법무법인 센트로와 함께하는
재개발 분양자격 완전정복②

▶전형진 기자
정비업계의 김앤장, 법무법인 센트로와 함께합니다. 자, 그리고 사고가 또 많이 나는 게 재개발에서 빼놓을 수 없는 지분쪼개기. 일단 이거 역사부터 좀 봐야 돼요. 이게 시대의 흐름에 맞춰서 선수들이 진화를 하셨잖아요. 예전엔 뭐 원래 지분쪼개기가 있었고 그 다음에 전환다세대가 있었는데.
변호사도 말립니다…"이런 빌라는 사지 마세요" [집코노미TV]

▷김정우 변호사
서울시 조례를 딱 보셔야 되는데. 거기에 이것과 관련된 게 권리산정기준일이란 용어죠. 일단 두 가지를 기억하셔야 돼요. 구조례, 신조례가 있는데. 2010년 7월 15일과 기본계획이 언제 수립됐냐. 두 가지를 보셔야 돼요. 두 가지를 기준으로 해서 구조례가 적용되느냐, 신조례가 적용되느냐, 이렇게 됩니다.

2010년 7월 15일 이전 기본계획이 수립돼 있었다고 한다면 구조례가 적용돼 기준일은 2003년 12월 30일이고, 2010년 7월 15일 이후에 기본계획이 수립됐다고 한다면 그 이후에 지정되는 정비계획의 지정고시일 또는 시도지사가 지정하는 날, 이렇게 돼요. 2010년 7월 15일 이전 같은 경우는, 이전에 기본계획이 있었다고 한다면 무조건 2003년 12월 30일이에요. 그 전에 지분쪼개기를 해놨으면 분양권 나오고, 그 이후에 쪼개기 해놨으면 분양권 안 나오는 거죠.

지분쪼개기라는 게 보통 어떤 거냐면 단독주택, 다가구주택, 이것을 다세대로 전환해놓은 것. 또는 한 필지를 여러 개로 쪼개는 거죠. 단독주택 있었던 것, 분양권 하나인 단독주택을 다 철거하고 그 다음에 신축건물을 지어놓는 것. 그런 것들을 쪼개기라고 하죠. 이게 권리산정기준일 이전에 해놨느냐, 이전에 해놨으면 분양권이 나오는 거고. 그 이후에 했으면 분양권이 안 나오는 거고. 단독분양권이 안 나오는 거고. 이렇게 됩니다.
변호사도 말립니다…"이런 빌라는 사지 마세요" [집코노미TV]

▶전형진 기자
그러니까 내가 사려면 굉장히 체크해볼 게 많아요. 그렇죠. 이 정비구역이 언제 기본계획이 수립됐느냐, 그래서 어떤 조례를 적용받고, 또 내가 사려는 집은 언제 지어졌느냐까지 봐야 하는 거죠.

▷김정우 변호사
여러 개의 족보를 봐야 돼요. 기본계획의 족보를 보셔야 되고, 그 다음에 해당 건물의 족보를 봐야 되고, 여러 개를 봐야 됩니다.

▷김향훈 변호사
이제 재개발이 실행 되려나, 약간 불확실할 때 쪼개놨어야 한다는 얘기죠. 그러니까 투기의 의도가 없었을 것. 정비구역 지정 이전에 쪼개놓은 것은 투기의 의도가 없다.

▶전형진 기자
결국에 권리산정일이란 개념은 지분쪼개기 금지일이라는 개념으로 볼 수 있는데.

▷김향훈 변호사
그렇습니다.

▶전형진 기자
이런 것도 있을 수 있을 것 같아요. 쪼개기를 하고 있는데, 빌라가 막 올라가고 있어요. 그런데 권리산정일이 딱 지정돼버렸어. 그러면 그 빌라는 사도 되는 겁니까, 안 되는 겁니까?

▷김향훈 변호사
아 그 문제가 한 번 있었어요. 이게 건축허가는 났어요. 짓고 있는 도중에 권리산정일이 지정돼서 그럼 나는 이게 보호받는 거냐, 건축물대장에서 형성되고 301호, 401호 다 쪼개져야 하는데 허가는 받아서 하고 있는데 아직 쪼개는 중인데ㅎㅎ 아직 못 쪼갰어. 짓고 조금 있으면 쪼개려고 하는데 거기서 중간에서 커트가 들어온 경우. 그럴 때는요. 정비구역 지정을 하더라도 다만 이 당시에 건축허가를 받은 분은 예외로 한다는 경과규정을 두는 것이 옳고, 경과규정을 안 뒀다면 해석상 그렇게 보호하는 것이 맞겠습니다. 금방 어떻게 그런 생각을 바로 하세요? 바로 또 해석하려니까 알딸딸했는데 저의 지금까지 법률지식으로 보건대 그게 타당한 거죠.
변호사도 말립니다…"이런 빌라는 사지 마세요" [집코노미TV]

▶전형진 기자
결국 건축허가 자체를 관청에서 또 내줬기 때문에.

▷김정우 변호사
네, 그렇죠.

▶전형진 기자
독특한 쪼개기 사례들은 없었나요?

▷김향훈 변호사
옛날에 이런 경우가 있었어요. 빌라를 지어서 1층 101, 102호 전부 주거용으로 짓지 않고 1층은 근생으로 하는 경우가 많았어요. 왜 그렇게 하냐면 근생으로 해야만 주차장 대수를 조금만 해도 돼요. 그래서 주차장 확보를 안 하고 그만큼 한 채를 더 지을 수 있는 이점이 있기 때문에 근생으로 했는데 근생으로 지정된 1층마저도 결국엔 주택으로 개조해서, 분양하고 살아요.

그런 것들도 다 결국은 사실상 주거용이라고 해서 주택의 분양을 받고 해왔어요. 그런데 얼마 전부터 서울시에서 이건 근생 아니냐, 원래가. 이건 안 돼, 라고 공문이 시달되면서 안 된 경우가 있었어요.

▶전형진 기자
그런데 또 요즘에 들어보면 서울시가 공공재개발을 추진하면서 이제 근생에 대해서 입주권을 주겠다, 라고 제안을 했다고 해요.

▷김향훈 변호사
그래요?

▶전형진 기자
네. 그래서 용산 같은 데선 근생이 불티나게 팔리고 있다.

▷김향훈 변호사
그러니까, 과거엔 안 되는 줄 알았는데 저질러 놓으면 갑자기 양성화되는 꼴이 있다니까요. 무허가건물도 막 무허가건물 철거하고 이행강제금 하다가 그냥 거기 살아라, 이렇게 되면... 나도 할 걸. 일단 저질러 놓으면 어떻게 될지 모르니까. 나까지는 제재 받고 얘부터 봐주고. 인생이 그런 거죠.

▷김정우 변호사
제안이 나오긴 했는데 아직은 확실하게 정책이 아니기 때문에 가능성만 있는 것이고.

▷김향훈 변호사
운입니다.

▷김정우 변호사
운이고 한 번 해볼 만도 하죠.

▶전형진 기자
인생을 걸고.

▷김향훈 변호사
그래서 우리나라에 투기와 이런 것들이 있는 게 이상한 나쁜 짓을 했을 때 걸려서 꽝되는 것보단 얻어걸려서 오히려 대박나는 케이스가 많았어요.

▶전형진 기자
무허가건물 얘기가 나온 김에 또 얘기를 해보면 분양권이 나올 수 있다고 하셨잖아요.

▷김정우 변호사
재건축은 안 됩니다. 재개발이고. 서울시 조례 같은 경우는 1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물.

▷김향훈 변호사
그 당시에 이미 존재하고 있었어야 돼.

▷김정우 변호사
존재하고 있었어야 돼. 그때 없었으면 안 돼.

▷김향훈 변호사
그 얘기는 뭐냐면 그냥 호랑이 담배 먹던 시절, 막 이렇게 대충 살 때. 그때는 뭐 투기하려고 한 게 아니고 정말 서민들이 오고갈 데가 없어서 무허가건물 막 짓고 살았던 것이지 미래를 내다보고 재개발되면 분양권을 취득할 거야, 그게 아니었잖아요. 그걸 또 매몰차게 분양권 없어, 나가, 라고 하기가 뭐하니 태고적부터의 서민들은 봐준다는 거죠. 그 이후에 서로 알까기를 해서 들어온 사람들은 안 봐주겠다. 1989년 1월 24일 전부터 존재했다는 것이 분명하게 항공사진, 무허가건축물 대장 등에서 증명이 되는 것이어야 하고, 또 하나는 그게 갑자기 증개축이 너무 심하게 돼서 형체를 알아볼 수 없도록 동일성이 상실되면 안 돼요. 그런 게 또 있습니다.

▷김정우 변호사
또 한 가지 조합 정관. 조합 정관에 이런 무허가건축물에 대해서 분양권이 인정된다는 취지의 규정을 넣어야 해요. 그래서 날짜와 해당 구역의 조합 정관, 두 가지를 보셔야 됩니다

▶전형진 기자
뚜껑을 매수한다고 하면 일단 주택이나 이런 걸 사는 것보다 나중에 추가분담금을 많이 낼 수밖에 없는 거죠?

▷김정우 변호사
그렇죠. 사실 뚜껑이라는 게 종전자산평가 하면 이거 뭐 몇 십만원..

▶전형진 기자
자산이 없죠.

▷김정우 변호사
평가를 해봤자..

▷김향훈 변호사
콘크리트 덩어리. 치우는 데가 돈이 더 많이 드는 콘크리트 덩어리고. 그래서 종전자산 가치가 500만원? 이렇게 나옵니다. 어떤 건 번듯한 양옥집이에요. 응답하라 1988에 나오는.. 1988이잖아요. 1988년이니까 1989년 이전이에요.
변호사도 말립니다…"이런 빌라는 사지 마세요" [집코노미TV]

근데 멀쩡한 2층 양옥집인데 무허가인 경우도 있어요. 왜 무허가냐. 그 밑에 땅이 시유지예요. 시 땅이니까 아무나 짓고 막 사는 거예요. 이런 경우엔 이제 종전자산 가치가 2000만~3000만원? 그 정도 나오죠.

▶전형진 기자
그냥 중간에 프리미엄을 더 많이 받고 나가는 게 낫겠네요? 나중에 내가 추가분담금 감당할 수 없다면?

▷김정우 변호사
파는데 잘 팔아야되겠죠. 재개발구역에서 서울 같은 경우는 투기과열지구와 연결이 될 경우엔 관리처분계획인가 나고 나선 다시 또 분양권 자체가 없어질 수 있기 때문에 그런 거 잘 보고 하셔야 합니다.

▷김향훈 변호사
그런 게 부동산 중개사 사무실에서 거래가 되는데 중개사분들도 잘 모르고 매매가 일어나는데, 1989년 당시 항공사진과 현재 항공사진하고 보면 이게 너무 안 맞아요. 증개축이 어마어마하게 이뤄진 거예요. 사실 부수고 새로 지은 거나 마찬가지예요. 이런 경우는 또 인정이 안 됩니다. 이런 게 거래가 일어나서 저희가 소송을 했으나 패소한 사례가 있어요. 그때 이런 일도 있었습니다. 증개축을 하고 살고 있는데 구청에서 얘기가 나옵니다. 건축허가 내줄 테니까 건축허가 신청하세요. 무허가건물 예외로 해드릴게요, 했는데 왜 안 했느냐. 돈이 들어서. 괜히 한 200만원 들일 필요가 뭐가 있느냐. 그래서 안 했다는 거죠. 그런데 결국은 꽝 돼버린 겁니다.

▶전형진 기자
그런 물건 같은 경우는 2억~3억 주고 집을 샀는데, 나중에 결국 청산자가 됐는데 종전자산평가액이란 게 거의 없으니까 한 1000만원 받고 나가야 되는?

▷김향훈 변호사
그렇습니다. 내가 이거 나한테 분양권 있다고 해서 팔아먹은 그 사람을 찾아가서 소송을 걸어야 하는데 그 사람은 나는 어쩌라고, 내가 일부러 속인 것도 아니고, 당신이 충분히 판단해서 한 것 아니냐, 라고 또 싸움이 나겠죠.

그래서 결국은 무허가건축물로서 분양권 있다는 걸 전제하고 살 경우는, 이건 분양권 때문에 사는 것입니다, 라는 것들을, 분양권 취득을 목적으로 하는 무허가건축물로서 1989년 1월 24일부터 존재하고 현재까지 주거독립성이 유지되는 것으로서 어쩌구저쩌구, 이걸 써야 합니다. 목적을 써야 하는 거죠.

이런 물건은 시중에서 굉장히 귀중한, 고귀한 존재예요. 굉장히 싸면서 분양권이 있기 때문에 이런 물건이 시장에 툭 나오는 순간 누가 낚아채갑니다. 그리고 중개사들도 이거 귀한 물건이니까 당신한테만 주는 겁니다, 이렇게 합니다. 그러다 보니까 검토할 시간이 없어요. 중개사들도 사실 악의를 갖고 중개하는 게 아니에요. 이런 물건 10개 거래하면 한두 건이 사고가 나는데 사고 나는 사람은 죽을 맛인 거죠. 그래서 후닥닥 일어나는 그런 것이라서 이런 물건에 대해선 평소에 공부를 많이 해둔 다음에 달려들어야 돼요. 마치 DMZ에 있는 지뢰라고나 할까. 그 지뢰에 대해 잘 연구한 사람은 살짝 끄집어내서 가져갈 수 있지만 그렇지 않은 사람은 터지는 겁니다.

▷김정우 변호사
사실 공부하는 것도 중요하고 발품 파는 것도 진짜 중요한 것 같아요.

▶전형진 기자
아니면 사기 전부터 센트로와 함께.

▷김정우 변호사
예, 맞습니다. 정말 전문가하고 상담하시고, 전문가로부터 정보를 얻으시는 건 정말 중요합니다.

▷김향훈 변호사
더 중요한 건 상담료를 내셔야 한다는 것.
변호사도 말립니다…"이런 빌라는 사지 마세요" [집코노미TV]

▶전형진 기자
ㅎㅎㅎ

▷김향훈 변호사
진짜 상담료 안 줘요.

▶전형진 기자
얼마입니까, 상담료?

▷김향훈 변호사
케이스 바이 케이스인데. 싼 건 50만원에서 비싸면 200만~300만원 정도면 되는데, 굉장히 한국분들은 이제 한 150만원 내서 상담했는데 나중에 아무 문제가 없더라. 그럼 손해봤다고 생각해요. 이렇게 문제가 없는데 뭐하러 돈 썼냐고 옆에서 누가.. 돈 줘서 건강검진 했는데 건강해, 그럼 괜히 건강검진 한 거잖아요. 그 돈 왜 들인 거야. 그렇죠? 이렇게 건강한데 왜 검진을 해, 이런 말이 나옵니다.

300만원이 아까워서 3000만원을 포기하시더라고요. 그 3000만원을 얻을 가능성이 80%임에도 불구하고 안 될 가능성 20%에 주목해 안 하시더라고요. 그러면서도 될 가능성이 0.001%인 로또는 사죠.

▶전형진 기자
200만원어치.

▷김향훈 변호사
돈을 벌기 위해서 돈을 투자하지만 돈을 지키기 위해서도 돈을 투자해야 하는데, 상담료 좀 내세요 제발. 상담료.

▷김정우 변호사
인터넷에 있는 정보들의 많은 부분들이 부정확하거나 잘못된 정보들이 많습니다. 잘못된 정보를 다 수집해서 결국 잘못된 결론을 내고 계세요. '도시 및 주거환경정비법' 이런 거 굉장히 복잡한데 보시려면 시간이 또 얼마나 오래 걸리겠어요. 변호사한테 딱 물어보면 하루이틀도 안 걸립니다.

▷김향훈 변호사
얼마 전엔 변호사님들이 저희 사무실에 와서 상담한 적이 있어요.

▶전형진 기자
왜요?

▷김향훈 변호사
그분들이 스스로 투자를 하는데 도시정비법을 봤더니 정말 복잡하더래요. 사실 저희 변호사인데요, 하면서 상담료를 내면서 자기들이 해석해보기엔 이런데 이게 맞습니까, 하고 저희한테 확인을 받으러 왔어요. 나름대로 제대로 하셨는데 약간의 미스도 있었고. 그래서 저희가 교정을 봐드린 경우도 있었습니다.

▶전형진 기자
갑자기 생각난 건데 변호사들이 좀 늘어나서 시장이 좁아졌다고 하지만 그래도 도정법 쪽의 분야는 아직 포화상태는 아닌 거죠?

▷김향훈 변호사
저희가 포화가 안 되게끔 자꾸 차단을 시키고 있죠. 자꾸 이렇게..ㅎㅎ 훠이훠이.

▶전형진 기자
어떻게 차단해요? 소송으로 혼내주는 건가요?

▷김정우 변호사
소송도 있고요. 사실 이 분야가 쉽게 진입하기는 쉽지는 않아요. 업무를 파악하는 걸 쉽게 단기간에 파악하는 게 일단 어렵고. 그래서 전문변호사 제도가 있죠. 대표님이나 저 같은 경우는 재건축·재개발 전문변호사 타이틀이 있는데 이거 있는 변호사한테 가지 없는 변호사한테 안 가거든요.

▷김향훈 변호사
정부에서 이런저런 정책을 많이 하면 분명히 혼란스럽고 해석의 여지가 많기 때문에, 저희가 또 이렇게 필요하잖아요.

▶전형진 기자
정책이 자주 나오면 나올수록 좋으시죠?

▷김향훈 변호사
일단 저희도 피곤해요. 그걸 공부를 또 해야 돼. 피곤..

▷김정우 변호사
나오게 될 때마다 항상 이게 좋은 면도 있고 나쁜 면도 있기 때문에 어디든 분쟁이 생겨요.

▷김향훈 변호사
사실 변호사 직종은 사업이 잘 돼도 사건이 생기고, 사업이 안 돼도 사건이 생깁니다. 다만 사업이 안 됐을 때 좀 지저분하고 저희도 피곤합니다. 그런데 사업이 잘 됐을 때는 왜 쟤만 돈 버냐, 나도 좀 벌자, 라는 그런 사건이 오기 때문에 좀 신나는 사건이고, 망했을 때는 망해도 건수가 있다는 점에선 괜찮아요 저희는. 그런데 좀 피곤한 사건인 거죠. 뭐 저희도 좀 잘 진행되는 사건이 왔으면 좋은 거죠.

▶전형진 기자
알겠습니다. 두분 말씀 잘 들었습니다. 법무법인 센트로의 김향훈 변호사와 김정우 변호사와 함께했습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 전형진 기자 촬영·편집 조민경 PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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