[부동산 법률방] 임차인이 전소유자였던 집, 경매받기 어려울까요?

김하나 기자

입력2019.09.19 07:46 수정2019.09.19 07:46

임차인이 대항력 있을까 우려
"기준권리(1순위 근저당권)가 생기는 기준일 따져봐야"
"현소유자 소유권 이전등기 마친 다음날이 기준"

전세로 살던 집에서 나오게 되는 경우 중에 '집주인(임대인)이 직접 들어온다'는 이유는 흔합니다. 이후 집주인이 살면서 집을 파는 경우도 있는대요. 집주인의 경제적 사정이 좋지 않게 될 경우가 대부분입니다.

이 와중에 매수인의 자금이 충분치 않다보면, 집주인은 집을 팔되 월세 내지 전세로 거주하기도 합니다. '집안 사정이 되면 다시 사겠다'는 약속을 하기도 합니다. 임차인이 전소유자인 집이 이 때 등장합니다. 단순한 세입자가 아닌 전소유자가 임차인이 됐다면, 경매에서 이런 집을 낙찰받아도 별 문제가 없는 걸까요?

편의점을 운영하고 있는 A씨(39세). 그는 경매로 내 집 마련에 나섰습니다. 그러던 중 경기도 성남시 분당에서 3차 매각기일 앞두고 있는 아파트에 관심을 갖게 됐습니다. 사는 곳과 멀지 않고, 단지 내에 초드학교까지 있어 마음이 들었습니다. 최저입찰가격 수준으로 매수하면 시세보다 최소한 2억원 이상 싸게 사는 셈이었습니다. 가격을 좀 더 써서 내도 되야겠다 싶어 A씨는 경매에 참여하기로 마음을 먹었습니다.

권리분석에 들어가면서 등기부를 확인했습니다. 1순위 근저당권, 2순위 근저당권, 3순위 가압류, 4순위 가압류, 5순위 경매개시결정(임의경매) 순이었습니다. 여기서 기준권리는 1순위 근저당권으로 경매로 소멸되는 권리였습니다. 기준권리 뒤에 나오는 2순위부터 5순위까지의 모든 권리도 소멸되는 것이었습니다.

그런데, 기준권리보다 빠른 임차인이 있었습니다. 임차인의 전입신고가 1순위 근저당권보다 앞서 있었던 겁니다. 하지만 임차인의 확정일자는 없었고, 배당요구도 하지 않은 상태였습니다. 이런 경우, 임차인의 보증금은 당연히 매수인이 인수하게 되는 걸로 알고 있습니다. 임차인(전소유자)의 최초의 전입신고는 2015년 5월 1일자였습니다. 현소유자가 아파트를 매수하고 소유권이전등기를 마친 일자는 2017년 5월 1일자입니다.

문제는 임차인은 전소유자였다는 점입니다. 아파트를 세일 앤 리스백(매각한 뒤 재임대)조건으로 처분한 것으로 추정됐습니다. 전소유자인 임차인이 전세를 사는 조건으로 아파트를 매도한 것으로 보였습니다. 이렇게 전소유자가 임차인인 경우, 대항력은 언제부터 인정해 주는지 궁금해졌습니다.

[부동산 법률방]

안녕하세요. 부동산 법률방의 고준석 교수입니다. 전소유자, 즉 전 집주인이 전세를 사는 조건으로 아파트를 매도하는 경우가 있습니다. 이렇게 임차인 전소유자인 경우에는 대항력을 인정해 주는 기준일은 달라집니다. 그 기준일은 임차인(전소유자)의 최초의 전입신고일자가 아닙니다. 현소유자가 소유권이전등기를 마친 그 다음날이 기준이 됩니다.

A씨가 살펴본 건의 경우 현소유자가 전세 및 대출을 끼고 아파트를 매수한 것으로 보입니다. 등기부를 보면, 같은 날짜에 소유권이전등기 및 1순위 근저당권이 설정됐습니다. 전소유자가 임차인일 경우 최초의 전입일자가 대항력을 판단하는 기준이 되지는 않습니다. 전소유자가 아파트를 매도하면서 임차인으로 그 아파트에 계속 거주할 수 있습니다. 이 경우에 소유권이전등기를 마친 이익부터 대항력이 생기는 것으로 보기 때문입니다. (대법원 99다59306 참조).

본건의 경우 임차인(전소유자)의 최초의 전입신고는 2015년 5월 1일자였습니다. 현소유자가 아파트를 매수하고 소유권이전등기를 마친 일자는 2017년 5월 1일자라는 건, 기준권리가 되는 1순위 근저당권이 설정된 일자도 2017년 5월 1일자라는 겁니다. 임차인은 전소유자이기 때문에 최초의 전입일자가 대항력의 기준일이 되지 않습니다. 다시 말해 소유권이전등기를 마친 다음날인 2017년 5월 2일자가 기준일이 됩니다.

얼핏보면 임차인이 집과 관련이 있는 사람이다보니 임차인이 대항력을 갖춘 것처럼 보입니다. 그러나 임차인은 전소유자일 뿐입니다. 대항력을 인정해 주는 기준 시점이 집주인이 아예 바뀌게 됩니다. 대항력을 인정해 주는 시점이 기준권리(1순위 근저당권)보다 하루 늦게 됩니다. 임차인은 제3자에게 대항할 수 있는 대항력은 생기지 않습니다.

도움 = 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수 (네이버 카페 'GO부자')
정리 = 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com

관련 뉴스

1

[이슈+] 돼지열병 확산, 치솟는 경매가…'金겹살' 현실화

국내에 아프리카 돼지열병(ASF)이 연달아 발생하면서 돼지고기의 경매가격이 치솟았다. 파주에 이어 연천까지 돼지열병이 확산하면서 돼지고기 가격의 급등세는 당분간 이어질 전망이다. 경매가 상승분이 조만간 일선 마트 및 시장에 반영되면 소비자 체감가격도 껑충 뛸 전망이다. 19일 축산물품질평가원 산하 축산유통종합정보센터에 따르면 전날 14개 축산물 도매시장에서의 돼지고기 경매가는 kg당 5975원으로 16일 대비 31% 급등했다. 전날 경기도 파주시에 국내 처음으로 아프리카 돼지열병이 발생하면서 4950마리 돼지가 살처분됐다. 이날 경기도 연천군에서도 ASF 발생이 확인됐다. 연천군 백학면의 양돈농장은 이날 오전 7시께 확진 판정을 받았다. 해당 농장은 4700마리를 사육하고 있다. 이에 가격 급등세는 당분간 이어질 것이라는 예상이다. 이형우 한국농촌경제연구원 팀장은 "우리나라에서 처음 돼지열병이 발생하면서 심리적인 불안요인과 이동제한, 가수요가 붙으면서 가격이 급등했다"며 "당분간 가격변동성은 커질 것으로 예상된다"고 전망했다. 이날 돼지고기 경매가는 아직 나오지 않았지만, 전날보다 가격은 더 급등할 것으로 예상된다. 이날은 돼지의 이동제한으로 경매시장 11곳 중 2곳만 열릴 예정이기 때문이다. 돼지 이동 제한으로 경매가격에 왜곡이 발생한다는 점도 감안해야 한다는 지적이다. 다만 돼지고기 가격 급등세가 오래가진 않을 것이라는 관측이다. 정부는 파주 연천에서 진행되는 돼지 살처분이 돼지고기 가격에 미치는 영향은 미미할 것으로 보고 있다. 농림축산식품부는 "17일 돼지고기 도매가격이 급등한 것은 가축 이동중지 명령에 따른 단기간 물량 부족을 우려한 중도매인이 선제적으로 물량을 확보하면서 발생한 일시적인 현상으로 보인다"고 설명했다. 또 시기적으로 돼지의 공급량이 풍부한 반면 소비는 감소하고 있어서다. 농촌경제연구원에 따르면 1~7월 가정내 돼지고기 구매량(4주간 평균)은 1.86kg으로 전년 동기(1.89kg)보다 줄었다. 대한한돈협회 관계자는 "시기적으로 현재부터 10월 중순까지 돈가(돼지고기 가격)가 가장 낮은 편"이라며 "추석이 지나면서 돼지고기 출하량은 많고 다음 김장철까지 소비는 줄어드는 시기인 만큼, 가격이 엄청나게 폭등하기 힘들 것 같다"고 예상했다. 공급 측면에서 현재 국내 돼지 사육두수는 1200만마리 정도로 평년보다 13% 많은 수준이다. 돼지고기 수입 물량도 많은 편이다. 육류유통수출협회에 따르면 올해 1~7월 돼지고기 수입량은 28만3379t이다. 올해 돼지고기 예상 수입량은 43만t으로 점쳐지고 있다. 지난해 수입 돼지고기는 46만4000t으로 1971년 돼지고기 수입 자유화 이후 역대 최대치였다. 소비자들이 돼지고기 가격 상승을 직접 체감하기까지는 시간이 좀 더 소요될 것으로 예상된다. 축산물 공판장에서 경매를 통해 거래된 돼지고기는 중간 도매상을 거친 뒤 이틀 내 정육점, 마트, 식당, 소매업체로 들어간다. 다행히 대형마트는 재고 물량을 1~2주 정도 비축해두고 있어 소비자 가격 상승이 바로 나타나진 않을 전망이다. 금융투자업계도 돼지고기 가격의 단기 상승을 예상하고 있다. 박상준 키움증권 연구원은 "한국은 중국 대비 잔반급여 비중이 낮고, 양돈업체의 현대화 수준이 높은 편인 만큼 국내 전체 돈육 공급에 큰 영향을 주는 대규모 살처분까진 발생하지 않을 것"이라며 "돈가 상승 우려 심리 확산에 따른 돈가의 단기 반등만 나타나는 시나리오가 유력하다"고 분석했다. 고은빛 한경닷컴 기자 silverlight@hankyung.com
2

박수근·김환기·유영국·도상봉…미술품 130억원대 가을 '큰 場'

‘국민 화가’ 박수근의 애잔한 풍경화, 김환기의 반추상화, 박서보의 단색화, 백남준의 비디오아트, 광개토대왕비문 탁본, 미국 인디애나 로버트의 조각 등 국내외 미술가의 수작 215점이 한꺼번에 경매에 부쳐진다. 미술품 경매회사 K옥션이 오는 24일 서울 강남구 신사동 본사에서 실시하는 가을 경매를 통해서다.출품작의 추정가 총액은 133억원으로, 지난 7월 K옥션 여름 경매(110억원)보다 15%가량 늘었다. 국내 경기 침체 신호가 감지되고, 글로벌 경기 둔화 우려가 커지면서 그림값이 조정을 받고 있는 만큼 비교적 싸게 미술품에 투자할 기회라는 분석도 나온다.K옥션은 국내 유명 화가들의 수작을 전면에 배치해 이번 경매 실적을 100억원대까지 끌어올린다는 전략이다. 김환기의 뉴욕시대 1968년작 반추상화 ‘23-Ⅴ-68 #22’(추정가 6억~10억원)는 시중 가격보다 싸게 출품해 미술애호가들이 경합하게 할 계획이다. ‘23-Ⅴ-68 #22’는 추상화 형태의 화면에 도자기 같은 실제 모형을 배치해 자연스럽게 공존하는 구도를 적용한 게 특징이다. K옥션 관계자는 “자연이라는 소재를 택하면서도 화면 구성은 추상 경향을 드러낸 작품”이라고 설명했다. 김환기의 또 다른 뉴욕시대 작품 ‘10-IV-68 #10’(5억5000만~8억원)과 1958년 프랑스 파리에서 제작한 작품 ‘제기’(4억~8억원)도 이번 경매에 나온다.박수근이 1964년 보따리를 이고 고목 사이로 귀가하는 두 아낙네의 모습을 정감 있게 그려낸 ‘두 나무와 두 여인’은 추정가 3억7000만~7억원에 나왔고, 백남준의 ‘TV첼로’(2억3000만~3억5000만원), 장욱진의 ‘풍경’(2억~3억원), 이대원의 100호 크기 2002년작 ‘논’(2억~3억원), 도상봉의 ‘라일락’(5000만~1억원), 유영국의 ‘움직이는 산’(2억8000만~5억원) 등도 비교적 합리적인 가격에 출품됐다.K옥션은 국내외 무대에서 주목받고 있는 추상작가의 작품 20여 점도 경매에 올린다. 프랑스 퐁피두메츠센터에서 회고전을 열고 있는 이우환의 작품 7점을 비롯해 이탈리아 베네치아의 포르투니미술관에 초대된 윤형근의 작품 6점, 박서보의 ‘묘법’ 6점, 이강소 작품 3점, 하종현의 ‘집합’ 2점 등이 눈길을 끈다.고미술 분야에서는 광개토대왕비문 탁본첩이 단연 돋보인다. 석회탁본 방식으로 19세기 말에 제작한 것으로 추정된다. 비석의 각 면에 열 장씩, 총 40장의 종이를 사용해 탁출했다. 탁본에 사용한 종이는 고려지, 먹은 연매(그을음)로 파악됐다. 광개토대왕비는 고구려 20대 왕인 장수왕이 아버지 광개토대왕의 공적을 기리기 위해 414년에 세운 비석이다. 아들 장수왕이 아버지에게 바친 ‘국강상광개토경평안호태왕(國岡上廣開土境平安好太王)’이라는 시호가 적혀 있다.18~19세기 함경도의 명승지 열 곳을 그린 ‘북관십경도’, 독특한 문양과 다양한 기형을 갖춘 ‘백자청화운룡문호’, 추사 김정희의 글씨, 명성황후의 편지, 조선시대 화가 겸재 정선과 현재 심사정의 진경산수화, 다산 정약용의 간찰(편지), 김영삼과 김대중 전 대통령의 휘호 등도 나와 있다. 출품작은 24일까지 K옥션 전시장에서 만날 수 있다.김경갑 기자 kkk10@hankyung.com
3

법원경매 낙찰가율 10년만에 최저…업무상업시설 폭락

법원경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)이 10년 만에 최저치를 기록한 것으로 나타났다.법원경매 전문기업 지지옥션이 9일 내놓은 '8월 경매동향보고서'에 따르면 전국 경매 낙찰가율은 전달 대비 9.5%포인트 하락한 62.8%를 기록했다.이는 2009년 3월에 기록한 전국 경매 낙찰가율(61.8%) 이후 10년 5개월 만의 최저치다.용도별로 업무상업시설의 낙찰가율이 전달 대비 21.4%포인트 폭락한 44.3%로 조사됐다.이는 관련 통계가 수집되기 시작한 2001년 이후 가장 낮은 수치다.또 업무상업시설 평균 응찰자 수는 지난달 2.6명에 그쳐 업무상업시설 경매 물건에 대한 시장의 관심과 평가가 낮아진 것으로 추정된다고 지지옥션은 설명했다.주거시설과 토지의 낙찰가율은 전달 대비 각각 2.4%포인트, 1.2%포인트 소폭 하락한 77.4%, 70.4%를 기록했다.지역별로는 경북의 낙찰가율이 전달보다 37.8%포인트 하락한 31.6%로 최하위를 기록했다.지난 7월 전국 최고 낙찰가율을 기록했던 광주(96.6%)와 최하위권에 머물렀던 충남(60%)도 10%포인트 안팎의 낙폭을 보이며 각각 80.7%와 51.3%를 기록했다.반면, 서울과 대전의 낙찰가율은 소폭 상승한 것으로 나타났다.서울은 전달 대비 1.7%포인트 높아진 87.9%를 기록했고, 대전은 7%포인트 오른 70.4%로 집계됐다.두 지역 모두 토지 낙찰가가 10%포인트 이상 상승한 것이 주요 원인으로 분석됐다.지지옥션은 "높은 낙찰가율은 경매에 나온 물건에 대한 투자 또는 소유 가치가 높게 평가된 것으로 해석할 수 있고, 반대의 경우 시장의 낮은 평가를 유추할 수 있다"면서도 "다만, 개별 경매 물건의 특성에 따라 다양한 해석이 가능하다는 점에서 낙찰가율만으로 경기 현황을 판단하기에는 무리가 있다"고 설명했다.지난 7월 1만2천건을 돌파한 법원경매 진행 건수는 지난달 1만1천898건으로 소폭 감소했고, 이 가운데 4천34건이 낙찰돼 낙찰률은 33.9%를 나타냈다.지난달 전국 평균 응찰자수는 3.7명으로 집계됐다./연합뉴스