오세훈 시장 때 종상향 불허했다 박원순 당선 이후인 2011년 12월 허용 종상향 이후 8천106세대→9천410세대로…땅값 37년 만에 421배 상승
2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 재건축 종 상향된 서울 송파구 헬리오시티(가락시영아파트)의 아파트값 총액이 종 상향 이후 총 9조원 상승한 것으로 나타났다.
국회 교통위원회 소속 민주평화당 정동영 의원은 22일 서울시 국정감사를 앞두고 경제정의실천시민연합(경실련)과 분석해 이같은 결과를 발표했다.
가락시영아파트는 1981년 분양됐으며 2000년 안전진단을 통과해 재건축사업이 본격화됐다.
올해 12월 입주를 시작한다.
오세훈 전 서울시장은 2종 일반주거지역이던 가락시영아파트의 3종 일반주거지역 종 상향을 불허했고 2006년 서울시는 최고 25층, 용적률 230%, 8천106세대로의 재건축을 승인했다.
재건축 승인 이후 2008년 기준 아파트 공시가격 총액은 4조6천300억원이었다.
정 대표는 "박원순 서울시장이 당선된 해인 2011년 12월 서울시는 3종 주거지역으로 종 상향을 승인했고 이로 인해 가락시영아파트는 용적률 286%, 최고 35층, 가구 수 9천410세대로 재건축됐다"며 "(2015년 11월 있었던) 평균 일반분양 가격은 평당 2천548만원으로 시가총액이 6조8천100억원이었다"고 밝혔다.
이후 가락시영아파트의 분양권 거래가격은 평당 4천935만원으로 상승해 이를 바탕으로 한 올해 9월 기준 시가총액은 13조1천900억원에 달한다.
분양 당시 기준으로 6조3천억원 오르고, 종 상향 결정 이전인 2011년 기준 시가총액(4조800억원) 대비 9억원가량이 상승한 것이다.
정 대표는 "종 상향 승인으로 층수가 높아지고 일반분양 세대수가 대폭 늘어나면서 재건축 사업성이 늘어났고, 7년 만에 시가총액 9조원(연간 1조3천억원)이 상승했다"며 "집값 상승으로 인해 가락시영아파트 토짓값은 1981년 분양 당시 평당 30만원에서 올해 9월 기준 1억2천600만원으로 421배 상승했다"고 밝혔다.
토짓값은 아파트 시세에 건축비를 제외하고 용적률을 적용해 산출했다.
정 대표는 "같은 기간 쌀 한 가마니(80kg) 값은 4만8천893원에서 18만원으로 약 3.7배 올랐는데, 헬리오시티 토짓값은 쌀값보다 114배 높게 상승한 것"이라고 말했다.
조사 산정가의 80% 일률 적용해온 공시비율 개선"일정 버퍼 필요" vs "공시비율 인상분만큼 공시가격 오르는 것은 아냐"최근 내년도 주택 공시가격 조사·산정에 착수한 정부가 공시가격 산정 시 일률적으로 적용해온 '주택 공시비율'(산정금액의 80%)을 개선하는 방안을 검토 중이다.한국감정원이 공시가격을 산정하는 표준 단독주택에서 공시비율을 없애달라고 최근 서울시가 국토교통부에 건의한 것이 직접적인 발단이지만 이번 국정감사 등을 통해 공시비율 적용으로 인한 '공시가격-공시지가 역전 현상'을 개선해야 한다는 정치권의 요구도 정부를 압박하고 있다.일부 전문가들은 정부가 내년도 공시가격에 올해 집값 상승분을 적극 반영하기로 한 가운데 공시비율까지 일률 조정될 경우 내년도 서울 특히, 고가 단독주택을 중심으로 공시가격이 급등할 수도 있다고 예상한다.◇ 13년 만에 수술대 오르는 공시비율공시비율은 감정원의 공시가격 조사자가 산정한 주택 가격에 일정 비율을 곱해 일률적으로 공시가격을 낮추는 일종의 '할인율'이다.2005년 주택공시제도 도입 이래 주택의 급격한 보유세 부담 증가를 막기 위해 내부 지침 형태로 '80%' 비율을 적용하고 있다.예컨대 A 아파트의 조사산정금액이 10억원이라고 가정하면 최종 공시가격은 공시비율 80%를 곱한 8억원으로 책정하는 식이다.이러한 공시비율은 토지를 제외한 정부 공시대상 주택 1천707만호(공동주택 1천289만호, 단독주택 418만호)에 모두 적용된다.공시비율은 사실상 공시가격의 상한 역할을 하면서 보유세 급등을 막고 집값 변동이 심할 때 시세보다 공시가격이 높아지는 문제 등을 막기 위한 '버퍼(완충)' 기능을 했다.그러나 13년간 이어져 온 이 원칙이 최근 집값 급등과 고가주택에 대한 형평성 논란으로 인해 폐지 요구를 받고 있다.일률적으로 적용해온 공시비율을 없애 고가주택 등에 대한 공시가격을 실거래·시세 수준까지 올려 보유세 부담을 높여야 한다는 목소리가 커지고 있는 것이다.이에 서울시는 최근 고가주택의 보유세를 높이기 위해 국토부에 표준 단독주택의 공시비율 적용을 폐지하고 점차적으로 표준주택의 공시가격을 실거래가 수준으로 높여줄 것을 건의했다.국토부와 감정원이 전국의 단독주택 418만호 가운데 대표성이 있는 표준주택 22만호의 공시가격을 정하면 이를 토대로 일선 구청 등 지자체가 396만호의 개별주택의 공시가격을 산정하게 되는데, 기준이 되는 표준주택 공시가격이 높아야 개별주택의 공시가격도 올릴 수 있기 때문이다.공시비율 문제는 올해 국정감사로 불똥이 튀었다.일부 의원들이 공시가격 현실화 문제를 지적하는 과정에서 재벌가가 보유한 초고가주택의 공시가격이 건물값을 뺀 토지 공시지가보다도 낮다고 문제를 제기했는데, 이 문제의 근원이 바로 공시비율이기 때문이다.실제 강남구 논현동 A주택의 경우 조사자의 산정가격은 64억8천만원이지만, 공시가격은 공시비율 80%가 적용돼 51억8천만원으로 결정됐다.그러나 이 주택의 토지분 공시지가는 52억1천만원으로, 건물값을 제외한 땅값(공시지가)이 되레 주택 전체 가격(공시가격)보다 높았다.국토부 관계자는 "일부 토지가격이 높은 지역 내 단독주택의 토지가격 비중이 건물가격보다 상대적으로 매우 큰 경우, 공시비율 80% 적용으로 인해 이런 현상이 나타날 수 있다"고 말했다.주택과 달리 토지 공시지가는 공시비율(80%)을 적용하지 않기 때문에 땅값이 비싼 강남이나 고가주택 밀집 지역에서 이런 역전현상이 발생할 수 있다는 것이다.올해 공시가격 산정 방식 개선에 나선 국토부는 이러한 지적들을 고려해 현재 공시비율 개선 여부도 함께 검토 중이다.현재 시뮬레이션 등을 통해 공시비율을 상향 또는 폐지했을 경우 주택 공시가격과 보유세 증가에 미치는 영향을 분석하고 있다.이달 중순부터 내년 1월 말에 발표될 표준 단독주택 공시가격의 조사 산정 업무가 시작된 가운데, 정부의 검토 결과에 따라 내년 공시가격에 영향을 줄 수 있다.◇ "서울·단독주택 공시가격 급등" vs "공시비율 없애도 집값 상승 이내"일각에서는 정부가 내년 공시가격에 올해 집값 상승분을 최대한 반영하기로 한 가운데 공시비율까지 없앤다면 지역 또는 유형에 따라 공시가격이 급등하는 곳이 많아질 것으로 예상한다.예를 들어 올해 조사자의 산정금액이 10억원인 B아파트는 공시비율 80% '룰(rule)'에 따라 공시가격이 8억원으로 책정됐는데 내년에 공시비율을 적용하지 않으면 집값 상승분 반영 없이도 공시가격이 10억원으로 결정돼 올해보다 25%가 뛰게 된다.여기에다 올해 해당 아파트값이 10% 올랐다고 가정하고, 가격 상승분을 반영하면 내년 공시가격 산정금액은 올해보다 10% 오른 11억원이 되고, 11억원이 그대로 공시가격으로 인정되면서 올해 공시가(8억원) 대비 37.5%나 상승하게 된다.만약 내년 공시가격에도 공시비율 80%가 적용되면 조 사산정가 11억원의 80%인 8억8천만원이 공시가격으로 책정돼 올해 집값 상승분만큼(10%)만 오르지만, 공시비율 자체를 없애면 일시적으로 상승폭이 더 커지는 것이다.이뿐만 아니라 정부는 '집값 급등지역'에 대해서는 집값 상승분을 적극적으로 내년 공시가격에 반영하겠다고 밝힌 바 있어 올해 집값이 가파르게 오른 서울 등지는 내년도 조사 산정 금액도 시세 상한에 근접할 것이라는 전망이 나온다.현재 아파트보다 시세반영률이 낮은 단독주택의 공시가격은 인상폭이 더 커질 수 있다.정부가 1주택 기준 종합부동산세 과세 대상인 공시가격 9억원 초과 고가 단독주택에 대해서는 시세반영률을 현행 50% 선에서 60% 정도로 상향 조정할 것으로 예상되기 때문이다.감정평가 업계의 한 관계자는 "공시가격 9억원이 넘는 단독주택은 시가 18억∼20억원 이상 고가주택"이라며 "이런 집들은 집값 상승분과 공시비율 변동, 시세반영률 조정까지 동시에 이뤄지면 내년 공시가격이 상당히 높아질 것"이라고 말했다.더욱이 공시비율이 없어지거나 상향되면 집값 상승분을 반영하지 않고도 공시가격이 최대 25%까지 오르는 곳이 나올 수 있다.주택 공시가격은 보유세뿐만 아니라 60여 가지 행정 목적으로 이용돼 기초생활보장 대상자, 장애인 연금 대상자, 근로장려금 대상자, 공공주택 입주자 등 복지혜택 수혜자가 감소할 수 있다.자유한국당 이은권 의원실이 최근 보건복지부를 통해 받은 '공시가격 현실화에 따른 기초연금수급자 탈락 예측 통계'에 따르면 내년에 주택 공시가격이 20∼30%가량 오르면 서울지역에서만 1만1천∼1만9천여명이 기초연금수급자에서 탈락할 것으로 예상됐다.한 감정평가사는 "공시비율은 집값이 급등 또는 급락할 것에 대비해 적정 버퍼 역할을 해왔는데 공시가격의 광범위한 활용범위를 고려할 때 일률적인 폐지는 위험해 보인다"며 "일선 지자체도 공시가격 급등에 따른 민원을 감당하기 어려울 것"이라고 말했다.또다른 감정평가사는 "공시가격은 전국의 모든 개별주택의 설계나 인테리어·내장재 수준까지 꼼꼼하게 감정평가하는 것이 아니라 실거래가와 주변 시세, 일부 개발 및 규제 영향력 등을 바탕으로 '조사·산정'하는 방식이어서 시세 100%를 그대로 공시가격으로 인정하는 것은 무리가 있다"며 "공시비율 적용 방식이 아니더라도 정확성의 한계 등을 감안할 때 적정 '버퍼'는 필요하다"고 말했다.반대 의견도 있다.건국대 부동산학과 유선종 교수는 "공시가격을 적정가격이라고 하면서 공시비율 등으로 왜곡하는 것은 잘못"이라며 "시세 그대로 공시가격을 매기되 보유세 급등 문제는 세율로 조정하는 것이 맞다"고 말했다.국토부는 현재 공시비율 개선 가능성을 검토하고 있지만 아직 상향 또는 폐지 등 구체적인 방향은 결정된 바 없다는 입장이다.또 공시비율이 상향 또는 폐지된다고 해서 공시비율 변동이 모두 공시가격 인상으로 이어질 가능성은 없다며 일각의 우려를 일축했다.국토부 관계자는 "공시가격 책정에서 전년 대비 집값 상승률이 중요한 것이지 공시비율을 없앤다고 해서 20%의 차이가 고스란히 공시가격 인상으로 반영되진 않을 것"이라며 "공시비율이 바뀌어도 결국 현재 집값 상승분을 감안한 최종 공시가격 이내로 흡수될 것"이라고 말했다.또다른 정부 관계자는 "올해도 집값이 하락한 일부 지역은 공시가격이 작년보다 하락했다"며 "집값 급등지역과 고가주택에 대해서는 시세반영률을 높이되 집값이 약세를 보인 지방 또는 공시가격이 낮은 저가주택까지 공시가격이 큰 폭으로 오르는 일은 없도록 할 것"이라고 말했다.현재 공동주택 공시가격은 3억원 이하가 1천102만호로 전체 공동주택(1천289만호)의 약 85%를 차지한다./연합뉴스
정동영 "엉터리 공시가 개선 필요…'공시가격 검증센터' 설치해야"박원순 "과세 현실화 권한 지자체에 달라"서울 단독주택의 공시가격 시세반영률이 지역별로 천차만별인 것으로 나타났다.강북구 1억원대 주택의 공시가격은 실거래가의 95% 수준이었지만 강남구 60억원대 주택의 공시가격은 25%에 그쳤다.민주평화당 대표 정동영 의원은 22일 국회 국토교통위원회의 서울시 국정감사를 앞두고 "국토교통부가 제출한 서울시 단독다가구 주택의 실거래가 내역을 분석한 결과 2017년 1억1천만원에 거래된 강북구 미아동 소재 단독주택의 공시가격은 1억400만원으로 시세반영률이 95%에 육박했지만, 64억5천만원에 거래된 강남구 역삼동 소재 단독주택 공시가격은 16억원으로 시세반영률이 25%에 불과했다"고 밝혔다.마포·용산·강남·서초구처럼 서울 중심부에 위치하거나 한강에 인접한 지역일수록 시세반영률이 45% 이하로 낮게 나타났으며, 구로구나 은평구 등 외곽 지역으로 갈수록 시세반영률은 상대적으로 높았다.서울에서 단독주택의 평균 공시가 시세반영률이 낮은 지역은 마포구(41%), 중구(42%), 용산구(43%), 강남구(44%) 등이었고 높은 지역은 구로구(53%), 은평구(52%), 성북구(52%), 강북구(50%) 등이었다.부동산 공시가격은 부동산 보유세를 비롯해 건강보험료 등 60여개 항목의 세금과 부담금을 산정하는 기준이 된다.그간 거래가격보다 너무 낮게 평가되고, 시세 상승을 제대로 반영하지 못한다는 비판을 받아온 공시가격이 오르면 그만큼 주택 소유자의 보유세가 늘어나게 된다.서울시는 지난 11일 국토부에 제출한 '개별주택가격 공시업무 관련 개선사항 건의'를 통해 공시가를 실거래가 수준으로 높여달라고 건의한 바 있다.이에 대해 정 대표는 "박원순 시장이 국토부의 입장 변화만을 기다릴 것이 아니라 서울시와 구청 공무원들이 조사하는 개별주택 공시가격 조사의 개선 방안을 마련하고, 서울시 산하에 공시가격 검증센터를 설치하는 등 적극적인 제도 개선에 나서야 한다"고 주장했다.올해 33만3천162호의 개별주택 공시가격 조사에 투입되는 지자체 공무원은 123명, 일용 보조원은 72명 수준이다.정 대표는 "서울시와 각 지자체가 개별주택 공시가격 조사 과정을 개선하고, 매년 주택 실거래가격과 공시가격을 대조하는 검증 작업을 실시해 엉터리 공시가격을 개선할 대안을 모색해야 할 때"라며 "서울지역 50억원 이상 단독주택의 낮은 시세반영률, 공시지가와 공시가격의 역전 현상 등 엉터리 공시가격에 대한 책임이 박원순 시장에게도 있다"고 지적했다.이와 관련해 박 시장은 "부동산 가격 안정을 위한 여러 조치 중 공시가격을 실거래가 수준으로 반영하는 게 중요하다고 생각한다"며 "지역 사정 잘 아는 것은 지자체이므로 실거래가를 정확히 파악해 과세를 현실화하는 권한을 지자체에 주든지, 국토부가 권한을 갖고 있더라도 실제 조사는 지자체가 해야 한다"고 말했다.바른미래당 이혜훈 의원은 "공시가 대비 실거래가 비율을 급격히 올리면 재산세·종부세 등 각종 세금뿐 아니라 건강보험료까지 한꺼번에 올라 은퇴한 사람, 집 한 채 가진 사람은 감당하기 어려워진다"며 조례 개정을 통해 지자체장이 탄력적으로 재산세 부담을 완화해야 한다고 주장했다.이에 박 시장은 "공시가격 현실화율을 70% 정도로 올릴 경우 (세금) 추가 상승분이 그렇게 높지 않다"며 "공시지가는 실거래가 수준으로 올리는 게 토지 정의에 맞다.다른 공과금을 합리적으로 조정할 부분이 있다면 하겠다"고 밝혔다./연합뉴스
“한국 자본이 미국 유망 도시의 현지 운용사와 협업해 부동산 투자를 하려는 움직임이 늘었습니다. 이름만 대면 알 만한 거대 글로벌 금융회사보다 현지 사정에 밝은 지역 업체와 일하면 더 높은 수익률을 올릴 수 있기 때문입니다.”잭 김 코어(KORE) 대표(사진)는 “한국 자본이 미국 주나 도시의 지역 운용사와 협업하려는 시도가 증가하고 있다”며 이같이 말했다. 그는 “길만 건너도 임차인이나 유동인구의 특징이 달라지는데, 지역 운용사는 이런 현지 사정을 잘 알고 있다”며 “지역 운용사는 주·시정부 등과의 비즈니스 관계도 원활한 만큼 한국 기업과의 협업 사례가 더 늘어날 것”으로 전망했다.코어는 미국 덴버시와 시카고시에 기반을 둔 상업 부동산 운용사다. 김 대표는 지난주 마이클 행콕 덴버시장 등과 함께 방한해 국내 금융사와 서울시, 인천시 등 각계 관계자를 만났다. 덴버시와 한국 자본 간 투자 협력 방안 등을 논의하기 위해서다.김 대표는 한국 자본의 투자 대상도 실속형으로 바뀌고 있다고 했다. 그는 “10여 년 전 한국 자산운용사나 금융기업은 미국 부동산 투자를 할 때 홍보 효과를 위해 뉴욕 샌프란시스코 등 유명 도시의 랜드마크급 건물에만 집중했으나 지금은 철저히 수익률 중심으로 접근하면서 투자 대상을 다변화하고 있다”고 말했다.코어는 지난 3월 건설근로자공제회 등 국내 기관투자가와 협업해 덴버시 남부의 업무용 빌딩 리맥스플라자를 1320억원가량에 매입했다. 한국 자본이 덴버시 건물을 사들인 첫 사례다. 12층 높이, 연면적 약 2만2500㎡인 이 건물은 덴버시가 기업 유치를 위해 조성한 덴버테크센터 안에 있다. 국내 투자자를 위한 재간접펀드는 하나대체투자운용이 설정했다. 지난달엔 현대자산운용이 하나금융투자 등과 36층 높이 프라임오피스인 덴버1670브로드웨이 건물을 2660억원에 사들였다. 삼성SRA자산운용은 덴버 중심부 US뱅크타워 매입을 협의하고 있다.김 대표는 “덴버는 신기술 관련 기업이 많고 20~30대 젊은 층 인구가 꾸준히 증가해 성장 중인 도시”라며 “법인세가 낮아 ‘기업하기 좋은 도시’로도 꼽힌다”고 했다. 그는 “오피스 빌딩 등의 가격이 매우 높은 뉴욕이나 로스앤젤레스보다 투자 수익률이 높은 것도 장점”이라고 덧붙였다.선한결 기자 always@hankyung.com
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