84억원…올 최고가 거래 '한남더힐'
옛 단국대 부지에 지어진 한남더힐은 강북 최고가 아파트다. 이번에 손바뀜된 주택형은 이 단지에 12가구만 있는 펜트하우스다. 방 6개와 거실, 주방·식당, 테라스, 발코니 등으로 구성됐다. 2016년부터 작년까지 74억원, 76억원, 82억원 등에 손바뀜됐다. 박성욱 풍수건축가는 “한남동은 전형적인 배산임수형 명당이어서 자산가들이 몰리고 있다”고 말했다.
2위는 지난달 거래된 삼성동 아이파크 전용 226㎡로, 70억원에 새주인을 만났다. 인근 중개업소에 따르면 이 주택형은 복층형 펜트하우스로 층고가 높은 점이 특징이다. 한강을 파노라마식으로 조망할 수 있다. 이 단지 또 다른 펜트하우스(203㎡)는 작년 105억3000만원에 거래된 바 있다. 3위는 64억5000만원에 거래된 청담동 상지리츠빌 카일룸2차 전용 244㎡가 차지했다. 영동대교 남단에 자리잡고 있는 한강 조망 아파트다. 4위는 삼성동 아이파크 195㎡에 돌아갔다. 62억원에 손바뀜했다. 5위는 성수동 갤러리아포레 241㎡가 차지했다. 57억원에 실거래됐다.
이 밖에 청담동 효성빌라 청담101, 도곡동 타워팰리스1차, 압구정동 현대아파트, 반포동 아크로리버파크 등의 초대형 주택형이 50억원대에 거래됐다.
최다은 기자 max@hankyung.com
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부동산 '돈줄' 다 막혔다…고가 아파트는 국세청 세무조사 [식후땡 부동산]
역대 최강이라고 일컫어지는 '십이십육(12·16) 부동산 대책'의 후속조치들이 잇따르고 있습니다. 어제(23일)부터는 시가 9억원이 초과되는 주택의 대출이 줄었습니다. 정부는 여기에 대출 규제책의 허점으로 지적됐던 전세대출이나 사업자대출, 개인간 거래 등의 우회로까지 철저하게 막았습니다. 시장도 이에 위축되는 모습입니다. 금융당국이 집값을 잡겠다고 나선 가운데 국세청도 이에 가세하고 있습니다. 국세청은 고액아파트 취득자 중 자금 출처가 불분명한 257명에 대해 세무조사를 시작했습니다. 오늘은 부동산대책 이후 후속 조치들에 대해 알아보겠습니다. ◆시세 9억원 초과 아파트, LTV 줄어첫 번째 뉴스입니다. 어제(23일)부터 투기지역이나 투기과열지구에서 시가 9억 원 초과∼15억 원 이하 주택을 살 때 금융회사로부터 받을 수 있는 대출 한도가 줄어듭니다. 집을 담보로 생활안정자금을 대출 받으려 해도 다주택자는 한도를 축소하게 됩니다.예를 들어 14억 원짜리 아파트의 경우 대출액이 1억 원가량 감소합니다. 기존에는 집값에 상관없이 주택담보인정비율인 LTV를 40% 적용해 5억6000만원의 대출이 가능했습니다. 그러나 대출한도가 줄면서 9억원 이상에 대해서는 20% 대출이 허용돼 총 4억6000만원만 대출됩니다. 이번 대책으로 1억원의 대출이 줄어드는 셈입니다. ◆DSR 관리 강화, 사업자 대출도 제한소득 대비 모든 대출의 원리금 상환액을 뜻하는 총부채원리금상환비율(DSR) 관리도 강화됩니다. 은행은 투기지역·투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택을 사려는 목적의 담보대출에 대해 대출자별로 DSR 40%(비은행권 60%) 이내로 관리하게 됩니다. 지금까진 은행이 전체 가계대출 평균 DSR를 40% 안으로만 지키면서 전체 평균을 맞춰왔습니다.또한 생활안정자금용 주택담보대출은 기존에는 LTV를 30% 적용했지만 이도 줄어듭니다. 다주택자의 경우에는 9억원 이하분에 LTV 30%를, 9억 원 초과분에는 10%를 각각 적용합니다.주택 구입을 목적으로 한 사업자 대출도 제한됩니다. 주택임대업·매매업 이외 업종 사업자에게 투기지역·투기과열지구 내 주택 구입 목적의 주택담보대출이 금지됩니다. 주택임대업을 하는 개인사업자 대출에 대한 이자상환비율(RTI)도 기존 ‘1.25배 이상’에서 ‘1.5배 이상’으로 높아집니다.◆P2P 업계 "주택구입용 대출 않겠다" 선언개인간 거래(P2P) 금융업계가 주택 구입용 주택담보대출을 취급하지 않겠다고 밝혔습니다. 주택 대출의 우회로로 이용될 수 있다는 지적에 따라 규제에 동참하겠다는 뜻을 밝힌 겁니다. 한국P2P금융협회와 마켓플레이스금융협회는 정부 대책에 맞춰 시가 15억원 이상 초고가 주택은 용도와 무관하게 대출을 전면 금지하고, 시가 9억원을 넘는 고가 주택은 심사 과정에서 자금의 용도가 불분명해 주택매매 자금으로 활용될 가능성이 있다고 판단될 경우 대출을 제한하겠다고 발표했습니다.법인 대출이나 임대사업자 대출 등은 심사에 더욱 주의를 기울이고 규제 차익을 노린 대출 광고나 홍보도 하지 않겠다고 했습니다. 두 협회 회원사가 취급하는 주택 대출 잔액은 총 2920억원으로 평균 대출액은 약 5000만원입니다.◆국세청 "고가아파트 취득한 257명 세무조사"국세청이 부모 등 친인척으로부터 고액을 빌려 아파트를 취득했지만, 소득이나 자금출처가 불분명한 257명을 세무조사합니다. 탈세 의심자 531명의 주택 취득금액 5124억원 중 자기 자금이 1571억원, 차입금(부채)이 3553억원이라고 국세청은 발표했습니다. 차입금 비중이 69%에 달한다는 얘깁니다.소득ㆍ재산 상태로 봤을 때 사실상 증여로 의심되거나 갚을 능력이 부족한 탈루 혐의자 101명이 포함됐습니다. 또 강남 3구 등 고가 주택 취득자로서 자산ㆍ지출ㆍ소득을 분석한 결과 자금 출처가 불분명한 자와 소득 탈루 혐의자 156명도 해당됩니다.◆ 관리처분단지 집단대출 가능…15억 초과 대출금지 예외 허용서울 반포주공1단지, 신반포4지구 등 재건축 막바지 단계 사업장들이 주택담보대출(이주비·분담금 대출)을 받을 수 있게 됐습니다. 정부는 십이십육(12·16)대책서 아파트 매입뿐만 아니라 재건축·재개발 조합원의 이주비, 분담금 대출에 대해서도 시가 15억원이 넘으면 대출을 일절 해주지 않기로 했지만, 이를 뒤집은 겁니다.금융당국은 15억원 초과 주택에 대한 주담대를 원칙적으로 금지했지만 이미 관리처분계획인가를 받은 단지에 대해선 예외를 허용했습니다. 이로써 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 조합들은 일단 숨통이 트일 전망입니다.◆규제여파 아파트값, 9억·15억으로 수렴정부의 대출규제 선인 9억원과 15억원을 중심으로 아파트 시세가 조정되고 있습니다. 15억원이 넘는 아파트는 떨어지고, 9억원 미만인 아파트는 오르고 있습니다. 시세 15억원 이상 고가 아파트가 비교적 많이 모여 있는 서울 강남권에서 1억~2억원씩 내린 매물이 나오고 있습니다. 잠실동 잠실주공5단지 전용면적 76㎡ 저층 매물이 지난 주말 20억원에 급매물로 나왔습니다. 최근 거래된 21억1500만원에 거래됐고, 호가가 22억원까지 올랐지만 그새 하락한 겁니다.반대로 9억원 이하 아파트는 실수요자 중심으로 매수세가 붙고 있습니다. 길음역, 답심리, 서대문구 등 일대에서는 대책 이후 거래각각 종전보다 오르면서 각각 신고가를 기록했습니다.식후땡 부동산은 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다.
![부동산 '돈줄' 다 막혔다…고가 아파트는 국세청 세무조사 [식후땡 부동산]](https://img.hankyung.com/photo/201912/01.21280789.3.jpg)
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양도세 장특공제 축소되고 청약시스템 변화…2020년 달라지는 부동산 제도
정부가 강력한 규제책을 담은 12·16 대책을 발표하면서 올해 부동산 시장이 진정세로 마무리되는 분위기다. 올해 수많은 대책과 규제가 나왔지만, 내년 또한 예외가 아니다. 다주택자에 대한 규제가 더욱 강화되고, 기존 주택 보유자 혹은 주택 취득 예정인 사람들에게 해당되는 제도도 달라진다. 2020년 경자년에 새로 시행되거나 바뀌는 부동산 제도를 부동산114의 도움을 받아 정리했다.◆1월, 양도세 장기보유특별공제 혜택 축소2020년부터 9억원 초과 고가주택 양도 시 장기보유특별공제 혜택이 축소된다. 장기보유특별공제란 소득세법에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때, 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도를 말한다. 지금까지는 9억원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 그러나 2020년 1월부터는 매도하는 주택에 ‘2년 이상 거주’라는 조건을 충족하지 못하면 일반 장기보유특별공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유하면 최대 30%까지만 공제해준다.◆1월, 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한전세자금대출을 이용한 갭투자를 막기 위한 조치가 시행된다. 우선 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출금을 회수당한다. 아울러 9억원 초과 1주택자의 경우, 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없게 된다. ◆1월, 주택 유상거래 취득세율 일부 변경2020년부터 6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때, 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화된다. 또 집을 3채 이상 가지고 있는 세대가 추가로 주택을 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다. 현재 주택 유상거래 취득 시 서민 주거 안정을 위해 기본세율(4%)에 비해 낮은 1~3%(6억원 이하 1%, 6억원~9억원 2%, 9억원 초과 3%) 세율이 적용되는데, 다주택자도 낮은 세율을 적용하면 주택 소유의 편중을 초래해 조세 형평성에 어긋난다는 지적에 따른 방안이다. ◆2월, 주택 청약시스템 이관2월 1일부터 주택 청약시스템이 금융결제원에서 한국감정원으로 넘어간다. 1월 중 청약 데이터베이스(DB) 및 관련 자료가 이관될 예정이다. 자료 이관을 위해 설연휴 전후로 일정기간(연휴 포함 3주 내외) 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 예상된다. 2월 이후 입주자모집공고가 이루어지는 단지부터 한국감정원에서 청약업무를 수행하게 된다.◆2월, 실거래가 신고 기간 단축2월21일부터 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 한다. 이를 어기게 되면 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있다. 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우에는 3000만원 이하의 과태료 규정이 신설된다. 실거래가 신고 기간을 짧게 조정하는 이유는 더 정확한 시세정보를 전달하는 것과 동시에 부정거래를 막기 위한 조치다.◆2월, 계약서 작성 단계에서 부동산 중개보수 협의 공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 내년 2월에 추가된다. 따라서 공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 한다. 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 이는 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치다. 현재 중개보수는 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 요율은 거래당사자와 공인중개사간 협의를 통해 정하게 돼 있어 중개보수 관련 분쟁이 끊이지 않았다.◆3월, 자금조달계획서 제출대상 확대 및 거래 소명 강화3월부터는 투기과열지구 3억원 이상 주택 취득 시는 물론, 조정대상지역 3억원 이상 주택과 비규제지역 6억원 이상 주택을 취득할 때에도 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이와 함께 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료를 제출해야 한다. 이는 자금조달계획을 투명하게 함으로써 비정상적인 투기 수요를 근절하기 위해서다.◆3월, 불법 전매 시 청약제한 및 재당첨 제한 강화3월부터 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택, 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.◆1분기, 주택연금 가입대상 개편보유하고 있는 주택을 활용해 국민들의 노후생활 안정을 위한 자금을 지원하는 주택연금제도. 주택연금에 가입할 수 있는 나이와 주택이 이르면 2020년 1분기에 개편 시행될 예정이다. 현행 60세 이상이 가입 가능한 나이 조건은 55세 이상으로 완화된다. 가입 가능한 주택의 기준도 시가 9억원 이하에서 공시가격 9억원 이하로 변경될 계획이다. 공시가격이 시세의 약 70% 안팎에 형성되어 있다는 점을 감안하면 시가 13억원 안팎의 주택 보유자까지 주택연금 가입이 가능해질 전망이다.◆4월, 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료민간택지 분양가상한제가 유예기간을 거쳐 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 본격 적용된다. 또한 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 분양가상한제 적용지역에는 서울의 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진 등 13개 구 전지역과 강서, 노원, 동대문, 성북, 은평 등 5개구 37개 동이 포함됐다. 이와 함께 경기는 집값 상승을 주도한 과천, 하남, 과천의 13개 동이 상한제 대상으로 지정됐다.◆4월, 100가구 이상 공동주택 관리비 의무 공개4월 24일부터 100가구 이상 아파트 등 공동주택은 의무적으로 관리비를 공개해야 한다. 지금까지는 300가구 이상 또는 150가구 이상 주상복합 건물 등 의무관리대상으로 지정된 공동주택만 관리비를 공개했지만, 이것이 100가구 이상으로 기준 강화된 것이다. 이에 따라 관리비, 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목이 공개될 예정이다. ◆5월, 연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고지금까지는 주택으로 월세 혹은 전세를 놓았을 때 연간 수입이 2000만원 이하였다면 비과세가 적용됐다. 하지만 연 2000만원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세된다. 때문에 2020년부터는 세무당국에 신고해야 한다. 다만 연 2000만원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택 가능하다. 부부 합산 기준으로 집이 2채라면 연간 월세소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다. ◆6월, 신용카드 월세 납부 서비스 출시세입자가 집주인에게 월세를 신용카드로 낼 수 있는 서비스가 이르면 6월 출시된다. 월 200만원 한도 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스로 신한카드가 준비 중이다. 이를 잘 활용하면 임차인은 당장 현금이 부족하더라도 월세를 밀리지 않고 납부할 수 있고 임대인 역시 월세 연체나 미납 없는 안정적인 임대사업 운영이 가능해질 것으로 기대된다.◆6월, 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과 한시적 배제소득세법 시행령 개정(2020년 상반기 중)을 통해 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용받는다. 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어준 셈이다.◆7월, 도시공원 일몰제 시행2000년 도입된 도시공원 일몰제가 2020년 7월 최초로 시행될 예정이다. 도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 공원 조성을 하지 않았을 경우 도시공원에서 해제되는 제도를 말한다. 공원 일몰제가 시행되면 약 340㎢라는 거대한 면적을 공원으로 쓸 수 없게 되는 문제가 발생한다.◆8월, 허위매물 게시 공인중개사 처벌 규정 신설 2020년 8월부터 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 공인중개사법 개정안이 시행될 예정이다. 개정안에 따르면 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료를 부과한다. 그러나 사실 허위매물이라는 정의 자체가 모호해서 이를 교묘하게 이용할 경우, 법 시행 이후에도 눈에 띌 만한 효과는 기대할 수 없을 것이라는 우려의 목소리도 있다.◆공모형 리츠 · 부동산펀드 세제혜택 확대이르면 2020년부터 공모형 리츠와 부동산펀드를 통한 배당소득에는 다른 금융소득과는 분리해 더 낮은 세율이 적용될 예정이다. 연간 5,000만원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 9%의 세율로 분리 과세된다. 저금리 기조가 지속되면서 시중에 풀린 유동성이 분양시장으로 유입돼 집값 상승의 원인으로 작용하는 것을 막기 위한 정부의 조치다. ◆단독주택, 꼬마빌딩 등의 상속·증여세 과세표준 기준시가→감정가단독주택이나 소형 빌딩을 상속하거나 증여할 때, 세금이 크게 늘어날 전망이다. 그동안 단독주택과 꼬마빌딩은 시세 파악이 어렵다는 이유로 대부분 시가의 60% 정도 수준의 기준시가로 계산해 상속세와 증여세가 과세되어 왔다. 이로 인해 다른 부동산보다 세금 부담을 줄일 수 있었는데, 과세 형평성 문제로 2020년부터는 기준시가 대신 감정평가를 통해 시세와 비슷한 수준의 과세표준을 적용해 세금이 부과될 예정이다.◆종합부동산세 세율 조정공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율이 0.1%p~0.8%p 인상된다. 주택 보유에 대한 세 부담을 무겁게 하기 위한 취지다. 특히 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’에서 공시가격 현실화율을 주택가격에 따라 상향조정할 예정이어서 공시가격 상승과 맞물려 종합부동산세 오름폭은 더 커질 것으로 보인다. 반면 1세대 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감될 예정이다. ◆공시가격 현실화 및 형평성 제고시세 9억원 이상 주택을 대상으로 한 부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률)이 상향 조정된다. 9억원 이상 주택의 60~70%가 평균 현실화율에 미달해 형평성 확보를 위한 공시가격 현실화가 시급하기 때문이다. 현실화율의 제고수준을 가격대별로 각각 70%, 75%, 80%로 하며, 이에 따르면 30억원 이상 공동주택 현실화율은 시세의 80% 수준까지 올라 보유세가 큰 폭으로 인상될 전망이다. 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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건설 부동산의 대표적인 학회들이 스마트도시 전문인력을 양성하는데 나선다. 대한국토·도시계획학회, 스마트도시·건축학회, 글로벌부동산블록체인포럼 등은 24일 스마트도시 전문인력 양성을 위한 협약서를 체결했다.협약식에는 대한국토도시계획학회에서 정창무회장과 김승남교수, 스마트도시건축학회에서는 한만희 회장과 윤주선부회장, 남진 연구위원장, 그리고 글로벌부동산블록체인협회에서는 황성규회장과 김철부회장, 노홍균사무총장 등이 참석했다.정부는 제4차 산업혁명 시대를 맞아 스마트도시 시범단지 조성계획수립 등 사업을 추진하고 있다. 그럼에도 전문 인력이 절대적으로 부족하고 공무원들의 이해도가 미흡하다고 지적된바 있다. 이에 학회들에서는 법률에 따른 자격증 제도를 추진하고 최고경영자과정을 개설하기로 했다.3개 연구기관에서 각각 국토도시교육원장과 부회장을 맡고 있는 윤주선 교수(홍익대 건축도시대학원)는 “스마트도시 공간분야와 인프라 및 서비스분야를 융합할 전문가 양성이 없이는 세계적인 스마트도시를 조성하는 것은 어렵다고 판단해 이를 융합하고 선도할 전문가를 양성하고자 한다”고 말했다.전문가 과정은 일주일에 2회 씩 야간에 8주 과정으로 교육한다. 최고경영자과정은 일주일에 1회 씩 1년 과정으로 개설한다. 2020년 3월에 개강하는 전문가과정의 수강료는 90만원이고 대학원생들에게는 30%를 할인할 예정이다. 최고경영자과정의 등록금은 1년 동안 650만원이다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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