[집코노미TV] 영화관 갖춘 청담동 100억 빌라는 어떤 모습?

민경진 기자

입력2019.10.03 08:35 수정2019.10.03 11:47

보여줘 홈즈!

효성빌라 청담101

▶민경진 기자
안녕하세요 집코노미TV입니다. 오늘은 서울 청담동에 나와 있습니다. 이곳에서 가장 최근에 지어진 최고급 빌라, 청담101을 보기 위해 나왔는데요. 이 프로젝트를 추진하신 강화성 대표님을 모시고 어떤 곳인지 둘러볼게요.

▷강화성 대표
여기는 공용 옥상인데요. 딱 좋은 높이에서 남산도 보이고 한강도 보이고요. 거실은 소파에 앉아서 북한산과 한강을 볼 수 있죠. 층고도 높아서 더 개방감이 있고요.

우리가 생각하는 그냥 집이 아니라 미술관 형태예요. 이 흰색 벽지는 말 그대로 여기 사시는 분들께 도화지를 하나씩 준 셈이에요. 어떻게 꾸며도 흰 바탕에 어울리게끔요. 주방엔 전세계에서 가장 비싸다는 불탑 화구가 있고요.

▶민경진 기자
세탁기는… 그냥 주시는 건가요?

▷강화성 대표
아, 물론이죠. 다 기본입니다. 보조주방 옆엔 아주머니가 거주하시는 공간도 있어요.

▶민경진 기자
아주머니요?

▷강화성 대표
네, 이쪽엔 기본적으로 가사를 도와주는 아주머니들이 계셔요. 방마다 화장실은 기본적으로 딸려 있고요. 방들은 보통 아파트 대형 면적대 주택형의 안방 느낌이에요. 붙박이장에 화장실, 화장대까지….

그리고 마당엔 정원이 있습니다. 청담동 집에서 공용으로 쓸 수 있는 정원이 나온다는 건 상상이 안 되는 일이죠. 주민들이 쉴 수 있는 공간도 앞뒤로 많이 만들어뒀고요.

영화관도 있고요. 정말 영화를 즐기고 싶다면 이런 공간이 필요하겠죠. 스크린 골프장과 헬스장도 따로 있어요. 35가구 정도만 따로 사용할 수 있는.

주차장은 가구당 5대를 주차할 수 있습니다. 대한민국에 거의 없죠. 펜트하우스는 3대, 일반층은 2대 지정 주차이고요. 사실 청담동은 비교 대상이 없습니다. 뉴욕이나 홍콩과 비교해야죠.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 민경진 기자 촬영 김예린 인턴PD·임지훈 참컴PD 편집 김예린 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[집코노미] 서울 '청약 커트라인' 역대 최고…3인 가족은 입장권도 못 쥔다

서울 아파트 당첨 ‘커트라인’이 사상 최고 수준인 60점대 중반으로 올라섰다. 3인 가족이라면 사실상 당첨을 포기해야 하는 점수다. 민간택지 분양가 상한제 발표 이후 청약시장이 과열 양상을 보이면서 당첨자들의 가점은 종전 대비 20점 가까이 올랐다.◆커트라인 64점 ‘역대 최고’2일 금융결제원 아파트투유에 따르면 서울 삼성동 ‘래미안라클래시’ 당첨자의 최저 가점이 64점을 기록했다. 2017년 10월 ‘주택공급에 관한 규칙’ 개정으로 가점제가 전면 시행된 이후 가장 높은 점수다. 서울 등 투기과열지구에선 이날 이후 국민주택규모(전용면적 85㎡) 이하 주택형의 당첨자를 모두 가점순으로 선정한다.64점은 3인 가족이 채울 수 있는 최고 가점이다. 자신과 배우자, 자녀를 포함해 부양가족이 3인(15점)이면서 무주택기간을 15년(32점)까지 꽉 채우고, 청약통장 가입기간 또한 15년을 달성해 최고점(17점)을 받아야 한다. 그러나 4인 가족도 당첨은 아슬아슬하다. 이 아파트 전체 당첨자들의 평균 가점은 연중 최고인 68.95점이다. 앞선 사례에서 아이를 한 명 더 낳아야(+5점) 가능한 점수다.분양업계는 시세보다 크게 낮은 분양가가 고가점 청약수요를 대거 이끌어낸 것으로 분석했다. 이 아파트의 전용 84㎡ 분양가는 15억~16억원대로, 인근 신축 단지 대비 10억원가량 낮다. 최고 10억원정도의 시세차익을 거둘 수 있다는 계산이 나오면서 경쟁률이 세자릿수를 넘겼다. 일반분양 112가구 모집에 1만3000여명이 몰리면서 평균 115대1의 경쟁률을 기록했다.하지만 굳이 강남 새 아파트나 ‘로또 아파트’가 아니어도 당첨 커트라인은 급등하는 중이다. 지난 8월 ‘주택법 시행령 개정안’ 발표 이후 이날까지 서울에서 청약을 받은 5개 단지의 커트라인은 평균 52.40점이다. 직전 32개 단지(35.84점)보다 17점가량 높다. 2017년 가점제 전면 시행 이후(31.79점·14개 단지)와 비교하면 20점 이상 올랐다. 지난해 평균(42.64점·28개 단지)과 비교해도 차이가 두드러진다. 정부가 추첨제 물량을 줄이고 유주택자의 청약을 배제하는 등 법이 누더기가 될 정도로 청약제도를 손봤지만 가점은 거꾸로 높아지기만 한 셈이다. 그동안 청약제도는 140번 개정됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “분양가 규제로 당첨만되면 시세 차익을 거둘 수 있다는 인식이 확산됐기 때문”이라고 진단했다.◆“청약과열, 예고편일 뿐”전문가들은 이 같은 고가점 경쟁이 예고편에 불과할 것으로 내다봤다. 분양가 상한제가 시행되면 경쟁이 더욱 치열해지는 게 불 보듯 뻔한 일이어서다. 특히 가점이 낮은 젊은 세대의 경우 청약을 통한 내집마련이 사실상 불가능해질 전망이다. 부양가족이 많지 않은 40대도 가점에서 밀린다.정부는 제도 시행 전 공급을 늘려 청약 과열과 집값 불안을 막을 방침이다. 상한제 적용에 6개월의 유예를 둬 내년 봄까지 분양물량이 집중되도록 하겠다는 의미다. 이미 관리처분계획인가를 받은 재개발·재건축 단지들은 유예기간 안에 입주자모집공고를 낼 경우 상한제 적용을 피한다. 그러나 이마저도 현실적이지 못하다는 지적이 나온다. 관리처분계획인가를 받았더라도 아직 이주 단계에 머문 정비사업구역은 6개월 안에 분양에 나서기 물리적으로 어려워서다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “단기간에 공급이 쏟아지면 청약수요가 일부 나뉠 수 있겠지만 여전히 소수의 고가점자들에게만 당첨 기회가 돌아갈 것”이라고 말했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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[집코노미] '강남 로또' 오늘 청약…실속 챙기려면 강북 특별공급으로?

서울 강남과 강북에서 알짜 정비사업 단지 청약이 시작됐다. 분양가가 주변 시세보다 최대 수억원 저렴하게 책정돼 당첨 경쟁이 치열할 것으로 전문가들은 내다봤다. 이들 단지 일반분양분의 장·단점을 분석하고 당첨 확률을 높일 수 있는 ‘급소’를 분석했다.◆강남 한복판 마포 신축값1일 1순위 청약을 받는 ‘역삼센트럴아이파크’는 이번주 분양시장 ‘최대어’로 꼽히는 단지다. 역삼동 개나리4차를 재건축하는 이 단지는 499가구 가운데 138가구가 일반에 공급된다. 전용면적 84㎡ 기준 분양가는 15억2000만~16억6000만원대다. 강남 한복판에 들어서는 단지가 마포 신축 아파트 가격인 셈이다. 주변에서 먼저 재건축을 마친 ‘개나리SK뷰’와 ‘개나리푸르지오’ 등의 같은 면적대 가격이 19억~20억원대인 점을 감안하면 4억~5억원 차이다.당첨자의 시세 차익이 클 것으로 예상되는 반면 물량이 많지 않아 경쟁이 치열할 것으로 전문가들은 예상했다. 50~100대1의 경쟁률을 기록할 것이란 관측이다. 앞서 인근에서 청약을 받은 ‘래미안라클래시’는 112가구 모집에 1만3000여명이 몰리면서 115대1의 경쟁률을 보였다.하지만 ‘모두의 로또’는 아니다. 청약 문턱이 높은 편이다. 모든 주택형의 분양가가 9억원을 넘겨 특별공급이 없다. 중도금 대출도 나오지 않아 대부분의 금융비용을 당첨자가 조달해야 한다. 이 단지는 잔금 비율이 분양가의 20%로 책정돼 나머지 80%의 돈을 입주 전까지 내야하는 조건이다. 전용 84㎡를 기준으로 당첨 한 달 안에 3억원가량을 계약금(분양가의 20%)으로 치른 뒤 5개월마다 1억5000만원을 중도금(분양가의 60%)으로 납부해야 한다. 결국 잔금을 제외한 12억~13억원을 대출 없이 조달할 수 있는 조건이면서 가점이 높은 무주택자들만 노려볼 수 있다. 사실상 강남 일대서 비슷한 금액대에 전세로 거주 중인 현금부자들이 대상이 되는 셈이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “중도금 집단대출이 불가능해 금융접근성이 다소 떨어진다”면서도 “직전 래미안라클래시의 중도금 주기가 3개월 안팎이었던 점과 비교하면 상대적으로 여유가 있는 편”이라고 설명했다시스템에어컨과 수입 주방가구 등 유상옵션을 최고사양으로 모두 선택할 경우 분양가는 전용 84㎡A형 기준 5800만원가량 오른다. 그러나 발코니 확장 비용이 분양가에 이미 포함돼 있어 따로 낼 필요가 없다. 김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 “래미안라클래시에서 2000만원가량의 발코니 확장 비용이 추가됐던 점을 감안하면 옵션을 포함해도 실질 분양가가 낮은 수준”이라며 “청약가점이 낮다면 추첨제 물량이 배정되는 중대형 면적대를 공략해야 한다”고 말했다.주거 선호도가 높은 이른바 ‘로열동·호’가 일반분양분엔 없는 것도 아쉬운 점으로 꼽힌다. 이 단지 전용 84㎡ 일반분양분은 모두 대로변으로 배치된다. 이 가운데서도 전용 84㎡B형은 주방에 창문이 없는 구조다. 전용 115㎡와 125㎡는 안쪽 동으로 계획됐지만 모두 저층이다. ◆‘실속’은 강북 청약에?같은 날 강북에선 ‘보문리슈빌하우트’가 특별공급 청약을 받는다. ‘강남 로또’에 가려 주목도가 높지 않지만 일반분양 비율이 높은 데다 로열동·호가 많아 숨은 알짜 분양으로 꼽힌다. 성북천변 보문2구역을 재개발하는 이 단지는 465가구 가운데 절반에 가까운 221가구를 일반에 분양한다. 특별공급 물량도 많은 편이다. 신혼부부 43가구와 기관추천 21가구, 다자녀 21가구, 노부모부양 6가구 등 모두 91가구가 배정됐다.전체 물량 가운데 소형 면적대의 비중이 높다. 특별공급을 제외한 일반분양은 전용 59㎡가 121가구, 84㎡가 9가구다. 분양가는 각각 5억3000만~5억7000만원과 7억3000만~7억8000만원대다. 주변에서 가장 최근 입주한 단지인 ‘보문파크뷰자이’와 비교하면 면적대별로 1억~2억원가량 차이다. 분양가의 60%인 중도금은 4회차분 이자까지 후불로 계산한다.고층에 배정되는 일부 가구를 제외하면 일반분양분 대부분이 정남향이다. 단지 안쪽 공원을 끼고 있는 가구도 많다. 강영훈 부동산스터디 카페 대표는 “로열동 당첨 가능성이 높은 데다 어느 동에 당첨되더라도 보문역과 가깝다”며 “청약가점과 보유현금이 부족하다면 전날 청약을 받는 강남 아파트보다 합리적인 선택이 될 수 있다”고 설명했다.가구수가 많지 않은 전용 84㎡를 공략하는 게 당첨 확률을 높일 수 있다는 분석도 나온다. 김병기 팀장은 “전용 84㎡는 가구수가 적지만 모두 6층 이하 저층으로만 배정됐다”며 “저층부를 기피하는 이들이 많아 예비당첨자에게까지 기회가 돌아갈 수 있다”고 말했다.부산 사상구에선 주례2구역을 재개발하는 ‘주례롯데캐슬골드스마트’의 청약 일정이 시작된다. 1일 특별공급을 시작으로 2일 순위, 4일 2순위를 받는다. 최고 37층 9개 동, 998가구 가운데 803가구가 일반분양으로 나온다. 전용 59~84㎡로 구성됐다. 분양가는 2억8000만~4억4000만원대다. 투기과열지구와 조정대상지역에서 공급되는 아파트가 아닌 탓에 1주택자도 1순위로 청약할 수 있다. 재당첨제한도 적용되지 않는다. 모든 주택형이 국민주택규모(전용 85㎡) 이하여서 당첨자의 60%는 추첨제로 선정한다. 당해지역 청약 자격은 부산과 울산, 경남 지역 거주자에게 주어진다.전형진 기자 withmold@hankyung.com