[집코노미] 파주 운정 2700가구 '동시분양'…시세차익 최대 8천만원 기대
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파주 운정신도시 동시분양 '주목'
파주 운정신도시에서 3개 단지가 청약을 받는다. 이번 동시 분양 단지들은 GTX-A 운정역(2023년 예정)이 차로 5분 거리에 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 저렴한 분양가도 실수요자들의 관심을 끄는 요인이다. 파주 운정은 지금은 서울에서 1시간 이상 거리지만 GTX-A가 완공되면 서울까지 20분대에 접근할 수 있다. 현재 국토교통부는 수도권 GTX-A 노선 우선협상대상자인 신한은행 컨소시엄이 제출한 실시계획을 지난 11일 최종 승인해 올해 하반기 착공이 예상된다.
GTX-A 노선 운정역과 가장 가까운 단지는 파주 운정신도시 중흥S-클래스다. 동시 분양 3개 단지 가운데 가장 대단지이기도 하다.파주 운정신도시 대방노블랜드는 단지 바로 앞에 유치원과 초등학교가 예정돼 있다. 어린 자녀를 둔 학부모 수요자의 관심을 끌 것으로 보인다. 운정신도시 파크 푸르지오는 운정 3지구 첫 대형건설사 브랜드 아파트다.
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이들 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 1200만~1190만원대다. 분양가상한제를 적용받아 주변 시세보다 저렴한 편이다. 파주운정신도시 대방노블랜드 전용 84㎡ 분양가는 3억8120만~4억3420만원이다. 파주운정신도시 중흥S클래스는 3억7200만~4억900만원, 운정신도시 파크 푸르지오는 3억7500만~4억1200만원이다. 인근 중개업소들에 따르면 입지적으로 유사한 목동동, 동패동 아파트 시세보다 수천만원 저렴하다.
목동동 대장 단지인 '운정 센트럴 푸르지오' 전용 84㎡는 4억원 후반대다. 지난 4월에는 전용 84㎡가 4억6000만원(24층)에 거래됐다. 동패동 ‘운정신도시 아이파크’ 전용 84㎡는 이달 4억5917만원(8층)에 팔렸다.
무상옵션·중도금대출 프로모션 등도 풍부하다. 파주 운정신도시 중흥S-클래스는 중도금 이자 후불제 혜택을 준다. 운정신도시 파크 푸르지오는 1차 계약금 1000만원에 중도금 무이자를 적용했다. 파주 운정신도시 대방노블랜드는 시스템 에어컨과 콤비냉장고를 무상 제공하는 프로모션을 진행한다. 이들 세 개 단지는 당첨자 발표일이 달라 중복청약이 가능하다. 김병기 리얼하우스 분양평가팀장은 "한꺼번에 많은 물량이 쏟아지는 만큼 실수요자들에게는 내 집 마련의 기회가 될 수 있다"고 말했다.
주안 캐슬&더샵 에듀포레…상권·학군 장점
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주안 캐슬&더샵 에듀포레는 롯데건설과 포스코건설 컨소시엄이 인천시 미추홀구 주안4구역을 재개발해 짓는 아파트다. 전용면적 38~84㎡ 총 1856가구 규모로 조성된다. 일반에는 835가구를 분양한다. 단지는 모든 가구가 전용면적 84㎡ 이하 중소형으로 구성된다. 인천 상권의 중심인 구월동 인프라를 도보로 누릴 수 있다. 구월동 일대에는 롯데백화점, 홈플러스, 인천종합터미널, 구월농산물 도매시장 등을 비롯한 생활편의시설과 인천광역시청, 인천지방경찰청 등 각종 행정시설이 몰려있다.
구월동 일대를 가로지르는 중앙공원을 비롯해 석바위공원이 인접하고 있어 주거 환경이 쾌적하다. 또 걸어서 통학할 수 있는 학군도 장점이다. 단지 인근으로 인천구월서초, 동인천중, 상인천여자중, 제물포여자중, 인천고 등 초·중·고교가 있다.
☞분양가 체크
3.3㎡당 평균 분양가는 1280만원 수준이다. 전용 84㎡ 분양가는 3억9207만~4억4659만원이다. 분양가는 주변 단지의 시세와 비슷하지만 선호도는 높을 것으로 보인다. 주안동 A공인 관계자는 “주안 캐슬&더샵 에듀포레가 들어설 예정인 인천 주안4구역은 구도심 지역으로 노후 주택 비율이 높아 새 아파트에 대한 수요가 많은 편”이라고 전했다.
인천 지역의 중심지로 꼽히는 구월동에서 2015년에 입주를 시작한 신축 아파트 ‘구월아시아드선수촌 센트럴자이’ 전용 84㎡는 지난달 4억6000만원(9층)에 팔렸다. 인근 ‘구월 유승한내들 퍼스티지 전용 84㎡는 4억5800만원(19층)에 매매 거래됐다.
인천시는 비규제지역에 해당돼 유주택자이거나 세대원이라도 청약이 가능하다. 전매제한기간은 6개월로 짧은 편이다. 주안동 일대에는 대규모 재정비 사업을 통해 2만여가구가 입주할 예정이다.
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부산 ‘래미안 연지 어반파크’는 21일 모델하우스를 열고 내방객을 맞는다. 2616가구 규모로 조성되는 대단지 아파트다. 경기 과천의 ‘e편한세상 시티 과천’(오피스텔), 부천의 ‘부천 동도센트리움 까치울숲’ 등도 모델하우스를 공개한다.
안혜원 기자 anhw@hankyung.com
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[집코노미] "서울 핵심 재개발구역에 거품 많다"…재개발 감별사 이정열 대표 인터뷰
“한남뉴타운에 지금 투자하면 늦은 걸까요? 노량진뉴타운은 얼마나 더 오를까요? 어디 가서 이렇게 묻지 마세요.”17일 만난 이정열 열정공인 대표(사진)는 “공인중개사 말만 믿고 ‘딱지(재개발 입주권)’를 사던 시대는 끝났다”며 “‘될 곳’과 ‘안 될 곳’을 투자자 스스로 찾을 수 있어야 한다”고 강조했다. ‘복덕방 나들이’식 발품도 중요하지만 숫자와 데이터를 통해 사업성을 면밀히 분석할 줄 알아야 변화무쌍한 재개발시장에서 살아남을 수 있다는 의미다.이 대표는 필명 ‘열정이넘쳐’로 투자자들에게 더 잘 알려져 있다. 재개발·재건축사업의 수익성을 정확히 예측하는 방법을 제시해 명성을 얻었다. 그는 거품이 낀 재개발사업장도 많은 만큼 수익성이 높은 곳에 선별적으로 투자해야 한다고 강조한다. 숱한 재개발 현장을 경험한 현직 공인중개사이자 전자공학도 출신 연구원이었기 때문에 가능한 일이다. 최근 ‘돈되는 재건축·재개발2’를 펴낸 그를 만나 재개발시장에서 지뢰를 피하는 방법에 대해 들어봤다.▶국방과학연구소(ADD) 출신인데 왜 공인중개사로 전업했나.“ADD에서 미사일컨트롤센터(MCC) 데이터 송·수신을 담당했다. 성능 시험을 해야 하다 보니 늘 지방에 머물렀다. 결혼생활을 주말부부로 지냈는데 아이가 자라면서 결국 일을 그만두게 됐다. 그래서 틈틈이 공부하던 경매로 전업투자를 시작했고 재개발을 몸으로 겪었다. 그러는 동안 돈은 다 떨어졌다. 아내에게 의지할 수만은 없어 시작했던 게 중개사 공부다.”▶재개발을 유망하게 보는 이유가 있나.“산업화가 급격히 이뤄지던 시절 지어진 도심 주택들이 30~40년차를 맞으면서 낡아가고 있어 정비사업의 필요성이 커졌기 때문이다. 입지는 좋은데 집이 오래돼 가격이 낮은 곳들은 새 아파트가 들어서는 순간 가치가 바뀐다. 서울 마포나 신길, 왕십리 같은 지역들이 대표적인 사례다. 하지만 서울은 이제 투자할 만한 곳이 많지 않다. 지난해 상승장에서 이미 너무 높은 프리미엄이 형성됐기 때문이다. 규제도 집중적으로 받고 있어 투자 환경도 나쁘다. 정책에 의해 수익이 결정된다면 차라리 규제가 없는 곳으로 가는 게 대안이다.”▶광역시 재개발시장은 지금 어디쯤 가고 있나.“대전은 지난 5~6년 동안 세종시 개발에 눌려 집값이 약세를 면치 못했다. 수요를 빼앗긴 까닭이다. 하지만 지난해 ‘e편한세상둔산(탄방주공 재건축)’이 청약경쟁률 280 대 1를 기록하면서 부활을 알렸다. 도심 새 아파트 수요가 넘쳐난다는 걸 보여줬다. 전용면적 84㎡의 일반분양가가 4억원에도 못 미쳤는데 분양권은 벌써 7억원을 바라보고 있다. 조합원들의 입주권 웃돈은 더욱 크다는 의미다.대전 도심 재개발은 이제 시작에 가까워 앞으로 이 같은 사례가 더욱 늘어난다. 통상 정비사업이 활발해져 멸실이 늘고 이주가 진행되면 주변 전세가 귀해지면서 아파트가격이 오른다. 그럼 다른 재개발 가격도 같이 오른다. 사업 속도가 빠른 곳들이 내년 말~내후년에야 이주를 시작하기 때문에 앞으로 더 상승할 가능성이 있다.다만 문제는 그 뒤다. 4~5년 뒤 새 아파트 입주가 몰리면 주변 집값이 흔들리고 재개발 가격도 내릴 수밖에 없다. 분양권이 넘쳐나면 세금 문제 등이 복잡한 입주권의 매력도 상대적으로 감소한다. 광역시 가운데선 부산이 이 같은 단계다. 수년 동안 정비사업이 활발했던 영향이다. 광주의 경우 2~3년 뒤가 변곡점이 될 전망이다.”▶수익성이 높은 곳을 고르는 방법은.“입지는 지도만 봐도 우열을 가릴 수 있다. 하지만 사업성도 함께 고려해야 한다. 정비기본계획만으로도 대략적인 추정이 가능하다. 우선 계획 상 전체 가구수에서 토지등소유자수 대비 일반분양이 차지하는 비율을 따져봐야 한다. 일반분양이 곧 조합원의 수익이기 때문이다. 가구당 평균 대지지분도 함께 봐야 한다. 대지면적에서 총 가구수를 나누면 가구당 얼마만큼의 땅을 가졌는지 평균 대지지분이 나온다. 이를 통해 새 아파트가 어떤 면적대로 구성될지 점쳐볼 수 있다.통계를 내보면 용적률 250% 단지를 전용 84㎡ 주택형으로만 구성할 경우 가구당 평균 43.7㎡(옛 13.25평)가량의 대지지분이 필요하다는 계산이 나온다. 대형 면적대를 늘릴 수 있는 환경이라면 조합 수입이 늘어나는 만큼 조합원분양가를 낮출 수 있다. 재개발투자는 일반분양가와 조합원분양가의 차액이 ‘안전 마진’인데 그게 커진다는 의미다.”■ 용적률이란?=대지면적 대비 건축물 연면적의 비율. 100㎡ 땅에 50㎡ 면적 4가구가 들어선다면 용적률은 200%다(연면적 200㎡÷대지면적 100㎡).▶한남뉴타운과 노량진뉴타운을 예로 든다면.“한남뉴타운의 경우 위치는 3구역이 가장 좋다. 하지만 토지등소유자 대비 일반분양의 비율이 낮은 편이다. 결국 조합원분양가가 예상보다 높에 나올 가능성이 높다는 의미다. 조합원분양신청이 진행될 때 분양가가 높게 나온다면 실망 매물이 나올 수 있다. 한남3구역 투자를 고려 중이라면 이때 들어가는 게 안전할 수 있다. 입지가 아닌 단순한 사업성만 보자면 오히려 2구역과 4구역이 우위다. 일반분양 비율도 높고 가구당 대지지분도 크다. 5구역의 경우 다른 구역과 비교하면 입지와 사업성이 상대적으로 열위에 있지만 신분당선을 품게 된다.노량진뉴타운에선 6구역의 사업 진행이 가장 빠르다. 이미 감정평가까지 끝냈다. 전용 84㎡의 조합원 분양가가 6억8000만원가량인데 프리미엄은 4억원을 넘어가고 있다. 매수자는 추가분담금까지 총 11억원을 주고 사는 셈이다. 바로 옆 신축 아파트인 ‘상도파크자이’ 동일 면적대 가격 수준이다. 재개발 물건에 이미 시세가 모두 반영됐다는 얘기다. 신규 투자자라면 사업성을 기대하고 투자하면 안 된다. 주변 시세가 올라갈 가능성이 있는지를 보고 접근해야 한다.노량진뉴타운에서 사업성이 가장 좋은 곳은 1구역이다. 신축 가구수의 절반 이상이 일반분양분이고 입지도 가장 뛰어나다. 토지등소유자의 감정평가액이 높게 나오면서 조합원분양가는 낮게 책정될 수 있는 여건이다. 분담금이 줄어든다는 의미이기 때문에 그만큼 기대수익이 크다. 1+1으로 분양신청이 가능한 것도 장점이다.그러나 사업진행 속도가 가장 큰 변수다.”▶사업성을 조금 더 면밀히 볼 수 있는 방법은.“조합마다 정비사업비 추산액이 있다. 주식으로 비유하면 종목별 재무제표다. 어디에 돈을 얼마나 쓰는지를 따져보면 된다. 금액이 아니라 비율을 따져봐야 한다. 재건축의 경우 공사비와 기타비의 비율이 75 대 25가량이다.하지만 재개발은 현금 청산자가 많은 데다 상가영업보상비와 세입자 주거이전비를 지급해야 해서 기타비의 비율이 제각각이다. 이때는 주변 구역들과 비교를 해봐야 한다. 예컨대 일반분양이 많아서 수익성이 높은데 조합원분양가가 저렴하지 않은 수준에 책정됐다면 기타비용에서 예비비가 차지하는 비중이 얼마나 되는지를 체크하는 게 중요하다. 조합이 ‘비상금’으로 남겨둔 예비비의 비율이 높다면 입주 때까지 장기투자를 고려해볼 만하다. 향후 관리처분계획변경을 통해 남는 돈을 정산하고 환급해주는 금액이 커지기 때문이다.”▶어느 시점에 투자해야 하나. 사업 단계별 유불리가 있을 텐데.“포인트는 두 가지다. 첫째는 조합설립인가 전후 시점이다. 앞으로의 사업 추진에 대한 불확실성에 있기 때문에 프리미엄이 거의 없거나 낮다. 세를 끼고 사면 2000만~3000만원짜리 빌라도 흔하다. 위험 부담을 안는 대신 적은 투자금으로 향후 높은 수익을 올리는 방법이다.두 번째는 사업시행계획인가를 받은 구역을 노리는 방법이다. 재개발의 7부 능선을 넘었기 때문에 초기 단계보다 리스크는 적다. 사업시행인가를 받은 뒤엔 감정평가를 진행하게 된다. 앞서 한남3구역을 예로 들었던 것처럼 실망 매물이 나올 수도 있다. 거꾸로 감정가액이 높게 나와도 원주민 매물이 출회할 수도 있다. 집값이 크게 오르면 혹시나 떨어질까봐 팔고싶어 하는 마음이 생긴다. 이미 프리미엄이 많이 붙은 상태이기 때문에 빌라보다 단독주택을 노리는 게 좀 더 저렴하게 매수할 수 있는 방법이다.”▶증산4구역이 정비구역에서 해제된 것처럼 초기 단계를 노렸다가 낭패를 볼 수도 있는데.“재개발은 불확실성이 크기 때문에 리스크를 헤지할 전략을 가지고 있어야 한다. 초기 단계엔 투자금을 극단적으로 줄이기 위해 원룸이나 반지하를 사는 투자자들이 많다. 하지만 사업이 좌초되면 이런 물건들은 본전은 커녕 매도조차 불가능해진다. 빌라를 산다면 돈을 더 들여 3~4인 가구가 살 만한 면적대를 매수해야 나중에 되팔 가능성이 높다. 재개발구역 안에 들어서 있는 아파트도 고려해볼 만하다. 설령 정비구역에서 해제되더라도 향후 가로주택정비사업 등을 노려볼 수 있어서다. ‘언젠간 되겠지’라는 생각으로 이제 구역지정되는 곳들에 마구잡이로 들어가지 말라. 언젠가가 아니라 안 되는 곳이 더 많다.”▶감정가가 높게 나올 물건을 선별하는 방법도 있나.“재개발에선 감정가가 중요하다. 조합원 분양가와 권리가액(감정가×비례율)의 차액을 추가분담금으로 내야하기 때문이다. 1억2000만원에 산 주택의 감정가가 5000만원이 나왔고 조합원분양가가 3억원이라면 2억5000만원을 내는 개념이다. 매수가와 감정가의 차액이 프리미엄이다.감정가는 거래 사례를 참고해 책정된다. 중요한 건 프리미엄을 배제하기 위해 구역 내 사례가 아니라 인근 사례를 본다는 점이다. 감정가를 추정해보려면 이처럼 감정평가사와 똑같은 방법을 써보면 된다. 구역 인근에서 비슷한 조건의 주택 거래사례 10~20건을 선별해 매매가격 대비 공시가격의 비율을 구해보자. 대부분 매매가격이 1.3~1.5배 높다. 이 비율을 구역 내 자신의 물건 공시가격에 곱해보면 감정가를 추정해 볼 수 있다.단독주택은 토지의 가격과 건물의 가격을 따로 구해야 한다. 건물은 연식에 따라 감가상각이 진행된다. 26~30년차 건물의 경우 대략적으로 연면적 3.3㎡당 90만~100만원 정도로 본다. 매매가격에서 이 가격을 뺀 게 땅값이다. 땅값 대비 공시지가의 비율을 구한 뒤 투자하려는 구역에도 반영해보면 단독주택의 감정가를 추정해볼 수 있다. 물론 실제 감정평가는 이보다 훨씬 복잡한 절차를 거쳐 진행된다.”▶빌라와 단독주택 가운데 어떤 게 투자에 유리한가.“관리처분계획인가를 받은 뒤 이주와 철거가 진행되는데 이때 이주비가 나온다. 일반적으론 이 시점 전에 매도할 것인지, 이후에 매도할 것인지에 따라 다르다. 빌라의 경우 매매가격 대비 전세가격이 비율이 높아 실투자금이 비교적 적게 든다. 하지만 감정평가액에 담보인정비율(LTV)을 적용해 이주비가 지급되기 때문에 세입자를 내보낼 때 자신의 돈을 더 얹어줘야 하는 경우가 생긴다. 반대로 단독주택은 전세가율이 낮아 이주비를 쥐어주고도 돈이 남는다. 이 같은 점을 고려해 투자 대상을 선택해야 한다.”▶재개발은 분양자격이 복잡해 입주권을 못 받고 청산을 당하기도 하는데.“매도인에게 하자가 있는 경우 분양대상자가 될 수 없는 경우가 많다. 예컨대 조합설립인가 이후 한 사람이 갖고 있던 여러 개의 부동산 중에 한 가지를 매수했거나, 권리산정일 이후 ‘지분 쪼개기’로 가구수를 늘린 물건을 매수한 경우 분양자격을 얻지 못한다. 하지만 ‘도시 및 주거환경정비법’이 워낙 복잡하고 시·도별 조례에 따라 다르게 규정한 부분들이 있어 법부터 공부하려 들면 영원히 재개발 투자를 할 수 없다. 가장 확실한 건 매수하려는 부동산에 대해 조합 사무실에 문의해 매도인의 하자 여부에 대한 확인을 받는 것이다. 정비업체 직원들이 상주하고 있기 때문에 정확한 해석을 내려준다. 중개업소는 믿지 말고 무조건 조합을 찾아가라. 다만 계약할 때는 특약사항을 통해 ‘입주권을 받지 못하게 될 경우 계약을 무효로 한다’는 조항을 넣어야 한다.”▶다른 주의해야 할 점은.“서울의 경우 2018년 1월 24일 이후 사업시행계획인가를 신청한 구역은 관리처분계획인가 이후 입주권 전매가 금지된다. 원하는 시점에 못 팔 수 있다는 이야기다. 재당첨제한도 복병이다.”▶수익 실현 시점은 언제로 잡는 게 좋나.“상황에 따라 다르지만 양도소득세율이 누진구조란 점을 유념해야 한다. 1년 이상 보유한 경우 차익이 1억5000만원을 넘어가는 순간 세율이 35%에서 38%로 변한다. 3억원을 넘어가면 40%다. 다주택이라면 비과세가 불가능하다. 조정지역에선 중과세율이 적용된다. 시기보단 적정 차익을 염두에 두고 매도 시기를 결정하는 게 현명하다. 더 올라봐야 세금만 커지기 때문이다. 더 중요한 건 ‘꼭지’에 팔 생각을 버려야 한다는 점이다. 자신의 물건을 승계하는 매수자에게도 기대 수익이 있어야 매도가 쉽다.”전형진 기자 withmold@hankyung.com
![[집코노미] "서울 핵심 재개발구역에 거품 많다"…재개발 감별사 이정열 대표 인터뷰](https://img.hankyung.com/photo/201906/01.19881044.3.jpg)
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[분석+] 한샘, HUG의 분양가 통제로 수혜 받는다(?)
주택도시보증공사(HUG)가 발표한 서울 등 고분양가 관리지역 내 아파트에 대한 분양보증기준 강화 등으로 한샘이 수혜를 입을 것이라는 분석이 나왔다.김기룡 유안타증권 연구원은 18일 보고서를 통해 "한샘은 단기적인 실적 부진은 불가피할 것"이라면서도 "HUG의 분양가 인하 유도에 따른 신규분양 축소와 재고주택 교체수요 증가 등으로 긍정적인 효과가 예상된다"고 말했다.HUG의 분양가 통제로 새 아파트의 공급 위축을 예사안 대목이다. 실제 지난 6일 HUG의 발표 이후 서울에서는 후분양을 검토하거나 분양을 미루는 단지들이 속출하고 있다. 오는 21일 개관이 예정된 모델하우스 중 서울에서 문을 여는 현장은 아예 없는 상태다.업계 관계자는 "지난해말 청약제도 개편으로 미뤄졌던 분양이 이번에는 분양가 통제까지 겹쳐 다시한 번 연기됐다"며 "봄철 시작된 분양시즌이 보통 여름 휴가 전에 마무리되는 걸 감안하면, 하반기로 다시한번 분양시기가 밀릴 수 있다"고 말했다.하지만 한샘 자체의 실적은 부진이 예상되는터다. 김 연구원은 한샘의 2분기 실적(연결 기준)에서 매출액은 4372억원으로 전년동기대비 13.5% 하락하고, 영업이익은 208억원으로 19.4% 늘어나지만, 시장의 예상치는 밑돌 것으로 추정했다. 채상욱 하나금융투자 연구원 또한 "건자재는 한샘을 위시해 약세가 확연하다"며 "한샘은 2분기가 비수기에 해당되는데다 시장의 우려가 다소 강하게 작용한 것 같다"고 판단했다.김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
![[분석+] 한샘, HUG의 분양가 통제로 수혜 받는다(?)](https://img.hankyung.com/photo/201906/99.11107501.3.jpg)
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[집코노미TV] "단기 지표에 속지 마라…하반기에도 부동산시장 게걸음"
▶최진석 기자빅데이터로 봤을 때 하반기 부동산 시장은 어떤가요?▷조영광 연구원한 가지만 당부드리고 싶은 건 주간 가격 데이터나 월간 가격 데이터로 오른다거나 떨어진다고 판단하지 말라고 말씀드리고 싶어요. 장기적인 현황에서 가격 변동률이 의미 있는 것인지 판단해야 해요. 하반기엔 완만한 둔화로 봅니다. 서울이 상반기 0.5% 하락했는데 전년 동기 대비 9% 오른 상태거든요. 하반기엔 평탄한 흐름이 계속 갈 것으로 봐요. 상방요인과 하방요인의 균형이 잘 맞고 있는데 단기간에 깨질 것 같지는 않아요. 현재의 가격이 픽스되는 식으로 갈 것 같아요.▶최진석 기자픽스라면, 제품으로 치면 정가식으로 시세가 형성된다는 거죠?▷조영광 연구원그렇죠. 정부에선 보유세를 통해 가격 상방을 정해준 셈이거든요. 실제로 서울에서 가격이 조정된 지역들은 3.3㎡당 3500만원 이상인 지역들이 많아요. 강남은 새 아파트 기준으로 3.3㎡당 5000만원, 준 강남은 3.3㎡당 3500만원, 기타 서울 도심은 3.3㎡당 2500만~2900만원, 외곽은 3.3㎡당 1700만~2000만원 선에서 가격이 정해지지 않을까 하는 게 제 결론입니다.▶최진석 기자저금리 체제가 이어지고 있는데 투자처를 찾는 돈들이 주택시장으로 다시 흘러들어오는 것 아닌가요? 군데군데 신고가를 찍는 곳도 있고요.▷조영광 연구원신고가의 경우 거래가 얼마 없던 대형 면적대가 어쩌다 거래된 것을 두고 신고가로 얘기하더라고요. 그게 과연 신고가의 의미가 있는지 생각해 보자고요. 우리가 통계를 얘기할 때 거래량이 많고 데이터가 많아야 신고가라고 얘기하잖아요. 2018년 6월부터 예금은행의 주택담보대출 증가량이 5%에서 4%대로 전환됐어요. 4%대 비율에서 주택시장이 난리난 일은 없습니다. 유동성 총량을 이미 정부에서 막아뒀고 올해~내년 4만가구 입주가 이어져요. 유동성의 총량이 시장에 큰 영향을 줄 정도는 아니라는 소리입니다.거래량이 많다는 얘기도 있습니다. 원래 4월엔 6000~7000건 거래되는 게 서울 시장이었습니다. 2000건으로 늘어난 게 2~3월 대비 늘어난 건 맞지만 전년 대비론 줄어든 겁니다. 기저효과로 높아 보이는 것이지 시장의 반전으로 보기는 힘들어요.▶최진석 기자주택가격전망(CSI)을 전부터 계속 말씀해주셨는데 최근 이 지수가 90대로 다시 올라왔어요.▷조영광 연구원작년에 ‘잔인한 4월’ 얘기도 나왔습니다. 재산세 과세 기준일인 6월 1일을 앞두고 4월부터 가격이 떨어질 것이란 얘기였는데요. 사실은 0.5%만 떨어졌습니다. 종합부동산세에 대한 공포가 CSI를 80까지 내렸지만 공포가 지나니 90으로 회복된 겁니다. 지난해 평균치가 90 정도였거든요. 만약 100을 넘는다면 제 예상과 달리 폭등장이 재연되겠죠.▶최진석 기자빅데이터로 ‘지금 집을 사야할까’, 이런 검색량은 안 잡히나요?▷조영광 연구원그걸 본다면 사기죠. 누가 이 복잡다단한 주택구매의 의사결정을 대신 해주겠습니까. 직접 데이터와 지표를 확인해보기를 바랍니다.▶최진석 기자투자자 입장에선 그렇게 매력 있는 상황은 아니네요.▷조영광 연구원네, 그렇게 매력 있는 상황은 아닙니다.▶최진석 기자지금까지 저희가 몇 번의 집터뷰를 했는데, 지금 이 시간 우리 글로리 조께서 가장 멋있어 보여요. 그 전엔 솔직히 횡설수설하다는 생각 많이 했는데 이번 시간은 굉장히 명쾌하네요. 빅데이터로 본 하반기 부동산시장은 평탄할 것이란 거네요.기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장진행 최진석 기자 촬영 이대경 인턴PD 편집 이시은 인턴PD제작 한국경제신문·한경닷컴
![[집코노미TV] "단기 지표에 속지 마라…하반기에도 부동산시장 게걸음"](https://img.hankyung.com/photo/201906/01.19901803.3.jpg)
