[집코노미TV] "단기 지표에 속지 마라…하반기에도 부동산시장 게걸음"

최진석 기자

입력2019.06.18 07:01 수정2019.06.18 10:53

'집'터뷰

조영광 대우건설 하우스노미스트(5)

▶최진석 기자
빅데이터로 봤을 때 하반기 부동산 시장은 어떤가요?

▷조영광 연구원
한 가지만 당부드리고 싶은 건 주간 가격 데이터나 월간 가격 데이터로 오른다거나 떨어진다고 판단하지 말라고 말씀드리고 싶어요. 장기적인 현황에서 가격 변동률이 의미 있는 것인지 판단해야 해요. 하반기엔 완만한 둔화로 봅니다. 서울이 상반기 0.5% 하락했는데 전년 동기 대비 9% 오른 상태거든요. 하반기엔 평탄한 흐름이 계속 갈 것으로 봐요. 상방요인과 하방요인의 균형이 잘 맞고 있는데 단기간에 깨질 것 같지는 않아요. 현재의 가격이 픽스되는 식으로 갈 것 같아요.

▶최진석 기자
픽스라면, 제품으로 치면 정가식으로 시세가 형성된다는 거죠?

▷조영광 연구원
그렇죠. 정부에선 보유세를 통해 가격 상방을 정해준 셈이거든요. 실제로 서울에서 가격이 조정된 지역들은 3.3㎡당 3500만원 이상인 지역들이 많아요. 강남은 새 아파트 기준으로 3.3㎡당 5000만원, 준 강남은 3.3㎡당 3500만원, 기타 서울 도심은 3.3㎡당 2500만~2900만원, 외곽은 3.3㎡당 1700만~2000만원 선에서 가격이 정해지지 않을까 하는 게 제 결론입니다.

▶최진석 기자
저금리 체제가 이어지고 있는데 투자처를 찾는 돈들이 주택시장으로 다시 흘러들어오는 것 아닌가요? 군데군데 신고가를 찍는 곳도 있고요.

▷조영광 연구원
신고가의 경우 거래가 얼마 없던 대형 면적대가 어쩌다 거래된 것을 두고 신고가로 얘기하더라고요. 그게 과연 신고가의 의미가 있는지 생각해 보자고요. 우리가 통계를 얘기할 때 거래량이 많고 데이터가 많아야 신고가라고 얘기하잖아요. 2018년 6월부터 예금은행의 주택담보대출 증가량이 5%에서 4%대로 전환됐어요. 4%대 비율에서 주택시장이 난리난 일은 없습니다. 유동성 총량을 이미 정부에서 막아뒀고 올해~내년 4만가구 입주가 이어져요. 유동성의 총량이 시장에 큰 영향을 줄 정도는 아니라는 소리입니다.

거래량이 많다는 얘기도 있습니다. 원래 4월엔 6000~7000건 거래되는 게 서울 시장이었습니다. 2000건으로 늘어난 게 2~3월 대비 늘어난 건 맞지만 전년 대비론 줄어든 겁니다. 기저효과로 높아 보이는 것이지 시장의 반전으로 보기는 힘들어요.

▶최진석 기자
주택가격전망(CSI)을 전부터 계속 말씀해주셨는데 최근 이 지수가 90대로 다시 올라왔어요.

▷조영광 연구원
작년에 ‘잔인한 4월’ 얘기도 나왔습니다. 재산세 과세 기준일인 6월 1일을 앞두고 4월부터 가격이 떨어질 것이란 얘기였는데요. 사실은 0.5%만 떨어졌습니다. 종합부동산세에 대한 공포가 CSI를 80까지 내렸지만 공포가 지나니 90으로 회복된 겁니다. 지난해 평균치가 90 정도였거든요. 만약 100을 넘는다면 제 예상과 달리 폭등장이 재연되겠죠.

▶최진석 기자
빅데이터로 ‘지금 집을 사야할까’, 이런 검색량은 안 잡히나요?

▷조영광 연구원
그걸 본다면 사기죠. 누가 이 복잡다단한 주택구매의 의사결정을 대신 해주겠습니까. 직접 데이터와 지표를 확인해보기를 바랍니다.

▶최진석 기자
투자자 입장에선 그렇게 매력 있는 상황은 아니네요.

▷조영광 연구원
네, 그렇게 매력 있는 상황은 아닙니다.

▶최진석 기자
지금까지 저희가 몇 번의 집터뷰를 했는데, 지금 이 시간 우리 글로리 조께서 가장 멋있어 보여요. 그 전엔 솔직히 횡설수설하다는 생각 많이 했는데 이번 시간은 굉장히 명쾌하네요. 빅데이터로 본 하반기 부동산시장은 평탄할 것이란 거네요.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 이대경 인턴PD 편집 이시은 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴

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[집코노미] "서울 핵심 재개발구역에 거품 많다"…재개발 감별사 이정열 대표 인터뷰

“한남뉴타운에 지금 투자하면 늦은 걸까요? 노량진뉴타운은 얼마나 더 오를까요? 어디 가서 이렇게 묻지 마세요.”17일 만난 이정열 열정공인 대표(사진)는 “공인중개사 말만 믿고 ‘딱지(재개발 입주권)’를 사던 시대는 끝났다”며 “‘될 곳’과 ‘안 될 곳’을 투자자 스스로 찾을 수 있어야 한다”고 강조했다. ‘복덕방 나들이’식 발품도 중요하지만 숫자와 데이터를 통해 사업성을 면밀히 분석할 줄 알아야 변화무쌍한 재개발시장에서 살아남을 수 있다는 의미다.이 대표는 필명 ‘열정이넘쳐’로 투자자들에게 더 잘 알려져 있다. 재개발·재건축사업의 수익성을 정확히 예측하는 방법을 제시해 명성을 얻었다. 그는 거품이 낀 재개발사업장도 많은 만큼 수익성이 높은 곳에 선별적으로 투자해야 한다고 강조한다. 숱한 재개발 현장을 경험한 현직 공인중개사이자 전자공학도 출신 연구원이었기 때문에 가능한 일이다. 최근 ‘돈되는 재건축·재개발2’를 펴낸 그를 만나 재개발시장에서 지뢰를 피하는 방법에 대해 들어봤다.▶국방과학연구소(ADD) 출신인데 왜 공인중개사로 전업했나.“ADD에서 미사일컨트롤센터(MCC) 데이터 송·수신을 담당했다. 성능 시험을 해야 하다 보니 늘 지방에 머물렀다. 결혼생활을 주말부부로 지냈는데 아이가 자라면서 결국 일을 그만두게 됐다. 그래서 틈틈이 공부하던 경매로 전업투자를 시작했고 재개발을 몸으로 겪었다. 그러는 동안 돈은 다 떨어졌다. 아내에게 의지할 수만은 없어 시작했던 게 중개사 공부다.”▶재개발을 유망하게 보는 이유가 있나.“산업화가 급격히 이뤄지던 시절 지어진 도심 주택들이 30~40년차를 맞으면서 낡아가고 있어 정비사업의 필요성이 커졌기 때문이다. 입지는 좋은데 집이 오래돼 가격이 낮은 곳들은 새 아파트가 들어서는 순간 가치가 바뀐다. 서울 마포나 신길, 왕십리 같은 지역들이 대표적인 사례다. 하지만 서울은 이제 투자할 만한 곳이 많지 않다. 지난해 상승장에서 이미 너무 높은 프리미엄이 형성됐기 때문이다. 규제도 집중적으로 받고 있어 투자 환경도 나쁘다. 정책에 의해 수익이 결정된다면 차라리 규제가 없는 곳으로 가는 게 대안이다.”▶광역시 재개발시장은 지금 어디쯤 가고 있나.“대전은 지난 5~6년 동안 세종시 개발에 눌려 집값이 약세를 면치 못했다. 수요를 빼앗긴 까닭이다. 하지만 지난해 ‘e편한세상둔산(탄방주공 재건축)’이 청약경쟁률 280 대 1를 기록하면서 부활을 알렸다. 도심 새 아파트 수요가 넘쳐난다는 걸 보여줬다. 전용면적 84㎡의 일반분양가가 4억원에도 못 미쳤는데 분양권은 벌써 7억원을 바라보고 있다. 조합원들의 입주권 웃돈은 더욱 크다는 의미다.대전 도심 재개발은 이제 시작에 가까워 앞으로 이 같은 사례가 더욱 늘어난다. 통상 정비사업이 활발해져 멸실이 늘고 이주가 진행되면 주변 전세가 귀해지면서 아파트가격이 오른다. 그럼 다른 재개발 가격도 같이 오른다. 사업 속도가 빠른 곳들이 내년 말~내후년에야 이주를 시작하기 때문에 앞으로 더 상승할 가능성이 있다.다만 문제는 그 뒤다. 4~5년 뒤 새 아파트 입주가 몰리면 주변 집값이 흔들리고 재개발 가격도 내릴 수밖에 없다. 분양권이 넘쳐나면 세금 문제 등이 복잡한 입주권의 매력도 상대적으로 감소한다. 광역시 가운데선 부산이 이 같은 단계다. 수년 동안 정비사업이 활발했던 영향이다. 광주의 경우 2~3년 뒤가 변곡점이 될 전망이다.”▶수익성이 높은 곳을 고르는 방법은.“입지는 지도만 봐도 우열을 가릴 수 있다. 하지만 사업성도 함께 고려해야 한다. 정비기본계획만으로도 대략적인 추정이 가능하다. 우선 계획 상 전체 가구수에서 토지등소유자수 대비 일반분양이 차지하는 비율을 따져봐야 한다. 일반분양이 곧 조합원의 수익이기 때문이다. 가구당 평균 대지지분도 함께 봐야 한다. 대지면적에서 총 가구수를 나누면 가구당 얼마만큼의 땅을 가졌는지 평균 대지지분이 나온다. 이를 통해 새 아파트가 어떤 면적대로 구성될지 점쳐볼 수 있다.통계를 내보면 용적률 250% 단지를 전용 84㎡ 주택형으로만 구성할 경우 가구당 평균 43.7㎡(옛 13.25평)가량의 대지지분이 필요하다는 계산이 나온다. 대형 면적대를 늘릴 수 있는 환경이라면 조합 수입이 늘어나는 만큼 조합원분양가를 낮출 수 있다. 재개발투자는 일반분양가와 조합원분양가의 차액이 ‘안전 마진’인데 그게 커진다는 의미다.”■ 용적률이란?=대지면적 대비 건축물 연면적의 비율. 100㎡ 땅에 50㎡ 면적 4가구가 들어선다면 용적률은 200%다(연면적 200㎡÷대지면적 100㎡).▶한남뉴타운과 노량진뉴타운을 예로 든다면.“한남뉴타운의 경우 위치는 3구역이 가장 좋다. 하지만 토지등소유자 대비 일반분양의 비율이 낮은 편이다. 결국 조합원분양가가 예상보다 높에 나올 가능성이 높다는 의미다. 조합원분양신청이 진행될 때 분양가가 높게 나온다면 실망 매물이 나올 수 있다. 한남3구역 투자를 고려 중이라면 이때 들어가는 게 안전할 수 있다. 입지가 아닌 단순한 사업성만 보자면 오히려 2구역과 4구역이 우위다. 일반분양 비율도 높고 가구당 대지지분도 크다. 5구역의 경우 다른 구역과 비교하면 입지와 사업성이 상대적으로 열위에 있지만 신분당선을 품게 된다.노량진뉴타운에선 6구역의 사업 진행이 가장 빠르다. 이미 감정평가까지 끝냈다. 전용 84㎡의 조합원 분양가가 6억8000만원가량인데 프리미엄은 4억원을 넘어가고 있다. 매수자는 추가분담금까지 총 11억원을 주고 사는 셈이다. 바로 옆 신축 아파트인 ‘상도파크자이’ 동일 면적대 가격 수준이다. 재개발 물건에 이미 시세가 모두 반영됐다는 얘기다. 신규 투자자라면 사업성을 기대하고 투자하면 안 된다. 주변 시세가 올라갈 가능성이 있는지를 보고 접근해야 한다.노량진뉴타운에서 사업성이 가장 좋은 곳은 1구역이다. 신축 가구수의 절반 이상이 일반분양분이고 입지도 가장 뛰어나다. 토지등소유자의 감정평가액이 높게 나오면서 조합원분양가는 낮게 책정될 수 있는 여건이다. 분담금이 줄어든다는 의미이기 때문에 그만큼 기대수익이 크다. 1+1으로 분양신청이 가능한 것도 장점이다.그러나 사업진행 속도가 가장 큰 변수다.”▶사업성을 조금 더 면밀히 볼 수 있는 방법은.“조합마다 정비사업비 추산액이 있다. 주식으로 비유하면 종목별 재무제표다. 어디에 돈을 얼마나 쓰는지를 따져보면 된다. 금액이 아니라 비율을 따져봐야 한다. 재건축의 경우 공사비와 기타비의 비율이 75 대 25가량이다.하지만 재개발은 현금 청산자가 많은 데다 상가영업보상비와 세입자 주거이전비를 지급해야 해서 기타비의 비율이 제각각이다. 이때는 주변 구역들과 비교를 해봐야 한다. 예컨대 일반분양이 많아서 수익성이 높은데 조합원분양가가 저렴하지 않은 수준에 책정됐다면 기타비용에서 예비비가 차지하는 비중이 얼마나 되는지를 체크하는 게 중요하다. 조합이 ‘비상금’으로 남겨둔 예비비의 비율이 높다면 입주 때까지 장기투자를 고려해볼 만하다. 향후 관리처분계획변경을 통해 남는 돈을 정산하고 환급해주는 금액이 커지기 때문이다.”▶어느 시점에 투자해야 하나. 사업 단계별 유불리가 있을 텐데.“포인트는 두 가지다. 첫째는 조합설립인가 전후 시점이다. 앞으로의 사업 추진에 대한 불확실성에 있기 때문에 프리미엄이 거의 없거나 낮다. 세를 끼고 사면 2000만~3000만원짜리 빌라도 흔하다. 위험 부담을 안는 대신 적은 투자금으로 향후 높은 수익을 올리는 방법이다.두 번째는 사업시행계획인가를 받은 구역을 노리는 방법이다. 재개발의 7부 능선을 넘었기 때문에 초기 단계보다 리스크는 적다. 사업시행인가를 받은 뒤엔 감정평가를 진행하게 된다. 앞서 한남3구역을 예로 들었던 것처럼 실망 매물이 나올 수도 있다. 거꾸로 감정가액이 높게 나와도 원주민 매물이 출회할 수도 있다. 집값이 크게 오르면 혹시나 떨어질까봐 팔고싶어 하는 마음이 생긴다. 이미 프리미엄이 많이 붙은 상태이기 때문에 빌라보다 단독주택을 노리는 게 좀 더 저렴하게 매수할 수 있는 방법이다.”▶증산4구역이 정비구역에서 해제된 것처럼 초기 단계를 노렸다가 낭패를 볼 수도 있는데.“재개발은 불확실성이 크기 때문에 리스크를 헤지할 전략을 가지고 있어야 한다. 초기 단계엔 투자금을 극단적으로 줄이기 위해 원룸이나 반지하를 사는 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때문이다. 더 중요한 건 ‘꼭지’에 팔 생각을 버려야 한다는 점이다. 자신의 물건을 승계하는 매수자에게도 기대 수익이 있어야 매도가 쉽다.”전형진 기자 withmold@hankyung.com
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[집코노미TV] 자녀 부자 만들어주려면 '무적통장'부터

▶최진석 기자부동산시장의 핫한 이슈를 깊이 있게 탐구해보는 집터뷰. 이번 시간엔 청약에 대해서 알아보겠습니다. ‘대한민국 청약지도’를 쓰신 정지영 아이원 대표 모셨습니다. 필명 ‘아임해피’로도 잘 알려진 분이죠. 우선 민간분양이 있고 공공분양이 있잖아요.▷정지영 대표공공분양은 납입인정금액이라고 해서 청약통장에 불입한 금액이 많은 순서대로 커트 라인이 정해져요. 민간분양과는 포트폴리오를 다르게 해야 해요.▶최진석 기자공공분양을 당첨을 노리기 위해선 17세부터 통장을 만들라면서요.▷정지영 대표저희 아들도 17세에 청약통장을 만들어서 월 10만원씩, 연 120만원씩 넣고 있어요. 10년이 되면 1200만원이 되는 거죠.▶최진석 기자이런 건 일찍일찍 준비해놓으면 좋겠네요.▷정지영 대표아들이 결혼할지 안 할지는 모르겠지만 싱글남녀에게는 가장 놓은 전략이라고 생각해요. 부양가족이 필요없으니 납입만 많이 하면 되거든요.▶최진석 기자월 10만원씩 10년을 넣으면 1200만원인데 월 20만원식 넣는다면요?▷정지영 대표안 됩니다. 월 납입금액의 상한이 10만원이거든요. 그게 제일 중요합니다. 입시에 학종(학생부종합전형)이 있다면 청약엔 청종(청약종합전형)이 있는 셈이에요. 자녀가 있다면 이런 식으로 청약통장을 만들어주면 좋겠죠. 아니면 결혼을 빨리시키거나 다자녀를 권장해서 당첨 확률을 높여야겠죠.▶최진석 기자공공분양을 노리고 일찍부터 청약통장을 만들면 무적통장을 만들 수 있단 의미네요.여기서 잠깐!공공분양이 생소하시다고요? 공공분양 아파트란 LH(한국토지주택공사) 같은 공기업이 공급하는 일반분양 아파트를 말합니다. 공기업은 주로 임대아파트를 많이 짓지만 일반분양 아파트도 많이 내놓습니다. 무주택 서민의 내 집 마련을 돕는다는 취지가 크죠. 주로 신도시 같은 신도시에 짓습니다. 크기는 전용면적 85㎡ 이하예요. 공급가격은 주변 시세의 80~90% 수준으로 저렴합니다.자격부터 소개할게요. 본인이 세대주이거나 세대주의 배우자, 직계존·비속이면 됩니다. 다만 가구를 구성하는 인원 모두 무주택이어야 합니다. 함께 사는 할아버지가 고향에 남겨두고 온 집이 있다? 그렇다면 부적격당첨 처리가 되니 주의하세요.청약자격은 해당 지역에 거주하는 분에게 주어집니다. 경기 광명에서 공공분양을 한다면 광명시에 거주하는 분에게 자격이 생기는 식이죠. 공공분양 물량이 많은 지역으로 이사를 간다면 좋겠죠? 1순위 자격은 청약통장 가입 1년 경과, 12회 납입 등의 조건을 갖추면 됩니다. 다만 매월 납입액은 10만원까지 인정돼요. 10만원씩 12개월이나 20만원씩 12개월이나 자격 조건은 똑같다는 얘기예요.하지만 1순위 자격이 있다고 모두 당첨의 행운을 누리는 건 아니죠. 일반분양 경쟁이 치열하니까요. 경쟁이 발생하면 납입횟수를 기준으로 당첨자를 선정합니다. 전용 40㎡ 이하 아파트는 3년 이상 무주택세대 구성원으로 납입횟수가 많은 사람에게 우선권이 돌아가요. 같은 조건이라면 매달 10만원씩 청약통장에 오래 불입한 사람의 당첨 확률이 높습니다. 전용 40㎡를 초과하는 경우 3년 이상 무주택세대 구성원으로 저축총액이 많은 분에게 우선권이 생깁니다. 매월 인정되는 납입금액이 10만원이라고 말씀드렸죠? 결국 오랫동안 청약통장에 납입해 저축 총액을 크게 불린 분이 유리하다는 소리입니다. 아, 그리고 19세 이전 납입분은 24개월만 납입총액으로 인정됩니다.특별공급물량을 노리는 것도 방법입니다. 사실 공공분양에서 일반분양 물량은 전체의 3분의 1 수준이에요. 나머지는 신혼부부와 다자녀, 생애최초, 기관지정, 노부모부양 등 사회적으로 봤을 때 주택이 먼저 필요한 분들에게 돌아갑니다. 특별공급의 경우 특별공급 대상에 따라 우선순위 결정 기준이 다양합니다. 예컨대 신혼부부 특별공급은 혼인기간 3년 이내 자녀가 있는 분이 1순위, 3년 초과 자녀가 있는 분이 2순위입니다. 조건이 같다면 추첨을 합니다. 자신이 공공분양 특별공급 대상일 것 같다면 공급 주체에 바로 물어보세요. 가장 빠르고 정확하게 정보를 파악할 수 있습니다.▶최진석 기자올 하반기 청약을 해볼 만한, 눈여겨볼 만한 곳이 있다면 어디가 있을까요?▷정지영 대표단군 이래 최대 규모 서울 둔촌주공 일반분양이 있죠. ‘똘똘한 한 채’라는 말이 유행이었잖아요. 현재의 시장은 ‘똘똘한 청약’입니다. 몰리는 시장에 몰리고, 아닌 곳은 안 되는데요. 그 가운데서도 둔촌주공은 많은 분들이 기다리고 계세요.▶최진석 기자과천 쪽엔….▷정지영 대표과천지식정보타운이 있죠. 저는 청약이 안 되지만 지식정보타운도 올해부터 분양을 앞두고 있어요. 이름도 예쁘죠. ‘지정타’.▶최진석 기자알겠습니다. 정 대표님의 대한민국 청약지도를 열심히 읽고 실패 없는 청약, 후회 없는 청약해서 만족스러운 내 집 마련 하시길 바라겠습니다.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 한성구 인턴PD 편집 이지현 인턴PD제작 한국경제신문·한경닷컴