 내에서 부활시킨다는 취지의 조항이 아니기 때문이다(대법원 2017. 12. 5. 선고 2017다9657 판결의 취지 참조).
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그런데 위 개정법 시행 전에 이미 체결되어 개정법 시행 당시 존속하고 있는 임대차계약의 경우 위 개정법이 적용되는지 아니면 구법이 적용되는지가 문제된다.

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이에 관한 개정법 부칙 제2조는 아래와 같다.
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제2조(계약갱신요구 기간의 적용례) 제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.
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즉, 10년 보장 조항이 개정법 시행 후 최초로 체결되는 임대차계약에 적용될 뿐만 아니라(이는 당연하다. 위 부칙 조항이 없었어도 마찬가지일 것이다), 개정법 시행 전에 체결되어 개정법 시행 후에 갱신되는 임대차계약에도 적용된다.

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라. 위 ‘갱신되는 임대차계약’의 의미에 관하여 원고는 ‘임차인이 구법에 따라 갱신요구권을 가지는 임대차계약’이라고 주장한다. 이에 따르면 본 사건의 경우 개정법 시행 당시까지의 피고의 총 임대차기간(2012. 7. 20. ~ 2018. 10. 16.)이 5년을 초과하므로, 비록 개정법 시행 당시 이 사건 임대차계약이 존속하고 있기는 하나, 피고는 원고에 대하여 구법에 따른 갱신요구권은 가지지 아니하고, 따라서 이 사건 임대차계약에 개정법은 적용되지 아니하게 된다.

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이와 달리 피고는 ‘총 임대차기간이 10년이 되지 아니한 채로 존속하고 있는 모든 임대차계약’이라고 주장한다. 이에 따르면 본 사건의 경우 개정법 시행 당시 이 사건 임대차계약은 존속하고 있었고 총 임대차기간이 10년이 되지 아니하므로, 이 사건 임대차계약에도 개정법이 적용되어 피고는 총 10년의 임대차기간을 보장받게 된다.

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마. 개정법 부칙 제2조에 따라 10년 보장이 적용되는 ‘갱신되는 임대차’는 원고의 주장과 같이 ‘개정법 시행 당시 구법에 따른 보장기간 5년이 되지 아니하여 구법에 의하더라도 임차인이 기간만료 전에 갱신요구를 할 수 있는 경우’로 해석하여야 한다. 그 이유는 다음과 같다.

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- 개정법 시행 전에 이미 상가건물을 임대한 임대인은 5년의 보장기간만을 예상하였을 것이므로, 개정법 시행 이전에 체결된 임대차에 대하여도 10년의 보장기간을 적용하는 것은 임대인에게 불측의 피해가 될 수 있다. 따라서 보장기간을 늘리는 법 개정 취지를 고려하더라도 임대인의 입장 또한 고려하여야 하고, 따라서 위 부칙 조항에 따른 개정법 적용 범위를 합리적으로 해석할 필요가 있다.

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- 임대인의 입장에서 볼 때 개정법 시행 당시 5년의 보장기간이 이미 경과한 임대차와 그렇지 아니한 임대차 사이에는 분명히 차이가 있다.

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개정법 시행 당시 5년의 보장기간이 아직 경과하지 아니한 임대차의 경우 임대인으로서는 향후 임차인이 갱신요구를 할 수도 있음을 예상하고 있다.

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이와 달리 개정법 시행 당시 이미 5년의 보장기간은 경과한 경우라면 임대인은 갱신합의에 의하여 정하여진 기간이 만료함으로써 임대차를 종료시킬 수 있고, 임차인이 더 이상 갱신요구권은 가지지 아니한다고 여겼을 것이다. 즉, 보장기간 5년이 경과한 경우 임대인은 더 이상 임차인의 갱신요구에 응할 의무를 부담하지 아니하므로, 쌍방 합의에 의하여 정하는 기간까지만 임대하고 임대차를 종료시킬 수 있음을 전제로 임차인과 사이에 임의로 갱신약정을 하였을 수 있다. 이와 같이 합의에 의하여 갱신된 임대차가 존속하는 도중에 법이 개정되어 임대인의 임대차기간 보장의무(또는 임차인의 갱신요구에 응할 의무)가 부활하고, 총 임대차기간 10년을 보장하여 주어야 한다는 것은 임대인에게 지나치게 가혹하다.

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- 위 부칙 제2조가 ‘갱신되는 임대차’라고 하였을 뿐 ‘임차인이 구법에 따른 갱신요구권을 가지는 임대차’라고까지 규정하고 있지 아니하기는 하다.

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그러나 ‘갱신되는 임대차’를 피고의 주장과 같이 개정법 시행 당시 존속하고 있는 모든 임대차로 해석할 경우 ‘갱신되는’이라는 문구 자체가 무의미한 문구가 된다.

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위 부칙 조항이 피고 주장과 같은 의미라면 차라리 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되는 임대차뿐만 아니라 이 법 시행 이전에 이미 체결되어 존속하고 있는 모든 임대차에도 적용한다.”고 하거나 아예 “제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 이전에 체결된 임대차에도 적용한다.”고 규정하는 편이 나았을 것이다.

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- ‘보장기간을 10년으로 늘리는 법 개정 취지를 고려할 때 개정법 시행 당시 아직 10년이 되지 아니한 임대차라면 임차인이 10년까지는 갱신요구를 할 수 있다’는 주장은, 결론을 다시 전제로 삼고 있는 순환논증에 가깝다. 지금 개정법 시행 당시 이미 보장기간 5년이 지난 임대차에 대하여 개정법을 적용할 것인지가 문제되고 있다. 이러한 상황에서 “개정법에 따른 보장기간 10년이 지나지 않았으므로 10년의 범위 내에서는 임차인이 갱신요구를 할 수 있는 임대차, 즉 위 부칙 제2조의 ‘갱신되는 임대차’에 해당하고, 따라서 개정법이 적용된다”고 주장하는 것은 “개정법이 적용되므로 개정법이 적용되어야 한다”는 주장이나 마찬가지이다.

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바. 따라서 개정법 시행 당시 이미 임대차기간이 5년을 넘는 이 사건 임대차계약에는 개정법이 적용되지 아니한다. 그리고 구법에 따른 보장기간 5년은 이미 지났다.

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따라서 이 사건 임대차계약은 원고와 피고가 연장합의로 정한 2019. 7. 20.이 지남으로써 종료하였고, 피고는 더 이상 갱신요구권을 가지지 아니하므로, 피고는 원고에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다.

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★ 대법원 2020. 11. 5.선고 2020다241017 건물명도(인도)

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1. 「상가건물 임대차보호법」(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다)은 제10조 제1항과 제3항의 규정에서 갱신요구권에 관하여 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하면 제1항 단서에서 정하는 사유가 없는 한 갱신을 거절하지 못하고, 전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보도록 정하고 있다. 구 상가임대차법(2018. 10. 16. 법률 제15791호로 개정되기 전의 것을 말하고, 위 법률로 개정되어 같은 날부터 시행된 상가임대차법을 ‘개정 상가임대차법’이라고 한다) 제10조 제2항은 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함하여 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하였는데, 개정 상가임대차법 제10조 제2항은 이에 대해 10년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있다고 정하고, 그 부칙 제2조는 ‘제10조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다’고 정하고 있다.
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위 규정들의 문언, 내용과 체계에 비추어 보면, 개정 상가임대차법 부칙 제2조의 ‘이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차’는 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 처음으로 체결된 임대차 또는 2018. 10. 16. 이전에 체결되었지만 2018. 10. 16. 이후 그 이전에 인정되던 계약 갱신 사유에 따라 갱신되는 임대차를 가리킨다고 보아야 한다. 따라서 개정 법률 시행 후에 개정 전 법률에 따른 의무임대차 기간이 경과하여 임대차가 갱신되지 않고 기간만료 등으로 종료된 경우는 이에 포함되지 않는다.

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2. 원심판결 이유와 기록에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다.
가. 원고는 2012. 7. 20. 피고에게 차임을 연 250만 원으로 정하여 이 사건 건물을 임대하였다.
나. 피고는 2012. 8. 28. 사업자등록을 마친 후 이 사건 건물에서 참기름 등 제조업을 하여 왔다.
다. 원고는 2014. 7. 30. 피고와 이 사건 임대차계약의 차임을 연 300만 원으로 증액하고 임대차 기간을 2019. 7. 20.까지 연장하기로 합의하였고, 이러한 내용을 반영한 임대차계약서를 작성하였다.
라. 원고는 2019. 4. 6. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였고, 같은 날 피고는 원고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였다.
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3. 이러한 사실관계를 앞서 본 법리에 비추어 살펴보면, 이 사건 임대차계약 체결 당시 임차인의 갱신요구권이 인정되는 의무임대차기간은 구 상가임대차법 제10조 제2항에 따라 5년인데, 피고가 2019. 4. 6. 원고에게 이 사건 임대차의 갱신을 요구한 때에는 2012. 7. 20.부터 시작된 이 사건 임대차계약의 기간이 이미 위 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 이 사건 임대차계약은 원고의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 시행 이후인 2019. 7. 20. 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았다. 따라서 이 사건 임대차계약에는 2018. 10. 16.부터 시행된 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 피고는 이 사건 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다.
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원심은 판시와 같은 이유로 개정 상가임대차법이 시행되는 2018. 10. 16. 이후 이미 이 사건 임대차계약의 기간이 의무임대차기간인 5년을 경과하여 피고는 더 이상 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없고 그에 따라 이 사건 임대차계약은 기간만료로 종료되어 갱신되지 않았으므로 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않는다고 판단하였다. 이러한 원심판단은 정당하고, 거기에 상고이유 주장과 같이 채증법칙위반이나 사실오인, 상가임대차법의 적용 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 잘못이 없다.




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