"투기 줄어 집값 하락할 것"
상한제 '극약처방' 내렸지만
아파트 가격 낮추기는커녕
공급부족 불안 심리만 자극
정부가 공공택지와 함께 민간택지에도 분양가 상한제를 적용하려는 이유는 나날이 상승하는 서울 강남의 재건축 아파트 분양가를 잡기 위해서다. 3.3㎡당 5000만원에 육박하는 재건축 아파트 일반분양가가 주변 집값을 자극한다고 판단한 것이다. 하지만 정부가 근본적 해법인 ‘공급 확대’ 대신 인위적인 ‘가격 통제’에 나서자 오히려 부작용부터 나타나고 있다. 주택시장 안정을 위해 정부가 야심차게 내놓은 규제가 오히려 집값을 자극하는 불쏘시개 역할을 했다고 전문가들은 지적했다.
< 재건축 조합원들의 분노 > 이미 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 사업장에도 민간택지 분양가 상한제를 소급 적용하기로 하면서 위헌 논란이 일고 있다. 서울 42개 재개발·재건축조합 조합원들이 지난 9일 서울 광화문에서 ‘분양가 상한제 도입철회’를 요구하는 시위를 하고 있다. /한경DB ‘극약처방’ 안 통하나
이문기 국토교통부 주택도시실장은 지난달 12일 민간택지 분양가 상한제 확대 적용을 위한 시행령 개정안을 발표하면서 “지난 6월부터 서울 집값이 상승 전환하는 등 강남 재건축 아파트를 중심으로 가격상승 조짐이 나타나고 있다”며 “이에 선제적으로 대응하기 위해 시행령 개정을 추진하겠다”고 밝혔다. 국토부는 분양가 상한제를 적용했던 2007~2014년에 서울 집값이 안정세를 보였다는 근거를 들어 집값이 안정될 것이라고 예측했다. 국책 연구기관인 국토연구원도 “재개발·재건축 사업개발 이익이 줄고 투기수요가 감소해 서울 집값이 1.1%포인트 하락할 것”이라며 “상한제 시행으로 분양가가 하락하면 고분양가가 주변 기존 주택의 가격을 상승시키는 것도 차단할 것”이라고 전망했다. 분양가 상한제를 시행하면 분양가가 시세 대비 70~80% 수준으로 낮아져 무주택 실수요자들이 저렴한 비용으로 내 집을 마련할 수 있는 환경이 조성될 것이라는 평가도 있었다.
하지만 시장은 정부 기대와 반대 방향으로 움직였다. 분양가 상한제가 새 아파트 공급절벽 현상을 야기할 것이란 전망이 나오면서 신축 아파트 가격 상승폭이 더 커졌다. 대책의 타깃이었던 지역 집값이 더 오르는 현상도 나타났다. KB부동산에 따르면 강남구는 8월 셋째주와 넷째주에 각각 0.24%, 0.23% 상승하면서 서울 집값 상승을 견인했다. 분양가 상한제 적용의 직격탄을 맞은 재건축 대상 아파트값도 3주간 하락세를 보이다 지난 6일 0.04% 오르며 상승전환했다.
청약시장 과열
신축 아파트 공급이 줄어들 것이라는 불안에 30~40대 무주택자들이 앞다퉈 청약에 뛰어드는 현상도 나타나고 있다. 서울에 이어 수도권까지 청약 열기가 번져 경쟁률과 청약 당첨 가점이 치솟았다. 가점이 상대적으로 낮은 실수요자가 청약 경쟁에서 밀려나는 부작용이 나타난 것이다.
지난 4일 인천 송도국제도시 3개 단지 청약에는 약 11만 명의 예비 청약자가 몰렸다. ‘송도 더샵 센트럴파크 3차’는 전용 80㎡ 33가구 모집에 3만3801명이 몰려 최고 경쟁률 1024 대 1을 기록했다. 같은 날 청약을 받은 송도국제 F20-1블록 ‘송도 더샵프라임뷰’는 398가구 모집에 4만5916명이 몰려 평균 115 대 1의 경쟁률을 나타냈다.
서울에서도 기록적인 청약 경쟁률이 나오고 있다. 인기 지역에선 최고 경쟁률이 100 대 1을 훌쩍 넘고 청약 가점도 70점대로 치솟았다. 분양가 상한제 시행을 발표한 8월 들어 분양한 단지들은 지난 7월과 비교해 경쟁률이 더 높아졌다. 이달 수도권 분양단지의 청약 경쟁률은 서울 녹번역 e편한세상캐슬 2차 75 대 1, 이수 푸르지오 더 프레티움 204 대 1, 송파 시그니처 롯데캐슬 55 대 1, 서대문 푸르지오 센트럴파크 44 대 1 등이다. 7월 분양한 서울 백련산 e편한세상은 32 대 1의 경쟁률을 보였고, 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65는 14 대 1, 서초 그랑자이는 43 대 1의 경쟁률을 기록했다.
청약 경쟁이 치열해지면서 당첨 커트라인도 치솟고 있다. 서울 이수 푸르지오 더 프레티움 당첨 평균 가점은 67점을 기록했다. 청약통장 가입 기간 15년(16점), 무주택 기간 15년(32점), 부양 가족 3명(20점) 등의 조건을 갖춰야 받을 수 있는 점수다. 고준석 동국대 겸임교수는 “정부가 인위적으로 가격을 통제하면 반드시 부작용이 나타난다”며 “아파트 공급을 늘리고, 앞으로도 지속적으로 양질의 아파트가 공급될 것이라는 신호를 보내야 시장 참여자의 불안을 해소할 수 있다”고 지적했다.
정부가 민간택지 분양가 상한제 확대 적용 방침을 발표한 지 한 달이 지났지만 기대했던 정책효과가 나타나지 않고 있다. 정부는 무주택 서민의 내집 마련 문턱이 낮아지고, 시세 대비 반 토막 수준의 분양가격이 주변 시세를 끌어내리는 효과를 기대했다. 그러나 공급 부족 우려로 아파트 가격 상승폭이 더 커지고, 분양 대기수요 증가로 전셋값마저 오름세를 보이고 있다. 수억원의 웃돈을 기대한 무주택자들이 대거 분양시장으로 몰리면서 청약시장도 과열되고 있다.10일 KB부동산 리브온에 따르면 9월 첫째주(2일 기준) 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.13% 상승했다. 6월 셋째주 이후 12주 연속 상승이다. 국토교통부가 지난달 12일 분양가 상한제 시행령 개정안을 발표한 뒤 강남구 마포구 서대문구 등 인기 주거지역 상승률이 0.2%대로 커졌다. 이전 주간 상승률은 0.06~0.10%대였다.전셋값 상승 우려도 커지고 있다. 9월 첫째주 서울 전세수급지수는 144.3이었다. 작년 8월 이후 가장 높은 수치다. 전세수급지수가 100보다 크면 공급이 부족하다는 의미다. 지난 7월 초 김현미 국토부 장관이 분양가 상한제를 처음 언급했을 때는 122.9였다.청약 경쟁도 한층 더 뜨거워졌다. 지난달 말 서울 사당동 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’은 204 대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다. 역대 두 번째로 높은 경쟁률이다. 지난주 인천 송도신도시 3개 단지 분양에는 11만여 명이 청약했다. 김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “서울 집값이 불안한 근본적인 이유는 양질의 주택이 부족하기 때문”이라며 “근본 대책을 내놓지 않고 인위적인 가격 통제에 매달리다 보니 부작용이 나타날 수밖에 없다”고 지적했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “도심 재건축·재개발을 활성화해 공급 물량을 늘려야 한다”고 강조했다.최진석 기자 iskra@hankyung.com
부동산 전문가들은 민간택지 분양가 상한제가 중장기적으로 공급 부족 사태를 유발할 것이라고 입을 모았다. 서울 주요 신규주택 공급원인 재건축·재개발이 위축될 가능성이 높아서다.재건축·재개발조합은 조합원에게 분양하고 남은 물량인 일반분양분 수익에 의존해 사업을 하는 게 일반적이다. 일반분양 가격이 낮아지면 수익성이 떨어져 사업하기가 어려워진다고 전문가들은 지적했다. 일부 강남권 재건축조합이 일반분양 가구를 없애는 1 대 1 재건축으로 선회하는 것도 공급 부족 원인이 될 전망이다.“공급 부족 유발”부동산 전문가들은 분양가 상한제 영향으로 사업을 사실상 중단하는 재개발·재건축 구역이 속출할 것으로 예상했다. 일반분양 수입으로 사업비를 충당해야 하지만 분양가가 제한되면서 수입이 감소할 수밖에 없어서다. 재건축 초과이익환수제까지 적용받는 터라 더욱 그렇다. 김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장은 “공사에 3~4년 정도 걸리는 것을 감안하면 2022년부터 서울 도심에서 공급 부족 현상이 심해질 것”이라고 예상했다.전문가들은 1 대 1 재건축으로 돌아서는 단지도 속속 나올 것으로 전망했다. 1 대 1 재건축은 일반분양을 하지 않거나 극소량만 하는 재건축 방식이다. 깎일 수익이 없는 만큼 상한제의 영향도 적다. 하지만 그만큼 새 아파트 공급량이 감소하는 문제가 있다. 곽창석 도시와공간 대표는 “조합원 분담금이 늘어나기 때문에 원주민의 자금력이 탄탄한 서울 강남 등 일부 지역에서만 이 같은 방식을 선택할 수 있을 것”이라고 말했다.저층 단지 등 용적률이 낮아 사업성이 높게 평가됐던 곳들은 타격을 받을 것으로 전문가들은 예상했다. 국토교통부는 상한제 적용 기준을 ‘최초 입주자모집공고’ 시점으로 일원화하기로 했다. 이미 관리처분계획인가를 신청한 재개발·재건축 단지는 종전 시행령의 상한제 적용 기준(관리처분계획인가 미신청)을 피했더라도 바뀐 법대로 다시 분양가 규제를 받아야 한다. 사업성이 높은 것으로 평가됐던 강남권 단지가 대거 상한제 적용을 받게 됐다. 이상우 익스포넨셜 대표는 “서울 강남권에선 둔촌주공과 개포주공1단지가 큰 타격을 받을 가능성이 높다”며 “일반분양 비중이 높아 사업비 손실이 크다”고 설명했다.리모델링과 가로주택정비사업, 중소규모단지 재건축사업 등은 오히려 활기를 띨 수 있다는 전망도 나온다. 일반분양분이 적어 상한제 영향이 미치지 않아서다. 상한제는 일반분양이 30가구를 넘는 주택이 대상이다. 이 대표는 “리모델링의 경우 수직증축을 통해 20가구 안팎으로 일반분양을 맞추면 상한제를 피할 수 있다”며 “다만 이 같은 정비사업 방식이 아무리 활성화되더라도 전체 주택 공급량에 미치는 효과는 미미하다”고 지적했다.“집값 양극화 우려”부동산 전문가들은 집값 양극화도 불가피할 것으로 전망했다. 한국감정원 조사에서 서울 아파트 매매가격은 지난주까지 10주째 상승했다. 분양가 상한제 발표 이후로도 상승세가 이어졌다. 최근엔 오히려 상승폭이 커졌다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “공급 위축으로 인한 집값 상승 기대심리가 깔려 있다”며 “정부 기대와 달리 일부 지역 집값이 가파르게 오르는 부작용이 발생할지 모른다”고 지적했다. 박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 “집값 흐름을 보면 앞으로도 신축을 중심으로 강보합세가 유지될 가능성이 있다”고 내다봤다.반대로 지방 부동산시장은 더욱 위축되거나 하락 반전할 것이란 예상이 나온다. 김학렬 소장은 “상한제로 서울 집값이 더욱 자극받으면 수익을 좇는 투자자 또한 서울로 몰릴 것”이라며 “이들이 빠져나간 일부 지방 도시는 그동안의 상승분을 반납할 수 있다”고 말했다.전셋값이 불안해질 가능성도 있다고 전문가들은 예상했다. 공급이 줄어드는 와중에 청약대기 수요까지 늘어나기 때문이다. 2007년 민간택지 분양가 상한제 시행 당시 2.74%였던 전국 주택 전세가격 상승률은 2년 뒤 4.27%로 높아졌다. 2011년엔 15.38%로 역대 최고 상승률을 기록했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “매매 수요가 대기하면서 전세로 전환하고 있다”며 “하반기까지 입주 물량이 많은 지방 전셋값이 내리겠지만 서울에선 정반대 양상이 나타날 것”이라고 설명했다.전형진/최진석/구민기 기자 withmold@hankyung.com
민간택지 분양가 상한제 시행으로 새 아파트 공급이 줄어들 수밖에 없다는 전망이 나오면서 인기 주거지의 새 아파트를 선점하려는 수요가 나타나고 있다.10일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 민간택지 분양가 상한제가 발표된 지난달부터 서울에서 5년 이내 신축 아파트의 인기가 높아지고 있다. 서울 강남구 대치동 래미안대치팰리스(2015년) 전용면적 84㎡가 지난달 말 27억7000만원에 거래됐다. 이 주택형은 지난 7월 26억원에 거래된 데 이어 또다시 신고가를 경신했다. 5월 실거래가(23억7000만~24억원)에 비해선 3억원 이상 뛰었다.강남구 개포동 일대에선 전매제한이 풀린 조합원 입주권이 활발히 거래됐다. 철거가 진행 중인 개포주공1단지 전용 58㎡ 입주권은 지난달 초 27억3500만원에 팔렸다. 직전 최고가(5월, 24억원)보다 3억원 이상 올랐다. 개포동 A공인 관계자는 “사업 막바지에 이른 개포주공1단지와 4단지는 2~3년 내 준공이 날 가능성이 크다”며 “전매제한이 풀리자 막대한 현금 부담에도 불구하고 매달 거래가 이뤄지고 있다”고 현장 분위기를 전했다.준공 5년 이내 아파트 비율이 높은 강북뉴타운 일대 아파트 가격도 상승세다. 지난달 중순 마포구 마포래미안푸르지오(2014년) 전용 84㎡는 15억2500만원에 거래되면서 15억원대 시세를 굳혔다. 테라스동을 제외한 이 단지의 전용 84㎡가 15억원대에 거래된 건 지난 6월 이후 두 번째다. 영등포구 신길뉴타운 래미안에스티움(2017년) 전용 84㎡는 지난달 말 12억원대에 처음 진입했다. 6월 초와 비교하면 가격이 1억원 이상 뛰었다는 게 현지 중개업소의 설명이다.신축 가격 강세 현상은 통계에도 나타난다. 한국감정원에 따르면 지난달 서울 준공 5년 이하 아파트는 전월 대비 0.25% 오르며 5개 연령 구간 중 가장 높은 상승률을 기록했다. 지난 7월 5년 이하 신축 아파트값 변동률은 -0.02%였다. 이에 반해 일반분양분이 많은 둔촌주공 잠실주공5단지 등 재건축 대상 아파트값은 지난달 수천만원에서 1억원까지 떨어졌다.김혜현 알투코리아투자자문 이사는 “서울 주택시장의 가장 심각한 문제는 노후화”라며 “분양가 상한제 영향으로 재건축·재개발이 원활하게 진행되지 않으면 기존 새 아파트의 희소가치가 높아질 수밖에 없다”고 설명했다.민경진 기자 min@hankyung.com
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