"서울 집값 폭등했지만 더 오른다"…전문가들 한 목소리

2021 한경재테크쇼

월천대사 이주현·김제경 투미부동산 소장
"집값 더 오른다…자금이 문제"

2021 한경 재테크쇼가 25일 ‘코로나 시대, 위기를 기회로 바꿀 재테크 전략’을 주제로 서울 가산동 스튜디오 재미에서 열렸다. (왼쪽부터) 이주현 월천재테크 대표, 김제경 투미부동산컨설팅 소장. /최혁 한경닷컴 기자

“집값이 이미 많이 올랐는데 지금이라도 주택 매수를 해야 하나요?”

25일 한경닷컴 주최로 열린 '2021 한경 재테크쇼'에선 부동산 강연마다 ‘내 집 마련’을 망설이는 수요자들의 질문이 쏟아졌다. 올해 서울 및 수도권 지역 집값이 폭등하면서 어지간한 자산가가 아니고서야 쉽사리 주택을 매입하기 어려운 시점이다. 수요자들의 고민이 커질 수 밖에 없다.

이날 행사는 ‘코로나 시대, 위기를 기회로 바꿀 재테크 전략’을 주제로 온라인 비대면 방식으로 진행됐다. 내집 마련과 투자를 고민하는 인파가 몰리면서 동시 접속자가 2000명을 넘어서는 등 뜨거운 관심이 쏠렸다. 특히 시청자들이 실시간 댓글로 질문을 하고 이에 출연자들이 응답하는 쌍방향 소통 방식으로 구독자들의 큰 호응을 얻었다.

“올 하반기 서울 집값 더 오른다”

행사엔 주택 분야 최고의 전문가들이 모였다. 이주현 월천재테크 대표, 김제경 투미부동산컨설팅 소장이 연사로 나섰다. 이들은 하반기 서울 아파트에 주목해야 한다는 데 입을 모았다. 당분간 서울 집값이 오를 것으로 예상돼서다. 상반기 인천·경기 등 수도권 지역 집값이 고공행진하자 서울 집값이 상대적으로 저렴해 보이는 현상이 나타나는 것이 원인이다.

이주현 월천재테크 대표가 ‘하반기 내집마련 전망’을 주제로 강연을 진행하고 있다. /최혁 한경닷컴 기자

이 대표는 “경기도 아파트들이 과천을 필두로 해 20억원이 초과되는 신고가 금액에 속속 거래되고 있다”며 “동두천이나 의정부 등 경기 외곽지역까지 몇 달새 몇억원씩 뛰면서 서울 아파트가 저렴해 보이는 착시를 불러오는 상황”이라고 말했다.

물론 정부가 강력한 대출 규제책을 펴고 있어 서울 중심부 집값이 쉽게 오르지 못한 측면이 있다. 정부는 2019년말 12·16 대책을 통해 투기과열지역 내 15억원 초과 주택의 주담대를 원천 금하고, 규제지역의 9억원 이상 주택의 LTV(주택담보대출비율)·DSR(총부채원리금상환비율)을 40%로 제한하는 안을 내놓았다.

이에 대해 이 대표는 대출을 받지 못하는 대신 전세가격 급등세를 타고 전세를 끼고 집을 사둘 수 있는 여건이 형성됐다고 설명했다. 그는 “임대차 3법 시행이후 주택 전세가가 급등하고 있어 대출 규제가 눌러놨던 매수 수요를 다시 자극할 수 있는 요인이 됐다”며 “전세가 폭등으로 갭이 줄면서 내 집 마련을 포기했던 실수요자들이 당장 거주는 어렵지만 앞으로 들어가 살 수 있는 집을 미리 사두려는 움직임이 활발해질 것”이라고 전망했다.

김 소장도 서울 아파트의 상승을 점쳤다. 김 소장은 “아직 유동성이 많고 다주택자 규제가 여전해 매도 물량은 적지만 매수 수요가 많다”고 했다. 그는 “최근 수도권 시장이 불장이 되면서 서울과의 가격 차이가 많이 안 나는 지역들이 등장했다”며 “하반기에는 다시 서울의 장이 올 것으로 보이니 서울 진입을 고려하는 사람들은 집값을 예의주시해야 한다”고 당부했다.

그래도 ‘내 집 마련’ 하라

문제는 자금이다. 집값이 워낙 오른 탓에 자금이 많지 않은 무주택자들의 고민이 커진 시점이다. 김 소장은 이같은 시기일수록 입지와 상품 가치를 꼼꼼히 따져봐야 한다고 강조했다. “더 오르는 아파트와 덜 오르는 아파트가 분명히 있다”는 게 김 소장의 판단이다. 그는 “비싼 아파트라고 무조건 수익성이 좋은 것은 아니다”며 “저평가 됐지만 사람들이 선호할 만한 요소가 있으며 입지가 좋은 지역을 가려내야 한다”고 말했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장이 '소액으로 서울 아파트 사는 법'을 주제로 강연을 진행하고 있다. /최혁 한경닷컴 기자

구체적으로는 전용면적 59㎡ 이상 중소형 면적을 매수해야 한다고 강조했다. 3인 이상 가구가 살 만한 면적대다. 500가구가 넘는 단지에서 집을 찾는 것도 중요하다. 추후에 리모델링 사업이나 재건축 이슈가 나올 때 무난하게 사업을 할 수 있는 규모라고 봐서다. 25년차 이내로 주변 대단지와 연결성이 있는 단지를 택하는 것도 필요하다고 그는 조언했다.

김 소장은 “부동산 가격이 오르긴 하지만 전용면적 30~40㎡대 원룸형 아파트들의 상승은 어느정도 한계가 있다”며 “당장 리모델링이나 재건축 사업이 진행되지 않아 저평가됐지만 추후에 가능성은 있는 단지를 택해야 가장 싸게 아파트를 매수할 수 있다”고 추천했다.

이 대표가 내놓은 방안은 입주권이나 분양권 매수다. 그는 "아파트 대출이 나오지 않는 상황에선 우회적으로 대출이 가능한 상품을 찾아야한다“며 ”이주비나 중도금 대출이 가능한 입주권이나 분양권을 구매해 상급지로 넘어가는 것이 최선의 방법"이라고 제시했다. 입주권은 재개발이나 재건축 조합원이 새 집에 입주할 수 있는 권리를, 분양권은 재개발이나 재건축으로 지어진 건물에 조합원들에게 배당되고 남은 물량을 말한다. 둘 다 아직 집이 아니라 상대적으로 가격이 저렴하다.

대신 유의할 점도 있다. 이 대표는 "내 집 마련으로 주거 안정을 누리고 있던 1주택자들은 기존의 집을 매도하고 진행해야 하기 때문에 안정성은 포기해야 하는 것이 사실"이라고 말했다. 상급지로 넘어가기 위해 새 집이 지어지기 전까진 '세살이'를 해야 한다는 것이다.

상급지로 넘어가는 것이 아닌 목돈을 가지고 있는 1주택자들을 위한 재테크 방법도 소개했다. 이 대표는 "수도권 규제지역이라면 비주택 가운데 전세와 월세가 오르는 것을 감안, 오피스텔이 유망 투자처가 될 것이라고 본다"며 "요즘 유행하는 지방 공시가 1억원 이하 저가 아파트 투자는 부지런한 사람이면 해볼만 한데, 다만 유행이 금방 지나가는 지역이 많아 유의할 필요가 있다"고 강조했다.

안혜원 한경닷컴 기자 anhw@hankyung.com