계약서 이렇게 작성하면 뒷목잡는다…전·월세 '이 특약' 넣어라

[집코노미-MZ부동산]
등기부등본 갑구, 압류 경매 내역
을구,근저당권 등 채무정보 살펴야

전세사기, 돈 떼일 걱정 줄이려면
최우선변제금, 보증보험 특약을

“집주인 또는 주택의 문제로 전세 대출을 받지 못하거나 보증보험 가입이 반려될 수 있다고 들었습니다. 이런 불상사를 막기 위해 계약금 전액을 환불받는 내용의 특약을 넣었습니다.”

회사 인근에서 첫 전셋집을 알아보던 20대 A씨는 “자취 경험이 많은 친구의 조언을 듣고, 계약 직전 세금 완납 내역 제공 등의 내용을 추가했다”며 이같이 말했다. 2022년 ‘빌라 왕 사태’ 이후 전세 사기가 잠잠해졌지만, 청년들의 불안은 여전하다. 권리 보호를 위해 임대차 계약서에 특약을 넣는 게 당연시되고 있지만, 깜빡하거나 모르고 넘어가는 경우도 적지 않다.

게티이미지뱅크. 기사 내용과 관련 없음

갑구? 을구?…등기부등본 볼 줄 알아야

안전한 전세 계약을 위해서는 집주인의 보증금 반환 능력과 다주택 여부를 함께 확인하는 것이 중요하다. 국토교통부에 따르면 무자본 갭 투기(전세 끼고 매입)로 인한 전세 사기가 전체 피해 사례의 48%(작년 5월 말 기준)를 차지하며 가장 많았다. 전세 보증금을 받은 집 주인이 그 돈으로 또 다른 주택을 구입해 임대차 계약을 진행하는 방식이다.

집주인이 동의한 경우, 공인중개사와 함께 인터넷등기소 ‘소유 현황’을 열람해 다주택 여부를 조회할 수 있다. 주택도시보증공사(HUG)의 ‘임대인 정보 조회’를 이용하는 방법도 있다.

집주인이 전셋집을 담보로 과도한 대출을 받았거나 근저당을 설정해 놓은 것도 주의해야 한다. 다세대 또는 오피스텔의 경우 부동산 여러 개를 묶어서 돈을 빌리는 ‘공동 담보’가 있는지 확인해야 한다. 다가구 주택이라면 선순위 근저당과 임차 보증금 총액을 함께 따져보는 것이 중요하다. 집이 경·공매로 넘어갈 경우, 은행 또는 다른 임차인이 먼저 배당(자금 회수)을 받기 때문이다. 인터넷등기소 또는 주민센터에서 ‘확정일자 부여 현황’을 발급받아 임차 현황을 볼 수 있다.

HUG 제공

채무 정보, 근저당권 등은 등기부등본에서 확인할 수 있다. 등기부등본은 건물에 대한 내용이 담긴 표제부와 권리 내역이 기록된 갑구·을구로 구성돼 있다. 표제부에서는 ‘대지권의 표시’ 중 ‘등기원인 및 기타사항’을 봐야 한다. 별도 등기가 있다고 나올 경우 토지에 대한 등기부등본도 따로 발급받아야 한다.

HUG 제공

갑구에는 소유권에 대한 내용이 적혀 있다. 집주인이 누군지, 압류·강제 경매 등 제한 사항은 없는지 따져봐야 한다. 신탁이라는 단어가 적혀 있다면 계약 전에 해당 신탁사의 동의를 받아야 전세 보증금을 지킬 수 있다. 을구는 근저당권을 비롯한 채무 정보가 담겨 있는 페이지다. 등기목적과 접수 일자·번호를 확인해야 한다. 먼저 접수된(선순위) 권리가 먼저 보호(배당)받기 때문이다. 소액임차인의 보증금, 당해세(해당 부동산 관련 세금), 공과금 등 최우선변제금 여부도 중요하다.

고지 의무·임대인 귀책 등 내 권리 지킬 ‘특약’ 필수

등기부등본, 다주택 여부 등을 확인하더라도 전세 사기를 완벽하게 예방하긴 어렵다. 계약서 작성 때 특약을 잘 활용해야 하는 이유다.

최우선변제금과 관련된 내용을 알기 위해선 집주인의 협조가 필요하다. 임대인의 국세 및 지방세 완납 내역, 관리비 납부 현황 등의 정보를 받아야 한다. 동의를 받는 게 쉽지 않을 수 있다. 이 경우엔 ‘계약 후 고지하지 않은 최우선변제금이 확인될 경우 계약을 취소할 수 있다’와 같은 특약을 넣으면 된다. 이후 세무서·주민센터 등에서 체납 여부를 조회해야 한다.

전세 대출 및 보증보험 가입이 반려될 수 있다는 점도 유의해야 한다. 집주인 또는 주택의 귀책 사유로 불가할 경우 계약금 전액을 돌려받는 조항이다. 등기부등본상 선순위 대출이 많거나 권리관계가 복잡한 경우 전세 대출을 받지 못할 가능성이 있다.

HUG 보증의 경우 전세금이 7억원을 초과(수도권 외 5억 초과)하거나 경매·압류 등이 있으면 가입이 불가하다. ‘126% 룰’도 중요하다. 보증금과 집주인의 빚을 합친 금액이 주택 가격의 90%를 넘으면 안 된다. 주택 가격은 공시가격의 140%로 계산하기 때문에 126%(공시가격×140%×90%)라는 숫자가 나온 것이다.

마지막으로 임차인의 대항력이 발효되기 전에 근저당권을 설정하거나 기타 임차인의 권리를 침해할 경우 계약을 취소할 수 있다는 특약도 넣어야 한다. 대항력은 보증금 전액을 돌려받을 때까지 해당 주택에 거주할 수 있는 권리를 의미한다. 입주 및 전입신고가 끝나면 그다음 날 0시부터 효력이 생긴다.

손주형 기자 handbro@hankyung.com