최광석 필진 | 한국경제

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최광석 필진 라이프이스트외부일반필진
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*약력
서울대학교 법과대학 졸업
민사, 특히 부동산소송 전문

법무법인 율촌, 화우 근무
- 서울중앙지방법원 민사조정위원, 사법연수원 강사, 대법원 행정처 전자소송 자문위원
- 대한변협 전자소송 추진팀장, 서울지방변호사회 IT특별위원회 위원장
- 로스쿨졸업변호사 연수기관지정 (법무부)
- 우리은행 PB사업단, 국민은행 부동산사업단 자문위원
- (주)로앤비, 사법연수원, 삼일회계법인, 대한변호사협회 강의
- 경찰청공제회 외부자문위원
- 저서 '부동산 지키는 법 키우는 법', '상식밖의 부동산법 이야기', '상가건물임대차보호법 해설' 등

[힘이 되는 부동산 법률] 상가 임차인의 무단 점유사용

임대차가 종료되었음에도 불구하고 임차인이 임대차목적물인 상가점포를 적법한 이유없이 계속 점유사용하는 경우가 적지 않은데, 여러 가지 이유가 있을 수 있지만 상호간 생각하는 차임에 큰 차이가 있다는 점이 중요한 이유가 된다. 이런 상황에서 임대인은 건물명도와 더불어 임대차종료시점 이후 실제 명도시까지 기존차임이 아니라 주변시세에 따른 상향된 차임 상당 부당이득금을 청구하고 이를 입증하는 차원에서 차임 상당 부당이득금에 대해 시가감정을 신청하게 된다. 감정결과, 기존 약정 차임 이상으로 시가가 정해지면 그 금액을 임차인에게 부당이득으로 인정해오던 것이 일반적인 재판실무였다. 그런데, 이런 실무와 다른 임차인의 부당이득반환책임을 부정하는 대법원 판결이 최근 선고되었다. ★ 대법원 2023. 11. 9. 선고 2023다257600(반소) 임대차보증금반환 ☞ 본소는 취하되고 임대차보증금청구라는 반소에 대한 판단만 이루어져서 본소 형태를 정확히 알수는 없지만, 통상적인 경우처럼 임대인이 임차인을 상대로 한 건물명도청구가 본소일 것으로 추정 1. 상가건물 임대차에서 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 ｢상가건물 임대차보호법｣(이하 ‘상가임대차법’이라고 한다) 제9조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제된다. 이는 임대차기간이 끝난 후에도 상가건물의 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차기간이 끝나기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것이다(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224

2023.12.06 15:49
[힘이 되는 부동산 법률] 기존 포괄양수도 계약, 신규 임차인에게는 치명적일수도

임대인과 상가임대차계약을 함에 있어 기존 상가임차인의 임대차계약을 포괄양수도하는 형식은 상가임차인의 권리, 특히 상가건물임대차보호법에서 보장된 10년 갱신요구권을 크게 제한할 수 있다. 임대차계약 포괄양수도계약이란 예를 들면 다음과 같다. 갑: 임대인, 을 :기존임차인, 병: 신규임차인 을은 별첨과 같은 임대차계약상 임차인 지위를 병에게 양도하고, 갑은 이를 동의한다. 병은 을로부터 임대차계약상 임차인으로서의 모든 권리의무를 포괄적으로 양수한다. 위와 같은 내용의 임대차계약양수도계약서가 작성되면 상가건물임차인으로서의 병의 지위는 크게 위축될 수 있는데, 10년갱신요구권 기산이 병의 임대차계약 개시시점이 아닌 을의 개시시점이 될 가능성이 클 수 있다. 예를 들어, 을의 임대차개시시점이 2015년 1월 1일, 병의 임대차개시시점이 2018년 1월 1일이면, 갱신요구권을 통해 병이 임대차할 수 있는 10년의 기간이 2024년 말이 될 수 있는 것이다. ★ 대구지방법원 2017. 9. 12. 선고 2016가단29446 건물명도등 1. 기초사실 가. 원고와 원고의 배우자인 이%%는 2013. 4. 30. 별지 부동산의 표시 기재 부동산을 매수하면서 종전 소유자가 배##에게 별지 부동산의 표시 기재 부동산의 2층 중 별지 도면 표시 1, 2, 8, 9, 6, 7, 1의 각 점을 차례로 연결한 선내 “가”부분 156.51㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)를 아래와 같은 내용으로 임대하는 임대차계약의 임대인의 지위를 승계하였다. - 임대차계약체결일: 2012. 9. 6. - 임대차보증금: 2,000만 원 - 임대차기간: 2016. 9. 5.까지 - 차임: 월 70만 원 (다만 위 임대인 지위 승계 당시 원고, 이%%와 배##는 2013. 9. 5.부터 차임을 월 100

2023.11.28 11:21
[힘이 되는 부동산 법률] 약정해제권의 올바른 활용법

계약해제할 수 있는 권리를 미리 유보할 수 있는데 이를 '약정해제권'이라 하고, 약정해제조항을 '해제권유보조항'이라고 부른다. 계약상의 구속을 쉽게 벗어나기 위함인데, 그 때문에 간접적으로 상대방의 이행을 보다 강제할 수 있는 효과가 있게 된다. 부동산거래에서 약정해제권을 잘 활용하면 다음과 같은 면에서 분쟁해결에 큰 도움이 될 수 있다. 첫째, 법정해제를 적용할 때 보다 계약해제 여부가 보다 명확해질 수 있다. 해제사유를 약정하지 않을 경우, 계약위반사유가 발생하더라도 계약해제가능한 주된채무인지 여부로 논란을 겪게 될 수 있기 때문이다. ★대법원 1983. 1. 18. 선고 81다89,90 판결[손해배상등] 계약서 제8조의 " 을이 공사를 시공 중이라고 할지라도 공사에 대한 자재는 건축통례상 저질자재를 사용하였거나 무단히 3일 이상 중단하거나 준공할 가망이 없다고 갑이 인정하거나 본 계약 각 조항 중 어느 1조항이라도 위반하였거나 공정표와 차질이 생겼을 경우에는 갑은 공사중단을 명할 수 있으며 이 경우 을은 갑이 취하는 여하한 조치에도 이의없이 차에 순응할 의무를 진다" 라는 규정은 원·피고 사이에 본건 도급계약을 체결함에 있어 합의에 의하여 수급인에게 계약조항상의 부수적 의무위반이 있는 등의 경우에 도급인인 원고에게 해제권을 부여하고 그 자의 단독의 의사표시에 의하여 본건 도급계약을 해제할 수 있도록 하는 약정으로서 이른바 약정해제권 유보에 관한 규정이다. ★대법원 1997. 4. 7.자 97마575 결정[부동산처분금지가처분] [1] 채무불이행을 이유로 매매계약을 해제하려면, 당해 채무가 매매계약의 목적 달성에 있어 필요불가결하고 이를 이행하지 아니하면

2023.11.21 17:19
[힘이 되는 부동산 법률] 입주(준공)예정일 지연과 분양계약 해제

원자재값 상승 등의 여파로 당초 예정된 입주(준공) 예정일을 지키지 못하는 분양현장들이 늘고 있는데, 부동산시장 침체기에 분양계약을 해제하고픈 수분양자에게는 절호의 기회가 되고 있다. 하지만, 해제과정에서 주의해야 할 부분이 있다. 대부분의 분양계약서에는 입주예정일이 다소 지연되더라도 분양계약해제사유로 인정하지 않는 취지의 문구가 존재하기 때문이다. '을(수분양자)은 갑의 귀책사유로 인하여 입주가 당초 입주예정일 보다 3개월을 초과하여 지연된 경우에 계약을 해제할 수 있다'는 식의 문구가 바로 그것이다. 언뜻 보면, 수분양자가 주장할 수 있는 계약해제사유라 수분양자 권리보호를 위한 것으로 보일 수 있지만, 실제로는 분양회사의 이익을 보호하기 위함이다. 만약 이런 문구가 없다면, 입주예정일 도과라는 분양회사의 이행지체행위에 대해 수분양자로서는 입주예정일 도과 즉시 민법에서 정하는 계약해제절차 즉 이행제공, 최고, 해제통고라는 절차를 거쳐 계약을 해제할 수 있다. 이런 절차에 통상 2주 정도가 소요된다는 점에서, 입주예정일 도과가 무려 3개월이 되어야만 계약해제 가능하다는 분양계약서상 문구는 기본적으로 수분양자에게 불리할 수 밖에 없다. ★ 민법 제544조(이행지체와 해제) 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다. 하지만, 다음과 같은 이유로 수분양자에게 유리한 측면도 있다. “입주예정일 3개월 초과”라는 약정해제사유는,

2023.11.14 17:31
[힘이 되는 부동산 법률] 갱신요구권 침해에 따른 배상책임, 감액할 수 있나?

'실거주'를 이유로 임차인의 갱신요구권행사를 거부한 후 정당한 이유없이 실거주하지 않은 채 타인에게 임대할 경우 임대인은 법에서 정해진 소정의 배상책임을 부담하게 된다. ★ 주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등)① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다. ⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다. 1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 "환산월차임"이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액 2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액 3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 이 경우 법원은, '손해의 공평분담'을 이유로 계산된 배상액을 감액할 수 있을까? 상가건물임차인의 권리금회수청구권 침해에 대한 임대인의 배상책임에서의 논

2023.11.09 11:20
'강남 꼬마빌딩 월수익 3000만원'…투자했다 '날벼락' [힘이 되는 부동산 법률]

건물 수익률을 부풀리는 사기성 마케팅이 적지 않다. 예전부터 상가점포 분양 과정에서 수분양자가 혹할만한 임대차 조건을 미끼로 고가분양하는 수법이 횡행해왔다. 진성임차인도 있지만, 들러리 임차인으로 의심되는 경우도 많았다. 수분양자 입장에서는 계속 높은 임대료를 받을 수 있다는 기대로 분양받지만, 예상과 달리 임대차기간 1-2년이 끝나기 무섭게 계약이 종료되고 만다. 5년 이상의 장기계약이라고 하더라도 건물주(임대인) 변경을 이유로 임대차계약 중도해지권 행사라는 예상치 못한 상황을 맞이하기도 한다. ★ 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결[임대차보증금] ☞ 피고에서 소외인 앞으로 건물이 이전등기된 후 경매로 처분되자, 임대차계약 당사자인 피고를 상대로 임차인이 보증금반환청구소송을 제기한 사안 대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내

2023.10.13 11:19
[힘이 되는 부동산 법률] 남의 땅에 있는 분묘 이전 절차

타인소유의 토지에 존재하는 분묘로 인한 해당 토지소유자와 분묘 연고자간 갈등이 날로 커져가고 있다. 더구나, 분묘기지권의 요건까지 갖춘 분묘는 분묘의 존속기간 내내 지상권과 유사한 물권적인 토지사용권을 보장받게 되어서, 해당 토지의 소유자로서는 큰 부담이 아닐 수 없다. 이런 부담은 분묘를 이전하고 해당 토지를 개발해야 하는 입장에서는 더 커질 수 있다. 분묘기지권이 없는 분묘라고 하더라도 분묘이전을 구하는 재판을 받아 집행하는 절차에 상당한 시간이 소요된다는 부담이 있지만, 더구나 분묘기지권이 성립된 분묘에 대해서는 분묘기지권자 동의 없이는 분묘이전이 원천적으로 불가능하기 때문이다. 그 때문에 분묘 이전 협상과정에서 거액의 금전 요구가 발생하는 것이 비일비재한 현실이다. 그 때문에 분묘를 합법적이고 빠르게 이전할 수 있는 방법과 절차에 대한 관심이 적지 않은 바, 관련법과 판례를 종합적으로 정리해 보기로 한다. 민사재판을 통한 분묘굴이 소송이 가장 일반적이지만, 시간과 비용이 많이 드는 재판과 별개로 장사등에관한법률에 따른 절차를 먼저 이해할 필요가 있다. ★ 장사 등에 관한 법률 제27조(타인의 토지 등에 설치된 분묘 등의 처리 등) ① 토지 소유자(점유자나 그 밖의 관리인을 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 묘지 설치자 또는 연고자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 분묘에 대하여 보건복지부령으로 정하는 바에 따라 그 분묘를 관할하는 시장등의 허가를 받아 분묘에 매장된 시신 또는 유골을 개장할 수 있다. 1. 토지 소유자의 승낙 없이 해당 토지에 설치한 분묘 2. 묘지 설치자 또는 연고자의 승낙 없이 해당 묘지에 설치한 분묘

2023.10.12 11:36
[힘이 되는 부동산 법률] 원상회복 약정과 권리금회수 청구권이 충돌할 때

다음은 '임대차계약상 원상회복 약정과 권리금회수청구권'이라는 제목의 2019. 1. 17.자 칼럼 내용이다. 부동산임대차계약서상 거의 빠짐없이 들어가는 임차인의 원상회복약정은, 법적으로 필요비, 유익비 청구권 포기로 해석되면서 구체적인 회복의 범위가 실무상 논란되어 왔다. 그런데, 2015년 상가건물임대차보호법상 권리금회수청구권 도입을 계기로 원상회복약정과 회수청구권과의 관계에 새로운 의문이 발생하고 있다. 권리금회수청구권을 행사하여 새로운 임차인을 소개할 수 있는 지위에 있는 임차인에게도 임대차계약서에서 정한 원상회복의무가 있는지에 관한 논란이다. 제도 도입 후 아직 충분한 시간이 지나기 이전이라 이 문제에 관련한 대법원 판결은 물론 하급심판결 선고도 거의 없는 실정이다. 사견으로는 권리금회수청구권을 실제로 행사하는 임차인에 대해서는 계약서상의 원상회복약정이 적용되지 않는 것으로 해석되는 것이 타당할 것으로 판단된다. ★ 상가건물 임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. ★ 동법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위

2023.10.11 10:55
[힘이 되는 부동산 법률] 무단임대행위 유치권소멸청구, 임대 당시 소유자 아니라면?

유치권은 채무를 변제받기 위해 점유의 반환을 거부함으로써 채무자를 압박하는 수단에 불과하다는 점에서, 아무리 유치권자라고 하더라도 채무자(소유자) 승낙 없이 임의로 유치물을 사용, 대여, 담보제공하는 것은 허용되지 않는다. 이를 위반할 경우 유치권소멸사유가 될 수 있다. ★ 민법 제324조(유치권자의 선관의무) ①유치권자는 선량한 관리자의 주의로 유치물을 점유하여야 한다. ②유치권자는 채무자의 승낙없이 유치물의 사용, 대여 또는 담보제공을 하지 못한다. 그러나 유치물의 보존에 필요한 사용은 그러하지 아니하다. ③유치권자가 전2항의 규정에 위반한 때에는 채무자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다. ★ 대법원 2011. 2. 10.선고 2010다94700 건물명도 ☞ 유치권자 최00라는 사람으로부터 임차받은 피고에 대한 소유자의 건물명도청구소송 --유치권의 성립요건인 유치권자의 점유는 직접점유이든 간접점유이든 관계없지만, 유치권자는 채무자 또는 소유자의 승낙이 없는 이상 그 목적물을 타에 임대할 수 있는 권한이 없으므로(민법 제324조 제2항 참조), 유치권자의 그러한 임대행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로서 소유자에게 그 임대의 효력을 주장할 수 없다. 따라서 소유자의 승낙 없는 유치권자의 임대차에 의하여 유치권의 목적물을 임차한 자의 점유는 소유자에게 대항할 수 있는 적법한 권원에 기한 것이라고 볼 수 없다(대법원 2002. 11. 27.자 2002마3516 결정, 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다56694 판결 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채택증거를 종합하여 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 설령 최00이 배00으로부터 공사대금 680,873,334원을 지급받을 때까지 이 사건

2023.09.27 17:16
[힘이 되는 부동산 법률] 중개업자, 임차인에 건물부지 권리관계까지 설명해야

건물임대차계약 과정에서 부동산중개업자가 건물부지인 토지의 권리관계에 대해서 제대로 설명해주지 못해 중개사고로 이어지는 경우가 적지 않다. 토지와 건물 소유자가 서로 다르거나, 토지등기에 가등기나 과도한 근저당권이 설정되어 있는 경우가 대표적이다. 토지 소유자의 건물철거소송으로 자칫 보증금을 한 푼도 받지 못하는 등 건물임차인에게 피해가 발생할 수 있어, 건물임대차를 중개하는 공인중개사는 토지 권리관계에 대해서도 적절한 확인⋅설명이 필요할 수 있다. 최근 필자는 건물임차인을 대리하여, 임대차계약 당시 건물부지에 설정되어있던 과도한 근저당권을 제대로 설명하지 않은 중개업자를 상대로 손해배상소송을 진행 중이다. 계약 당시 토지, 건물 소유자는 동일했지만 토지에 설정된 거액의 근저당채무가 변제되지 못해 결국 토지가 경매에 처해져서 타인에게 낙찰되었고, 건물주인 임대인을 상대로 건물철거소송이, 건물임차인으로서 건물점유자인 의뢰인을 상대로는 퇴거소송이 제기되었다. 재판 끝에 결국 원고 청구가 인용되면서 임차인은 집에서 쫓겨날 상황이 되었다. 어쩔 수 없이 임차인은 임대차계약을 중개한 중개업자를 상대로 손해배상소송까지 제기하게 된다. 필자가 소송대리인으로 작성⋅제출한 해당 소송의 소장은 다음과 같다. 1. 사건의 경위 가. 원고들은 별지2 와 같이 피고 중개업자들의 중개하에 피고 주식회사 &&&&건설(이하 ‘피고 회사’라 함)과 각 임대차계약을 체결하고 임대차보증금을 지급한 후 수년간 임대차관계를 지속해왔습니다(갑2내지8). 나. 이 건 임대차목적물은 구분건물이지만, 어찌된 영문인지 임대차계약 당시에 대지권등기가

2023.09.11 11:38
[힘이 되는 부동산 법률] 미반환 임대차보증금 담보 방법은?

임대차보증금을 제대로 받지 못한 채 이사해야 할 때 임차권등기하는 것이 원칙인데, 임차권등기 대신 근저당권을 설정해도 임차인 입장에서 무방할까? 극히 예외적인 경우를 제외하고는 바람직하지 않다고 조언하고 싶다. 우선, 임차권등기하지 않은 채 이사하면 임차인의 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문이다. ★ 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. ⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다. 물론, 새로운 근저당권설정으로 우선변제권을 취득할 수는 있지만, 전입신고, 확정일자에 의해 얻은 기존의 우선변제권 보다는 날짜가 뒤로 밀리면서, 등기부상에 등재되지 않아 알려지지 않은 임대인의 조세채무 등 보다 후순위로 밀릴 수 있다. 또한, 임차인 일방적으로 진행가능한 임차권등기와 달리 임대인과의 합의에 따라서만 가능한 근저당권설정은 등재과정에서 임차인입장에서 번거로울 수 있다. 한편, 일부에서는 ‘반환받을 보증금이 극히 적은 경우에 임차권등기를 하게 되면 후속 임차인이 임대차계약을 꺼리

2023.08.16 11:09
[힘이 되는 부동산 법률] 실거주 이유로 계약 갱신 거절 후 타인에게 임대한 경우

상가건물임대차보호법과 달리 주택임대차보호법은 임차인의 갱신요구권행사에 대한 거절사유로 임대인의 '실거주'를 인정하고 있다. 이 때문에 “실거주한다”는 이유로 갱신거절하여 기존 임차인을 내보낸 후, 얼마 지나지 않아 다른 임차인에게 임대해버리는 경우가 적지 않아 법적 분쟁으로 이어지고 있다. 재판에서는, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 제3자에게 목적 주택을 임대한 임대인 행동이 과연 정당했는지 여부에 대해 다투는 경우가 많은데, 아래 판결에서 보는 바와 같이 임대인의 '정당한 사유' 주장은 인정되기 쉽지 않다. ★주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우 5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건

2023.08.14 11:16
[힘이 되는 부동산 법률] 전세권에 설정된 저당권의 실행

전세권에 설정된 저당권의 실행은, 전세권 존속기간 만료 전에는 부동산경매절차에 준해서 진행되지만, 전세권 존속기간 만료 이후에는 부동산경매가 아닌 채권집행 절차에 따라야한다. ★대법원 1995. 9. 18.자 95마684 결정[임의경매취소결정] 전세권에 대하여 설정된 저당권은 민사소송법 제724조 소정의 부동산경매절차에 의하여 실행하는 것이나, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 되고, 이러한 경우는 민법 제370조, 제342조 및 민사소송법 제733조에 의하여 저당권의 목적물인 전세권에 갈음하여 존속하는 것으로 볼 수 있는 전세금반환채권에 대하여 추심명령 또는 전부명령을 받거나(이 경우 저당권의 존재를 증명하는 등기부등본을 집행법원에 제출하면 되고 별도의 채무명의가 필요한 것이 아니다), 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구를 하는 등의 방법으로 자신의 권리를 행사할 수 있을 뿐이다. ★ 민사집행법 제273조(채권과 그 밖의 재산권에 대한 담보권의 실행) ① 채권, 그 밖의 재산권을 목적으로 하는 담보권의 실행은 담보권의 존재를 증명하는 서류(권리의 이전에 관하여 등기나 등록을 필요로 하는 경우에는 그 등기사항증명서 또는 등록원부의 등본)가 제출된 때에 개시한다. ② 민법 제342조에 따라 담보권설정자가 받을 금전, 그 밖의 물건에 대하여 권리를 행사하는 경우에도 제1항과 같다. ③ 제1항과 제2항의 권리실행절차에는 제2편 제2장 제4절 제3관의 규정을 준용한다. ★대법원 1999. 9. 17. 선고 98다31301 판결[전세권설정등기말소] 원심판결 이유에

2023.08.11 13:27
[힘이 되는 부동산 법률] 준공 이후 보존등기 직전에 이루어진 수분양자의 계약 해제

부동산경기침체의 영향으로 분양계약을 해제하려는 수분양자의 시도가 늘고 있다. 사소한 하자만으로는 분양계약해제가 불가능하기 때문에 실무상으로는 분양계약에서 정한 “준공일자 지연”이 단골 해제사유로 등장한다. 때문에 예정준공일을 앞두고 분양회사와 수분양자간에 드러나지는 않지만 치열한 신경전이 벌어지곤 한다. 준공지연으로 계약해제당하게되면 어마어마한 손해가 있을 수 밖에 없는 분양회사로서는 약정 준공일자를 맞추기 위해 막바지 마무리공사에 박차를 가하게 되고, 반면 수분양자는 약정 준공일자를 지나 최대한 빨리 계약해제를 하기 위해 기회를 엿보는 반대의 상황이 연출된다. 계약해제를 이유로 분양대금반환을 청구하는 다음 사건에서도 양측간 치열한 신경전을 엿볼 수 있다. 필자는 피고인 분양회사를 대리하여 원고의 계약해제주장의 부당함을 주장하고 있는데, 필자가 작성제출한 답변서 중 관련 내용을 소개하면 다음과 같다. 나. 입주지연과 관련한 해제주장에 대하여 (1) 계약해제통고 이전에 건물 준공되어 해제권이 소멸하였습니다 (가) 우선, 입주지연안내, 입주안내, 서울시 00구 00동 000-5외 3필지 000타워 제12층 제000호(이하 ‘이 사건 건물’이라 함)의 준공(사용승일), 원고의 계약해제통고 과정을 시간순서대로 살펴보도록 하겠습니다. - 2022. 7. : 입주예정일 - 2022. 8. 29.경: 입주지연 안내문을 통해 불가항력적인 사유로 준공이 늦어져 입주예정일이 변경되었고, 2022. 9.말경 준공접수 예정임을 통보(을1) - 2022. 9. 23. : 입주지정기간은 2022. 10. 29.부터 2022. 12. 12.까지이며, 이 기간은 해당 관청 건물 보존등기 여부에 따라 변경될 수 있음을 통보(

2023.08.10 16:15
[힘이 되는 부동산 법률] 10% 계약금 몰수와 별도의 손해배상책임을 정한 분양계약의 문제

분양대금 약 5억원에 상가점포를 분양받아, 분양대금 10%인 약 5천만원의 계약금은 현실 지급하고 몇차례 중도금은 대출을 통해 지급한 후 잔금을 지급하지 못해 분양회사로부터 계약해제당하면서 계약금을 몰수당했음에도 불구하고 분양회사로부터 손해배상소송까지 제기당해 분쟁 중인 어느 의뢰인을 자문하고 있다. 계약해제되면 분양대금 10% 정도의 계약금을 몰수당하는 정도로 계약마무리를 생각하고 있던 의뢰인으로서는 이런 소송이 매우 당황스럽지 않을 수 없었다. 이례적인 소송이 아닐 수 없었는데, 확인 결과 분양계약서 내용이 일반적이지 않았다. 통상적인 분양계약서는 분양대금 미지급 등 수분양자 귀책사유로 인한 계약해제의 경우 분양대금 10% 정도의 계약금을 몰수하는 정도의 위약금 약정을 두는데 반해, 이 사건 분양계약서에는 이런 취지의 위약금약정과 함께 별도의 손해배상책임을 정하고 있었다. 이러한 약정에 터잡아 분양회사는, 대행사에 대해 지급한 분양수수료 지급, 광고료, 대납한 중도금이자 등 약 5300만원의 손해를 배상해 달라는 소를 제기한 것이다. 이에 대한 필자의 답변서 내용은 다음과 같다. 1. 다툼 없는 사실 채무자의 잔금 미지급으로 인해 이 건 공급계약이 해제되었다는 사실에 대해서는 다툼이 없습니다. 2. 이 건 공급계약상 계약해제 관련 조항은 약관규제법상 무효입니다. 가. 이 건 공급계약은 계약의 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식으로 미리 마련한 계약으로서, 약관의 규제에 관한 법률(‘이하 약관규제법’이라 함)의 적용을 받는 “약관”에 해당합니다. ★약관의 규제에 관한 법률 제2조(정의) 이

2023.08.08 17:33
[힘이 되는 부동산 법률] 임대인, 임대차 계약시 전세권 설정 신중해야

필자의 실제 소송 경험을 바탕으로 "임대차계약임에도 전세권등기된 경우, 임대인에게 큰 낭패될 수 있다"는 제목의 아래 칼럼을 수년 전에 발표한 바 있다. 실제로는 차임이 있는 임대차계약을 체결하면서 임대차보증금의 담보를 원하는 임차인의 희망에 따라 (임대차목적물에 대해) 전세권설정등기가 이루어지는 경우가 적지 않은데, 자칫 임대인에게 큰 낭패를 불러올 수 있다. 임대인과 임차인 사이에만 법률관계가 머물러있지 못하고, 전세권등기에 대해 저당권이 설정되거나 임차인에 대한 다른 채권자에 의해 전세권부 채권(가)압류가 이루어지는 경우에는 임대인에게 예기치않은 손해가 발생할 수 있기 때문이다. 임차인의 차임연체가 대표적인 경우인데, 다른 이해관계인이 없다면 연체된 차임을 공제한 보증금을 정산하면서 전세권등기를 말소하면되지만, 앞서 본 바와 같이 전세권등기에 대한 저당권이 설정되거나 전세권부채권(가)압류가 이루어지게 되면 임대인의 차임공제주장이 여의치않을 수 있다. 분쟁은, 임대인이 임차인 등을 상대로 전세권말소등기를 청구하거나, 임차인의 채권자가 임대인을 상대로 추심금 내지 전부금소송으로 전세금반환을 청구하는 형태로 이루어지게 되는데, 민법 108조 통정허위표시의 선의의 제3자 보호에 따라 임대인의 차임공제주장이 받아들여지지 못할 수 있기 때문이다. ★ 민법 제108조(통정한 허위의 의사표시) ① 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다. ② 전항의 의사표시의 무효는 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다. ★대법원 1998. 9. 4. 선고 98다20981 판결 [전세권설정등기등말소] [1] 전세권이 담보물권적 성격을 아울러 가지고 있는

2023.08.07 16:06
[힘이 되는 부동산 법률] 건축인허가 용도로 제공된 토지 사용승락서 관련 법적 쟁점

건축인허가 용도의 토지 사용승락서 수수가 비일비재하지만, 사용승락서 수수의 의미가 구체적으로 무엇인지 합의되지 않은 채 형식적 내용으로 승락서가 작성되다보니, 향후 사용승락을 둘러싸고 법적 분쟁으로 이어지는 경우가 적지 않다. 분쟁의 형태는 크게 사용승락서 수수 당사자간 분쟁과 그 외 분쟁으로 크게 구분할 수 있다. 우선 승낙서 수수 당사자간 분쟁이다. 사용승락서로 건축인허가받은 이후, 토지소유자(승락서 교부자)가 상대방(승락서 수령자)에게 지료를 청구할 수 있을까? 승낙서 교부 당시에 우호적이었던 관계가 악화되면서 분쟁으로 이어지는 것이다. 법리문제라기 보다는 사용승락의 구체적인 합의 해석문제일 수 밖에 없어 사실관계를 종합해서 판단할 수 밖에 없다. ★ 서울동부지방법원 2021. 3. 25. 선고 2020가합107337 토지사용료청구의소 1. 기초사실 가. 원고와 피고들은 모두 망 이00(2001. 6. 11. 사망)의 자녀들이다. 나. 원고는 00시 0001길 27-1(00동) 대 252.5㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 수원지방법원 안양지원 안양등기소 1984. 10. 4. 접수 제79190호로 소유권이전등기를 마쳤다. 다. 원고와 피고들은 1991. 6. 11. 이 사건 토지 지상에 원고 및 피고들 명의로 건축허가를 받아 지하 1층, 지상 2층의 철근콘크리트연와조 다세대주택 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 1992. 4. 28. 사용승인을 받았다. 라. 원고와 피고들은 수원지방법원 안양지원 안양등기소 2015. 10. 6. 접수 제171274호로 이 사건 건물에 관하여 1/3 지분씩 공유하는 것으로 소유권보존등기를 마쳤다. 마. 이후 피고 이%%은 2016. 3. 30. 피고 이##으로부터 이 사건 건물 중 피고 이## 소유의 1/3 지

2023.08.02 11:20
[힘이 되는 부동산 법률] 다세대주택 공동저당권 설정시 중개업자 확인설명의무

건물임대차계약할 때 확인설명을 제대로 하지 못한 공인중개사 책임을 인정하는 판결이 봇물을 이루는 가운데, 최근 다세대 주택에 공동저당권이 설정되었을 경우 중개업자의 확인설명의무위반을 이유로 임차인에게 배상책임을 인정한 판결이 선고되어 소개한다. 구분등기된 다세대 주택은 다가구주택에 비해 권리관계 파악이 상대적으로 용이해서, 지금까지 판례는 주로 다가구주택 임대차계약을 중개하는 사건에 집중되어 있었고, 다세대 주택의 경우에는 특이한 판결이 없었다. ★ 대법원 2012. 1. 26. 선고 2011다63857 판결 [손해배상(기)] 【판결요지】 [1] 중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에

2023.07.27 15:16
[힘이 되는 부동산 법률] 보증금반환청구를 지급명령으로 신청할 경우의 장점과 단점

임대차보증금 소송이 급증하는 가운데 지급명령신청에 대한 문의를 많이 받고 있다. 이를 계기로, 보증금청구를 일반소송 아닌 지급명령신청으로 할 경우의 장점과 단점에 대해 정리하게 되었다. 지급명령은 민사소송법 제5편에서 “독촉절차”라는 제목으로 제462조부터 제474조까지가 관련규정을 두고 있는데, 장단점을 따져보기 위해서는 그 외에도 여러 관련규정을 살펴볼 필요가 있다. 장점은 크게 두가지로 정리된다. 첫 번째는, ‘판단을 받는데까지의 시간이 빠르다’는 점이다. 보증금청구를 통상적인 소송절차로 진행하게 되면 “변론”이라는 상호간 공방의 과정을 거칠 수 밖에 없어 간단한 보증금 사건이라도 소제기 시점부터 판결받는데까지 대략 4개월에서 6개월까지 시간이 소요된다. 반면, 지급명령은 채무자에 대한 변론(심문)절차가 없기 때문에 신청한 후 대략 1개월 남짓이면 지급명령을 받을 수 있다. ★ 민사소송법 제467조(일방적 심문) 지급명령은 채무자를 심문하지 아니하고 한다. 두 번째는, ‘절차진행을 위한 비용이 저렴하다’는 점이다. 보증금청구와 같이 별도의 감정절차가 불필요한 사건의 경우 법원비용의 거의 대부분은 인지대라고 할 수 있는데, 보증금반환을 지급명령으로 신청할 경우 통상소송 인지대의 1/10 이라는 파격적인 금액으로 해결가능하다. ★ 민사소송 등 인지법 제7조(화해신청서 등) ① 화해신청서에는 제2조에 따른 금액의 5분의 1에 해당하는 인지를 붙여야 한다. ② 지급명령신청서에는 제2조에 따른 금액의 10분의 1에 해당하는 인지를 붙여야 한다. ★ 민사소송 등 인지법 제2조(소장) ① 소장[반소장(반소장) 및 대법원에 제출하는 소장은 제

2023.06.27 16:18
[힘이 되는 부동산 법률] 매매계약 중인 매수인과 체결한 임대차계약의 효력

최근 선고된 대법원 2023. 5. 18. 선고 2023다201218, 201225 판결에 대한 방송사 인터뷰를 진행했다. 사건이해를 위해 대법원에서 작성배포한 보도자료를 판결문 소개에 앞서 소개한다. 1. 사안의 개요 가. 당사자관계 ● 원고(반소피고): 이 사건 공동주택(경기 광주시 소재 지상 5층 공동주택) 중 302호(‘이 사건 주택’) 임차인 ● G: 이 사건 공동주택 원 소유자 ● H: G의 상속인 ● F: 이 사건 주택을 매수하여 소유권이전등기 전 원고에게 임대한 사람 ● 피고 B(반소원고): 이 사건 주택 현 소유자 ● 피고 C(예비적 피고): H의 대리인 ● 피고 D(예비적 피고): 원고와 F 사이의 임대차계약 중개인 나. 사건 개요 ◆ F와 G 사이의 이 사건 공동주택 분양계약 ● F는 2016. 11. 1. G와 사이에 경기 광주시 소재 대 332㎡와 그 지상 5층 공동주택(‘이 사건 공동주택’)에 관하여 매매대금 11억 7천만 원에 매수하는 분양계약(‘최초 분양계약’)을 체결함 ● 분양계약상 F와 G는 다음과 같이 합의함 ‘잔금일 전에 임대가 이루어지면 임대 나간 세대는 임차인 입주와 동시에 잔금을 치루고 F 앞으로 소유권 이전하기로 함. F는 각 세대의 임대 여부와 관계 없이 잔금일에 모든 세대의 소유권을 이전해 가기로 함’ ● G는 2016. 12. 6. 이 사건 공동주택에 관하여 소유권보존등기를 경료함 ● F는 2017. 4. 3. 최초 분양계약에 따른 후속계약으로 이 사건 공동주택 중 302호(‘이 사건 주택’)를 1억 7천만 원에 매수하는 분양계약(‘이 사건 매매계약’)을 체결한 것을 비롯, 이 사건 공동주택 중 전유부분 7세대(402호, 502호 포함)에 대해 분양계약을 체결함 ● F는 2017. 4. 21. 402호, 502호에 관하여 2017. 4. 3. 매매를 원인으로 소유권이

2023.06.13 17:34
[힘이 되는 부동산 법률] 보증금 미반환 지연손해금 청구와 임차인의 이행제공의무

임대차보증금 미반환 사고가 급증하는 가운데, 최근 선고된 임대차보증금 관련 대법원 판결이 다수 언론에 보도된 바 있다. 사안을 간략하게 정리하면 다음과 같다. 수년 전 임대차보증금 및 보증금 미반환에 따른 지연손해금 판결을 받고도 장기간 보증금반환이 지연되던 중 해당 주택에 대한 경매가 진행되었다. 임차인이 수년 전 받은 판결원리금 전부를 배당요구하자 적법한 배당금액이 얼마인지를 가리기 위해 임대인이 임차인을 상대로 청구이의소송을 제기했고, 임차인은 반소로 종전 임대차보증금반환판결의 시효연장을 위한 확인소송을 제기하였다. 재판 끝에 1,2심은 원고인 임대인 청구를 기각하는 판결을 선고했는데, 대법원에서 원심판결을 파기환송하는 취지의 판결이 선고된 것이다. 사건의 쟁점은, 보증금반환판결 이후 임차인이 새로운 세입자에게 집 보여주기를 거부했다는 것이 기존 판결에서 인정된 지연손해금을 받을 수 없는 사유인지 여부였다. 대법원 판결 관련 판시내용은 다음과 같다. ★ 대법원 2023. 4. 27. 선고 2022다302497(본소) 청구이의, 2022다302503(반소) 시효중단을 위한 재판상 청구 확인의 소 1. 소각하 부분을 제외한 나머지 본소청구에 관하여 가. 사실관계 원심판결 이유와 기록에 의하면, 다음과 같은 사실을 알 수 있다. 1) 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 2011. 8. 22. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)와 제1심판결 별지 목록 기재 부동산(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 임대차보증금 1억 3,000만 원, 월차임 55만 원(매월 9일에 후불로 지불), 임대차기간 2011. 10. 10.부터 2013. 10. 9.까지로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차

2023.05.26 17:29
[힘이 되는 부동산 법률] 거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 돌려받은 땅(최종편)

“거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리 진행 경과”라는 제목의 2023. 1. 17. 자 칼럼에서 소개한 사건의 최종 대법원 판결이 최근 선고되었다. 이해를 돕기 위해 두 번에 걸친 지난 칼럼을 먼저 소개한다. 분량상 언급된 판결은 제목을 제외하고 생략한다(자세한 판결 내용은 지난 칼럼 참고). “거래허가 잠탈 계약 후 30년 만에 토지를 다시 돌려받게 된 매도인 스토리”라는 제목의 2021. 3. 12. 칼럼에서 소개된 사연이 있는데, 약 2년이 지난 현재까지의 재판진행 경과를 소개한다. 지난 칼럼 내용은 다음과 같다. 의도치 않은 우연한 사정으로 뜻하지 않게 큰 행운을 얻을 수 있게 된 어느 의뢰인의 사연이다. 의뢰인은 1991년 보유하던 토지를 甲과 乙에게 매매하게 되는데 당시 가격은 1억 3천여만원. 계약 당시에 대금은 모두 지급받았지만, 문제는 이전등기. 해당 토지가 거래허가 구역 내에 있었는데 甲, 乙 모두 거래허가를 받을 수 없어서 이들을 대신해서 이전등기 받을 사람을 물색하다가 결국 1996년 丙 앞으로 이전등기되었다. 문제는 이전등기를 가지고 있던 丙이 해당 토지를 2017년 丁에게 임의로 매매하고 대금으로 5억 8천만원을 챙기면서 발생한다. 명의수탁자인 丙의 배신적 행동에 격분한 甲은 丙에게 대금반환을 요청했지만 여의치 않자, 丙을 상대로 자신의 지분 1/2에 해당하는 2억 9천만원을 지급해달라는 소송을 제기하게 된다. 1심 재판결과는 甲의 승소. 丙은 실질적 소유자가 아니라 명의수탁자에 불과하다는 점에서 1심 판결은 상식적으로나 정의 관념상 무난했다. 하지만, 2심 재판에서 甲이 패소하고 말았다. 판결 이유는 다음과 같다(판결이유에서

2023.05.24 15:26
[힘이 되는 부동산 법률] 전세 계약서상 '특약'의 허와 실

안전한 전세계약을 위한 조언들이 넘쳐나고 있는데, 임대차계약서에 유용한 '특약' 기재가 약방의 감초처럼 회자되고 있다. '집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다' '집주인 명의가 바뀌면 계약을 해지하고 보증금을 돌려준다' '계약 직후 임대인이 집을 담보로 대출받으면 계약을 취소한다' 등의 문구가 대표적이다. 하지만, 이런 특약 기재는 기대하는 것만큼 임차인에게 실질적 도움이 되지 못할 수 있다. 그럼에도 불구하고 마치 특약 존재만으로 안전한 전세계약이 보장되는 것처럼 오해를 불러일으킬 수 있어 주의가 요망된다. 예를 들어보자. '집주인의 국세 체납 등이 확인되면 계약을 취소할 수 있다'는 특약의 경우, 만약 이런 특약을 넣지 않을 경우 계약취소사유에 대한 논란발생을 특약으로 분명히 한 점에서 유의미하다. 하지만, 예를 들어 임대차보증금 5억원인 임대차계약에서 임대인의 국세체납액수가 불과 1천만원에 불과하다고 하더라도, 계약취소사유가 될지 여부가 이런 특약에 불구하고 다시 논란될 여지가 있다. 분쟁방지 차원에서는 해석여지 없는 보다 분명한 문구로 다듬어질 필요가 있다. 아울러, 실질적인 임차인 보호에도 분명한 한계가 있다. 이런 특약을 믿고 세금체납여부를 제대로 확인하지 않은 채 잔금까지 모두 지급했다면, 그 이후 세금체납 사실을 확인했다고 한들 특약에 따른 계약취소는 가능할지언정, 보증금의 실제 반환은 보장될 수 없다. 거액의 세금이 체납된 임대인에게 실질적인 반환능력이 없을 가능성이 크기 때문이다. 결국, ‘보증금 수수 이후 반환은 쉽게 보장될 수 없다’는 점에서 보자면, 특약을 믿고 쉽게 계약을 진행하고 보

2023.05.15 10:19
[힘이 되는 부동산 법률] 전세 거래시 등기부등본 발급 최소 4번 해야?

만연한 전세사기를 계기로 전세거래 자체에 대한 불안감이 커지고 있다. 집값에 육박하는 큰 돈을 생면부지인 임대인에게 맡길 수 있는지에 대한 법적, 제도적, 사회적 신뢰가 부족한 것이 엄연한 현실임에도 불구하고, 이를 망각한 채 너무나 쉽게 전세를 받아들여 왔고, 지금에 와서 그 대가를 치르고 있는 것이다. 때문에, 전세제도에 대한 사회적인 의심과 불안감은 늦었지만 그나마 다행스럽지 않을 수 없다. 이런 사회적인 분위기 속에서 안전한 전세계약을 체결하는 방법에 대한 기사가 넘쳐나고 있는데, 최근에 ‘안전한 전세거래를 위해 최소 4번의 등기부를 발급받아야한다’는 기사를 본 적이 있다. 계약체결 전후에 걸쳐, 이사일 전후에 걸쳐 각 1번씩 발급받아야한다는 취지였다. 법적으로 과연 그럴까? 그 기준은 타당한 것일까? 임대차 뿐 아니라 부동산등기와 관련된 법률행위 할 때의 등기부발급 기준은, “중요한 행위”를 하기 “직전”에 발급하여 확인하는 것이다. 예를 들어, 돈을 빌려주면서 채무자 소유 부동산에 근저당권을 설정하기로 했다면, 채무자에게 돈을 지급하기 직전에, 즉 대출계약서, 근저당권설정계약서를 작성하고 돈을 송금하기 직전에 등기부발급이 필요한 것이다. 아울러, 마무리 차원에서 원하는 등기가 제대로 이루어졌는지 사후적으로 확인해야 할 것이다. 이런 기준은 임대차의 경우에도 그대로 적용된다. 그렇다면, 임대차계약에서 중요한 행위는 무엇일까? 경우에 따라 조금씩 다르겠지만, 통상적으로는 임대차계약체결과 보증금지급일 것이다. 따라서, 계약금이 건네지는 계약서 작성 직전에 최소 한 번의 등기부 확인이 필요할 것이고, 중도금, 잔금 지

2023.05.12 14:56
[힘이 되는 부동산 법률] 임차인, 감정평가사가 공모한 대출사기 의심사건 관련 판결 소개

“전세 사기인 줄 알았더니 대출 사기?” 라는 제목의 지난 칼럼에서 소개된 재판의 1심 판결 결과가 최근 선고되었다. 이해를 돕기 위해 해당 칼럼을 먼저 소개한다. 세입자를 속여 보증금을 편취하는 일반적인 수법이 아니라, 세입자까지 한 패로 금융회사를 속이는 갭투자 대출사기 의심사례로 흔치않은 경우인데다가, 정황상 감정평가사 가담도 의심되는 신종(?) 수법인 듯하여 소개한다. 의뢰인은 보유하던 오피스텔 1채를 1억1천만원에 매도하기로 계약했다. 계약 당시 ‘매매계약 직후 매수인이 리모델링한 다음 매매금액보다 높은 1억3천만원 정도에 전세계약할 예정이니 협조해달라’는 부탁을 받았는데, 갭투자 사기에 대한 아무런 의심을 하지 못했던 의뢰인으로서는 원하는 1억1천만원을 받는 것으로 만족했기 때문에 이를 수용하고 매매계약을 체결했다. 그 후 의뢰인은 ‘예정된 인테리어 공사가 진행되었고, 신규임차인도 구했으니, 임차인과 전세계약을 체결하는데 참석해달라’는 연락을 받았다. 그런데 놀라운 점은, 전세금액이 당초 알려진 1억3천만원이 아니라 1억6천만원이라는 것이었다. 의뢰인은, ‘아무리 인테리어 공사했다고는 하지만 매매대금이 1억1천만원에 불과한데, 전세금액이 1억6천만원이라면 너무 무리한 금액이 아닌가? 혹여나 보증금을 돌려받지 못하게 되면 임차인이 자신에게 보증금을 청구할 수 있지 않나'하는 걱정을 하지 않을 수 없었다. 임차인에게 매매금액을 알리고 자신에 대한 보증금반환이 절대 불가하다는 점을 분명히 할 필요가 있다는 생각을 하면서, 임차인과 직접 연락하려고 했지만, 무슨 이유에서인지 매수인은 차일피일 회피하다가, 급기야는 ’

2023.05.02 10:19
[힘이 되는 부동산 법률] 민법 제218조 수도 등 시설권의 실무상 쟁점

민법 제218조는 수도 등 시설권을 규정하고 있다. 일반적으로는 잘 알려지지 않았지만, 부동산실무상으로는 중요한 의미있는 규정이라고 할 수 있다. 시설권 여부에 따라 부동산가치에 큰 차이가 발생하기 때문이다. ★ 민법 제218조 (수도 등 시설권) ① 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 아니하면 필요한 수도, 소수관, 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 한다. ② 전항에 의한 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있다. 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담한다. 타인의 토지를 통과하여 수도, 소수관(배수관 또는 송수관), 가스관, 전선 등의 시설을 할 수 있는 권리인데, 이러한 시설들은 생활에 필수불가결하기 때문이다. 이런 시설 설치를 위한 토지이용을 당사자간 약정으로 할 수도 있지만, 통과지 소유자가 부당하게 높은 대가를 요구할 수 있어 상린관계의 측면에서 토지소유권제한을 법으로 규정한 것이다. 같은 취지에서 다음 조문에 위치한 주위토지통행권과 함께 생각하면 훨씬 정확하게 이해될 수 있다. ★ 민법 제219조 (주위토지통행권) ① 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이

2023.04.24 17:59
[힘이 되는 부동산 법률] 판결을 통해서 본 층간소음의 갈등 양상

사회적 문제가 되고 있는 층간소음 문제를 관련 판결로 정리해보게 되었다. 층간소음관련 민사판결은 단연, 층간소음을 두고 발생한 정신적 고통과 치료비 등에 대한 손해배상청구사건이 대부분이었고, 소음발생을 중지해달라는 청구나 접근금지가처분신청사건 등 다양한 형태가 존재하고 있었다. 층간소음을 경험해보지 못한 제3자가 보기에는 대수롭지 않은 문제라고 생각할 수 있겠지만, 많은 사건에서 변호사를 소송대리인으로 선임하면서 첨예한 주장, 항변이 대립하는 등 층간소음으로 인한 갈등이 얼마나 깊은지 여실히 느낄 수 있었다. ★ 대구지방법원 포항지원 2020. 8. 27. 선고 2020가합10058 손해배상(기) 1. 기초사실 가. 원고들은 포항시 북구 D 아파트(이하 '이 사건 아파트'라 한다) E호에 거주하는 사람이고, 피고는 2010.경부터 이 사건 아파트 F호에 거주하는 사람이다. 나. 원고들은 2019. 1. 4.경 피고에게 층간소음이 발생한다며 고통을 호소하였고, 피고는 집안에 소음방지용 매트를 설치하였다. 다. 원고들은 소음방지용 매트가 설치된 이후에도 피고에게 지속적으로 소음이 발생한다며 항의를 하였고, 한국환경공단 층간소음 이웃사이센터에 층간소음 측정을 의뢰하였다. 라. 한국환경공단 층간소음 이웃사이센터는 2019. 9. 7. 9:00부터 20:00까지 원고들의 집에서 층간소음을 측정하였고, 그 결과는 다음 표와 같다. 마. 원고 A은 2019. 9. 27. "층간소음이 심하다"며 경찰에 신고하였고, 경찰은 피고를 만나 이야기를 들어보려고 하였으나, 피고의 부재로 인하여 면담이 이루어지지 못하였다. [인정근거] 갑 제1 내지 42호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재 내지 영상, 을 제1

2023.04.21 11:32
[힘이 되는 부동산 법률] 주택 전세제도, 과감히 용도폐기해야

한국에만 존재하는 전세제도, 유일하다는 자체부터가 이상한데, 집 없는 서민이 다른 사람 집을 빌리면서 집값에 육박하는 거액을 집주인에게 맡긴다는 자체가 너무 위험하고 기괴하지 않을 수 없다. 집값의 등락, 집주인의 경제사정 등 위험이 고스란히 세입자에게 전가되고 있는 것이 엄연한 현실이다. 보증금 반환지연으로 인한 연쇄적 불편도 비일비재하는 등 주택 임대차제도로서의 전세제도는 매우 후진적 모습을 보이고 있다. 게다가, 전세제도는 심각한 구조적 결함, 즉 안전한 보증금반환을 보장할 수 없는 분명한 한계가 있다. 보증금반환을 보장하기 위해 마련된 대항력, 우선변제권을 위해서는 “전입신고”가 필요한데, 그 효력 발생 시점이 전입신고 “다음날 0시”라는 점 때문이다. ★ 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 때문에 잔금지급하고 이사가는 당일에 아무리 빨리 전입신고한다고 하더라도, 당일 설정된 저당권 보다 후순위로 뒤처질 수 밖에 없다. 원래 주민등록(전입신고)은 “이 법은 지방자치단체의 주민을 등록하게 함으로써 주민의 거주관계 등 인구의 동태를 항상 명확하게 파악하여 주민생활의 편익을 증진시키고 행정사무를 적정하게 처리하도록 하는 것을 목적으로 한다”는 주민등록법 제1조에서 보는 바와 같이, 인구동태를 파악한다는 행정목적을 달성하기 위한 수단에 불과한데, 세입자 보증금 보호를 편리하고 저렴하게 하는 수단으로 81년 주택임대차보호법 제정 당

2023.04.19 11:04
[힘이 되는 부동산 법률] 상가 임대차 기간에 따른 유불리(차임측면에서)

갱신요구권제도가 상임법에 도입되기 이전에는 차임인상이라는 점에서, 임대인은 기간을 가급적 짧게 정하는 것이, 반대로 임차인은 기간을 길게 정하는 것이 유리하다고 생각했다. 기간이 짧을수록 차임인상할 수 있는 주기가 빨리 돌아오기 때문이었다. 하지만, 상임법상의 갱신요구권을 감안하면 이런 생각은 잘못된 것이다(2013. 8. 법개정을 통해 갱신요구권이 환산보증금액수에 구애됨이 없이 모든 상가점포 임대차계약에 적용되고, 2018. 10. 개정을 통해 갱신요구로 보호되는 기간이 기존 5년에서 10년으로 대폭 확대). 즉, 계약기간을 1년 내지 2년 단기로 정했다고 하더라도, 임차인은 10년의 범위 내에서 임대차기간을 갱신해 달라고 요구할 수 있어, 임차인 선택에 따라서 필요한 기간만 임대차계약관계를 지속하거나 10년까지 계속 임대차기간을 연장할 수 있고, 갱신기간 내 차임인상은 매우 제한적이기 때문이다. ★ 상임법 제10조 (계약갱신 요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다. ★ 동법 제10조의2 (계약갱신의 특례) 제2조제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주

2023.03.09 17:50
[힘이 되는 부동산 법률] 농업경영에 이용하지 않은 상속농지처분의무

2021. 8. 17. 개정 농지법에 의하면 상속받은 토지(총 1만제곱미터 이하라도 마찬가지)라고 하더라도, 농지법 제10조 제1항 제4의 2호에 적용되지 않는 한, 처분의무의 대상이 된다. 법개정 후 얼마 지나지 않은 시점이라, 아직 이 사실을 알지 못하고 있는 경우가 많은데, 최근 필자는 분당구청으로부터 다음과 같은 통지를 받은 의뢰인으로부터 자문을 의뢰받게 되었다. 당초 의뢰인은 판례검색을 통해 상속으로 취득한 면적이 1만제곱미터 이하인 농지의 경우에는 처분의무대상이 아닌 것으로 이해하고, 분당구청의 실수로 치부했다. ★ 대법원 2019. 2. 14. 선고 2017두65357 판결 [농지처분의무통지취소] 〈상속농지처분의무 사건〉【판결요지】 [1] 어떤 토지가 농지법 제2조 제1호 (가)목 전단에서 정한 ‘농지’인지는 공부상의 지목과 관계없이 그 토지의 사실상 현상에 따라 판단하여야 하지만, 농지법상 ‘농지’였던 토지가 현실적으로 다른 용도로 이용되고 있더라도 그 토지가 농지전용허가 등을 받지 아니하고 불법 전용된 것이어서 농지로 원상회복되어야 하는 것이라면 그 변경 상태는 일시적인 것에 불과하고 여전히 농지법상 ‘농지’에 해당한다. [2] 농지법 제6조 제1항, 제2항 제4호, 제7조 제1항, 제10조 제1항 제1호, 제6호의 문언, 체계, 연혁, 입법 취지 등을 종합하면, 상속으로 취득한 1만㎡ 이하의 농지에 대해서는 농지법 제10조 제1항 제1호가 적용되지 않으므로 대통령령으로 정하는 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하더라도 처분의무가 있다고 볼 수 없다. 【이 유】 상고이유를 판단한다. 1. 상고이유 제2점에 대하여 어떤 토지가 농지법 제2조 제1호 (가)목 전단에서

2023.03.06 10:24

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