긴급분석 - 11·19 대책

전세대란 개봉박두

▶윤아영 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 정부에서 주거안정을 위해 24번째 부동산대책을 발표했습니다. 일명 전세대책인데요. 이 대책에 어떤 내용이 담겼는지, 얼마나 실효성이 있는지 긴급점검으로 알아보겠습니다. 전형진 기자, 이번 전세대책은 어떤 내용이 담겼나요.

▷전형진 기자
공실을 활용하겠다는 내용과 공공전세라는 개념이 도입됐고요. 매입약정도 나왔죠. 입주시기나 이주시기를 조절해서 수급을 맞추겠다는 얘기도 나왔습니다. 자료의 양이 굉장히 방대했는데 정부 발표는 수치나 양이 아니라 디테일을 봐야 합니다. 방대한 양 중에서 핵심 내용은 얼마 되지 않았던 것 같습니다.

▶윤아영 기자
전월세시장동향과 시장상황 평가 및 진단이 있고요. 서민 중산층 주거안정 지원방안이 본격적으로 대책이 나온 거죠.

▷전형진 기자
앞부분을 보시면 시장 상황에 1인가구 얘기가 나왔어요.
전세 걱정 없습니다…전세가 없으니까요 [집코노미TV]

▶윤아영 기자
이번 대책을 보면 다세대와 다가구 등 1인가구 중심의 공급대책인데 지금 전세난은 3~4인가구의 아파트가 부족한 현상이잖아요. 타깃이 안 맞네요.

▷전형진 기자
그렇게 볼 수 있을 것 같습니다. 앞으로 그런 지적이 굉장히 많을 것 같아요. 일단 정부 설명은 가구가 분화하고 있다. 1~2인가구가 굉장히 늘어나고 있기 때문에 거기에 맞춰 이런 대책을 준비했다고 말은 하고 있지만 사실 정부가 지금 당장 마련할 수 있는 대책이 작은 집들밖엔 없고, 3~4인가구들 전세난을 해소할 수 있는 중형 주택은 물리적인 여건이 안 되기 때문에 이런 대책을 내놓을 수밖에 없었다고 봐야할 것 같아요.

▶윤아영 기자
단기공급을 위해 공공임대 공실을 활용한다고 해요.

▷전형진 기자
이게 첫 번째로 나왔어요.

▶윤아영 기자
내년 상반기 중에 빠른 주택공급을 위해서 3개월 이상 공실인 임대주택의 조건을 완화해서 다시 공급한다고 하는데 이럴 경우 수요가 다시 생길까요.

▷전형진 기자
이게 조금 재미있는 게 공공임대라는 건 소득이나 자산기준 등 자격이 있잖아요. 여기 보면 한시적으로 운영을 하되 소득이나 자산기준을 배제하고 입주자를 뽑겠다고 돼 있어요. 그들에게 전세를 주겠다고 했으니까 좋은 거예요.

▶윤아영 기자
수요가 늘겠네요.

▷전형진 기자
그렇죠. 그리고 기본 4년에 추가 2년이니까 최대 6년까지 가능합니다. 문제는 이 양이 3만9000가구밖에 안 됩니다.

▶윤아영 기자
전국적으로죠.

▷전형진 기자
네, 그 중에서도 서울은 5000가구밖에 안 되는데 11만4000가구 발표 중에 이 4만 가구 정도가 유일하게 아파트가 확정적으로 공급되는 물량입니다. 수요가 일단 여기에 쏠릴 것 같은데, 문제는 앞서 소득과 자산기준을 배제한다고 했지만 '경쟁이 발생하면 소득기준에 따라 입주자를 선정한다'. 물량은 적은데 거기 몰리면 결국 조건은 돌아가는 거죠. 결국엔 원래 취지대로 취약계층에 맞춰서 주택을 공급하게 되지 않을까, 하는 생각이 듭니다.

▶윤아영 기자
결국은 또 필요한 사람들이 다 가져가진 못 하겠네요.

▷전형진 기자
그렇죠. 지금의 아파트 전세난을 해소할 수 있는 물량이 되기엔 부족하다고 보여요.

▶윤아영 기자
그리고 공공주택 입주 조기화, 정비사업 이주시기 조정이 대안으로 나왔는데요. 정비사업 이주시기를 조정한다는 건 이주수요, 전세수요를 늦추겠다는 얘기인데 현재 재건축·재개발이 진행중인 곳엔 타격 아닌가요?

▷전형진 기자
그분들 같은 경우엔 재건축 단지에 직접 거주하는 비율을 따져봐야 할 것 같은데 일단 행정적으로 전세수급을 조절할 수 있는 좋은 방안인 건 맞는 것 같아요. 그런데 새로운 이야기는 아니죠. 서울시에선 워낙 이렇게 해왔었고, 그걸 수도권에서도 앞으로 더욱 통제하겠다는 이야기거든요. 공공주택 입주 조기화도 뜯어보면 물리적으로 집을 빨리 짓겠다, 콘크리트를 빨리 굳히겠다, 이건 아니에요. 도배나 장판을 바르는 동안 입주자를 모집하고, 자산을 검증하는 시간을 단축시키고, 이런 내용들이라서.

▶윤아영 기자
다만 들어가길 확정한 건 빨라지지만 입주하는 게 빨라지진 않겠네요.

▷전형진 기자
약간 3기 신도시 사전청약 같은 느낌이 되지 않을까 싶어요.
전세 걱정 없습니다…전세가 없으니까요 [집코노미TV]

▶윤아영 기자
신축 전세형 주택공급 확대도 나왔어요. 이게 처음으로 도입되는 거죠.

▷전형진 기자
이번에 공공전세라는 개념이 처음으로 들어왔죠.

▶윤아영 기자
이번 대책은 LH가 매입해서 공공임대, 공공전세를 공급하겠다는 건데 LH의 부채부담이 많이 커지지 않을까요.

▷전형진 기자
사실 단어 자체가 어디서 많이 들어본 것 같죠.

▶윤아영 기자
공공전세, 장기전세. 시프트가 생각나네요.

▷전형진 기자
서울시, SH에서 하던 장기전세가 있었는데. 있죠, 있었던 게 아니라. 없어지고 있지만. 사실 오세훈 전 시장이 추진했던 대표적인 사업이었는데 이게 왜 줄어들고 있느냐, 그걸 일단 우리가 되짚어 봐야해요 사실 공공에선 현금흐름이 발생하는 월세수익을 가져가는 게 그 주택을 운영하기엔 더욱 좋습니다.

그런데 전세를 놓게 되면 그 현금흐름이 막히고 주변 임대료의 일정 수준을 따르기 때문에 좋은 지역에 공급된 전세가격은 높을 수밖에 없어요. 그렇게 되면 공가로 다시 방치되고, 현금흐름은 더 막히고 이렇게 돼서 SH 같은 경우는 지금까지 누적적자가 1조원이에요. 장기전세에 대한 누적적자가. 그런데 LH는 전국적으로 사업을 하고 있죠.

▶윤아영 기자
그렇죠, 더 많겠죠.

▷전형진 기자
그래서 공공 전세를 굉장히 대규모로 공급하게 되면 결국 LH 재정 부담으로 오게 되고, 결국 나중에 국정감사에 불려가는 상황이 오지 않을까. 근데 이게 디테일하게 보면 무주택 실수요자에게 추첨으로 공급하겠다 이렇게 돼 있어요. 조건을 안 따지겠다는 거죠. 그렇게 최대 6년.

굉장히 좋아보이는데 그럼 이 집이 뭐냐. 공급방식이 매입 약정방식입니다. 민간이 짓고 있는 집을 LH가 사들이는 겁니다. 건설하는 임대주택도 있지만 사들이는 임대주택도 있어요. 빌라나 원룸으로 사들여서 공급하겠다는 것이죠. 3~4인 가구가 전세난에 허덕이고 있는데 정작 공급하는 것 1~2인 가구 중심이 될 것 같아요.

▶윤아영 기자
매입형은 전국적으로 2000가구밖에 안 되네요.

▷전형진 기자
뒷장에 보면 매입약정에 대한 얘기가 더 나왔죠. 사실은 여기서 가장 많은 물량이 나옵니다. 4만4000가구가 매입약정인데, 저처럼 혼자사는 사람 입장에서는 좋을 수 있습니다. 그러나 아무리 많이 공급돼도 아파트 전세가격 오르는 것을 해소할 수 있느냐는 의문입니다.

▶윤아영 기자
그리고 또 나온 게 비주택 공실 리모델링을 통한 주거용 전환이에요. 이건 논란이 많이 됐던 사안인데 도심 내 상가 오피스 등 공실 많은 곳의 리모델링을 통해 주거 공급을 하겠다는 겁니다. 이미 사례는 있어요.

▷전형진 기자
그렇죠, 많진 않지만.

▶윤아영 기자
서울시가 호텔을 매입해서 역세권 청년주택으로 활용한 사례도 있고, 다만 문제가 있다보니 논란은 되고 있습니다.

▷전형진 기자
아주 새로운 건 아니에요. 기존의 종합대책이 나올 때마다 나왔던 얘기인데 왜 또 꺼내느냐, 시장의 반응이 없다는 얘기입니다.

▶윤아영 기자
아무래도 호텔, 오피스빌딩들은 충무로, 명동 같은 도심 중심업무지구에 있는데 그러다보니 땅값이 비싸고, 땅값이 비싸면 건물값도 비싸고, 그래서 주거시설로 적합하지 않은 유흥가들도 있고 많은 문제점이 있는 것 같아요. 임대주택으로 바꾸는 데도 여러 가지 문제점이 있는 것 같고요. 호텔의 구조상 원룸 중심이다보니 마찬가지로 3~4인 가구가 살기 적합하지 않고요.

▷전형진 기자
그렇죠. 주방이나 화장실 이런 부분에 있어서도 세탁기를 놓을 자리가 없다든지, 이런 문제가 발생할 수 있지 않을까 싶습니다. 그래서 사실 물량이 많지 않습니다. 전체 11만4000가구 중 1만 가구만 이런 방식으로 공급하겠다고 했어요.

▶윤아영 기자
중장기 공급기반도 마련했습니다. LH 사업 승인 후 미착공 물량 조기착공한다거나 공공참여형 가로주택정비사업도 확대를 하고 택지지구 추가 발굴을 하고요. 민간 건설공급을 위한 규제도 개선을 하고요.

▷전형진 기자
사전청약 확대도 있고요. 사실은 이렇게 하고 싶다는 것이지 확정된 로드맵을 내놓은 건 아닙니다.

▶윤아영 기자
새로운 얘기도 아니죠. 기존에 나왔던 얘기들이고요. 질 좋은 평생주택 공급을 하겠다고 했고요.

▷전형진 기자
새로운 집을 더 짓겟다는 얘기라기보단 기존에 지으려던 집을 더 좋겠 짓겠다는 선언 같은 겁니다.
전세 걱정 없습니다…전세가 없으니까요 [집코노미TV]

▶윤아영 기자
그리고 임차인 부담 완화 및 보호 강화 방안도 발표를 했는데 이게 재미있어요. 월세에서 전세로 전환할 경우 지원을 해주겠다는 방안인데 결국 민간사업자들한테 이렇게 전세 공급을 유도를 하는 방안이에요. 실효성이 있나요.

▷전형진 기자
사실 공공지원민간임대사업자라는게 말이 어려워서 그렇지 과거의 뉴스테이잖아요. 민간에서 새 아파트를 지어서 거기서 월세를 받고 수익을 버는 건데 아까 처음 우리가 얘기했던 장기전세와 똑같습니다. 민간에서는 월세가 돌아야 현금흐름이 생기는데 전세로 묶였을 땐 그게 안 되거든요. 민간은 공공보다 더더욱 수익이 중요한데 그래서 보증보험료 깎아주고 아니면 금리를 내려주고 민간이 월세를 전세로 전환할 만큼의 베네핏이 되겠느냐 의문이 좀 있어요.

▶윤아영 기자
또 금리 인하해주고 보증보험료 경감해주고 결국은 세금으로 나가게 되는 거겠죠. 제 세금이 여기에 쓰이고 있네요. 그리고 오피스텔로 전세공급을 유도를 합니다.

▷전형진 기자
재미있는 게 불과 몇 달 전에 지방세법을 개정해서 오피스텔을 취득세 중과대상 주택수에 포함을 했습니다. 그래서 오피스텔 사업자들이 이젠 오피스텔을 못 짓겠다, 왜냐 살 사람이 없으니까, 라고 말하고 있는데 오피스텔을 더 지어서 전세로 돌려주세요, 하니 앞뒤가 안 맞는 거죠.

▶윤아영 기자
오피스텔을 지어서 월세도 아닌 전세로 지원을 해달라 그런 거네요. 그럼 오늘 대책에 대한 전문가 의견을 들어보도록 하겠습니다.

▷심교언 건국대 부동산학과 교수
정부에서 굉장히 고생했고 여러가지 안들을 많이 냈는데 실제 시장에서 반응하기에는 아주 미흡한 안이 아닌가 그렇게 보여집니다. 이번 전세난의 출발점은 아파트나 양질의 주택서 발생한 문제인데 정부에서 발표한 대책을 보면 대부분 틈새시장 쪽의 상품들이에요. 그래서 시장 전체를 안정화시키에는 굉장히 한계가 있는 게 아닌가 싶습니다.

▶윤아영 기자
이상 24번째 부동산대책 긴급점검을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 윤아영·전형진 기자 촬영 조민경 PD 편집 조민경·김윤화PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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