[힘이 되는 부동산 법률] 실거주 이유로 계약 갱신 거절 후 타인에게 임대한 경우
상가건물임대차보호법과 달리 주택임대차보호법은 임차인의 갱신요구권행사에 대한 거절사유로 임대인의 '실거주'를 인정하고 있다. 이 때문에 “실거주한다”는 이유로 갱신거절하여 기존 임차인을 내보낸 후, 얼마 지나지 않아 다른 임차인에게 임대해버리는 경우가 적지 않아 법적 분쟁으로 이어지고 있다. 재판에서는, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 제3자에게 목적 주택을 임대한 임대인 행동이 과연 정당했는지 여부에 대해 다투는 경우가 많은데, 아래 판결에서 보는 바와 같이 임대인의 '정당한 사유' 주장은 인정되기 쉽지 않다.

★주택임대차보호법 제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(전대)한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후ㆍ훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

⑤ 임대인이 제1항 제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.

1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액
2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액
3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액

★ 서울중앙지방법원 2022. 10. 18. 선고 2022가소1067836 손해배상(기)

이 유
○ 제출된 증거에 의하면 원고는 2019. 4. 24. 피고와 이 사건 아파트에 관하여 임대기간 2년, 보증금 6억 5,000만 원으로 하는 임대차계약을 체결한 사실, 피고는 2021. 1. 14.경 원고에게 자신이 이 사건 아파트에 실제로 거주하기 위하여 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절한다는 통지를 한 사실, 원고는 2021. 4. 19. 이 사건 아파트에서 퇴거하고 다른 아파트를 임차하여 이사한 사실, 피고는 원고가 퇴거한 지 불과 3일 후인 2021. 4. 22. 이 사건 아파트를 제3자에게 보증금 11억 원에 임대하는 계약을 체결한 사실이 인정되는바, 특별한 사정이 없으면 피고는 원고에게 주택임대차 보호법 제6조의3 제5항에 따라 손해배상의무가 있다.

○ 이에 대하여 피고는 원고가 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 의한 계약갱신요구권을 행사한 사실조차 없으므로 갱신거절에 따른 손해배상의무가 없다는 취지의 주장을 하나, 을 제1호증의 기 재에 의하면 피고는 2021. 1.경 원고에게 문자메시지로 “올해에는 저희가 입주를 해야해서 전세 연장 계약은 어려운 상황입니다. 피차 이사 준비에 차질이 생기지 않도록 하기 위해 미리 연락드리는 부분 양해 부탁드립니다.”라고 명시적으로 계약갱신을 거절하였는바, 피고가 구체적인 사유를 들어 계약갱신을 거절할 것임을 확실하게 밝힌 상황에서까지 원고에게 계약갱신요구권을 행사할 것을 기대하기는 어렵다고 할 것이므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.

또한 피고는 당초 피고가 직접 이 사건 아파트에 거주할 생각이었으나 2021. 4.경 정부의 가계대출 관리방안이 급격히 변화되어 은행으로부터 대출을 받지 못하는 바람에 제3자에게 임대를 하게 된 것이므로 제3자에게 임대한 것에 정당한 사유가 있다고 주장하나, 주택임대차보호법 제6조의3 제5 항의 “정당한 사유”는 갱신거절 당시 예측할수 없던 사정 예컨대 실거주를 하던 직계존속이 갑자기 사망한 경우, 실거주 중 갑자기 해외 주재원으로 파견되는 경우 등을 의미하는 것으로서, 피고가 원고에게 갱신거절의 의사를 밝힌 2021. 1.경에는 금융기관에서의 대출이 어려워질 것임을 예측할 수 있었을 뿐만 아니라 피고가 주장하는 사정은 주택임대차보호법이 정한 ‘정당한 사유’에 해당한다고 보기 어렵다.

<배상액 판단 부분은 중략>

★ 수원지방법원 2023. 1. 12. 선고 2021나104228 손해배상

1. 기초사실
가. 원고는 2018. 9. 8. 피고와 수원시 권선구 C아파트 D호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 임대차보증금 2억 9,000만 원, 임대차기간 2018. 12. 4.부터 2020. 12. 3.까지로 정하여 피고로부터 임차하는 계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.
나. 원고는 이 사건 임대차계약에서 정한 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이인 2020. 7. 31. 피고에게 이 사건 임대차계약의 갱신을 요구하였으나 피고는 이 사건 임대차계약이 기간 만료로 종료되면 피고가 이 사건 아파트에 실제 거주하려고 한다는 이유를 들어 원고의 위 갱신요구를 거절하였다.
다. 원고는 2020. 12. 3. 이 사건 아파트에서 퇴거하여 다른 곳으로 이사하였다. 피고는 그 다음날 이 사건 아파트에 전입신고를 하고, 2021. 6. 21.까지 주민등록을 유지하였다.
라. 피고는 2021. 4. 22. E과 이 사건 아파트를 임대차보증금 3억 2,000만 원, 임대차기간 2021. 6. 19.부터 2023. 6. 19.까지로 정하여 임대하는 임대차계약을 체결하고, 2021. 6. 19. E에게 아파트를 인도하였다.
마. 이 사건과 관련된 법령의 주요 규정은 다음과 같다.
<중략>

2. 당사자들의 주장
<중략>

3. 판단
<중략>
3) 피고가 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 데에 ‘정당한 사유’가 있는지 살펴본다. 앞서 든 각 증거에 을 제1, 3, 4, 8 내지 14호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 더하여 보면, 피고가 2020. 11. 24.부터 이 사건 아파트와 4km 떨어진 H병원에서 근무해온 사실, 피고가 이 사건 아파트에서 실제 거주하였고, E에게 이 사건 아파트를 인도한 이후 2021. 6. 21. 광명시 I동에 위치한 아파트로 전입한 사실, 피고는 H병원에서 일주일에 3일 야간근무를 하는 외에도 주식회사 G, 주식회사 F을 운영하고 있었는데, 그 중 주식회사 F이 2021. 5. 31. 인천 연수구 J건물 K호(이하 ‘이 사건 오피스텔’이라 한다)에 관하여 소유권이전등기를 마치고 2021. 7. 5. 본점 소재지를 광주 동구 L건물, M호로부터 위 오피스텔로 이전한 사실을 인정할 수 있다.

그러나 앞서 든 각 증거, 갑 제42호증의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정에 비추어 보면, 위 인정사실들만으로는 피고가 갱신거절 당시에는 예측할 수 없었던 사정으로 부득이하게 이 사건 아파트에서 계속 거주하지 못하게 되었다고 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 데에 ‘정당한 사유’가 있었다는 피고의 주장은 이유 없다.

① 피고 주장에 의하더라도 피고가 이 사건 아파트에 실제 거주한 기간은 2020. 12. 4.경부터 E에게 이 사건 아파트를 임대하여 인도한 날인 2021. 6. 19.까지 대략 6개월 정도에 불과하다.
② 피고는 수원시에 위치한 이 사건 아파트에 실제 거주한 기간에도 서울에 위치한 주식회사 G와 광주에 위치한 주식회사 F을 운영하였다. 그렇다면 2020. 7. 5. 주식회사 F의 본점 소재지를 인천 연수구 J으로 이전하였다고 하더라도, 피고가 이 사건 아파트를 제3자에게 임대하고 광명시에 위치한 주소지로 이사할 수밖에 없는 불가피한 사정이 새로 발생하였다고 보기는 어렵다. 결국 수원시, 인천, 서울의 3곳에서 근무하기 위해 부득이하게 광명시로 이사를 할 수밖에 없었다는 피고의 주장은 받아들이기 어렵다.
③ 피고와 E 사이에 임대차계약이 체결된 시점은 2021. 4. 22.이고, 주식회사 F이 본점 소재지의 이전을 위해 이 사건 오피스텔을 매수한 시점은 2021. 5. 7., 그 소유권이전등기를 마친 시점은 2021. 5. 31.이다. 피고가 새로운 임차인을 물색하고 E과 임대차계약을 체결할 때까지 어느 정도 시간이 소요되었을 것을 고려하면, 피고가 이 사건 오피스텔에 소재한 주식회사 F을 운영하기 위해서 불가피하게 이 사건 아파트를 제3자에게 임대한 것으로 보기도 어렵다.
④ 피고는 이 사건 임대차계약의 종료 당시인 2020. 12. 3. 이 사건 아파트에 관하여 채권최고액 1억 2,000만 원, 채무자 피고, 근저당권자 주식회사N으로 하여 근저당권을 설정해주었고, 이후 E에게 위 근저당권이 설정된 이 사건 아파트를 보증금 3억 2,000만 원에 임대하였다. 그렇다면, 비록 이 사건 임대차계약의 보증금(2억 9,000만원) 또는 피고가 증액을 요구할 수 있었던 보증금(304,500,000원)과 피고가 새로 체결한 임대차계약의 보증금이 액수 자체로는 크게 차이나지 않는다고 하더라도, 피고가 이 사건 임대차계약의 갱신을 거절하고 얼마 지나지 않아 제3자에게 임대차를 함으로써 발생한 이익이 작다고 보기는 어려운바, 피고에게 있어 그와 같은 이익의 수취 역시 원고에 대한 계약갱신 거절 및 새로운 임대차의 동기가 되었을 가능성을 배제할 수 없다.
4) 그렇다면 피고는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 계약갱신의 거절로 인하여 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.

<배상액 판단 부분 중략>

갱신요구권은 임차인 거주안정차원에서 특별법으로 인정된 권리라는 점, 법문상으로 갱신요구를 거절할 수 있는 정당한 사유에 대한 입증 책임은 '임대인'에게 있다는 점 때문에 임대인에게 엄격할 수 있는 이런 판단은 불가피하게 마련이다. 실거주를 이유로 한 갱신거절 후 정당한 사유 없는 제3자 임대로 인정될 경우 법이 정한 세가지 중 최고금액으로 배상해야하는 만큼 사소한 금전적 이익이나 임차인과의 사적 감정을 이유로 임차인의 갱신요구권을 부당히 거절할 경우 오히려 임대인이 큰 손해를 입을 수 있다. 임대인의 신중한 판단이 필요하다.

<한경닷컴 The Lifeist> 최광석 로티스 최광석 법률사무소 변호사

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