[부동산 법률방] 집주인이 갑자기 임대사업자가 됐다고 합니다

임대차 기간 중 임대인의 임대사업자 전환…계약서 다시 써야
법인 임차인, 부가세 포함 또는 별도 책정해도 상관없어

아파트 전경(사진=게티이미지뱅크)

임대인(집주인)과 임차인(개인)의 만나 이뤄지는 임대차계약. 개인과 개인이 만나는 것이 보편적이지만 아닌 경우도 있습니다.

최근 보유세 폭탄을 피하려는 임대인들이 늘어나며 주택임대사업자 등록이 증가했습니다. 그러다보니 계약 기간 중에 임대인이 임대사업자나 법인으로 전환되는 경우들이 발생하고 있습니다. 개인 임대인과 계약하는 경우와 차이가 있을까요?

반대로 임차인이 법인인 경우도 있습니다. 이 경우 세입자가 월세를 미납할 경우 누구에게 달라고 해야 할까요. 임대인과 임차인이 법인일 경우 어떻게 대처하는지 알아보겠습니다.

☞ 집주인이 주택임대사업자로 등록하면…

A씨는 작년 9월 임대차계약을 했습니다. 집주인이 올해 2월에 주택임대사업자로 등록하며 계약서를 다시 쓰자고 합니다. A씨는 혹시 불이익되는 상황이 없을까 궁금합니다. 주변에 이러한 사례가 있는지 물었더니 거의 없다고 합니다. A씨는 작년 9월 계약 시 전입신고와 연말정산 월세 공제신고까지 다 마친 상태입니다.

[부동산 법률방]

부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 최근 세제 혜택을 받기 위하여 임대차계약기간 중에 뒤늦게 임대사업자등록을 하고 계약서를 다시 작성하길 요청하는 임대인을 종종 볼 수 있습니다. 종전에 작성한 임대차 계약서에 대해서는 큰 문제가 없지만, 등록한 이후에는 반드시 국토교통부에서 고시한 표준 임대차 계약서를 이용해야 하기 때문입니다.

사진=게티이미지뱅크

A씨의 경우 임대인과 종전에 체결한 임대차계약 조건이 어떤 내용인지 알 수는 없으나, 보통 국토교통부 고시 표준임대차 계약서는 임차인의 권리를 충분히 보장할 수 있는 임차인에게 유리한 조건이 포함되어 있을 것으로 보입니다. 새로운 계약서를 작성하시는 것이 임차인에게 불리한 경우는 크게 없을 것으로 예상합니다.

다만 보증금, 계약기간 등 임대차계약의 중요사항 측면에서 달라지는 점이 없는지(원하지 않게 종전 계약 기간보다 기간이 늘어나는 것은 아닌지) 꼼꼼하게 확인해 계약서를 작성하시길 바랍니다.

☞ 법인 임차인은 처음이라…

B씨는 주거용 오피스텔을 가지고 있는 임대인입니다. 법인 임차인에 월세계약을 요청했는데, 법인 임차인은 처음이라 유의사항이 궁금합니다. 우선 법인 임차인의 경우는 세금계산서 발행을 해야 한다고 하는데 부가세 별도로 해도 될지, 부가세 10%정도를 증액을 하는게 맞는지 알고 싶습니다.

또한 B씨는 법인 임차인이 월세를 미납할 경우 임대료 청구 대상을 특약으로 명시하는 게 좋다고 알고 있습니다. 법인 대표 등을 특정인으로 해서 청구하는 사항을 특약에 넣어도 법적 효력이 있는지도 궁금합니다. 만약 월세를 장기간 미납하게 되고, 보증금 전액을 상계한 후에도 미납이라면 특약에 개인 청구권을 어떻게 넣고 어떤 절차를 밟아야 할지도 궁금합니다.

[부동산 법률방]

법인 임차인과의 첫 임대차계약이라 궁금한 사항이 많으신 것 같습니다. 하지만 질문하신 사항은 법인이라서 달라지는 문제가 아니라 개인 임차인이라도 동일하게 진행했어야하는 당연한 내용이랍니다.

부가가치세는 재화나 용역의 소비행위에 부가되는 일반소비세로서, 법으로 정한 부가세 대상이 되는 재화나 용역을 판매한 사업자는 그 가격의 10%를 국가에 납부해야 합니다. 차임(임대료) 역시 부가세 대상에 해당합니다. 하지만 대부분의 개인 간 임대차계약에서 별도의 부가세를 책정하지 않는 경우들이 많습니다. 이유는 임대업이라고 보기 힘들 정도로 한두 채 정도를 임대하는 개인이 사업자등록의 필요성이 없고, 사업자등록을 하지 않더라도 국가에서 특별한 제재가 없었기 때문입니다.

그러나 최근 정부는 임대사업자등록을 하는 경우 양도세 감면 등의 혜택을 제공하고 있습니다. 임대업자로 사업자등록을 한 경우 그 임대소득에 대해 당연히 사업소득세 및 부가세를 납부해야 합니다. 때문에 B씨가 고민하는 부분인 부가세에 대해서는 별도로 책정해도 상관없다고 볼 수 있습니다. 부가세를 포함하면 부가세를 별도로 하는 가격보다 당연히 10% 더 높아질 것으로 보입니다.

박진석 법무법인 심평 변호사

또한 법인이 임대료를 미납할 경우 개인에게 그 책임을 부담시키는 특약은 유효합니다. 법인 재산이 충분할 경우, 굳이 개인에게 책임을 이전시킬 필요는 없습니다. 법인은 아무런 재산이 없고, 대표이사 개인이 충분한 자력이 있음에도 책임을 회피하고자 법인을 설립한 경우와 같은 소위 깡통 법인이라면 주의해야 합니다.

일단 대표이사 개인의 연대보증 의무를 특약으로 둘 수 있습니다. 연대보증 의무 규정이 있다면, 주채무자(법인)가 채무 불이행하는 즉시 연대보증인(대표이사 개인)에 대한 청구권이 발생합니다. 보증금이 남아 있더라도 연대보증인에게 청구하고, 이를 위반할 경우 소를 제기하는 등 법적 강제조치를 취할 수 있습니다.

답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
정리= 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com