내집 마련은 광명시흥에서?…물량 폭탄 예고한 3기 신도시 [집코노미TV]

긴급분석

3기 신도시 추가 발표 - 광명시흥지구

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▶윤아영 기자
안녕하세요. 집코노미TV입니다. 24일 3기 신도시 신규 택지가 발표됐어요. 지난 '2·4 대책'에서 예고했던 신규 택지인데요. 한 달도 안 돼서 1차 후보지가 발표됐거든요. 어떤 곳이 있나요?

▷전형진 기자
저희가 전에 예상하기론 신규 택지 중에서 3기 신도시가 나올 수 있다고 했는데 사실 두 차례에 걸쳐 발표하면서 가장 많이 언급됐던 곳, 광명시흥이 이번에 나왔습니다.

▶윤아영 기자
드디어 나왔네요. 그 지역이.

▷전형진 기자
네. 이번 발표에서 수도권은 한 곳이었는데 그곳이 바로 광명시흥이에요. 한 번 같이 자료를 읽으면서 위치도 보시죠. 자료를 보면 수도권 7만 가구, 지방 3만1000가구, 이렇게 해서 택지 3곳을 발표했습니다. 수도권은 광명시흥에 7만 가구가 공급되고 지방은 부산대조 1만8000가구, 광주산정 1만3000가구인데, 일단 독자들께선 수도권에 대한 관심이 높으니까 광명시흥지구를 좀 짚어봐야 할 것 같아요.

▶윤아영 기자
이게 7만 가구가 공급된다고 하면 규모가 굉장히 큰 거잖아요.

▷전형진 기자
네. 지금까지 3기 신도시가 발표됐던 것 중에 왕숙이 가장 컸어요. 6만6000가구였고, 면적도 1134만㎡였는데 광명시흥은 1271만㎡입니다. 3기 신도시 중에 면적도 가장 크고 가구수도 많습니다. 아시듯이 광명시흥이 원래 과거엔 보금자리지구였잖아요. 그때도 보금자리지구 중에서 면적이 가장 넓은 곳이었습니다.

다음 페이지 한 번 볼까요. 일단 위치를 보시면 이렇게 서울과 굉장히 가깝습니다. 인천 계양, 부천 대장이 3기 신도시 중에선 서울과 접근성이 가장 좋다고 얘기했었는데, 광명시흥도 많이 가까운 편이죠.

▶윤아영 기자
말 그대로 광명시와 시흥시에 걸쳐 있는 지역이고요. 규모가 분당신도시급이라고 할 수 있습니다.

▷전형진 기자
지도로 일단 한 번 보시면 일반지도로는 잘 안 보이는데 위성지도로 볼게요. 산골짜기 들어가는 여기가 바로 광명시흥보금자리지구, 지금 3기 신도시로 지정하는 광명시흥지구입니다. 기존에 발표했던 광명학온지구 인근이고요.

▶윤아영 기자
광명테크노밸리공공주택지구에 포함된 곳이 광명학온지구죠.

▷전형진 기자
연계돼서 개발이 될 것으로 보입니다. 공급 규모 자체가 광명쪽에 굉장히 많아져요. 학온지구도 있고 이번에 광명시흥지구를 개발하면 7만5000가구가 넘는데, 거기에다가 광명뉴타운 2만5000가구를 합치면 중장기적으론 광명에서만 10만 가구 정도가 공급되거든요. 그래서 앞으론 입주 충격이 상당할 수 있다는 관측을 해볼 수 있어요.

▶윤아영 기자
광명뉴타운 재개발사업 말고도 철산주공 재건축사업도 1만 가구가 넘거든요. 합치면 11만 가구 정도 될 것 같네요. 그러다 보니까 기존에 재개발·재건축을 추진 중이던 광명 도심에선 주민들의 반발이 있어요. 반발이라기보단 불만이 있는데 새 아파트를 3.3㎡당 2000만~3000만원대에 분양을 준비하고 있는데, 이렇게 3기 신도시에서 신규로 공급하다 보면 3.3㎡당 1000만원 정도로 분양하면서 값싼 아파트가 들어오면 도심의 가치가 떨어지는 것 아니냐, 이런 불만도 나오는 것 같습니다.

▷전형진 기자
3기 신도시가 얼마나 완성적으로 개발되느냐도 함께 봐야할 것 같은데 4페이지에 보면 국토부에서 그런 내용들을 설명해놨어요. 일단 6번째 3기 신도시로 개발하는데 이곳을 선정한 이유는 저희가 2·4 대책 때 얘기했던 것처럼 분명히 기존의 광역교통망과 연계해서 개발해야 하기 때문에 수도권은 후보지가 사실상 정해져 있다고 말씀드렸는데요. 그 부분에서 교통 여건 등을 고려해서 개발하겠다고 발표했어요. 여의도, 서울역, 강남까지 출퇴근시간을 줄이고. 그리고 여기 나온 것처럼 서울 주택 수요를 흡수 가능하다, 이게 핵심일 것 같습니다.

그리고 광명시흥을 조금 더 깊이 있게 보자면 3기 신도시들의 공통점이 주변에 녹지를 많이 조성하고 자족도시로 만든다는 것이었는데요. 그 내용도 똑같이 들어가 있어요. 그런데 3기 신도시 중에 가장 큰 규모인 380만㎡의 공원과 녹지를 확보하겠다고 하죠. 아까 지도를 잠깐 보여드렸지만 사실 옆이 다 산이에요.

▶윤아영 기자
이미 녹지가 확보는 돼 있죠.ㅎㅎ

▷전형진 기자
그리고 목감천수변공원을 조성한다고 했는데 지구 가운데 목감천이 흐르거든요. 여기를 따라서 개발하겠다는 것이고요. 그리고 기반시설에 투자해서 원주민과 구도심이 공유하는 포용도시라고 했는데 그게 아까 말씀하셨던 주민들과 개발 방향에 대한 갈등, 그런 걸 해소하는 부분이 될 수 있지 않을까 싶네요.

▶윤아영 기자
사실 이분들도 고민이 많으실 것 같은 게 앞서도 얘기했지만 원래는 2010년에 보금자리지구 지정을 했다가 부동산 경기 침체와 LH(한국토지주택공사)의 부채 문제로 2015년에 공공주택지구에서 해제가 됐어요. 이후에 주민들이 알아서 개발하라고 한 것이 아니라 '나중에 개발을 할 테니 그때까지 개발하지 말고 있으라'는 식으로 특별관리지역으로 지정했어요. 주민들은 집이 낡아가고 도로도 제대로 닦여 있지 않으니까 개발을 해달라고 했는데 광명시와 LH에선 환지 방식으로 하면 장려하겠다고 했죠. 그래서 주민들이 동의서를 걷고 돈 들여서 마스터플랜도 세우고 추진을 했는데 그때는 또 LH에서 거절을 했다고 합니다. 그렇게 계속 지지부진한 와중에 갑자기 이렇게 된 것입니다.

▷전형진 기자
그 다음 페이지, 8페이지를 보시면 여기를 어떻게 개발을 할 것이냐. 3기 신도시의 공통점이 철도망이 잘 뚫려있다는 것인데요. 말이 굉장히 재미있습니다. 1·2·7호선, 그리고 현재 계획 중인 신안산선과 수도권광역급행철도(GTX) B노선을 연결하는 철도교통망을 구축하겠다고 했습니다. 그러니까 신안산선이나 GTX-B가 광명시흥으로 바로 들어가는 게 아니라 인근으로 지나가는데 거기까지 셔틀을 해주겠다는 거죠.

▶윤아영 기자
지금 와서 이런 노선들이 갑자기 방향을 틀어서 이곳을 지나가려면 기간도 길어지고 비용도 늘어나게 되니까 그렇게 하긴 쉽지 않죠.

▷전형진 기자
밑그림을 완전 다시 그려야 하기 때문에 그렇게 하기보단 지선이나 연결노선, 창릉 같은 경우에도 결국 고양선이 지나가게 됐잖아요. 그것과 비슷하게 경전철이라든지 짧은 철도를 놔서 신안산선이나 GTX까지 연결하는 방향으로 교통 편익을 증진하지 않을까 싶고요.

나머지는 지상교통망들인데 제2경인선을 확장하면서 역사를 설치하고 환승센터를 놓겠다. 이렇게 하면 여의도까지 20분, 서울역까지 25분, 강남까지 40분대에 출퇴근할 수 있지 않겠느냐는 게 일단은 국토부의 계산입니다.

▶윤아영 기자
이대로 되면 정말 살기 좋은 신도시가 될 텐데요..ㅎㅎ

▷전형진 기자
그리고 나머지는 도로망 확충입니다. 주변 도로를 확장해서 병목구간을 해소하겠다, 그리고 주변에 나들목(IC)을 신설하거나 개선해서 고속도로 접근성을 강화하겠다는 내용인데 서남권에서 출퇴근해보신 분들은 아시겠지만 이 구간이 굉장히 많이 막혀요. 강남 못지않게 막히는 구간이어서 사실은 지상교통망보단 지하철이 잘 놓아지면 서울까지 출퇴근하는 게 편해지는 곳인데 어떻게 개발될지는 지켜봐야죠.

▶윤아영 기자
광명시흥지구가 규모가 크다 보니까 파급효과도 기존의 다른 3기 신도시보다 클 것이라고 예상되는데요. 예를 들면 하남 교산지구 같은 경우는 하남 인구가 30만명이고 이 가운데 3만3000가구가 신도시인데요. 분양을 미리 받겠다고 이사를 가면서 하남 전체적으로 전셋값이 올랐었거든요. 그런데 광명은 하남과 인구가 비슷하지만 여기에 테크노밸리 분양까지 고려하면 8만~10만 가구 정도인데, 교산신도시와 비교했을 때 인구수 대비 가구수가 많은 거죠. 당첨 확률이 높다 보니까 무주택자분들에겐 더 많이 이사를 가는 등의 영향력이 있지 않을까, 파급력이 클 것으로 예상됩니다.

▷전형진 기자
그렇죠. 지역 우선공급을 고려해보면 광명에선 사실 전입을 먼저 해놓으면 경쟁 상대가 많지 않기 때문에.. 말씀하신 것처럼 과천 같은 경우가 그랬죠. 우선공급 전략을 세우시는 분들이 늘어날 수 있을 것 같아요. 그 부분이 어떻게 보면 부작용이 될 수 있을 것 같고, 다른 한 편으로 보면 서울에 계신 분들도 당첨을 노려볼 수 있는 인근 택지가 될 수도 있고요. 물론 공급 규모는 엄청나지만.

그리고 사실 의외였던 게 원래 2·4 대책에서 발표했을 땐 10~15곳의 택지에서 25만 가구가량을 공급하겠다고 했었는데 3곳밖에 안 돼요. 그런데 벌써 10만 가구가 나왔습니다. 나머지 2차, 3차 발표할 곳들의 경우 택지는 더 많은데 규모는 줄어들었죠. 만약 수도권에서 또 지정한다고 하면, 광명시흥 같은 경우 언론에서 계속 언급해서 국토부에서 3기 신도시로 지정하지 못하다가 이렇게 됐는데, 그렇다면 나머지 한 곳은 어디일 것이냐. 우리가 유추해볼 수는 있습니다. 그동안 많이 언급됐던 곳들이 우선적으로 물망에 오를 가능성이 높아보이고요.

▶윤아영 기자
어떻게 보세요. 이번 대책이 집값을 잡을 수 있을 거라고 보시나요?

▷전형진 기자
물론 말씀드린 것처럼 광명시흥지구와 광명뉴타운, 그리고 광명 재건축을 다 포함하면 엄청난 효과를 가져오는 거죠. 서울 가장 가까운 곳에, 특히 서남권 같은 곳엔 충격이 더 클 건데 문제는 시기적으로 언제가 될 것이냐입니다. 2025년이 3기 신도시 첫 발표된 곳들의 공급 목표인데 광명시흥의 경우엔 2028년 이후가 될 것이거든요. 그렇게 보면 중기적으론 큰 충격이지만 단기적으론 아주 큰 효과는 가져오지 못한다. 하지만 공급 신호 자체는 굉장히 강하게 줬다, 이렇게 평가할 수 있을 것 같습니다.

▶윤아영 기자
제가 보기에도 단기적으로 큰 효과는 없겠지만 중장기적으로 지금 무주택자인데 서울 출퇴근을 하시는 분이라면 광명시흥 정도면 괜찮지 않을까 해요. 기대를 하고 미리 내려가서 전세로 사신다거나 하는 것도 나쁘진 않을 것 같아요. 장기적인 플랜으로 봤을 때 무주택자라면 나쁘지 않을 것 같다, 청약을 노리는 분이라면 한 번쯤은 고려를 해볼만 하지 않을까 싶습니다.

▷전형진 기자
이런 부분도 있겠죠. 광명에서 워낙 입지가 뛰어난 택지가 나왔기 때문에 기존에 발표된 3기 신도시, 특히 왕숙 같은 경우엔 서울과의 접근성이 굉장히 떨어지는데 그곳들을 노리는 분들의 입장에선 경쟁력이 낮아지는 효과는 있을 것 같습니다.

▶윤아영 기자
이상 집코노미TV 긴급분석이었습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영·전형진 기자 촬영·편집 김윤화·조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴