서울 1분기 청약경쟁률·점수 모두 '하락'…광역시만 '독야청청'
청약 최저가점 57점→44점
대전·광주·대구광역시, 청약률 오히려 '상승'
전국 평균 분양가·서울 분양가 모두 내려가
15일 부동산정보 서비스 직방이 2019년 1분기 아파트 분양시장을 분석한 결과, 서울에서 분양한 단지의 청약경쟁률은 평균 8.6대 1로 2018년 4분기(37.5대 1)보다 크게 낮아졌다. 전국 평균 청약경쟁률도 13.8대 1로 직전 분기 16.0대 1보다 떨어졌다.
광역시를 제외하고 대부분의 지역에서 경쟁률이 내림세를 보였다. 수도권(경기, 인천)은 평균 7.1대 1의 경쟁률로 직전 분기(11.7대 1)보다 하락했고, 지방도 8.8대 1로 직전 분기(9.6대 1)보다 경쟁률이 낮아졌다. 거래 비수기, 9·13 후속 대책인 실수요중심의 청약제도 변경 등의 영향인 것으로 분석된다.
반면 광역시는 38.2대 1의 경쟁률로 직전 분기(25.3대 1)보다 경쟁률이 높아졌다. 주요 주상복합 단지가 높은 경쟁률을 기록했다. 같은 지역 내에서도 관심단지는 높은 경쟁률 보인 반면, 그렇지 않은 곳은 미달된 결과를 보였다. 대전 청약경쟁률이 평균 74.5대 1의 경쟁률을 기록했고 △광주(48.6대 1) △대구(26대 1) △충남(25.5대 1) 등이 뒤를 이었다.
한편 1분기에 전국에서 분양한 민영주택의 일반분양분은 총 2만2630호로 직전 분기(2만 4,577호)보다 물량이 줄었다. 수도권과 광역시에서 물량이 감소했지만, 서울은 1분기에 총 2148가구가 분양돼 직전 분기(1328가구) 보다 소폭 증가했다.
2019년 1분기에 전국 분양단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 1441만원으로 직전 분기(1505만원)보다 낮아졌다. 서울은 평균 2795만원으로 2018년 4분기(3550만원)보다 크게 떨어졌다. 상대적으로 비싼 강남, 마포·여의도 권역에서 분양된 단지가 없어 평균 분양가 수준이 낮아진 것으로 보인다.
이호연 직방 매니저는 "청약 시장이 양극화되고 있고, 이러한 분위기는 당분간 이어질 것이다"라며 "입지여건이 뛰어나거나 향후 가치 상승이 기대되는 지역에서는 청약수요가 집중된 반면, 그렇지 않은 곳은 수요이탈로 청약경쟁률이 낮아졌다"고 말했다.
김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
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'분양불패' 사라진 서울…청약가점 낮아져 10점대 당첨도 등장
인기단지 가점도 지난해보다 하향…"청약통장 아끼려는 분위기"부동산 시장 침체와 청약요건 강화 등으로 서울지역 분양 아파트의 불패 신화가 사라지면서 당첨자 가점도 내려가는 추세를 보이고 있다.분양가가 높거나 입지가 상대적으로 떨어지는 단지는 실수요자에게 인기가 높은 중소형 주택형에서도 20∼40점대 비교적 낮은 점수의 당첨자가 나왔다.15일 아파트투유에 따르면 서대문구 홍제동 '홍제역 해링턴 플레이스'는 지난달 당첨자 발표 결과 전용 84㎡C의 최저 당첨 가점이 36점에 그친 것으로 나타났다.9개 주택형 중 84㎡A(42점), 84㎡B(41점), 114㎡(41점), 48㎡(48점) 등 4개 주택형은 40점대에서 당첨 하한선이 만들어졌다.청약 가점 만점은 84점이다.역세권 아파트인 데다가 전용 84㎡가 인기 주택형이라는 점을 고려하면 예상보다 낮은 점수에서 당첨자가 나온 것이다.같은 달 발표한 노원구 공릉동 '태릉 해링턴 플레이스'는 전용 84㎡A의 경우 당첨자 가점이 67∼78점으로 높은 편이었지만, 59㎡A(최저 44점), 74㎡A(46점), 74㎡B(46점), 74㎡D(44점)은 40점대에서도 당첨자가 나왔다.올해 들어 가장 낮은 당첨 가점을 기록한 곳은 광진구 화양동 'e편한세상 광진 그랜드파크'다.지난 1월 분양한 이 단지는 전용 84㎡E에서 16점, 84㎡C에서 17점 당첨자가 나왔다.2017년 9월 중랑구 면목동 '한양수자인 사가정파크' 전용 84㎡D 최저 당첨 가점 9점 이후 1년 5개월 만에 가장 낮은 점수다.다른 주택형도 최저가점이 20점대에 그쳤고, 115㎡B와 C는 모집인원을 채우지 못해 현재 잔여 가구를 모집 중이다.중대형으로만 구성된 e편한세상 광진 그랜드파크는 모든 주택형의 분양가가 9억원이 넘기 때문에 중도금 대출을 받을 수 없다는 점이 걸림돌로 작용했다.모든 단지의 당첨 가점이 낮은 것은 아니다.지난 1월 청약 신청을 받았던 동대문구 용두동 'e편한세상 청계 센트럴포레'의 최저 당첨 가점은 50점(59㎡C·74㎡)이었고, 다른 주택형도 50∼60점대에서 최저가점 당첨자가 나왔다.지난 11일 당첨자를 발표한 동대문구 용두동 '청량리역 해링턴 플레이스'는 전용 59㎡의 최저가점이 63점, 최고가점이 73점이었다.전용 84㎡의 당첨 가점은 51∼69점이었고, 115㎡는 49점으로 집계됐다.청량리역 주상복합 분양의 첫 주자인 이 단지의 평균 경쟁률은 31.08대 1이었다.서울 공공택지지구인 양원지구 첫 분양이었던 중랑구 망우동 '신내역 금강펜테리움 센트럴파크'는 전용 79㎡는 48∼72점, 84㎡는 51∼76점에서 당첨권이 형성됐다.하지만 서울지역 분양 열기가 절정에 달했던 지난해 하반기처럼 만점 당첨자가 나온 단지는 아직 없다.지난해 말 분양한 은평구 수색동 'DMC SK뷰'의 경우 최저 당첨 가점은 55점이었고 최고가점은 만점인 84점이었다.이 단지는 지난해 최고인 평균 91.6대1의 경쟁률을 기록했다.오히려 분양 열기가 아직 남아있는 서울 외 지역에서 더 높은 점수의 당첨자가 나왔다.지난달 27일 1순위 청약을 진행한 대전 유성구 복용동 '대전 아이파크시티 2단지' 전용 84㎡A의 경우 대전에서는 2년 만에 만점 당첨자를 배출했다.경기 하남시 학암동 '힐스테이트 북위례' 전용 92.4㎡, 98.7㎡, 102.5㎡의 기타지역 청약 가점은 모두 최고 79점을 기록했다.한 분양 전문가는 "부동산 시장이 가라앉고 청약 1순위 요건이 까다로워지면서 '묻지마 청약'이 줄고 실수요자도 청약통장을 아끼는 분위기"라면서 "그 결과 가격경쟁력이 있거나 위치가 좋은 단지와 그렇지 않은 단지 간 희비가 엇갈리고 있다"고 말했다./연합뉴스
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[김하나의 R까기] 청약시장 꼬여버린 숫자, 혜택은 누가 챙기나
"그 정도면 줄 선거 아니예요", "물티슈나 부채 정도로 가지 않아요", "모델하우스에 안 가고 청약하는 사람들이 대부분이예요"….불과 3년여 전에 흔했던 세종시의 풍경이다. 당시 세종시에서는 수년 째 새 집과 새 상가들이 공급되고 있었다. 모델하우스가 몰려 있는 지역에는 항상 10여개의 모델하우스가 문을 열고 있었다. 보통 모델하우스 풍경하면 '줄 세우기'와 '사은품'으로 대변됐지만, 세종시는 달랐다.그렇다고 청약경쟁률이 낮았던 건 아니다. 눈에 보이지 않는 전국 공무원들이 청약에 참여했기 때문이다. 방문객수와 청약자수의 괴리에서 이득을 챙긴 건 특별공급으로 집을 받아갔던 공문원들이었다. 직접 모델하우스에 찾는 손님들에게는 후한 사은품들이 손에 들렸다. 방문한 현장 뿐만 아니라 주변 단지들이나 상가에서도 마케팅용으로 안내문과 선물들을 뿌렸기 때문이다. 그러다보니 현장을 찾는 주민들은 어지간한 사은품에 눈을 돌리지도 않았다. 현지 주민 보다 공인중개사들의 발걸음이 더 잦았던 곳이 세종시 모델하우스 풍경이었다.◆전국 청약됐던 세종시, 거품 청약률 '과열' 신호세종시에 긴 줄이 다시 등장하기 시작한 건 2016년 하반기 부터였다. 콧대높은 세종시 대신 전국구에서 몰려든 수요자들과 투자자들이었다. 2016년 7월, 세종시 거주자 우선 분양이 축소되고 전국 청약이 본격적으로 도래하면서다. 모델하우스 주변은 시장을 방불케하는 장이 펼쳐졌다. 더 놀라운 점은 현장을 방문한 사람들 보다 청약에 몰려든 인파였다. 세종시에서 전국에서 청약을 받는 기타지역의 경쟁률을 수백대 1을 넘나 들었다. '방문객수'도 많았지만, 이를 훨씬 뛰어넘는 '청약 신청자수'가 나왔다. 숫자가 맞지 않았던 세종시는 이렇게 '묻지마 청약'의 장이 됐고, 투기과열지구로 지정됐다.분양 시장 흥행과 성공을 대표하는 숫자는 '주말 집객수', '청약 경쟁률', '계약률' 등이다. 모든 숫자가 골고루 높으면 수요·공급자 모두 만족하는 현장이 되곤 한다. 하지만 숫자가 과도하게 치솟거나 두 숫자가 엇나가면 청약제도나 시장이 꼬이고 있다는 증거가 된다.최근에도 이렇게 꼬여버린 숫자들이 등장하고 있다. 청약 경쟁률 숫자는 높은데 계약률이 낮거나, 집객은 많지 않은데 청약경쟁률은 높거나, 청약경쟁률은 미달인데 계약은 빨리 마무리되는 경우 등이다. 이 같은 현상은 규제가 심한 투기과열지구나 조정대상지역 등이 속한 서울·수도권에서 나타나고 있다. 청약 경쟁률 숫자는 높은데 계약률이 낮은 경우는 서울에서 속속 나왔다. 효성중공업이 서대문구에서 분양한 '홍제역 해링턴 플레이스'는 419가구를 일반분양한 결과 41%인 174가구가 미계약됐다. 이 아파트는 앞서 2월 실시한 1순위 청약에서 평균 11.1대 1의 경쟁률로 전 주택형이 마감됐다. 노원구에서 12대 1의 평균 경쟁률로 분양됐던 '태릉 해링턴 플레이스'도 마찬가지였다. 일반분양 물량(560가구)의 11%인 62가구가 미계약 물량이 됐다. 이들 단지는 금융결제원 아파트투유가 추가 공고를 내고 미계약분에 대한 청약을 받는다.◆무순위 사전 청약, 낮은 문턱에 수천명 몰려반면 청약경쟁률에 몰린 통장수보다 훨씬 많은 예비청약자들이 대기하는 곳들이 있다. 지난 2월 도입된 무순위 청약이 적용된 단지들이다. 무순위 청약은 미계약분을 살 수 있는 기회가 우선적으로 부여되는 제도다. 무순위 청약은 청약통장이 없어도 만 19세 이상이면 누구나 신청할 수 있고, 청약 가점도 상관이 없다. 무순위 청약 후에도 1순위 청약에 참여할 수 있다. 이른바 모델하우스 앞에서 '밤샘 줄서기'나 '추첨의 공정성'을 확보하기 위해 도입됐다.무순위 청약은 '사전'과 '사후'로 나뉜다. '사후'는 앞의 경우처럼 미계약분에 대해 추가 공고를 내고 받게 된다. '사전'은 1순위 전에 미리 받게 된다. 최근 미계약분이 예상보다 많이 나오면서 분양 현장에서는 '사후' 보다는 '사전'을 선호하고 있다. '남는 집을 선택한다'는 것보다는 '인기 단지를 미리 점찍어 둔다'는 분위기도 한 몫했다. 알고보면 조삼모사(朝三暮四)나 다름 없는데도 말이다.당초 분양 현장에서는 '청약에 참여하는 사람들에 얼마정도 더 인원이 있겠지' 정도로 생각했다. 그러나 무순위 '사전' 청약에 대한 열기는 예상보다 뜨거웠다. ㈜한양이 경기 구리시 수택동에서 재건축하는 '한양수자인 구리역'이 이러한 경우다. 1순위 청약에서 94가구(특별공급 제외) 모집에 990명이 청약을 접수해 평균 10.53대 1의 경쟁률을 나타냈다. 앞서 받은 '무순위 사전 청약'에서 4015명이 몰렸다. 무순위 청약이 1순위 청약보다 무려 4배 이상 청약자들이 쏠렸다.서울 첫 사전 무순위 청약접수 단지로 관심을 모았던 ‘청량리역 한양수자인 192'에는 무순위 이 단지의 사전 무순위 청약 결과 총 1만4376건이 접수됐다. 현장에서는 오는 15일부터 1순위 청약에는 이보다 적은 청약자들이 몰릴 것으로 보고 있다. 그렇지만 미계약에 대한 걱정은 전혀 없는 상태다.건설사 관계자는 사전이나 사후나 무순위 청약이 크게 다르지 않다고 평가했다. 그는 "미계약분이 남은 물건을 '떨이'한다는 느낌이 있다"며 "어차피 미계약분을 팔거라면 사전을 선호하는 건 당연하다"고 말했다.◆ 당첨된 무주택자들, 자금조달 경험없어 포기 속출숫자가 꼬이더라도 수차례 고쳤던 청약제도의 의도대로 '내집 마련이 절실한 준비된 무주택자'들에게 혜택이 간다면 관계 없다. 하지만 현장의 목소리는 다르다. '몰라서', '예상치 못해서', '생각지도 않게' 포기하는 청약자들의 숫자가 낮은 계약률을 반영하고 있다는 지적이다. 한 분양 관계자는 "계약을 앞두고 자금이 부담되거나 부적격으로 나와서 포기하는 당첨자들이 생각보다 많다"며 "'3년 뒤 분양받은 새 집이 분양가 보다 오를까'에도 확신이 없을 뿐더러 자금조달 계획서까지 쓰면서 굳이 분양받고 싶지는 않다는 분들이 많다"고 말했다.부적격자도 많지만, 계약을 포기하는 이유는 '자금 조달'과 관련된 의사결정이 대부분이라고 그는 덧붙였다. 막혀버린 대출길에 집값 상승도 확신할 수 없는 가운데 당첨된 무주택자들. 내 집 마련 경험이 거의 없다는 건 자금 조달 경험이 없다는 것과도 일맥상통한다. 당첨이 되고 계약을 앞두면서 의외로 고려해야할 상황이 많고 주변에서 조언도 쏟아진다. 이러한 무주택자들에게 '서울 분양가'의 허들은 너무 높다는 얘기다.이렇게 나온 포기분들을 가져가는 건 '현금 부자'일 수 밖에 없다는 게 업계의 공통된 목소리다. 이제는 모델하우스 현장에서 직접 밤새 줄서기를 할 필요도 없어졌다. 간편하게 온라인으로 줄서기를 하는 '무순위 청약'이 가능해졌다. 전국 단위의 현금 부자들이 서울에 집 하나 얻기가 더욱 쉬워졌다는 얘기다. 현금 부자들에게 경쟁률은 높지만, 아예 기회조차 없었던 줄서기보다는 새 집 장만하기가 더 간편해졌다.또 다른 분양 관계자는 "무순위 사전 청약이 초반이기 때문에 아직은 가늠이 안된다"면서도 "나중에 사전 청약이 지역이나 나이별로 데이터가 집계돼 공개된다면, 사전 청약이 거품인지 현금부자들의 잔치인지가 판가름 날 것 같다"고 말했다.*[김하나의 R까기]는 부동산(real estate) 시장의 앞 뒤 얘기를 풀어드리는 코너입니다. 김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com
![[김하나의 R까기] 청약시장 꼬여버린 숫자, 혜택은 누가 챙기나](https://img.hankyung.com/photo/201904/99.19024968.3.jpg)
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청약 1순위에서 7만2000명을 끌어모은 ‘힐스테이트 북위례’(조감도) 아파트의 당첨 최고점이 80점에 육박한 것으로 나타났다. 경기 하남에 거주하는 청약자는 최저 56점, 기타경기·기타지역에서는 69~70점에서 당첨자가 나왔다. 이 아파트는 위례신도시 내 주변 아파트 시세보다 저렴한 분양가가 책정돼 관심을 모았다.12일 금융결제원에 따르면 지난 4일 현대엔지니어링이 공급한 ‘힐스테이트 북위례’의 일반청약 1순위 결과 전용면적 92㎡, 98㎡, 102㎡의 기타지역 청약 가점이 모두 최고 79점을 기록했다.전용 92㎡의 하남지역 당첨 가점 커트라인은 56점으로 집계됐다. 1순위 경쟁률이 302 대 1에 달한 전용 92㎡의 기타경기지역 최저 가점은 70점으로 가장 높은 것으로 나타났다. 전용 98㎡ 해당지역 당첨 가점 커트라인은 53점이었고, 기타경기와 기타지역 커트라인은 각각 69점으로 집계됐다. 627가구를 모집한 전용 102㎡ 하남지역 당첨 가점 커트라인은 53점이었다. 기타경기와 기타지역의 당첨 가점 커트라인은 각각 69점에서 형성됐다.힐스테이트 북위례의 분양가는 3.3㎡당 평균 1833만원으로 정해졌다. 전용 92㎡는 5억9710만~6억4900만원, 전용 98㎡는 6억4870만~7억501만원, 전용 102㎡는 6억6860만~7억2670만원의 분양가가 책정됐다. 3.3㎡당 2500만~3500만원 선인 주변 시세보다 훨씬 저렴해 ‘로또분양’이라는 평가를 받고 있다. 모두 9억원 이하여서 중도금 대출도 받을 수 있다. 안명숙 우리은행 부동산투자센터장은 “위례신도시 내 아파트 시세보다 저렴한 가격에 나오면서 청약자들의 관심이 집중된 것으로 보인다”고 말했다.힐스테이트 북위례는 거주자 우선공급 기준에 따라 하남시에서 1년 이상 거주한 청약자에게 물량의 30%가 우선 공급되고, 경기도에서 1년 이상 거주한 사람에게는 20%, 나머지 50%는 서울과 인천 등 거주자에게 돌아간다. 아파트 계약은 오는 23일부터 26일까지다.한편 전날 가점을 공개한 ‘청량리역 해링턴 플레이스’의 커트라인은 49점(전용 150㎡)인 것으로 집계됐다. 13가구 모집에 1361명이 몰려 가장 높은 경쟁률(104 대 1)을 기록한 전용 59㎡의 당첨 가점 최고점과 최저점은 각각 73점, 63점이었다.배정철 기자 bjc@hankyung.com
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