강남 아파트값 2주 연속 상승…송파·서초·마포·양천까지 '기지개'

전형진 기자

입력2019.06.20 14:01 수정2019.06.20 14:01

'마이너스' 사라진 강남3구…인기 지역부터 반등세
마포·양천·구로도 상승 전환…전세가격도 하락 마감

최근 거래가 활발해지면서 최고가 경신이 잇따르고 있는 서울 압구정동 현대아파트. 한경DB

서울 강남 아파트값이 2주 연속 상승했다. ‘갈아타기’ 수요가 발생하고 있는 송파와 서초의 집값도 하락세를 멈추고 상승으로 전환했다. 마포와 양천 등 주거 선호도가 높은 지역부터 가격이 꿈틀대고 있어 본격적인 반등세가 서울 전역으로 퍼질 것이란 전망이 나오고 있다.

◆고개 드는 ‘강남불패’

20일 한국감정원에 따르면 6월 셋째주 강남 아파트 매매가격은 0.02% 올랐다. 지난주 8개월 만에 처음으로 반등한 데 이어 2주 연속 오름세다. 감정원 관계자는 “그동안 하락폭이 컸던 인기 신축 및 재건축 단지들의 시세가 반등한 영향”이라며 “구축 단지들이 하락하는 것과 차별화된 양상을 보이고 있다”고 설명했다.

최근 압구정동 일대에선 종전 최고가를 넘어서는 단지가 여럿 나왔다. ‘현대7차’ 전용면적 144㎡의 경우 이달 31억5000만원에 실거래를 마치면서 최고가를 썼다. 현지 중개업소들에 따르면 ‘현대5차’ 전용 82㎡ 또한 24억4000만원에 손바뀜이 이뤄지면서 2년 전 최고가를 뛰어넘었다. ‘신현대11차’ 한강변 전용 183㎡는 지난해 9월 최고가와 같은 가격인 39억원에 거래를 마쳤다.

강남의 상승세는 연접한 지역으로 확산되고 있다. 송파는 이번주 0.01% 상승하면서 35주만에 반등했다. 서초는 8개월 만에 하락을 끝내고 보합으로 돌아섰다. 주거 선호도가 더 높은 지역으로 연쇄적 갈아타기가 일어나고 있는 지역들이다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “분양가 규제로 새 아파트 공급이 밀리자 청약 대기수요까지 매수에 가세하고 있는 추세”라며 “정비사업 이주·철거 등 지역별 수급 여건에 따라 반등폭은 달리 나타날 것”이라고 내다봤다.

이번 조사에선 강남3구(강남·서초·송파) 이외에도 반등하는 지역들이 나왔다. 최근 2주 동안 보합을 이어오던 양천 아파트 매매가격은 0.02% 올랐다. 양천 집값이 플러스 변동률을 나타낸 건 34주 만이다. 지난해 상승장을 주도하다시피 했던 마포 집값도 0.01%로 반등했다. 신안산선 착공 등 교통 호재의 기대감이 번지고 있는 구로 집값은 이번주 0.02% 상승했다.

서울 전체로는 30주째 하락이 이어졌다. 내림폭은 지난주와 같은 -0.01%로 집계됐다. 낙폭은 3월 첫째주 -0.11%를 기록한 뒤 꾸준히 줄어들어 더 이상 커지지 않고 있다. 그동안 하락세를 보이던 중·용산·영등포·동작 등 도심 지역은 보합으로 전환했다.

◆지방은 여전히 약세

전국 아파트 매매가격 변동률은 -0.07%를 나타내 지난주(-0.06%)보다 낙폭이 커졌다. 세종(-0.27%)과 경남(-0.20%), 강원(-0.16%) 등의 하락폭이 깊었다. 대전은 이번주에도 0.08% 올라 상승세를 이어갔다. 최근 한 달 동안 집값이 떨어지던 전남은 이번주 0.03%로 반등했다.

수도권 주요 지역 가운데는 광명(0.18%)의 상승폭이 가장 높았다. 지난주 -0.05%를 기록한 뒤 급반등이다. 재건축·재개발이 활발한 광명은 수개월째 집값이 널뛰기를 반복하고 있다. 과천(0.11%)과 구리(0.08%)는 견조한 흐름을 이어갔다. 하지만 평택(-0.37%)과 화성(-0.16%) 등 신규 입주가 몰린 곳들은 하락폭이 커졌다.

전셋값은 전국이 -0.09% 하락해 지난주(-0.07%)보다 떨어졌다. 세종은 지난주와 같은 -0.39%로 집계돼 전국에서 낙폭이 가장 컸다. 울산이 -0.21%로 뒤를 이었다. 다만 서울 아파트 전세가격은 지난주 -0.01%에서 이번주 보합으로 전환됐다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com

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[집코노미TV] "지금 내 집 마련해도 될까요?"…아기곰 "Yes!"

▷아기곰내 집 마련이란 건 일생일대 중요한 이슈잖아요. 지금만 어려운 게 아니라 과거에도 어려웠어요. 수치를 갖고 얘기하자면 말이죠. 그땐 소득이 더 낮았으니까요. 옛날엔 집값이 저렴했다고요? 소득은 더 적었어요. 옛날 분들도 내 집 마련을 평생의 목표로 사는 분들이 많았어요. 그래서 ‘내 집 마련은 이제 끝났다’고 임대주택에만 머물 생각은 말아야 해요. 집값이 계속 오르는 일도, 계속 내리는 일도 없습니다. 상승과 하락은 반복해요. 그런데 50이 오르고 50이 떨어지는 걸 반복하면 참 좋겠죠. 하지만 100이 오르고 10이 떨어지는 식으로 진행돼요.▶구민기 기자집값이 꾸준히 상승한다는 말씀인 거죠?▷아기곰네. 지난 30년 동안 집값이 상승한 것과 하락한 걸 비교해 보면 7 대 1의 비율입니다. 무슨 얘기냐면 7이 오르면 1이 내린다는 말입니다. 범위를 20년으로 좁히면 20 대 1입니다. 정교하게 계산하지 않더라도 오른다고 베팅하면 대부분 맞습니다. 그래서 하락한다는 주장을 하는 건 용감한 일이기도 하죠.어쨌든 상승과 하락은 반복한다는 게 중요합니다. 집값이 계속 오른다고 해서 포기할 게 아니라 하락은 반드시 또 온다는 걸 아셔야 해요. 그런데 긴 상승과 짧은 하락이기 때문에 자신에게 잘 맞는 내 집 마련 전략을 찾는 게 중요합니다.▶조성근 부장외환위기나 금융위기 때처럼 집값이 뚝 떨어졌을 때 내 집 마련을 하고 싶은 게 사람 심리인데요.▷아기곰그땐 못 합니다. 그때 할 수 있는 사람들이 고수예요. 저 같은 경우에는 그때 샀어요.▶구민기 기자주변 시세보다 얼마나 낮았던 거죠?▷아기곰경매가 아니라 급매로 산 건데도 시세표보다 낮게 샀어요. 당시 회사에서 주변 사람들이 얼마나 저를 비웃었는데요. ‘총명한 줄 알았더니 집을 팔아야 할 시기에 사는 바보’라고 말이죠. 그래서 저는 스스로 바보라고 말하고 다녔어요. 하지만 몇 년 후에 ‘선견지명이 있다’는 말을 들었죠. ‘다음에 그런 기회가 오면 꼭 가르쳐달라’는 말도 나왔어요.그러다 금융위기가 터졌습니다. 그래서 타이밍이 왔다고 말을 해줬죠. 그랬더니 ‘과거에 성공했을 땐 한국만 망했지만 지금은 전세계가 폭망하고 있어서 다시는 경제가 살아나지 못한다’며 사지 못하더라고요. 이런 기회가 다시 오면 그 분이 그땐 집을 살 수 있을까요? 또 못 삽니다.투자라는 건 굉장히 쉽습니다. 쌀 때 사서 비쌀 때 팔면 됩니다. 하지만 저렴할 땐 겁을 먹어요. 자기 자신과의 싸움입니다. 정보를 얻을 필요도 없어요. 자신만 이기면 돼요. 2006년부터 실거래가 통계가 나왔으니까 그때부터 쌓인 데이터를 분석해 보시면 집값이 떨어지거나 바닥을 쳤을 때 거래보다 집값이 오르거나 비쌀 때 거래가 많습니다. 논리적으로 생각하면 쌀 때 사야하지만 사람들은 그때 안 삽니다. 집을 살 때 가장 큰 동요는 탐욕과 공포입니다. 지금 못 사면 기회를 놓친다는 간절함이 있다면 떨어질 때 집을 사겠지만, 반대로 집을 여러 채 사려는 사람들은 탐욕 때문에 오를 때 집을 삽니다. 가장 좋은 주택정책은 1가구 1주택자를 늘리는 정책입니다. 많은 사람들이 자기 집에서 마음 편히 살 수 있게 만드는 정책을 쓰는 게 가장 좋습니다. 집값을 떨어뜨리면 무조건 좋을 것 같지만 과거 데이터를 들여다 보면 집값이 떨어질 때 자가보유율도 떨어집니다. 아이러니하죠?▶조성근 부장지금도 사라고 하셨잖아요?▷아기곰반등 직전이라고 말씀드렸잖아요. 강남은 이미 반등했지만 아직 오르지 않은 곳들도 꽤 있습니다. 오르기 시작한 곳들도 있고요. 좋은 매물이 나올 가능성이 많다는 얘기입니다.▶조성근 부장무주택자들은 경제위기를 기다릴 게 아니라 시장이 다시 오를 것 같으면 길목을 지켜서 사라는 말씀이신 거죠?▷아기곰네. 경제위기를 기다리겠다는 건 홈런치겠다는 겁니다. 신인 타자가 첫 타석에서 초구를 받아쳐 홈런을 노리는 거죠. 칠 수 있을까요? 헛스윙이죠. 어깨에 힘이 들어가니까요. 투자도 마찬가지입니다. 가볍게 해야 돼요. 은행에 넣는 것보다 두세 배 정도 이익을 보겠다거나, 발바닥에 사는 것보다 무릎 정도에 사겠다는 마음으로 들어가야 합니다. 역사에 길이 남을 홈런을 치겠다는 마음을 먹으면 삼진 아웃 당합니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 구민기 기자 촬영 이시은 인턴PD 편집 이지현 인턴PD제작 한국경제신문·한경닷컴
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[집코노미] 서울 휩쓰는 '갈아타기'…종착지 압구정은 신고가

“한 가구가 매물로 나오면 하루에 세 팀이 집을 보러 옵니다.”19일 서울 강남구 압구정동 A공인 관계자는 “지난달 급매물이 소진된 이후부터 매수세가 살아나고 있다”며 이같이 말했다. 매매가 늘면서 호가도 야금야금 오르는 중이다. 지난해 여름 최고가를 넘어서는 단지도 나오고 있다. 일선 중개업소들은 “서울에서 한 등급 더 높은 지역으로 이동하는 ‘갈아타기’ 수요가 연쇄적으로 일어나고 있다”며 “이런 영향으로 종착지로 꼽히는 압구정동, 반포동, 대치동 등의 집값이 강하게 반등하고 있다”고 현장 분위기를 전했다. ◆최고가 쏟아지는 압구정압구정동 일대 중개업소들에 따르면 ‘현대7차’ 전용면적 144㎡가 이달 31억5000만원에 거래되면서 최고가를 썼다. 지난해 여름 고점 대비 5000만원 오른 가격이다. 올해 연초와 비교하면 1억3000만원가량 올랐다. A공인 관계자는 “후속 매물의 호가가 33억원부터 나오고 있다”며 “30억원대를 고려하고 집을 알아보던 매수인들은 발길을 돌리고 있다”고 말했다.주변 단지들의 동향 또한 올겨울 싸늘하던 분위기완 사뭇 다르다. 압구정3구역 정중앙에 들어선 ‘현대5차’ 전용 82㎡ 로열층은 이달 24억4000만원에 거래됐다. 2년 전 최고가를 뛰어넘는 가격이다. 호가는 이미 26억원으로 달아났다. 대형 면적대도 강세다. ‘신현대11차’ 한강변 전용 183㎡는 최근 39억원에 손바뀜이 이뤄지면서 지난해 9월 최고가와 같은 수준까지 올랐다. 3개월 전보다 2억5000만원가량 오른 가격이다. 매도인은 연초 36억원 안팎에 집을 내놓았다가 매수심리가 살아나자 호가를 더 올려 매도했다.최고가에 다가서는 단지도 여럿이다. ‘현대1차’ 전용 131㎡ 중층 매물은 최근 27억9000만원에 거래되면서 종전 최고가(29억5000만원)에 근접하는 중이다. 연초와 비교하면 이미 1억4000만원 가까이 뛰었다. ‘똘똘한 한 채’로 갈아타기를 원하는 1주택자들이 ‘종착지’인 압구정으로 몰리고 있다는 게 현지 분위기다. 신만호 중앙공인 대표는 “반포나 잠원, 대치, 개포 등에서 오는 매수인들이 늘고 있다”며 “매도인들의 기대 가격 또한 높아지는 추세”라고 말했다.◆“더 좋은 곳으로…” 연쇄 갈아타기갈아타기는 강남·북을 오가며 연쇄적으로 일어나고 있다. 지난해부터 집값이 크게 오른 마·용·성(마포·용산·성동구)과 강북 뉴타운 소유자들은 강남 3구(강남·서초·송파구)로 이동하고 있다. 이 영향으로 잠실 일대 10년차 안팎 단지들의 매매가가 강세를 보이는 중이다. ‘리센츠’ 전용 84㎡는 연초만 해도 14억 중반대에 거래됐지만 지난달엔 17억원 선을 회복했다. 호가는 17억5000만원까지 나온다. 잠실동 B공인 관계자는 “거래의 절반이 타지에서 잠실로 새로 진입하려는 수요”라며 “전화도 못 받을 정도로 계약이 많아져 호가가 1억~2억원씩은 올랐다”고 전했다. 자녀를 둔 송파구 거주자는 ‘사교육 1번지’로 꼽히는 대치·개포동으로 옮겨타고 있다. 개포주공2단지를 재건축해 지난 2월 입주한 ‘래미안블레스티지’ 전용 59㎡ 입주권은 연초만 해도 13억 초반대에 거래됐지만 요즘은 16억5000만원이 최저가다. 이 아파트는 재건축의 마지막 행정절차인 이전고시가 아직 이뤄지지 않아 매매가 쉽지 않다. 그런데도 매수 대기자들이 많은 편이다. 강남에 드문 신축 아파트인 까닭이다. 정지심 태양공인 대표는 “대치동 등 주변에 연식이 오래된 단지에서 재건축을 기다리다 건너오는 이들도 있다”면서 “18억3000만원에 거래됐던 전용 84㎡는 19억9000만~20억원까지 올랐다”고 말했다. 대치·반포동 집을 팔고 압구정동으로 이동하는 수요도 늘고 있다. 재건축이 되고 나면 압구정동 일대가 집값 ‘원톱’ 지역으로 부상할 것으로 예상해서다. 일선 중개업소들에 따르면 강남·북 모두에서 지역 내 갈아타기가 활발하다. 전세에서 매매로, 중소형 주택형에서 중대형 주택형으로 갈아타는 식이다. 배찬석 아현스타공인 대표는 “4월 한 달 동안 3~4건 거래가 전부였던 ‘마포래미안푸르지오’는 이달에만 15건 이상 계약이 체결됐다”며 “집값이 바닥을 찍었다고 보고 소형에 중형 면적대로 옮기거나 전세에서 자가로 갈아타는 경우가 많아지고 있다”고 말했다.◆한 채 더 사는 대신 한 등급 높은 지역으로 이동전문가들은 지난 봄부터 대치동 ‘은마아파트’ 시세가 반등한 게 도화선이 된 것으로 보고 있다. 재건축 아파트값이 뛰면서 강남 집값이 꿈틀한 게 1주택자들의 조바심을 자극했다는 분석이 나온다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “정부가 3기 신도시 카드를 꺼냈지만 강남 수요를 분산하기엔 역부족이었던 데다 새 아파트 분양까지 밀리면서 대기수요 움직임이 가속화되고 있다”며 “양도소득세가 무거워진 다주택자들의 매물이 잠기면서 호가가 오르기는 더욱 쉬운 장세가 됐다”고 진단했다.집값이 더 떨어지지 않을 것으로 예상되자 투자자들이 집을 한 채 더 사는 것보다는 한 등급 높은 지역으로 이동하는 것을 선택하고 있다. 다주택자에 대한 양도세 중과를 의식해서다. 일선 중개업소들은 최근 갈아타기 장세에서 나타난 공통점이 공동명의라고 입을 모은다. 높아진 보유세 부담을 절감할 수 있는 수단이어서다. 배찬석 아현스타공인 대표는 “열에 일곱여덟은 공동명의를 찾을 정도로 대세가 됐다”고 전했다. 신만호 중앙공인 대표는 “부부뿐 아니라 부모와 자식 사이 일정 비율로 공동명의를 고려하고 세무상담을 받는 고객도 늘고 있다”며 “종합부동산세 절세효과를 극대화할 수 있는 사실상 유일한 방법이기 때문”이라고 설명했다. 1주택자는 현행 종부세제에서 공시가격 기준 9억원(단독소유)까지 공제를 받을 수 있다. 만약 부부가 절반씩 공동 소유한 주택이라면 공제 범위는 12억원까지 늘어난다. 남편과 아내에게 모두 인별 공제한도 6억원이 적용돼서다. 향후 되팔 때의 양도세까지 고려하면 공동명의의 절세 효과는 더욱 크다. 주택수 산정은 가구별로 합산하지만 차익에 대한 세금은 인별로 따지기 때문이다. 양도세가 누진 구조인 만큼 명의를 분산하면 세율 구간을 낮추기도 유리하다.우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “1주택 가구의 경우 종부세 기본공제(9억원)를 12억원까지 늘리기 위해 공동명의 전환을 고려하는 경우가 많다”며 “이때 장기보유공제 혜택이 사라지고 취득세를 다시 내야하는 문제가 생기기 때문에 새로 취득하는 주택에 공동명의 전략을 적용하는 게 현명하다”고 설명했다.전형진 기자 withmold@hankyung.com
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[집코노미TV] "단기 지표에 속지 마라…하반기에도 부동산시장 게걸음"

▶최진석 기자빅데이터로 봤을 때 하반기 부동산 시장은 어떤가요?▷조영광 연구원한 가지만 당부드리고 싶은 건 주간 가격 데이터나 월간 가격 데이터로 오른다거나 떨어진다고 판단하지 말라고 말씀드리고 싶어요. 장기적인 현황에서 가격 변동률이 의미 있는 것인지 판단해야 해요. 하반기엔 완만한 둔화로 봅니다. 서울이 상반기 0.5% 하락했는데 전년 동기 대비 9% 오른 상태거든요. 하반기엔 평탄한 흐름이 계속 갈 것으로 봐요. 상방요인과 하방요인의 균형이 잘 맞고 있는데 단기간에 깨질 것 같지는 않아요. 현재의 가격이 픽스되는 식으로 갈 것 같아요.▶최진석 기자픽스라면, 제품으로 치면 정가식으로 시세가 형성된다는 거죠?▷조영광 연구원그렇죠. 정부에선 보유세를 통해 가격 상방을 정해준 셈이거든요. 실제로 서울에서 가격이 조정된 지역들은 3.3㎡당 3500만원 이상인 지역들이 많아요. 강남은 새 아파트 기준으로 3.3㎡당 5000만원, 준 강남은 3.3㎡당 3500만원, 기타 서울 도심은 3.3㎡당 2500만~2900만원, 외곽은 3.3㎡당 1700만~2000만원 선에서 가격이 정해지지 않을까 하는 게 제 결론입니다.▶최진석 기자저금리 체제가 이어지고 있는데 투자처를 찾는 돈들이 주택시장으로 다시 흘러들어오는 것 아닌가요? 군데군데 신고가를 찍는 곳도 있고요.▷조영광 연구원신고가의 경우 거래가 얼마 없던 대형 면적대가 어쩌다 거래된 것을 두고 신고가로 얘기하더라고요. 그게 과연 신고가의 의미가 있는지 생각해 보자고요. 우리가 통계를 얘기할 때 거래량이 많고 데이터가 많아야 신고가라고 얘기하잖아요. 2018년 6월부터 예금은행의 주택담보대출 증가량이 5%에서 4%대로 전환됐어요. 4%대 비율에서 주택시장이 난리난 일은 없습니다. 유동성 총량을 이미 정부에서 막아뒀고 올해~내년 4만가구 입주가 이어져요. 유동성의 총량이 시장에 큰 영향을 줄 정도는 아니라는 소리입니다.거래량이 많다는 얘기도 있습니다. 원래 4월엔 6000~7000건 거래되는 게 서울 시장이었습니다. 2000건으로 늘어난 게 2~3월 대비 늘어난 건 맞지만 전년 대비론 줄어든 겁니다. 기저효과로 높아 보이는 것이지 시장의 반전으로 보기는 힘들어요.▶최진석 기자주택가격전망(CSI)을 전부터 계속 말씀해주셨는데 최근 이 지수가 90대로 다시 올라왔어요.▷조영광 연구원작년에 ‘잔인한 4월’ 얘기도 나왔습니다. 재산세 과세 기준일인 6월 1일을 앞두고 4월부터 가격이 떨어질 것이란 얘기였는데요. 사실은 0.5%만 떨어졌습니다. 종합부동산세에 대한 공포가 CSI를 80까지 내렸지만 공포가 지나니 90으로 회복된 겁니다. 지난해 평균치가 90 정도였거든요. 만약 100을 넘는다면 제 예상과 달리 폭등장이 재연되겠죠.▶최진석 기자빅데이터로 ‘지금 집을 사야할까’, 이런 검색량은 안 잡히나요?▷조영광 연구원그걸 본다면 사기죠. 누가 이 복잡다단한 주택구매의 의사결정을 대신 해주겠습니까. 직접 데이터와 지표를 확인해보기를 바랍니다.▶최진석 기자투자자 입장에선 그렇게 매력 있는 상황은 아니네요.▷조영광 연구원네, 그렇게 매력 있는 상황은 아닙니다.▶최진석 기자지금까지 저희가 몇 번의 집터뷰를 했는데, 지금 이 시간 우리 글로리 조께서 가장 멋있어 보여요. 그 전엔 솔직히 횡설수설하다는 생각 많이 했는데 이번 시간은 굉장히 명쾌하네요. 빅데이터로 본 하반기 부동산시장은 평탄할 것이란 거네요.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 이대경 인턴PD 편집 이시은 인턴PD제작 한국경제신문·한경닷컴